Anschlussfinanzierung

Diskutiere Anschlussfinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Zusammen, Ich beschäftige mich grade mit der Anschlussfinanzierung meiner ETW und der Frage, wie schnell das bestehende Darlehen...

  1. #1 wolfpack, 07.12.2017
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    Hallo Zusammen,

    Ich beschäftige mich grade mit der Anschlussfinanzierung meiner ETW und der Frage, wie schnell das bestehende Darlehen zurückgezahlt werden sollte.

    Eckdaten:
    -Kaufpreis: EUR 146.000 + NK
    -gekauft in 2012 zur Vermietung
    -EUR 142.000 finanziert über die Hausbank mit einem Bausparsofortdarlehen. Phase 1 (Zins+ Ansparung Bausparvertrag) mit Sollzinsbindung endet 2019.
    -Ende 2019 besteht noch eine Restschuld von EUR 78.000. Diese 78.000 müssen nun irgendwie anschlussfinanziert werden.

    Zur Wohnung:
    Bruttowarmiete: EUR 1360/Monat
    Hausgeld: EUR 445/Monat
    Monatlich für Zins und Tilgung zur Verfügung EUR 915 (Steuer aussen vor, momentan +-0)

    Momentan zahle ich ~1100 an Zinsen+Ansparung BSV, schiesse also jeden Monat ~185 zu.
    Ab 2019 gibt es bessere Konditionen und daher meine Überlegungen:

    Variante 1: Mittelding
    Bis 2029 ( 10 Jahre), Volltilgung, monatliche Belastung EUR 725, Überschuss EUR 190

    Variante 2: Lang
    Bis 2056 (37 Jahre), Volltilgung, monatliche Belastung EUR 238, Überschuss EUR 677.

    Variante 3: Kurz
    Bis 2027 (8 Jahre), Volltilgung, monatliche Belastung EUR 915, Überschuss EUR 0.

    Unabhängig von der Wohnung habe ich seit 2012 ~ 45,000 angespart für längeren Leerstand oder sonstige größere Investitionen. Monatlich gehen ca 1000/Monat von Arbeitseinkommen in diesen Topf. Diese 45,000 sind in Dividenden-Langweiler investiert und geben netto ~3% Rendite. Sicher ist natürlich nichts aber ich traue mir zu, mindestens diese 3% relativ sicher bis zum Lebensende zu erwirtschaften.

    Wenn ich diese drei Varianten in Excel durchspiele kommt um 2056 ( dann bin ich 71, falls der Gin mich nicht früher holt:) mehr oder weniger die selbe Zahl raus.
    Unterschiede sind halt wann Geld zur Verfügung steht ( Bei der Variante 2 eher als in Variante 3) und wann die Grundschuld gelöscht ist. Meine Überlegung zu Variante 2 wäre halt das ich früher Geld aus der Immobilie abziehen könnte und diese Mittel alternativ besser anlegen könnte. Auf lange Sicht könnte ich Renditen >3% erzielen und dann wäre Variante “Lang” auf dem Papier rentabler. Anderseits kann man sich ja auch viel schön rechnen.


    Was würdet Ihr nach eurer Erfahrung bei eurer ersten Immo empfehlen?

    Besten Dank and viel Grüße!
     
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  3. #2 BHShuber, 07.12.2017
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    Hallo,

    meiner bescheidenen persönlichen Meinung nach, sollte man das daran festlegen, was zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung für ein Zinssatz gilt, alles oder sich jetzt darüber Gedanken zu machen ist mit Kanonen auf Spatzen schießen.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 wolfpack, 07.12.2017
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    Hallo BHShuber,
    die Anschlussfinanzierung 2019 soll und kann schon jetzt (also in 2018) vertraglich festgelegt werden. Die Varianten basieren auf realen Angeboten, die so abgeschlossen werden könnten. Viele Grüße
     
  5. #4 Goldhamster, 07.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 07.12.2017
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    Hallo wolfpack,

    wieso berechnest du das ohne deine Steuern zu berücksichtigen?

    Steuern sind einer der größten Kostenfaktoren bei der privaten Vermietung.

    Musst du keine Steuern zahlen? (Es gibt durchaus Fälle, wo gutverdienende Vermieter in der Tat keine Steuern auf ihre Einkünfte aus VuV zahlen müssen....)

