Arbeitszimmer als Vermieter und Verwalter

Diskutiere Arbeitszimmer als Vermieter und Verwalter im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich besitze 2 Wohnungen. Bei der einen übernehme ich zudem noch die Verwaltung für meine Wohnung und die der anderen Partei. Des...

  1. #1 Einsteiger1986, 26.04.2019
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    Hallo zusammen,

    ich besitze 2 Wohnungen. Bei der einen übernehme ich zudem noch die Verwaltung für meine Wohnung und die der anderen Partei. Des Weiteren habe ich vor, in diesem oder im nächsten Jahr eine weitere Wohnung zu kaufen.

    Jetzt stellt sich mir die Frage, welche Bedingungen erfüllt werden müssen, damit ich mein Arbeitszimmer absetzen darf (oder zumindest anteilsmäßig) + alle weiteren Kosten wie Laptop, Papier, Drucker….?

    Es scheint keine klare Regelung zu geben, aber vielleicht habt ihr ja schon Erfahrungen gemacht bzw. könnt mir Tipps geben.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 26.04.2019
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    Häusliches Arbeitszimmer ist relativ kompliziert, ich würde einen Steuerberater hinzuziehen!
     
  4. #3 Immofan, 26.04.2019
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    Ab wieviel Einheiten wird es denn leichter? Bei 2 Wohnungen geht das vielleicht noch, aber zb bei 10 geht schon mehr Zeit drauf.
     
  5. #4 Einsteiger1986, 26.04.2019
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    Mir ist klar, dass man mir hier keine klare Antwort geben kann, sonst hätte ich sie vermutlich auch bereits im Internet gefunden. Mir geht es eher darum, ob sich der Gang zum Steuerberater mitsamt Kosten lohnen könnte oder ob ich noch deutlich davon entfernt bin.
     
  6. #5 immobiliensammler, 26.04.2019
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    Es gibt glaube ich Höchstbeträge, was Du überhaupt ansetzen darfst, aber wie gesagt - genaueres honorarpflichtig beim Steuerberater. Lässt Du Deine Steuererklärung bei V+V nicht vom Steuerberater machen, dann wäre die Beratung darüber doch inklusive?
     
  7. Andres

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    https://www.geldtipps.de/immobilien...en-arbeitszimmer-begrenzt-steuerlich-absetzen

    Bei 1250 € ist Schluss. Das ist ein Deckel-, kein Pauschalbetrag! Es wäre also trotzdem noch glaubhaft zu machen, dass das Arbeitszimmer nicht auch für andere Dinge genutzt wird. Bei zwei Wohnungen glaubt das ... - naja, kannst du ja selbst überlegen und ausprobieren.

    Das betrifft die Kosten des Gebäudes, in dem sich das Arbeitszimmer befindet. Arbeitsmittel gehen separat. Da stellen sich aber ähnliche Fragen: Wer kauft Laptop und Drucker für die Vermietung von zwei Wohnungen bzw. nutzt sie zu mindestens 90 % für die Vermietung? Das wäre die Grenze für den vollständigen Abzug. Wenn das FA die Nutzung schätzt, werden da selbst in relativ plausiblen Geschichten gerne mal 50 % angesetzt. So bei mir wiederholt geschehen, zuletzt 2016. Ich habe ich mir einen neuen Drucker gekauft, eher kleines Gerät, das ich gefühlt zu mehr als 90 % für die Vermietung einsetze. Der Steuervorteil lag dann bei knapp 30 €.

    Dem könnte man z.B. entgegentreten, indem man Protokoll über die Nutzung führt. Wenn man seinen Lebenszweck nicht darin sieht, das FA zu besch....., schreibt man also zu jeder gedruckten Seite brav auf, was das war und ermittelt dann am Ende des Jahres den Anteil der Nutzung für V+V. Da zähle ich dann doch lieber meine Büroklammern. Am Ende kommt raus, dass ich den Drucker eben doch nur zu 70 % für die Vermietung nutze und dann habe ich das ganze Gedöns für einmalige 10 € gemacht.

    Es gibt Leute, die da einen sportlichen Ehrgeiz entwickeln. Ich gehöre nicht dazu. Bei der AfA-Grundlage lohnt sich das noch einigermaßen, vor allem da man das nur einmal ausfechten muss und dann auf Dauer davon profitiert. Ich find's ja auch nicht lustig, dass bei mir gekürzt wird und bei einer eigenständigen Körperschaft niemand fragt, wie viel z.B. ein Mitarbeiter auf dem Firmengerät privat druckt ...
     
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  8. #7 taxpert, 29.04.2019
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    Nö, eigentlich nicht!

    Im vorliegenden Fall wahrscheinlich richtig, rechtlich aber falsch!

    Der §4 Abs.5 Nr.6b EStG, der über §9 Abs.5 EStG auch für die Überschusseinkünfte gilt, ist dreigeteilt:

    1. AZ nicht ansetzbar, es sei denn ...

    2. kein anderer Arbeitsplatz für diese Tätigkeit vorhanden => bis max. 1.250 € ansetzbar, es sei denn ...

    3. das AZ stellt den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit dar!

    Wenn man als z.B. ausschließlich Einkünfte aus V+V erzielt, kann man davon ausgehen, dass der Mittelpunkt dieser privaten Vermögensverwaltung im häuslichen AZ liegt. Die Kosten wären dann unbegrenzt abzugsfähig.

    Ob ein häusliches AZ notwendig oder sinnvoll ist oder nicht, spielt keine Rolle! Es liegt allein in der Entscheidung des Stpfl., ob er ein entsprechendes Zimmer nutzt oder nicht, BFH vom 08.03.2017.

