Anschrift der Rechnung beim Miet- und WEG-Verwaltung

Diskutiere Anschrift der Rechnung beim Miet- und WEG-Verwaltung im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich habe eine Frage wegen der Anschrift bei Rechnungen für die Miet- und WEG-Verwaltung. Ich halte es derzeit so, das bei einer...

LMB-Immo

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Hallo zusammen,

ich habe eine Frage wegen der Anschrift bei Rechnungen für die Miet- und WEG-Verwaltung.

Ich halte es derzeit so, das bei einer Mietverwaltung die RG Anschrift so lautet: eigentümer c/o LMB-Immobilien e.K. Lehrter Strasse ....

Bei der WEG: WEG Strasse Hausnr. c/o LMB-Immobilien e.K. Lehrter Strasse .....

Jetzt habe ich von einem Kollegen erfahren, das die c/o Bezeichnung bei manchen FA´s nicht anerkannt werden. Ich hatte persönlich noch keine Probleme.

Wie lautet bei euch die Anschrift für Rechnungen bei Miet- und WEG-Verwaltung?

Gruß

Lothar Berg
 

RMHV

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Original von LMB-Immo
Hallo zusammen,

ich habe eine Frage wegen der Anschrift bei Rechnungen für die Miet- und WEG-Verwaltung.

Ich halte es derzeit so, das bei einer Mietverwaltung die RG Anschrift so lautet: eigentümer c/o LMB-Immobilien e.K. Lehrter Strasse ....

Bei der WEG: WEG Strasse Hausnr. c/o LMB-Immobilien e.K. Lehrter Strasse .....

Jetzt habe ich von einem Kollegen erfahren, das die c/o Bezeichnung bei manchen FA´s nicht anerkannt werden. Ich hatte persönlich noch keine Probleme.

Wie lautet bei euch die Anschrift für Rechnungen bei Miet- und WEG-Verwaltung?

Gruß

Lothar Berg

Ich mache es nicht anders und Beanstandungen von irgendeinem FA habe ich auch noch nicht bekommen.
Welche Alternative sollte es denn geben? Einen Briefkasten am Objekt und der Verwalter fährt täglich alle Objekte zur Leerung der Briefkästen ab?
 

LMB-Immo

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Hallo

ich habe in einem andern Forum das gefunden:

BerlVerfGH: Zahlungspflicht mangels Offenlegung der Fremdgeschäftsführung

„Der Immobilienverwalter, der bei einem Vertragsschluss mit einem Dritten im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit nicht hinreichend deutlich offen legt, dass der Vertrag nicht für den Verwalter selbst, sondern für einen Dritten geschlossen wird, haftet selbst als Vertragspartner. Eine solche Auslegung des Inhalts des geschlossenen Vertrags ist nicht willkürlich und verstößt daher nicht gegen die Berliner Verfassung.“

BerlVerfGH, Beschl. v. 18.7.2006 – VerfGH 3/02

Der Fall:

Der beklagte Hausverwaltung schloss mit dem klagenden Heizungs- und Sanitärintallationsunternehmen diverse Verträge über die Durchführung von Reparaturarbeiten an verschiedenen von der beklagten Verwaltung verwaltenen Liegenschaften, ohne hinreichend darauf hinzuweisen, dass nicht in ihrem Namen, sondern im Namen der Eigentümer der Verwaltungsobjekte gehandelt wurde. Die Klägerin adressierte ihre Rechnungen an die Anschrift der Beklagten mit dem Zusatz: „An die Eigentümer der Wohnanlage …“. Das Landgericht Berlin verurteile die Beklagte rechtskräftig in zweiter Instanz zur Zahlung mit der Begründung, dass die Beklagte nicht hinreichend deutlich gemacht habe, dass nicht sie, sondern die Eigentümer der verwalteten Objekte Vertragspartner werden sollten. Hiergegen wandte sich die Beklagte mit einer Verfassungsbeschwerde an den Berliner Verfassungsgerichtshof (BerlVerfGH), insbesondere mit der Begründung, dass die Klägerin schließlich ihre eigenen Rechnungen „an die Eigentümer“ adressiert habe.
Das Problem:

