Ansprüche nach Beendigung eines Mietverhältnisses

Diskutiere Ansprüche nach Beendigung eines Mietverhältnisses im Ausstattung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebe Forengemeinde, ich bin neu hier und habe ein paar wichtige Anliegen. Ich hoffe Ihr könnt mir hier weiterhelfen. Vielen Dank vorab!...

  1. mkbmw

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    Hallo liebe Forengemeinde, ich bin neu hier und habe ein paar wichtige Anliegen. Ich hoffe Ihr könnt mir hier weiterhelfen. Vielen Dank vorab!

    Folgende speziellen Fall hätte ich. Ich bin Vermieter und habe einen Neubau, als Einfamilienhaus, vermietet.
    Es dreht sich um eventuelle Ansprüche nach dem Auszug der Mieter, fünf Jahre nach Einzugsdatum.

    Bei der Bauphase hatte der Mieter folgende Wünsche:
    1. ein größeres Carport als vorgesehen
    2. elektrische Jalousien, anstatt der Mechanischen Jalousien
    3. hochwertigen Vinyl Fußboden

    Nach Fertigstellung des Gebäudes und nach Einzug, wurde dem Mieter 4000€ für die Sonderwünsche in Rechnung gestellt. Dies schriftlich deklariert als "Ausgaben für eine gehobene Ausstattung" und wurde vom Mieter überwiesen. Wir einigten uns dann zusätzlich auf einen Verzicht der Mietkautionszahlung.

    Meine Fragen dazu lauten:
    1. Hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung/Teilrückzahlung bei Beendigung des Mietverhältnisses nach 5 Jahren Mietdauer?
    2. Greift die Schönheitsreparaturklausel, so dass der Mieter das Haus, nach 5 Jahren renoviert verlassen muss?

    PS: In den fünf Jahren habe ich keine Mieterhöhung vorgenommen.


    Im Mietvertrag für den Erstbezug wurde folgendes vereinbart:

    §29 Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses

    1. Der Mieter übernimmt die Wohnung im gegenwärtigen Zustand
    3. In den Mieträumen sollen bis zum Einzug folgende Arbeiten durchgeführt werden:
    3.1 durch den Vermieter: Ausstattung der Fußböden und Wände. Der Aufpreis für das Ausstatten der Fußböden und Wände übernimmt der Mieter!


    § 14 Schönheitsreparaturen

    1. Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
    Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper sowie Heizrohre, Innenanstrich der Fenster und Außentüren sowie Anstrich der Innentüren. Bestehen Zweifel an der Anstrichfähigkeit, ist Rücksprache mit dem Vermieter zu halten.

    2. Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen, beginnend mit dem Mietverhältnis, der Fall:
    alle 5 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen,
    alle 8 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten,
    alle 10 Jahre: alle anderen Nebenräume,
    alle 10 Jahre: der Anstrich von Fenstern, Türen, Heizkörpern und Heizrohre.

    3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zur Beseitigung der von ihm verursachten Abnutzung notwendigen Kosten zu tragen. Die Berechnung der vom Mieter zu tragenden Kosten erfolgt auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages, eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Im Allgemeinen, d. h. bei durchschnittlicher Abnutzung, erfolgt die Berechnung der anteilig zu zahlenden Kosten wie folgt:
    Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küchen, Bäder und Duschen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/5 (20 %) der Kosten, länger als 2 Jahre 2/5 (40 %), länger als 3 Jahre 2/5 (60 %), länger als 4 Jahre 4/5 (80%). Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/8 (12,5 %) der Kosten, länger als 2 Jahre 2/8 (25 %), länger als 3 Jahre 3/8 (37,5 %), länger als 4 Jahre 4/8 (50 %), länger als 5 Jahre 5/8 (62,5 %), länger als 6 Jahre 6/8 (75%), länger als 7 Jahre 7/8 (87,5%). Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für sonstige Nebenräume sowie Fenster, Türen, Heizkörper und Heizrohre länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/10 (10 %) der Kosten, länger als 2 Jahre 2/10 (20 %), länger als 3 Jahre 3/10 (30 %), länger als 4 Jahre 4/10 (40 %), länger als 5 Jahre 5/10 (50 %), länger als 6 Jahre 6/10 (60 %), länger als 7 Jahre 7/10 (70 %), länger als 8 Jahre 8/10 (80 %), länger als 9 Jahre 9/10 (90 %).
    Bei unterdurchschnittlicher Abnutzung ist, sofern sich die Parteien nicht auf eine anzurechnende Wohndauer (fiktive Wohndauer) einigen, durch einen vom Vermieter zu bestimmenden Fachmann festzulegen, welcher Abwohndauer der vorhandene Wohnungszustand entspricht. Diese Abwohndauer (fiktive Wohndauer) wird dann für die Berechnung zugrunde gelegt und zu der für den betroffenen Zeitraum üblichen Renovierungsfrist ins Verhältnis gesetzt, um den vom Mieter zu tragenden Anteil an den Renovierungskosten zu ermitteln. Wenn z. B. die Mietzeit 4 Jahre beträgt, die Abnutzung jedoch nur einem Zeitraum von 2 Jahren entspricht (fiktive Wohndauer) ergäbe sich bei einem Wohnraum, der im Normalfall nach 8 Jahren zu renovieren wäre, eine Beteiligungsquote von 2/8 (entspricht 25 % der Renovierungskosten).
    Bei überdurchschnittlicher Abnutzung erfolgt die Berechnung der Beteiligungsquote wie im Fall der unterdurchschnittlichen Abnutzung.
    Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag bzw. die Bewertung der fiktiven Wohndauer eines anderen Malerfachbetriebes vorzulegen oder statt Zahlung eines Geldbetrages die Schönheitsreparaturen fachgerecht in neutraler Ausführung selbst durchzuführen.