    Das ist die eigentliche Krux am häuslichen AZ! Die private Mitnutzung darf nur von untergeordneter Bedeutung sein, BFH GrS vom 27.07.2015. Untergeordnete Bedeutung bedeutet beim BFH im Normalfall weniger als 10%. Grade bei einer geringen betrieblichen bzw. beruflichen Nutzung, legen die FG's ggf. einen strengen Maßstab an. So z.B. das FG Rheinland-Pfalz in seinem Urteil vom 25.01.2018. Hier wurde dem Stpfl. "zum Verhängnis", dass sich bei der Verwaltung einer PV-Anlage im häuslichen AZ ein leeres (!) Regal und ein leerer (!) Spiegelschrank befunden haben! Ebenfalls kann die Gesamtausstattung des Raumes eine nicht unerhebliche private Mitnutzung suggerieren, BFH vom 22.03.2016.

    Von daher ist die Rechtslage eigentlich ziemlich klar, was aber nicht bedeutet, dass nicht trotzdem jedes Jahr noch weitere Urteile zum häuslichen AZ ergehen, obwohl die Urteile hierzu schon Legion sind!

    taxpert
     
  9. #8 Einsteiger1986, 29.04.2019
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    Hi Taxpert,

    ok, eigentlich dachte ich, dass ich sicherlich aktuell mit 2 vermieteten Objekten und die Verwaltung einer zusätzlichen Wohnung kaum ein Arbeitszimmer ansetzen kann (obwohl ich den kleinen Raum plus Schreibtisch privat wirklich eigentlich sonst gar nicht nutze).

    Aber verstehe ich das folgende Zitat richtig,

    Zitat Taxpert:
    „Ob ein häusliches AZ notwendig oder sinnvoll ist oder nicht, spielt keine Rolle! Es liegt allein in der Entscheidung des Stpfl., ob er ein entsprechendes Zimmer nutzt oder nicht, BFH vom 08.03.2017.“

    dass ich hierbei durchaus Chancen hätte?

    Aber mir geht es bei der Frage ja auch eher um die nächsten Jahre, wenn noch die ein oder andere Wohnung bzw. Verwaltung folgen sollte.

    Zudem geht es mir grundsätzlich natürlich auch nur um die maximal 1.250 €, da ich vermutlich in den nächsten 30 Jahren hauptberuflich einer anderen Tätigkeit nachgehen werden.

    Sobald das Arbeitszimmer anerkannt wird, werden dann die Möbel, Drucker usw. zu den maximal 1.250 € gezählt oder folgt das separat?
     
  10. Andres

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    Im von mir verlinkten Artikel wird auf ein Urteil des FG Münster verwiesen, in dem das gerade Gegenteil festgestellt wurde (10 K 645/08 E). Nach deren Auffassung ist der Mittelpunkt einer Vermietungstätigkeit nicht das Arbeitszimmer. Ob diese Auffassung die herrschende Meinung wiedergibt, mag ich nicht beurteilen. Das FG Münster nennt auch eine Reihe von Gründen, ab Rn. 36.


    Das hatte ich auch nicht behauptet. Ich meine lediglich, dass es mir stark unplausibel erscheint, dass jemand ein Zimmer seines Hauses oder seiner Wohnung zu wenigstens 90 % für die Verwaltung von zwei Mietwohnungen nutzt, also noch zu 10 % für andere Zwecke und ansonsten steht das Zimmer leer. Diese Einschätzung traue ich mir auf Basis eigener Erfahrungen zu. :) Ich hätte die Hoffnung, dass das FA zum gleichen Schluss kommt.
     
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  11. #10 taxpert, 29.04.2019
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    Solange Du die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllst, ja!
    Das Problem ist hier, dass es sich bei Werbungskosten um steuermindernde Tatsachen handelt, für die der Steuerpflichtige die Nachweislast trägt! Also muss nicht etwa das FA Dir nachweisen, dass Du den Raum eben nicht nahezu ausschließlich für die Vermietungseinkünfte nutzt, sondern Du musst den entsprechenden Nachweis erbringen!

    Werbungskosten müssen grundsätzlich nicht nachgewiesen, sondern nur glaubhaft gemacht werden. Dabei steigt natürlich die Anforderung an die Glaubhaftmachung in dem Ma?e, wie der geltend gemachte Sachverhalt vom "normalen" Lebenssachhalt abweicht.

    Bei der Verwaltung von zwei Wohnungen unterstelle ich mal, dass Du etwa 2 Wochen mit der NK-Abrechnung beschäftigt bist, du dich etwa 2 Wochen im Jahr mit Handwerker und Hausverwaltung "prügelst" und im Schnitt eine Woche im Jahr mit Neuvermietung beschäftigst bist! Die automatische Frage, die jetzt kommt ist natürlich: Was ist an den verbleibenden 330 tagen im Jahr? Hier reicht also schon ein minimale private Mitnutzung, um zu einer nicht unerheblichen privaten Mitnutzung zu kommen! Das dem nicht so ist, musst Du ggf. nachweisen!

    taxpert
     
  12. #11 taxpert, 29.04.2019
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    Das sieht das FG München -allerdings bei deutlich mehr Wohnungen- anders, FG München vom 18.08.2016, 15 K 1519/15.

    Ich persönlich halte die Argumentation des FG Münster für eher schwach! So findet sicherlich die Neuvermietung unter Teilnahme des Eigentümers an der Besichtigung statt, die letztendliche Entscheidung werden die meisten Vermieter allerdings nicht vor ort treffen, sondern nach Sichtung aller Unterlagen, aller Bewerber im häuslichen AZ. Der qualitative Hauptteil der Entscheidung wir daher hier getroffen (vergleichbar zur Problemstellung bei Gutachtern: viel Außendienst zur Sachverhaltsermittlung, eigentliche Gutachtertätigkeit aber im AZ).

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