Anstehender Kauf EFH (vermietet) - Anmeldung Eigenbedarf

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Antilles, 15.09.2015.

  1. #1 Antilles, 15.09.2015
    Antilles

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    Hallo zusammen,

    habe mich soweit mal etwas eingelesen zu diesem Thema. Momentan wohnen meine Frau und ich noch zur Miete und haben an sich wenig Grund zur Klage.

    Jetzt ist es allerdings so, dass wir beide ein Eigenheim, sprich ein EFH, bauen bzw. kaufen möchten und schon länger auf der Suche sind. Da gute Bauplätze bei uns sehr teuer sind und bezahlbare Bauplätze gar nicht erst auf den Markt kommen, schauen wir uns alternativ nach Bestandsimmobilien um, da das durchaus auch eine gute Lösung sein kann.

    Wir haben nun ein Haus gefunden, das wirklich perfekt unseren Vorstellungen entspricht und das für uns auch finanzierbar ist. Jetzt das Manko - es ist vermietet. Ich habe mich schon soweit in das Thema eingelesen, allerdings ist das mit dem Eigenbedarf wohl nicht so einfach.

    Da unter euch sicherliche auch schon einige Erfahrungen in dieser Hinsicht gemacht haben, wollte ich mich mal nach eurer Einschätzung erkundigen. Ich sage bewusst Einschätzung, denn die Forumsglaskugel scheint bislang trotz häufiger Nennung noch keiner gefunden zu haben ;-)

    Daher will ich nochmal die Situation etwas genauer schildern, da sie etwas besonders ist. Bislang haben wir das Haus nur von außen gesehen, allerdings viele Daten und Bilder von innen. Es ist bei all den ganzen Häusern, die wir in Zwischenzeit angeschaut haben, wirklich perfekt. Wir wären bereit, den geforderten Preis zu zahlen, da die Nachfrage bei uns extrem hoch ist. Da gibt es aber einige kleine Probleme:

    Der Verkäufer (der das Haus gebaut hat und auch selber genutzt hat) wohnt beruflich bedingt nun relativ weit entfernt und wollte das Haus eigentlich halten und vermieten. Nun will er verkaufen, da es - sein Wortlaut - "mit den Mietern doch nicht so klappt, wie er sich das vorgestellt hat". Ob das an der Entfernung liegt oder am Verhalten der Mieter, daüber lässt sich zum aktuellen Stand nur mutmaßen.

    Besichtigungstermin wird voraussichtlich erst in ein paar Wochen sein, da der Verkäufer sich mit dem Mieter abstimmen muss und dann selbst noch herkommen muss.

    Nun zu den Details. Wenn bei der Besichtigung alles glatt läuft und wir den Zuschlag bekommen sollten, müssten wir dem Mieter kündigen. Situation des Mieters (Kinder, Alter, schwanger etc) ist mir noch nich bekannt, ich vermute aber ca 40-Jähriges Paar mit Kindern. Ob das später einvernehmlich klappen kann, vermag ich jetzt noch nicht einzuschätzen, dennoch will ich mich im Vorfeld schonmal etwas schlauer machen.

    Würde es nicht einvernehmlich funktionieren, müsste den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen.
    Da meine Frau und ich definitiv selbst einziehen wollen, sind zumindest die Grundvoraussetzungen gegeben.

    Nach den vielen Informationen scheinen mir vor allem die Gründe ein wesentlicher Knackpunkt zu sein.

    Wir wohnen zur Zeit gut zur Miete in einer DG-Wohnung auf ca 90qm mit 4 Zimmern. Preis ist auch in Ordnung (für unsere Region), wir wollen jedoch ein Eigenheim in Form eines Einfamilienhauses, das dann vorm Renteneintritt abgezahlt ist (Wir sind beide 30). Kinder haben wir noch keine, sind aber auf jeden Fall gewünscht und geplant. Was auch elementar ist - meine Frau hat leider Multiple Sklerose mit einem zum Glück bislang sehr guten Verlauf, der für die Zukunft hoffen lässt. Dennoch soll das Haus zur Sicherheit auch ein größeres Dusch-Bad sowie ein Büro im EG haben, das dann im Fall der Fälle in ein Schlafzimmer umfunktioniert werden kann.