    Goldhamster
     
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  6. #5 wolfpack, 07.12.2017
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    Hallo Goldhamster,

    das war vielleicht nicht klar ausgedrückt: momentan bin ich Steuerausländer und zahle pauschal 25%. Diese sind in allen Berechnungen mit drin. Das "aussen vor" bezog sich auf die momentane Situation, hier komme ich auf +-0, wie genau sich das zusammen setzt,ehrlich gesagt kein Plan, das macht der Steuerberater. Der Steuersatz wird sich auch irgendwann ändern (erhöhen) und dann kommt es zu Veränderungen. Ich denke, dass die Rechnung grob stimmt, zumindest so, dass man eine Entscheidung treffen kann zwecks Laufzeit. Viele Grüße
     
  7. #6 Goldhamster, 07.12.2017
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    Hallo,
    ohne Steuern ist die ganze Berechnung nicht richtig. Dass du wirklich keine Steuern in D zahlst, kann ich mir schlecht vorstellen. (vielleicht hast du andere negative Einkünfte ausserhalb dieser Immo, die du gegenrechnen darfst)
    Auch gibt es ja noch weitere laufende Kosten für dich ausser des Hausgeldes, die du mit in deine Rechnung einpflegen müsstest.

    Somit ist deine Berechnung so nicht richtig und für die Beurteilung nicht die richtig Basis.

    Welche Variante du wählst kann nur durch deine privaten mittelfristigen Planungen bestimmt werden.
    Zurückzahlen musst du es so oder so.

    GH
     
  8. #7 wolfpack, 07.12.2017
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    Hallo Goldhamster,

    In Deutschland fallen Steuern m. W. nur auf Einkünfte aus VuV an (25%) und Abgeltungsteuer für Kapitalerträge. Alle sonstigen Steuern in meiner jetzigen Steuerheimat. Aber ich sehe deinen Punkt und werde versuchen, die Rechnung zu aktualisieren, am besten mit dem, der die Zahlen kennt.

    Bezüglich laufende Kosten: mit Hausgeld meine ich alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten (inklusive Grundsteuer). Separat läuft noch der Buffer für Notsituationen. Welche weiteren laufenden Kosten meinst du sind nicht berücksichtigt? Viele Grüße
     
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  9. #8 Goldhamster, 07.12.2017
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    Na, zum Beispiel den von dir zitierten Steuerberater ; -)

    Oder den großen und schwer abzuschätzenden Posten der Instandhaltung. (Also den Teil, der nicht über die Umlage eingesammelt wird)

    GH
     
  10. #9 wolfpack, 07.12.2017
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    Ok, der muss mit rein. Für Instandhaltung ausserhalb der Umlage habe ich ja den Notbuffer von 45K+1/monat. Diese Kosten kommen ja eh, egal welche Finanzierung ich wähle. Ich denke auch nach genauerer Steuerbetrachtung wird es so ein, dass Variante Lang mir am Ende "mehr" bringt. Nur was nützt es mir, wenn ich mit 70 Jahren 50 mehr oder weniger auf dem Konto habe. Der Unterschied dürfte nicht so gross sein, dass es sich lohnt, 37 Jahre die Bank am Bein zu haben. Ausserdem kann ich dann in der Zeit die Wohnung nicht per Grundschuld für andere Projekte nutzen. Ich würde also dahin tendieren, entweder "mittel" oder "kurz" zu wählen. Ich weiss, du hast keine Glaskugel aber angenommen, es wäre deine erste Wohnung, wohin würdest du tendieren? (ausser zuerst Hausaufgaben zu machen :)
     
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  11. #10 Goldhamster, 07.12.2017
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    Huhu, auch so wie du.
    So ca. 8-12 Jahre ca 50TE abtilgen. Den Rest dann - wenn es passt - auf ein mal. Wenn nicht... dann eben noch mal zur Bank.

    Oder.... erstmal nur 5Jahre fest. Dann aber großzügig tilgen (Sondertilgung?)
    Bei deinen finanziellen Verhältnissen brauchst du keine lange Zinsfestschreibungsdauer (die ist ja teurer)

    GH
     
  12. Pitty

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    So habe ich es auch gemacht. Aber ohne Sondertilgung, das kostet 0,5 Prozent Zinsen die man sparen kann. Ich zahle jetzt nach 5 Jahren den Rest auf einmal zurück. Das habe ich mir 5 Jahre selber auf die Seite gelegt, dafür brauche ich dann keine Bank mehr.
     
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  13. #12 Goldhamster, 07.12.2017
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    Hallo Pitty,
    ich habe grade eine Finanzierung mit 80TE verlängert.
    1,18 nom.

    die Möglichkeit der Sondertilgung wurde mir mit einem Zuschlag von 0,05 ermöglicht. NICHT 0,5.

    GH
     
  14. Pitty

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    Ich bekam 1,89 als Angebot. Da habe ich dankend abgelehnt. Vielleicht ist für die Summe für die Bank auch zu klein.
     
  15. #14 wolfpack, 11.03.2018
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    Hallo Zusammen,


    hier ein kurzes Update, habe mich im Dezember mit mehreren Banken zu dem Thema getroffen und die Quintessenz für mich war:


    -forward darlehen generell:
    mir war nicht bewusst, wie hoch die Aufschläge fuer jeden Monat forward tatsächlich sind. (~0.15-0.25%). Wenn man – so wie ich- davon ausgeht, dass es bis 11/19 zu keinem nennenswerten Anstieg des Zinsniveaus kommt, macht es keinen Sinn, jetzt schon Sätze festzuschreiben.