    4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Räume und/oder die gestrichenen Holzteile in einem weißen oder hellen neutralen Farbton oder in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war. Während der Mietzeit ist der Mieter in der dekorativen Gestaltung der Räume und gestrichenen Holzteile frei. Lackierte oder lasierte Flächen sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war.


    Vielen Dank und ich hoffe, dass ich mich hier im Forum bei einigen Themen mit meinem Wissen revanchieren kann.
    Gruß mkbmw
     
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  3. Andres

    Andres
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    Stellt der Mieter denn solche Ansprüche? Falls ja, mit welcher Begründung? Mir fällt dazu recht wenig ein.

    Wie dieser "Deal" steuerrechtlich einzuordnen war, wage ich kaum zu fragen ...


    Im Gegenzug für Nr. 1 ist das dafür eine eher einfache Frage: Hier liegt eine unzulässige Quotenabgeltungsklausel vor. Aufgrund des Summierungseffekts ist somit die gesamte Passage zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Farbwahlklausel (Lack/Lasur) finde ich außerdem zumindest grenzwertig. Wäre dem Mieter nicht ein Neubau übergeben worden, wäre dazu noch problematisch, dass der Mieter die Mietsache nicht in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat.

    Bei Neuvermietung solltest du unbedingt auf eine aktuelle Vertragsvorlage wechseln. Das ist natürlich auch keine Garantie - das BGH-Urteil zur Quotenabgeltung ist von 2015, d.h. du hast 2013 im eigentlichen Sinn nichts falsch gemacht. Aufgrund solcher "Launen" der Rechtsprechung sollte man in der eigenen Kalkulation immer Platz dafür haben, die Schönheitsreparaturen beim Mieterwechsel selbst vorzunehmen, oder unrenoviert vermieten.
     
  4. Berny

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    Ein findiger RA würde Dir den Vertrag um die Ohren hauen...
     
  5. Andres

    Andres
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    Ein findiger RA würde vor dem Hauen erst den ganzen Vertrag lesen. :lesen
     
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  6. mkbmw

    mkbmw Neuer Benutzer

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    Danke sehr für die schnellen Antworten. Also vorweg, ich habe ein gutes Verhältnis zu meinen Mietern und die fragen waren rein informativ. Ich habe damals über einen Makler diesen Standard Mietvertrag von Haus und Grundeigentum Hannover erhalten und auch alles andere ist über den Makler gelaufen. Für mich war das Neuland und ich wollte nach Stand 2013 alles korrekt machen. Kann da ja nicht für das ein BGH Urteil rückwirkend etwas kippt.
    Für mich ist es wie bereits erwähnt rein informativ und ich möchte nicht bei einem Mieterwechsel wissen was auf mich zukommen könnte bzw. ob überhaupt Ansprüche bestehen.
    Denn so wie ich die Welt kenne, kann man sich zwar gut verstehen aber hinterher ist doch oft das Geld ein treibender Punkt wo Probleme entstehen können.
    Viele Grüße
    mkbmw
     
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