    Das besagte Haus würde perfekt passen, was leider nur sehr selten zutrifft. Soweit ich das bislang einschätzen kann, kommt es bei der Eigenbedarfskündigung vor allem auf die Gründe an. Bei uns wären das:

    - Genereller Wunsch nach Eigenheim bereits jetzt als Altersruhesitz geplant, um später abgesichert zu sein. (kann man das als 30-Jähriger als Argument bringen? Will nicht mein Leben lang Miete zahlen)
    - Kinderwunsch (sollen sicher im Garten spielen dürfen und sich frei ums Haus bewegen - aktuell nicht möglich, da DG-Wohnung im Haus direkt an einer Durchgangsstraße)
    - Hobby (Werkstatt im Keller möglich - n.m.E. fragwürdig, ob man so etwas anbringen kann)
    - allgemeine Vorteile (Garten, Terasse etc. - siehe Punkt Hobby)
    - Das Haus steht nahe an dem Gebiet, wo wir beide gebürtig herkommen
    - mehrere Knioperationen meinerseits, die möglicherweise später Probleme machen können (bei einem EFH weniger, im DG eines MFH mit 3x so viel Treppen vielleicht mehr)
    - die Krankheit meiner Frau - falls der Fall eintritt, können wir auch auf einer Ebene klarkommen, während die Kinder weiterhin das DG nutzen können. Das ist der elementarste Punkt von allen.

    Jetzt fällt es mir ehrlich gesagt schwer, die Gründe einzuordnen. Beim Kinderwunsch bin ich mir nicht sicher, wie das so gesehen wird, weil sie ja noch nicht da sind. Und unsere aktuelle Wohnung wäre locker groß genug. Die Rahmenbedingungen passen aber nicht, es entspricht nicht unseren Vorstellungen für ein dauerhaftes Heim. Ob das Umfeld wie Garten, Keller, Platz für Hobby etc bei der Bewertung berücksichtigt werden, wage ich zu bezweifeln. Sportinvaliden gibt es inzwischen auch viele...
    Der stichhaltigste Punkt wird wohl die Krankheit meiner Frau sein. Allerdings merkt man davon momentan überhaupt nichts und es ist auch ein gehütetes Geheimnis. Wenn der Arbeitgeber das erfährt, ist das riskant, selbst wenn sie in all den Jahren nicht einen einzigen Tag krank war deswegen. Daher aber meine Sorge, so einen Punkt später anzubringen, da ein eventuell bösartiger Mieter da durchaus Probleme bereiten kann, wenn er das in der Begründung liest.

    Das war ein ziemlicher Roman, würd mich trotzdem über eure persönliche Einschätzung zu dem Thema freuen.

    Ideal wäre, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorher mit einer Abfindung auflösen wird - ob er das macht, weiß ich noch nicht genau und bezweifle ich auch. Da wir die Besichtigung erst noch haben, wollte ich mich aber wie gesagt im Vorfeld schonmal schlau machen.

    Danke euch!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wenn das ein Verkäufer schon von sich aus sagt, dann ist Spaß und Freude zu erwarten. Egal wie Angebot und Nachfrage aussehen - unter diesen Umständen muss der Kaufpreis noch mehr als sonst passen.


    Bei der Besichtigung würde ich gleich mal vorfühlen, wie der Mieter deinen Absichten gegenübersteht. Du hast nie im Griff, wie gut der Mieter Theater spielen kann, aber eine erste Einschätzung, wie er auf eine Kündigung reagieren würde, wäre sicher nicht verkehrt.


    Zu deinen Gründen:

    Während das reine "in den eigenen 4 Wänden wohnen wollen" kein ausreichender Grund ist, kann ein extra zu diesem Zweck gekauftes Objekt bei zeitnaher Kündigung durchaus ein Grund sein. Das ist aber alles andere als eine belastbare Begründung.


