Anschaffungsnahe Aufwendungen - Wann sind die 3 Jahre vorbei?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Ekor, 07.10.2014.

  1. Ekor

    Ekor Neuer Benutzer

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    Hallo,

    am 1.Juni 2012 habe ich ein Haus gekauft und es ist auch seitdem vermietet.

    Nun stellen die Aufwendungen für Reparatur und Renovierung genau dann keine anschaffungsnahen Aufwendungen dar, wenn gem. §21 EStG der Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsaufwand innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung 15% des Gebäudewertes nicht übersteigt.
    Nun meine Frage:
    Wann sind die genannten 3 Jahre verstrichen? Ist das am 1.Juni 2015 der Fall?
    Oder sollte ich mit größeren Reparaturmaßnahmen vorsichtshalber bis zum 1.1.2016 warten, ohne auf die Grenze von 15% achten zu müssen?


    Vielen Dank im voraus!
    Ekor
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Die Frist beginnt mit dem wirtschaftlichen Übergang, also ist die Frage, ob das (oder nicht etwas anderes: Abschluss Kaufvertrag, Eintragung Grundbuch, ...) auch wirklich am 1.6.12 passiert ist.

    Das Fristende wird taggenau berechnet. Sofern der wirtschaftliche Übergang im Lauf des 1.6.12 war, endet die Frist mit dem 1.6.15. Am 2.6.15 wäre die Frist also vorbei. Für die Maßnahme wird
    • bei genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen der Zeitpunkt der Beantragung,
    • bei vorlagepflichtigen Maßnahmen der Zeitpunkt der Planvorlage,
    • bei genehmigungsfreien Maßnahmen, der Zeitpunkt der Auftragsvergabe oder
    • bei Selbstvornahme der Beginn der Arbeiten
    angesetzt. Rechnungs- oder Zahlungstermine sind also nicht relevant. Man sollte also darauf achten, dass man diese Zeitpunkte nachweisen kann und insbesondere bei Selbstvornahme einen ausreichenden zeitlichen Puffer zur Sicherheit einplanen.


    Bitte nicht blind zitieren - das geht gerne mal peinlich aus.
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was heist jetzt genau wirtschaftlicher Übergang?

    Ich habe Objekt X gekauft. Geld muss bis zum Tag X auf dem Konto sein, dann bin ich vorl. Eigentümer ab dem 1. des Folgemonat, wo mir die Miete zusteht. Das wäre in meinen Augen der wirtschaftliche Übergang.

    Ist das so richtig?
     
  5. Andres

    Andres
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    Der Übergang von Nutzen und Lasten, wie er im Kaufvertrag vereinbart wurde; regelmäßig die vollständige Zahlung des Kaufpreises.


    type mismatch :verrueckt004:


    Einen "vorläufigen" Eigentümer gibt es nicht und "richtiger" Eigentümer wirst du erst per Grundbucheintrag. Für die steuerliche Betrachtung spielt das in diesem Fall keine Rolle.

    Wann du wirtschaftlicher Eigentümer wirst, wird im Kaufvertrag vereinbart. Die Vereinbarung, dass der Übergang zum 1. des Folgemonats eintritt, wäre sicher möglich. Der Regelfall ist aber der Übergang mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Die Miete steht dir dann anteilig für den Rest des Monats zu. Der Anspruch besteht aber nicht gegenüber dem Mieter, sondern gegenüber dem Verkäufer.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das wurde bei uns bis auf einmal immer so vereinbart mit dem Folgemonat, weil sich das besser rechnen lies.

    Zählt eigentlich die Netto oder Bruttosumme bei dem Vergleich, wenn man in den ersten Jahren investiert hat?
     
  7. Andres

    Andres
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    Netto. Mindestlänge
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Jetzt muss ich nur noch raus bekommen wie hoch das Gebäude im Wert geschätz wurde.

    Dann kann ich nächstes Jahr schon die Fassade in Angriff nehmen .:huepfend009:
     
  9. #8 immodream, 08.10.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Pitty,
    bei der Ermittlung der Abschreibung ist doch festgelegt worden, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfällt.
    Grüße
    immodream
     
  10. Ekor

    Ekor Neuer Benutzer

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    Hallo Andres und vielen Dank für Deine ausführliche Antwort.
    Auch die Aufzählung, ab wann die Maßnahme zählt,
    ist sehr beachtenswert.
    Viele Grüße
    Ekor
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich muss da mal in die letzte Steuererklärung schauen. Danke für den Hinweis.
     
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