Anschlussfinanzierung oder neuer Kredit?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Wired, 14.04.2016.

  1. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Der aktuelle Immobilienkredit (erstrangige Grundschuld) endet 2018, Gespräche über die Anschlussfinanzierung mit der Bank haben begonnen.

    Nun bringt der Bankberater als Alternative zum Forward-Darlehen einen neuen Kredit ins Gespräch. Sein Argument ist, dass sich durch die Tilgung inzwischen der Beleihungsauslauf verbessert hat. Bei Abschluss waren es ca. 35% des Beleihungswerts, jetzt sind es nur noch ca. 20%.

    Für mich klingt das logisch aber ich habe keine Ahnung. Macht dies wirklich einen Unterschied, der den Mehraufwand rechtfertigt?

    Dann lass ich, dass es Sinn machen kann, einen Teil der Kreditsumme über ein Bauspardarlehen zu finanzieren. Da hier die Kreditsumme aber deutlich kleiner als 60% des Beleihungswertes ist, handelt es sich doch sowieso um ein zinsgünstiges "erstrangiges Darlehen", oder?

    Alternative Angebote wollte ich erst einholen, wenn das Angebot der Hausbank vorliegt. Online-Angebote wollte ich nicht einbeziehen. Gibt es dazu Gegenargumente?
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 14.04.2016
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    Hallo,

    das macht keinen Sinn, wieso, Abschlussgebühren, warum Kosten verursachen, wenn man doch Kosten senken möchte.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 BHShuber, 14.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    nein überhaupt nicht, halte ich für den sinnvollsten Weg, das Zinsniveau bleibt niedrig und bis 2018 ist noch einige Zeit hin.

    Natürlich sollte man damit jetzt nicht 2 Jahre warten, wenn es eine Möglichkeit gibt das derzeitige Zinsniveau für sich zu nutzen dann ran an den Speck, überlegt und kritisch.

    Gruß
    BHShuber
     
  5. Andres

    Andres
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    Der hat sich so oder so verbessert, sowohl für ein Forward-Darlehen als auch bei einer neuen Finanzierung. Ob man das eine oder das andere macht, hängt von der Frage ab, wie man die Zinsentwicklung bis 2018 einschätzt. Die FED scheint sachte anziehen zu wollen, eine Stufe gab es schon, mit weiteren scheint man vorsichtig zu sein, die EZB hat zuletzt den Leitzins nochmals abgesenkt.

    Bei einem Forward-Darlehen tauschst du Planungssicherheit gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Daher lohnt sich so etwas, wenn man mit mehr als einem geringfügigen Zinsanstieg rechnet. Aktuell erscheint mir das nicht sinnvoll und ich würde über eine ganz gewöhnliche Anschlussfinanzierung verhandeln, aber das ist meine persönliche Einschätzung - ich kann "Super Mario" auch nicht hinter die Stirn schauen. Sollten die Zinsen in den nächsten 2 Jahren doch noch in Bewegung kommen, kann man das Forward-Darlehen ja immer noch abschließen, wenn man rechtzeitig reagiert.


    Es kann, aber erstens ist diese Konstruktion immer etwas komplexer, man kann sich auf die "Berater" nicht verlassen und ...
    ... wäre dabei eine fatale Einstellung. Zweitens sind die besseren Konditionen nicht garantiert. Die gibt es nur, wenn die Bausparkasse ein wirklich gutes Angebot auf den Tisch legt. Letztendlich musst du dir die Gesamtkonditionen solcher Angebote genau anschauen und mit klassischen Finanzierungen vergleichen. Wenn du es möglichst einfach haben willst, ist diese Lösung sowieso raus.


    Warum? Alternativen solltest du sowieso prüfen und direkt auf das Angebot der eigenen Bank mit einem "Da hab' ich aber schon was besseres geboten bekommen" antworten zu können, ist auch nicht schlecht.


    Keine, die du nicht bereits kennst. Wenn du eine Filiale haben willst, musst du eben dafür bezahlen. Ob du das willst, musst du selbst wissen.
     
  6. #5 -----HAMSTER-----, 14.04.2016
    -----HAMSTER-----

    -----HAMSTER----- Gast


    Hallo Andres,
    es gibt durchaus andere, sehr schwerwiegende Gründe, für seine unternehmerische Tätigkeit- wozu auch die Vermietung zählt - EINE Filialbank zu wählen.

    :wie


    Der Heute auf Kawasaki gebürstete
    ---HAMSTER----
     
  7. sara

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    Nun bringt der Bankberater als Alternative zum Forward-Darlehen einen neuen Kredit ins Gespräch.

    Da frage ich mich ob da nicht Provisionen dran hängen?
    Ich würde auch eine normale Anschlussfinanzierung machen. (bzw. habe das immer so gemacht)

    Von der Splittung auf Bausparvertrag halte ich überhaupt nichts.
    Das ist auch nur für den Berater lukrativ nicht für dich!
    Da du keinen angesparten Bausparvertrag dafür hast, ist das ganze ziemlich kostenintensiv und lohnt überhaupt nicht bei den derzeitigem Zinsniveau.
     
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  8. Wired

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    Also eine normale Anschlussfinanzierung, dachte ich mir, Danke!

