Anwendbarkeit Mietgutachten für Mieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Maic, 17.05.2012.

  1. Maic

    Maic Neuer Benutzer

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    Hallo,
    Ich habe vor eineinhalb Jahren ein Mietgutachten für meine vermietete Wohnung anfertigen lassen und darauf die Miete bis zur Kappungsgrenze erhöht. hiermit habe ich noch nicht den im Gutachten angegebenen Betrag erreicht.
    Inzwischen habe ich wieder Freiraum zur Kappungsgrenze und würde gerne nochmals die Miete erhöhen.

    Kann ich mich hierbei auf das eineinhalb Jahre alte Gutachten berufen?

    Wäre für Tipps, Meinungen und Erfahrungen dankbar.

    Vielen Dank

    Maic
     
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  3. #2 Christian, 17.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Maic,

    je nach dem, wie der Mieter "tickt", würde ich es einfach mal versuchen.
    Was kann im schlimmsten Fall (wenn es nicht klappt) passieren?

    Gruß,
    Christian
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also unter Kappungsgrenze versteht man doch, die gesetzliche Regelung um vielviel % in x Jahren die Miete blos erhöht werden darf, oder ?

    Dann benötigst du meines Erachtens um auf der sicheren Seite zu sein, umbedingt die Zustimmung (schriftlich am besten) des Mieters.
     
  5. #4 lostcontrol, 17.05.2012
    lostcontrol

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    braucht man die nicht bei jeder mieterhöhung?
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Wenn Mietspiegel 2 Jahre Gültigkeit besitzen warum sollte das bei einem Gutachten nicht auch der Fall sein?
    Wie teuer ist eigentlich so ein Gutachten? Würde mich einfach mal interessieren.
     
  7. #6 Pharao, 17.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.05.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Nein, meines Wissens nicht. Eine "normale" Mieterhöhung ist i.d.R. nicht verhandelbar, deswegen benötigt man auch keine Zustimmung des Mieters dafür.

    Aber da hier ja eine Erhöhung stattfinden soll, die gesetzlich nicht zulässig wäre, ist es sehr ratsam, sich das schriftlich vom Mieter bestätigen zu lassen. Man muss den Mieter ja nicht umbedingt auf die Nase binden, das er diese nicht akzeptieren müsste laut Gesetzeslage.
     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    Na dann erweiter ich dein Wissen mal: Du brauchst immer die Zustimmung des Mieters.
    Dass der Mieter, wenn die Erhöhung korrekt ist, seine Zustimmung eigentlich nicht verweigern kann und eine Klage riskiert, wenn ers doch tut, steht auf einem anderen Blatt.

    Wo steht das? Da steht nur, dass die Miete vor 1 1/2 Jahren bis zur Kappungsgrenze erhöht wurde. Das bedeutet nicht zwingend, dass sie um 20% erhöht wurde.

    Man muss den Mieter aber darauf hinweisen. Tut man es nicht, dann wäre die Erhöhung, selbst wenn der Mieter zustimmt, unwirksam. Sobald der Mieter den Fehler bemerkt, könnte er meines Erachtens die zuviel gezahlte Miete zurückfordern.
     
  9. #8 lostcontrol, 17.05.2012
    lostcontrol

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    was ist denn eine "normale" mieterhöhung?

    wieso sollte die erhöhung bis zur kappungsgrenze nicht zulässig sein?
     
  10. kathi

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    Ich denke Pharao hatte einfach die Aussage im Kopf, dass die Miete bereits vor 1 1/2 Jahren bis zur Kappungsgrenze erhöht wurde und hat diese Erhöhung automatisch mit "20% vor 1 1/2 Jahren" verknüpft.
     
  11. #10 lostcontrol, 17.05.2012
    lostcontrol

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    hm... naja... wär nicht das erste mal dass Pharao nicht so wirklich ganz genau liest.
    kann man ihm aber auch nicht verübeln, passiert wohl jedem mal.
     
  12. #11 BarneyGumble2, 17.05.2012
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    Welche Kappungsgrenze sollte den Eurer Meinung nach sonst gemeint sein, wenn nicht die 20%?
     
  13. kathi

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    Schon die 20%, aber nicht unbedingt 20% vor 1 1/2 Jahren. Und da Maic schreibt, dass er vor 1 1/2 Jahren bis zur Kappungsgrenze erhöht hat, die Kappungsgrenze aber zwischenzeitlich wieder Spielraum nach oben lässt, geh ich davon aus, dass er vor 1 1/2 Jahren zwar bis zur Kappungsgrenze, aber eben nicht um 20% erhöht hat.
     
  14. #13 BarneyGumble2, 17.05.2012
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    Dann hätten ja die letzten beiden Mieterhöhungen weniger als 20 sein dürfen...
    Und dafür ein Gutachten erstellen lassen? Kann ja möglich sein, wäre aber sehr ungewöhnlich.
    Was sagt denn der TE zum Thema?
    Bitte mal die letzten Jahre Mietpreistechnisch Revue passieren lassen.
     