Wer gewerblich fremde Immobilien verwaltet, will grundsätzlich nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handeln, sondern grundsätzlich nur als Vertreter seines Auftraggebers handeln, also in fremdem Namen und für fremde Rechnung Verträge schließen. Problematisch wird die Eigenhaftung des Verwalters, wenn er seine Absicht, als Vertreter zu handeln, seinem Vertragspartner gegenüber nicht hinreichend verdeutlicht. Dies hat der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 8.1.2004 (Aktenzeichen VII ZR 12/03) auch ausgesprochen. Nach Auffassung des BGH ergibt sich für den Fall der Vergabe von Bauleistungen regelmäßig aus den weiteren Umständen des Vertragsschlusses, dass der Verwalter nicht für sich, sondern für einen Dritten handeln will.

Dies insbesondere dann, wenn dem Vertragspartner bekannt ist, dass es sich um eine Immobilienverwaltung handelt, da dann dem Geschäftsverkehr bekannt sei, dass der Verwalter fremde Objekte verwalte, also kein Interesse an einem eigenen Vertragsschluss habe. Auch könne sich der mangelnde Wille des Verwalters, eine eigene Verpflichtung einzugehen, auch aus weiteren Indizien wie z.B. der Bezeichnung „Verwaltungsobjekt Wohnungseigentümergemeinschaft X-Str.“ ergeben.

Die Instanzgerichte und jetzt auch der BerlVerfGH tendieren jedoch zunehmend dazu, bei Aufträgen über kleinere Arbeiten anzunehmen, dass der vom BGH postulierte Regelfall eben nicht vorläge, da der BGH selbst darauf hingewiesen habe, dass entsprechendes nur bei größeren Arbeiten und auch nur im „Regelfall“ gelten könne, sich insbesondere aus den besonderen Umständen des Einzelffalls abweichendes ergeben könne.

Die Entscheidung des BerlVerfGH:

Im vorliegenden Fall sah der BerlVerfGH einen eigenen Vertragsschluss des Verwalters als gegeben an, da insbesondere kleinere Reparaturarbeiten durch den Verwalter auch im eigenen Namen in Auftrag gegeben werden könnten und auch regelmäßig so vergeben würden.
Die Tatsache, dass die Rechnung an „die Eigentümer …“ adressiert sei, ändere daran nichts, da die Klägerin von einem Handeln der Beklagten im eigenen Namen habe ausgehen können. Etwaige Ungewissheiten über den tatsächlichen Vertrags-partner könnten nicht zu Lasten des Auftragnehmers gehen.

Mein Kommentar:

Immobilienverwaltern ist wegen der instanzgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Verwalter-Info 02/2007 – AG Köln, Urt. v. 15.11.2006 – 125 C 294/06), die durch den BerlVerfGH noch bestätigt wurde, dringend anzuraten, bei Vertragsschlüssen mit Dritten unbedingt darauf zu achten, dass als Vertragspartner ausdrücklich der Auftraggeber des Verwalters und nicht etwa dieser selbst aufgeführt wird.
Quelle: RA. R. Fritsch

Deshalb frage ich euch.
 

RMHV

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Original von LMB-Immo
Hallo

ich habe in einem andern Forum das gefunden:

BerlVerfGH: Zahlungspflicht mangels Offenlegung der Fremdgeschäftsführung
... Im vorliegenden Fall sah der BerlVerfGH einen eigenen Vertragsschluss des Verwalters als gegeben an, da insbesondere kleinere Reparaturarbeiten durch den Verwalter auch im eigenen Namen in Auftrag gegeben werden könnten und auch regelmäßig so vergeben würden.
Die Tatsache, dass die Rechnung an „die Eigentümer …“ adressiert sei, ändere daran nichts, da die Klägerin von einem Handeln der Beklagten im eigenen Namen habe ausgehen können. Etwaige Ungewissheiten über den tatsächlichen Vertrags-partner könnten nicht zu Lasten des Auftragnehmers gehen.