    Bleibt die Frage nach den Angeboten anderer Banken. Nach weiterer Recherche im Internet frage ich mich, ob die überhaupt besser sein können, da die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Tilgung vermutlich erhöhen dürfte, denn die Kreditnehmerin ist bereits über 70. Und es gäbe sicher Diskussionen, dass die Erben Mitschuldner werden. Wie sind diesbezüglich Eure Erfahrungen?

    Ich hatte bisher nur Kontakt zu Versicherungsmaklern aber meine Erfahrungen waren nicht so, dass ich einen Kreditvermittler beauftragen würde. Also bleibt nichts anderes übrig als selber die Banken abzuklappern?
     
  9. Andres

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    Erstmal sehen, ob es überhaupt signifikante Auswahl gibt, denn einige Banken werden an dieser Finanzierung kein Interesse haben.
     
  10. Wired

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    Oh, wieso?
     
  11. Andres

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    Weil Kreditnehmer nach Ende ihres Berufslebens nicht gerade die bevorzugten Kunden sind.
     
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  12. #11 sara, 15.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 15.04.2016
    sara

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    Ja, dann ist das Angebot / der Vorschlag sehr verständlich, maximaler Gewinn für den Berater!

    Ob das sich lohnt?
    Kannst ja mal einfach bei entsprechenden Banken nachfragen, nur finde ich das jetzt als zu früh das Darlehen ist ja erst 2018 fällig.
    Du müsstest die Grundschulden umschreiben lassen und das ist auch nicht für lau zu bekommen.
    Kosten verursacht es aber auf jeden Fall auch wenn die evtl. nicht so hoch sind...

    http://www.finanztip.de/grundschuldabtretung/
     
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  13. Pitty

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    Seit wann kümmert man sich 2 Jahre früher für eine Finanzierung? Das macht keine Bank, jetzt schon einen Vertrag für 2018 abschließen.
     
  14. #13 immobiliensammler, 18.04.2016
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    Doch Pitty, genau das nennt sich Forward-Darlehen. Du sicherst Dir das aktuelle Zinsniveau gegen einen entsprechenden Aufschlag für die Zukunft - bei meiner Bank geht das sogar 3 Jahre im Voraus!
     
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  15. Pitty

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    O.k., wieder etwas dazu gelernt.
     
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  16. Wired

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    Wegen des Alters will die Bank bei einem Neuvertrag womöglich die Erben in den Vertrag aufnehmen, die Diskussion hatten wir schon einmal. Ob das aber bei einer normalen Anschlussfinanzierung passiert, würde ich bezweifeln, denn die Bank hat das Risiko ja schon akzeptiert und eingepreist.

    Man muss gönnen können. ;) Gibt es denn sonst einen Nachteil für den Kreditnehmer bei einem Neuabschluss? Solange die Konditionen nicht schlechter werden kann es doch egal sein, ob der Berater etwas davon hat oder nicht.
     
  17. #16 DER ALTHAMSTER, 19.04.2016
    DER ALTHAMSTER

    DER ALTHAMSTER Gast

    Hallo,
    vielleicht sind Klauseln in dem Altvertrag, die einer heutigen juristischen Betrachtung nicht ganz standhalten... (aus Sicht des seriösen Bankhauses).

    Evt. daher der Wunsch nach "NEU"-vertrag

    DER ALTHAMSTER
     
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  18. #17 Akkarin, 19.04.2016
    Akkarin

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    Ich wuerde den Neukredit meiden. Seit dem 21.03. scheint da nicht mehr wirklich viel zu gehen.
     
  19. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Von welchem Alter redest Du?
    Wieviel Wert ist die Immo und was muss noch einmal finanziert werden?

    So viel kann sich nicht geändert haben. Ich bekomme nur Briefe Klausel XY wurde umformuliert, nach EU Richtlinien. Sollte das Kundenunfreundlicher sein, als in den bisherigen Verträgen?
     
  20. Wired

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    Am 21.3.2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Wenn es das richtig verstanden habe müssen Banken künftig genauer prüfen, ob Kunden sich die Kredite leisten können. Das bedeutet, dass z. B. die Sätze für den Lebensunterhalt angehoben werden oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung gefordert wird. Ob das kundenfreundlich ist, ist eine Frage der Perspektive: Menschen mit keinem/wenig Eigenkapital oder eher niedrigem Einkommen werden es schwerer haben, einen Immobilienkredit zu bekommen, als Steuerzahler habe ich andererseits mit Krediten, die zu eng kalkuliert waren und dann nicht mehr bedient werden konnten, schlechte Erfahrungen gemacht.

    Im konkreten Fall, einer mit Grundschuld gesicherter Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf deutlich unter 60% dürfte das eher irrelevant sein, so weit habe ich mich inzwischen schlau machen können.

    Das Alter ist eher ein Problem: über 70. Das könnte bedeuten, dass höhere Tilgung verlangt wird, damit die Wahrscheinlichkeit steigt, dass der Kredit zurückgezahlt wird. Das wiederum ist bei den aktuellen Zinsen vermutlich kein Drama.

    Mich treibt weiterhin die Frage um: Gibt es einen Nachteil für den Kreditnehmer bei einem Neuabschluss oder kann man dem Berater seine Vorteile einfach gönnen?
     
  21. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    mh, was hat die Steuer mit deinem Kredit zu tun?
    Na, wenn du das oben nicht beantwortet bekommen hast, dann schmeiß das Geld gleich zum Fenster raus...
     
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