    Das wäre selbst dann ein schwieriges Argument, wenn ihr schon Kinder hättet.


    Eine angemessene Vergrößerung der Wohnfläche ist ein guter Grund. Auch wenn mir kein Urteil bekannt ist, das sich auf das Vorhandensein eines Kellers (egal zu welchem Zweck) stützt, scheint mir das gar nicht so abwegig zu sein.


    Die Terasse ist als Teil der Wohnfläche argumentativ ganz klar verwertbar. Der Garten scheint mir auch geeignet zu sein. Allgemein kann die Ausstattung des Hauses schon ein Grund sein.


    Das ist kein Argument.


    Die Kinder mal außen vor gelassen: Wäre eure aktuelle Wohnung dafür auch geeignet?


    Der Gang zu einem Fachanwalt ist bei dieser Konstellation sowieso Pflicht. Der soll euch seine ehrliche Einschätzung mitteilen, ggf. holt ihr euch noch eine zweite Meinung ein. Der Kauf eines leerstehenden oder freiwerdenden Hauses wäre aber klar zu bevorzugen.

    In jedem Fall sollte auch das Thema "Mieter" noch etwas beleuchtet werden: Welche Probleme gibt es? Wird die Miete gezahlt? Pünktlich und vollständig? Gibt oder gab es in den letzten (sagen wir einfach mal) 3 Jahren Mietminderungen oder Zahlungsausfälle?

    Falls das alles passt, geht es weiter: Wie lange könnt ihr euch mit den Mieteinnahmen, Belastung durch die eigene Miete und Kreditraten das Haus leisten? Soll heißen: Ab welcher Verfahrensdauer kommt ihr in Schwierigkeiten, selbst wenn ihr vollumfänglich gewinnen solltet?
     
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  4. Falter

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    Hat er es selber gebaut (zB mit Hilfe von Bekannten/Nachbarn) oder bauen lassen (Baufirma) oder etwas dazwischen (Baufirma + Eigenleistungen)?
    Ich frage, weil es bei den Eigenleistungen sehr viel Pfusch/unsachgemässe Leistungen gibt. Und ich würde mich auch erkundigen, ob es sich um eine renommierte immer noch existierende Baufirma handelt.
     
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  5. Duncan

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    Das selbstgenutzte Eigenheim ließe sich höchstwahrscheinlich z.B. mit einem Treppenlift an die persönlichen Bedürfnisse anpassen, gemieteter Wohnraum seltener bis gar nicht. Meist sind dafür die Fluchtwege nicht breit genug. Auch die Gestaltung von Bädern und Küchen ist dabei nicht unwesentlich. Die Schiene sollte man nicht vernachlässigen.
     
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  6. Duncan

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    wobei aktuelle Zahlungsausfälle auch durchaus einen positiven Aspekt mit sich bringen könnten...
     
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  7. #6 Antilles, 15.09.2015
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    @ Andres - vielen Dank für die ausführliche Einschätzung. Für den Fall der Fälle wäre unsere jetzige Wohnung im Worst Case definitiv nicht mehr geeignet.
    Deine ganzen Anmerkungen zum Mieter versuche ich bei der Besichtigung auf jeden Fall zu berücksichtigen, vielleicht mal ausloten, ob er er ggf. auch den Vertrag auflösen würde gegen eine bestimmte Summe. Evtl. lässt sich dann der Hauspreis um diesen Betrag drücken. Bez. der Verfahrensdauer hängt das sehr stark von der tatsächlichen Kaltmiete ab, an die ich ja auch gebunden wäre. So lange noch keine Kinder da sind, wäre die Doppelbelastung tragbar, danach nur noch für eine gewisse Zeit.