    In welcher Weise dann später anschlussfinanziert wird (oder auch nicht) entscheide ich dann mit bis dahin noch dickerem Polster.


    -Interessant war, besonders bei Kreditvermittlern, deren Art der Wertermittlung der Immobilien. In Schnitt ermitteln deren Systeme einen Wertzuwachs von 43% für meine zwei Buden seit Kauf in 2012. Angemerkt, dass ich mich einen Landkreis unter dem Revier von Immodream befinde, also im exakten Gegenteil von den tollen Lagen, von denen man immer liest.
    Mir ist bewusst, dass das alles Schall und Rauch ist, allerdings, wenn man sich fragt, ob wir in D eine Immobilienblase haben und man dann sieht, dass die Banken solche Phantasiezahlen zur Bewertung heranziehen, könnten man schon meinen, dass es zumindest langsam in die falsche Richtung geht.


    Eine schönen Sonntag!
     
  16. #15 immodream, 11.03.2018
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    Hallo wolfpack,
    vielleicht will man dir auch einfach so viel Geld leihen, das du bei steigenden Zinsen irgendwann in die Zwangsversteigerung kommst.
    Dann kann man als Geldgeber das Objekt wieder verkaufen und erneut beleihen.
    Denk daran, die Bank gewinnt immer.
    Ich beobachte hier im Kreis Recklinghausen regelmäßig die Immobilienangebote im Immobilienscout24.
    Wahre Schnäppchen gibt es nicht, die werden sicherlich schon vorher von Privat an Privat verkauft, oder jeder Makler hat für diese guten Objekte immer schon eine Nachfrageliste.
    Also, alles was es bis ins Internet schafft, ist schon einmal zweite Wahl.
    Und hier kann man auch beobachten, das überbewerte Objekte auch schon mal ein Jahr und länger inseriert werden.
    Natürlich gibt es immer wieder die berühmte Ausnahme.
    Ein Bekannter hat vor wenigen Monaten das übliche Nachkriegsozialmieterhaus, welches er vor zwanzig Jahren gekauft und damals auch echt kernsaniert hat, für das 17 fache der Nettomiete angeboten.
    Da haben sich tatsächlich zwei ernsthafte Interessenten gemeldet, von denen einer es zum 16 fachen gekauft hat.
    Aber es werden auch genug Häuser aus den fünfziger / sechziger Jahren zum 12-15 fachen angeboten.Und die sind nicht immer in der nächsten Woche verkauft.
    Die üblichen Häuser aus den Anfängen des 20 Jahrhunderts , also 1900- 1920 , die bevorzugt von ausländischen Mitbürgern gekauft werden , kosten das 10 fache.
    Das zum Thema Immobilienblase , jedenfalls nicht im nördlichen und mittleren Ruhrgebiet.
    Im Süden von Bochum und Essen waren und sind die Objekte schon immer erheblich teurer gewesen.
    Grüße
    Immodream

    PS. Und dann schaut euch mal die Einfamilienhäuserangebote in Ostfriesland an. Da habe ich auch kein Gefühl von Hochzeitstimmung oder Immobilienblase
     
  17. #16 wolfpack, 13.02.2019
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    Hallo Zusammen,

    um das Thema abzuschliessen, ich habe jetzt das am Ende 2019 auslaufende Darlehen in Jan 2019 anschlussfinanziert. 80T für 0.98% eff., 5J Sollzinsbindung mit 10% Sondertilgung/Jahr. Es wäre sicherlich günstiger gegangen, so muss ich aber nicht die Bank wechseln, es fallen keine Umschreibegebühren der Grundschuld an und einiges ist ja auch an Forwardaufschlag mit drin. Nach den 5 Jahren bleibt 40T Restschuld (ohne Sondertilgung) , die werden dann one stop abgelöst oder neu finanziert, je nachdem wo der Zins dann steht. Insgesamt bin ich zufrieden!

    Viele Grüße an Alle und besonders an Immodream, du hast mir schon viele Nerven erspart. Kleines Beispiel: Mieterwechsel, kleiner Schimmelbefall in einer Wohnung wo nie etwas war, Mieter hatten ne Umzugskiste zu dicht in eine Ecke gestellt. Wo ich früher sicher ausgeflippt wäre, jetzt kurz an Immodream gedacht, ab in den Baumarkt, ne Flasche Schimmelspray gekauft, auf Amazon Hygrometer bestellt (die mit grünem Smily:); seit dem wird richtig gelüftet, Schimmel ist weg, alle sind happy und das ganze für ein paar müde Taler. Merci!
     
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  18. Andres

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    Auch für "banale" eigenständige Fragen werden keine fremden Themen gekapert. Die Frage von @michmaennchen habe ich nach hier verschoben.
     
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