Anschaffungsnahe Herstellungkosten und Vermietung über Airbnb Vermietung oder Gewerbe

Diskutiere Anschaffungsnahe Herstellungkosten und Vermietung über Airbnb Vermietung oder Gewerbe im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich habe eine Zweizimmerwohnung mit Wohnküche gekauft und vermiete das Wohnzimmer über Airbnb. Nun fordert das Finanzamt unterlagen nach...

  1. #1 Benni.G, 06.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 06.09.2018
    Benni.G

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    Hallo,
    ich habe eine Zweizimmerwohnung mit Wohnküche gekauft und vermiete das Wohnzimmer über Airbnb.
    Nun fordert das Finanzamt unterlagen nach und hat schon erste Berechnungen erstellt.
    Nehmen wir an, ich hätte die Wohnung für 73.000 € gekauft und für 16.500 € renoviert (Strom, Wasser, Böden, Wände...). Das Finanzamt auf Gesamtanschaffungskosten von 89.000 € kommt, weil es 500 € für die Schimmelbeseitigung meines eigengenutzten Schlafzimmers abzieht.
    Auf Grund von den Gesamtanschaffungskosten wird der Wert von Grund/Boden und dem Gebäude ermittelt. Die Aufteilung ist rund 50/50, sodass ich 44.500 € (890 €/a bei 2%) die jährliche AfA berechnen soll.
    Hier stellt sich mir die erste Frage, ob es nicht logischer wäre, die 73.000 € entsprechend aufzuteilen und dann zu den 36.500 € die Renovierungskosten hinzufüge, sodass ich auf einen aktuellen Gebäudewert von 53.000 € (1.060 €/a bei 2%) komme, der abgeschrieben wird?
    Den Abschreibungsbetrag würde ich im Verhältnis der beiden Zimmergrößen (55/45) ansetzen, da Küche und Bad gemeinsam genutzt werden.

    Nun geht es um die Vermietung an sich. Ich habe sie in der Erklärung als Einnahme aus V+V angegeben, da ich keine Sonderleistungen anbiete. Das Finanzamt hätte nun aber gerne eine EÜR, weil es Ihrer Meinung nach ein Gewerbebetrieb darstellt. Was ist der Unterschied und was wäre für mich (und andere mit gleichen Fall) sinnvoller?
    Ist der Unterschied nur die Höhe des AfA-Satzes?
    Durch Anschaffung von zusätzlicher Ausstattung habe ich 2017 insgesamt einen Verlust gemacht. Nehmen wir mal 3.000 € Einnahmen und 4.000 € Ausgaben an.
    Ich hatte 56 verschiedene Gäste an 148 Tagen.
    Auf Grund eines Jobwechsels habe ich die Vermietung 2018 auslaufen lassen und es waren nur noch 3 Gäste an 63 Tagen da, sodass es wohl zu einen Gewinn kommen wird. Nehmen wir mal 1.500 € Einnahmen und 1.000 € Ausgaben an.

    Ich habe weitere Einnahmen als selbstständiger Verwalter der WEG, lande da bei einen Gewinn von 2.000 €.
    Könnte ich beide "Gewerbe" addieren, sodass ich zu einem niedrigeren Einkommen komme?

    Werden weitere Daten benötigt?

    Viele Grüße
    Benni.G
     
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  3. Andres

    Andres
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    Sollen wir die Formulare auch noch ausfüllen? :049sonst:

    Was du hier anfragst, ist Steuerberatung. Die bekommst du von einem Steuerberater, aber nicht von einem Forum.
     
    taxpert gefällt das.
  4. #3 Benni.G, 06.09.2018
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    Nein, das habe ich ja schon selbst gemacht und eben ein paar Rückfragen erzeugt.
    Ich habe extra ein paar mehr Informationen genannt, kann es aber auch noch mal kurz machen.

    In der ersten Sache verstehe ich nicht, warum die Renovierung der Wohnung den Grund- und Boden-Wert erhöht und nicht nur den Gebäudewert. Wie ist das bei euch gewesen?

    Bei der zweiten Sache, Airbnb, sind ja recht fließende Grenzen zwischen Gewerbe und Vermietung - was sind die Pro und Kontra für das Gewerbe?
     
  5. #4 Benni.G, 21.01.2019
    Benni.G

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    Hallo,

    nach einigen Diskussionen/Schreiben mit der Sachbearbeiterin beim Finanzamt habe ich nun den endgültigen Steuerbescheid erhalten. Da es eventuell noch weitere Personen gibt, die an der Sache Interesse habe, schildere ich euch kurz, wie mein Fall nun gehandhabt wurde.

    Die Sache mit der Kaufpreisaufteilung hat die Dame mit einer Kollegin durchgesprochen und dann bei mir entsprechend korrigiert.

    Als Argument gegen die gewerbliche Vermietung habe ich angeführt, dass weder sämtliche Voraussetzungen des H15.7 (2) EStH "Ferienwohnung", noch die Voraussetzungen des H15.7 (2) EStH "Gewerblicher Charakter der Vermietungstätigkeit" erfüllt sind. Dies wurde auch recht schnell anerkannt.

    Nun geht es um die Aufteilung der Werbungskosten, wo ich eine freundlichere Handhabung gewünscht hätte.
    Die Kosten wurden zunächst auf mein Zimmer und das vermietete Zimmer aufgeteilt. Nehmen wir also mal an, dass die Wohnnebenkosten 1.500 € waren, dann wurden 55% (825€) dem Wohnzimmer zugeschrieben. Da das Zimmer aber nur 148 (es zählen nur die gebuchten Nächte, also nicht die, an denen das Inserat nicht in Anspruch genommen wurde - ungewollter Leerstand zählt also nicht) von 365 Tagen vermietet war, anteilsmäßig 334 €.
    Das gleiche Vorgehen bei Gebäudewert, Wohnungseinrichtung, ....

    Laut Berechnung von Elster, bin ich bei einem Verlust von 816 € gelandet - jetzt liege ich bei 22 € - sodass die 3.431 €, die ich von Airbnb bekommen habe, steuerfrei waren. Die Gebäudewertaufteilung hat Sie mir auf jeden Fall zwischenzeitlich etwas verändert zurückgeschickt. Ob sich die Dame nun gedacht hat, dass wenn ich nahe der "0" bin zufrieden bin und es so zurecht gebogen hat, weiß ich natürlich nicht. Damit ich in kürze die Steuererklärung von 2018 machen kann, habe ich mal nach den tatsächlichen Werten von 2017 gefragt - vielleicht werde ich daraus ja auch schlauer, warum ich immerhin bei null gelandet bin.

    Viele Grüßen
    Benni.G
     
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