    @ Falter - Hersteller ist eine bekannte Fertighausfirma mit allgemein gutem Ruf, die es nach wie vor gibt. Das Haus (knapp über 10 Jahre alt) und das Grundstück sehen sehr gepflegt aus. Aber sicher ein Punkt, den man beim Verkäufer mal ansprechen kann und sollte. Danke!

    @ Duncan - Danke, guter Hinweis mit dem Treppenlift und dem Fluchtweg. Soweit hätte ich nicht mal gedacht. Meinst du mit den Zahlungsausfällen einen Grund für die fristlose Kündigung?

    Insgesamt macht es bei der Brisanz sicher Sinn, das mit einem Fachanwalt zu besprechen. Wir haben eine Rechtsschutzversicherung - die deckt zwar Vermietung eines Hauses nicht ab, aber eine kurze telefonische Beratung als zusätzliche (nicht alleinige) Meinung ist vielleicht hier schonmal drin.

    Ansonsten muss ich eh erst mal die Besichtigung abwarten - ist aber trotzdem gut zu wissen, was Sache ist. Im Endeffekt haben wir bei der Häuser-/Grundstückssuche wenig Druck, aber bei uns in der Gegend wird es auch nicht billiger. Die Grundstückspreise gehen völlig durch die Decke. Die Hauspreise gehen da ebenfalls ein Stück mit. Da ist das aktuelle Angebot schon relativ gut...
     
  8. #7 hartmutdd, 15.09.2015
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    Hallo, wir sind in einer ähnlichen Situation. Haus gekauft aus Insolvenz im Dezember 2013, Grundbucheintrag im Juli 2014, Gespräch mit Mietern, die schon beim Kauf betont haben, möglichst bald auszuziehen- im September 2014, Angebot Mietaufhebungsvertrag, Eigenbedarfskündigung im November 2014, Mieter legt fristgerecht Widerspruch ein, nun läuft Räumungsklage. Der Mieter baut nun selbst, ein Ende also absehbar. Miete kommt regelmäßig und auch sonst keine Probleme. Ganz wichtig: Vermieterrechtsschutzversicherung. Unsere übernimmt die Kosten. Und alles über einen Anwalt laufen lassen, Kündigung etc.
    Ganz wichtig: Viel Zeit mitbringen.
    Viel Glück
    Hartmut
     
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  9. #8 Akkarin, 15.09.2015
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    Eventuell kann man auch mit der eigenen Rechtschutz im Vorfeld mal sprechen, ob sich das überhaupt versichern lässt. Massgeblich ist meistens, wann der Rechtschutzfall eingetreten ist und bei euch tritt der im Zweifel mit Kauf ein, da ihr wisst, dass ihr kündigen wollt.
     
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  10. #9 hartmutdd, 16.09.2015
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    Hallo, bei uns hat die Anfrage der Anwalt getätigt.
    Viel Erfolg
    Hartmut
     
  11. #10 Antilles, 16.09.2015
    Antilles

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    @ Hartmut, Danke für deinen Erfahrungswert - wünsche euch viel Erfolg, dass bei alles flott und reibungslos abläuft.

    Wegen dem Rechtssschutz ist das bereits in Klärung.
     
  12. #11 Pharao, 16.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2015
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    Hi Antilles,

    als erstes mal, wenn ihr wegen Eigenbedarf kündigt wollt/müsst, dann solltet ihr möglichst alle "guten" Gründe angeben, denn hinterher ist das manchmal alles nicht mehr so einfach. Desweiteren kann auch ich euch nur anraten, holt euch wenigstens für das Kündigungsschreiben einen Fachanwalt, auch wenn der etwas kostet.

    Am falschen Ende zu sparen lohnt sich i.d.R. nie!


    Ansonsten wegen dieser Krankheit und deinen Bedenken. Der Mieter weis doch garnichts davon, das der AG deiner Frau von dieser Krankheit keine Ahnung hat, geschweige denn, wer überhaupt der AG deiner Frau ist, oder nicht?