  15. kathi

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    Was soll denn der TE dazu sagen? Er weiss offensichtlich, dass er erhöhen darf und dass er wieder Spielraum bis zur Kappungsgrenze hat. Seine Frage lautete ja auch nicht, ob er die Mieter wieder erhöhen darf und wenn ja um wieviel, sondern ob er für eine weitere Erhöhung bis zur Kappungsgrenze sein 1 1/2 Jahre altes Sachverständigengutachten wieder verwenden kann.
    Wieso weniger? Können auch exakt 20% gewesen sein.
    Beispiel:
    Miete wird erstmalig Anfang 2009 um 10% erhöht. Ende 2010 lässt der TE ein Gutachten erstellen und erhöht die Miete nochmal bis zur Kappungsgrenze um 9,irgendwas%. Und jetzt darf er halt wieder um irgendwas um die 10% hoch.
     
  16. #15 BarneyGumble2, 17.05.2012
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    Sorry, ich habe das Wort jeweils vergessen!

    Wer um Himmels Willen würde das Geld für ein Gutachten (schätzungsweise 1000€) für 10 % Mieterhöhung ausgeben und dann nicht wissen, ob man das Gutachten für eine weitere Mieterhöhung nutzen darf?

    Und dass der TE der Meinung ist, dass er die Miete wieder erhöhen darf, heißt noch lange nicht, dass das auch so im BGB vorgesehen ist!
    Aber es wäre dann natürlich das erste Mal, dass ein TE mit seiner felsenfesten Überzeugung im Unrecht ist...

    Deshalb nochmal meine Frage: Was sagt denn der TE zum Thema?
     
  17. kathi

    kathi Gesperrt

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    Und deshalb auch nochmal von mir: Warum willst du partout den TE dazu nötigen Fragen zu beantworten, die mit seiner Fragestellung nichts, aber auch rein gar nichts zu tun haben?
    Wenn er wissen will, ob und wieviel und wann er die Miete erhöhen darf, dann kann er danach fragen und dann sollte er die entsprechenden Fragen dazu auch beantworten, wenn er eine vernünftige Antwort will.
     
  18. #17 BarneyGumble2, 17.05.2012
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    Warum? Wenn er gar nicht erhöhen darf, hat sich das mit dem Gutachten erledigt.
    Sicher gibt es Konstellationen, in denen er erhöhen dürfte, aber die sind wohl recht exotisch und daher möchte ich gerne mehr Infos haben.

    Was hast Du dagegen, wenn ich Zwischenfragen stelle?
    Wenn der TE sie nicht beantworten will, kann er mir das doch auch sagen, oder?
     
  19. Maic

    Maic Neuer Benutzer

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    Hi, spannende Diskussion. :-)
    Bringe auch gerne Licht ins Dunkel. Ich hatte vorher eine zeitlich befristete Mietstaffel vereinbart. Dann kam das Gutachten, damit ich in Richtung marktübliche Miete erhöhen kann. War aber natürlich an die Kappungsgrenze gebunden (20 % in drei Jahren).
    Jetzt ist wieder Zeit vergangen und ich könne wieder erhöhen (da noch immer Luft bis zum Gutachten ist).

    Auch meins Wissens nach muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Tut er es nicht, muss ich klagen. Und dafür ist halt wichtig, ob ein Gutachten, welches 18 Monate alt ist als Begründung für das Erhöhungsverlangen ausreicht.

    Es stimmt schon, dass ich es einfach probieren könnte, es sieht aber nicht gerade professionell aus, wenn der Mieter widerspricht und ich ihm dann Recht geben muss, dass mein Erhöhungsverlangen nicht haltbar ist.

    Maic
     
  20. #19 kathi, 17.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.05.2012
    kathi

    kathi Gesperrt

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    Was ist z.B. bitte an dem von mir genannten Beispiel exotisch?
    Aber bitte, wenns dir danach besser geht:
    Lieber Maic, solltest du die Miete vor 1 1/2 Jahren tatsächlich um 20% erhöht haben, dann hast du damit deine Mieterhöhungsmöglichkeit für 3 Jahre ausgereizt und darfst erst wieder in 1 1/2 Jahren erhöhen, da die Kappungsgrenze bei 20% innerhalb von 3 Jahren liegt. Ich glaub das wolltest du gar nicht wissen, aber Barney gehts dann vielleicht besser.
    Wenn deine Immobilie in einer Gegend steht, in der sich die Mieten tendenziell eher erhöhen, dann wirst du auch in 1 1/2 Jahren wahrscheinlich dein Gutachten noch benutzen können. Hab schon Gerichtsurteile gelesen nach denen man alte Mietspiegel zur Erhöhung heranziehen kann, wenn sich die Mieten eher erhöht haben.

    Nochmal @ maic
    Du könntest natürlich auch morgen einfach mal den Sachverständigen anrufen und fragen wie lang man sich drauf berufen kann, der muss das wissen.
     
  21. #20 BarneyGumble2, 17.05.2012
    BarneyGumble2

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    Na klar, hast absolut recht! In den allermeisten Fällen von Mieterhöhungen ist es wohl so, dass erst um 10 % erhöht wird (ohne Gutachten!), um ein paar Monate später ein Gutachten für weitere 10 % Erhöhung erstellen zu lassen...
     
Thema: Anwendbarkeit Mietgutachten für Mieterhöhung
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