Mein Kommentar:

Immobilienverwaltern ist wegen der instanzgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Verwalter-Info 02/2007 – AG Köln, Urt. v. 15.11.2006 – 125 C 294/06), die durch den BerlVerfGH noch bestätigt wurde, dringend anzuraten, bei Vertragsschlüssen mit Dritten unbedingt darauf zu achten, dass als Vertragspartner ausdrücklich der Auftraggeber des Verwalters und nicht etwa dieser selbst aufgeführt wird.
Quelle: RA. R. Fritsch

Deshalb frage ich euch.

Hier liefert ein Anwalt eine Empfehlung. Folgt man dieser Empfehlung, vermeidet man Streit. Das ist durchaus vernünftig. Die Grundlage der Empfehlung wird dadurch aber nicht zwangsläufig richtig.

Wie um alles in der Welt sollte wohl eine ausreichend genaue Benennung des Auftraggebers als Vertragspartner denn anders erfolgen als durch die Nennung des Auftraggebernamens? Der Verwaltername nach einem vorausgehenden c/o bedeutet nichts weiter, als dass es hier um eine Postanschrift handelt, bei der der Name des Empfängers eben nicht an einem Briefkasten zu finden ist, die Sendung für "Auftraggeber" vielmehr in den Briefkasten "Verwalter" zugestellt werden soll. Das kann auch für einen Auftragnehmer nicht zu übersehen sein.
Die Bewertung irgendwelcher Instanzgerichte wird eventuell vom BGH korrigiert werden müssen. Bis dahin kann man einen Streit riskieren und notfalls selbst für eine Korrektur der herrschenden Rechtsprechung sorgen oder man schriebt auf jedes Blatt ca. fünfundzwanzig mal, dass als Bevollmächtigter für "Auftraggeber" gehandelt wird und begrenzt das Risiko darauf, dass das nächste Gericht der Meinung ist, es wären 30 Hinweise erforderlich gewesen. :wink
 

LMB-Immo

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Hallo,

Ich bin auch Deiner Meinung, das c/o genug ist und mache es derzeit auch. Denn wer Lesen kann, ist klar im Vorteil.
Aber Du weißt ja, das Du auf hoher See und vor Gericht in Gottes Hand bist.

Nur hat mich der Beitrag etwas verunsichert und wollte wissen, was die Kollegen davon halten.

Gruß
Lothar
 

Beluga

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Wenn die Rechnung nicht gezahlt wird, so bringt offensichtlich nichts, selbst wenn die Rechnung an Eigentümer, vertreten durch Hausverwalter, c/o Hausverwalter, ... addressiert wird.
Wie in dem geschilderten Fall, wird der Verwalter für die Nichtzahlung verantwortlich gemacht.

Der Verwalter muß daher vorsichtig sein, es könnte so vorkommen,
dass die Eigentümer eine Reparatur beschließen, hinterher den Beschluss
anfechten, um ihre Zahlungspflicht an Verwalter abzuwälzen.
 

RMHV

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Der Verwalter muß daher vorsichtig sein, es könnte so vorkommen,
dass die Eigentümer eine Reparatur beschließen, hinterher den Beschluss
anfechten, um ihre Zahlungspflicht an Verwalter abzuwälzen.

Dabei kommt mir der Gedanke an Verfolgungswahn... :lol

Anfechtung ist nun ein denkbar ungeignetes Mittel für die Eigentümer insgesamt um sich vor der Zahlungsverpflichtung zu drücken.
Beschlüsse sind bis zur Aufhebung gültig. Die Umsetzung von Beschlüssen durch den Verwalter ist pflichtigemäße Handlung und kann damit keinen Ersatzanspruch der Eigentümer auslösen.
 
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