    Wenn das Haus nicht wirklich ein totales Schnäppchen ist, dann ist man auch hier sehr gut beraten, wenn man sich einen Gutachter vor Kauf leistet. Wenn du nicht vom Fach bist, wirst du vieles nicht sehen, was hinterher gelegentlich zu sehr bösen Überraschungen führen kann, also finanziell gesehen.

    Naja, warum sollte der Vermieter bzw Eigentümer dies tun? Ich mein, wenn der aktuelle Vermieter/Eigentümer das nun machen sollte (vorausgesetzt die Mieter machen da auch mit), dann senkt das ja den Gewinn des Verkaufes bzw. solltet ihr das Haus aus irgendwelchen Gründen doch nicht kaufen, dann fehlen dem Vermieter/Eigentümer gleich mal die monatlichen Mieteinnahmen + die Ablösesumme. Also darauf würde ich jetzt mal nicht hoffen, zumal der aktuelle Vermieter/Eigentümer auch kein Druckmittel hat.

    Ich denke das der gemachte Vorschlag hier besser ist. Beim Besichtigungstermin schon mal dem Mietern sein Vorhaben erklären und einfach mal gucken wie der Mieter darauf reagiert. Dann kann man ggf. immer noch in ruhe "gute" Angebote dem Mieter unterbreiten mit dem indirekten Zusatz, das ansonsten eben der offizielle Weg bestritten werden muss a`la Eigenbedarfskündigung.
     
  13. #12 Antilles, 17.09.2015
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    Hallo Pharao, hoffe das ist nicht falsch angekommen. Bei sowas zu fuchsen bringt natürlich überhaupt nichts, hatten wir auch nicht vor. Wir würden das auf jeden Fall über einen Fachanwalt für Mietrecht machen lassen.

    Wegen der Krankheit hast du recht, wir sind da insgesamt vorsichtig. Ich wollte auch ein Stück weit ausloten, inwiefern das einen Einfluss den etwaigen Erfolg einer Eigenbedarfskündigung hat. Da das aber wohl ein sehr wichtiger Punkt ist, würden wir ihn natürlich anbringen.

    Das mit dem Gutachter ist ein guter Punkt, hatten wir grundsätzlich so auch vor.

    Insgesamt wissen wir jetzt auf jeden Fall, wo wir stehen. Das war mir mal wichtig, weil ich jetzt auch merke, dass das Thema mit der Eigenbedarfskündigung wohl allgemein sehr unterschätzt ist und die landläufige Meinung, man hätte da gar keine Probleme nur weil man das Objekt selbst bewohnen möchte, offensichtlich nicht richtig ist.

    Insgesamt ist bislang noch überhaupt nichts passiert, wir müssen eh erst den Besichtigungstermin abwarten. Dann werden wir auch sicher merken, ob das Haus tatsächlich so gut passt und wie es mit den Mietern aussieht. Selbst wenn alles geklärt wäre, müsste man dann immer noch den Zuschlag bekommen. Aber jetzt bin ich auf jeden Fall im Vorfeld gut informiert und weiß, was ich dann gleich beachten muss. Vielen Dank nochmal an dieser Stelle!
     
  14. #13 Antilles, 03.01.2016
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    Hallo zusammen,

    wollte mich zum Abschluss nochmal bei allen recht herzlich für die vielen Infos bedanken und über das Ergebnis informieren:

    Der Mieter ist tatsächlich fristgerecht vor dem Kauf ausgezogen, wir haben den Zuschlag bekommen bei vielen kaufwilligen Interessenten :-)

    Inzwischen sind wir schon fleißig am renovieren (nur optisch), die Immobilie ist wirklich in einem Top Zustand, alles ist in bester Ordnung :-)

    Vielen Dank nochmal!
     
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  15. Andres

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    Bitte, gerne. Und vielen Dank für die Rückmeldung.
     
  16. #15 hartmutdd, 05.01.2016
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    Glückwunsch, dass es so geklappt hat. Bei uns ist Ende Januar der Gerichtstermin (Räumungsklage...).
    Ich melde mich wieder.
    Gruß Hartmut
     
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