Arbeitszimmer im leerstehenden Ladenlokal absetzen?

Diskutiere Arbeitszimmer im leerstehenden Ladenlokal absetzen? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, zurzeit steht in meinem MFH ein Ladenlokal leer und mein Mann, der in unserem Wohnzimmer seit März Homeoffice (eigentlich Mobile...

  1. #1 Kunigunde, 09.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    Hallo zusammen,

    zurzeit steht in meinem MFH ein Ladenlokal leer und mein Mann, der in unserem Wohnzimmer seit März Homeoffice (eigentlich Mobile Office) macht, würde es gerne als Büro nutzen (um mal eine deutliche Trennung zwischen Privat und Arbeit machen zu können, sonst Lagerkoller).

    Wir werden gemeinsam veranlagt, ich bin aber alleinige Eigentümerin (Vermieterin).

    Angenommen ich würde einen Mietvertrag mit ihm machen, wäre das von Nutzen oder einfach nur linke Tasche, rechte Tasche? Leider vermute ich ja letzteres, erhoffe aber was anderes.

    LG Kunigunde
     
  2. Anzeige

  3. #2 Immofan, 09.08.2020
    Immofan

    Immofan Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.01.2017
    Beiträge:
    417
    Zustimmungen:
    260
    Mal am Rande, ist Dein Mann Selbständig oder angestellt?
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    2.658
    Zustimmungen:
    776
    Ort:
    NRW
    Das denke ich auch.
    Denn Afa usw, sind auch bei Leerstand als Kosten des MfH abzugsfähig.
    Also geht es nur um die Miete, die hebt sich dann auf. Einmal minus einmal plus, falls das Arbeitszimmer steuerlich anerkannt ist, als Arbeitnehmer.
    (Nebenkosten sind vom Mieter zu tragen, heben sich auch auf, zumindest nach meiner Sicht.)
    Lasse mich aber gerne auch darüber genauer belehren.
     
  5. #4 Kunigunde, 09.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    Mein Mann ist Angestellter, der Arbeitgeber hat die Anweisung gegeben, dass die Mitarbeiter von zuhause aus arbeiten.
    Das betreffende Ladenlokal steht seit zwei Jahren leer. Zuvor war es mehr als 40 Jahre an eine Versicherung vermietet. Da wir das ganze Haus durchrenovieren wird es zwischenzeitlich von uns dazu genutzt, Arbeitsmaterialien zu lagern, Türblätter zu streichen, etc., bis wir die Zeit haben, diese Räumlichkeiten wieder zur Weitervermietung fit zu machen. Wir lassen unsere kompletten Steuern und Abrechnungen durch ein Steuerberaterbüro vornehmen. Ich habe es bei einem Gespräch mit dem Steuerberater so verstanden, das nach einem Jahr Leerstand eben dieser nicht mehr steuerlich berücksichtigt werden kann.
    Der ehemalige Ruheraum in diesem Ladenlokal würde sich gut dazu eignen, einen seperaten Raum für das Mobile Office einzurichten. Ich mag auch bei einer Videokonferenz nicht ständig durchs Bild laufen. Daher unsere Überlegung ob es irgendeinen Mehrwert hätte, dies über einen Mietvertrag laufen zu lassen. Der Arbeitgeber beteiligt sich nicht an solchen Kosten.
     
  6. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.09.2015
    Beiträge:
    1.052
    Zustimmungen:
    649
    Ort:
    Westerwald
    Das ist so, meines Wissens nicht richtig, es kommt auf die Einkommenserzielungsabsicht an, bei tatsächlicher Vermietung wird diese als gegeben vermutet auch wenn kein Einkommen erzielt wird, bei längerem Leerstand wird dies evtl. zu Begründen sein.
    Die Nutzung als Arbeitszimmer könnte dümmstenfals dafür sprechen dass du nicht mehr vermieten willst.
     
  7. #6 Kunigunde, 09.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    Eine Vermietungsabsicht ist selbstverständlich da, wir wollen ja Einnahmen bekommen, aber der Laden muss erstmal wieder auf Vordermann gebracht werden (Elektroinstallation, Heizung, WC-Räumlichkeiten, Fensterfront = alles von 1958). Da wir vieles im Haus aus Kostengründen selber machen (aber nicht alles) dauert das ein paar Tage bis wir uns zum Laden vorgearbeitet haben, daher die Überlegung ob die Vermietung eines Arbeitszimmers zwischen meinem Mann und mir irgendeinen finanziellen Vorteil bringt.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 09.08.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.10.2017
    Beiträge:
    5.492
    Zustimmungen:
    3.349
    Die Gewinnerzielungsabsicht muss nur glaubhaft gemacht werden können. Auch längerer Leerstand ist beim FA kein Problem, wenn sachliche Gründe die Ursache dafür sind.

    Eine coronabedingte vorübergehende Eigennutzung ist für mich kein Grund die Vermietungsabsicht generell in Frage zu stellen.
    Eigentlich wird der Laden doch schon selbstgenutzt als Materiallager für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Auch mit dieser Nutzung kann momentan kein Gewinn aus diesem Bereich erzielt werden.

    Mein Bauch meint, das FA sieht das relativ entspannt, sobald die Stichworte Corona und Übergangszeit fallen.
     
  9. #8 immobiliensammler, 09.08.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    5.698
    Zustimmungen:
    3.564
    Ort:
    bei Nürnberg
    Ich sehe nicht, welchen Vorteil Du hier haben solltest! Die Kosten für das MFH sind ja trotz des Leerstandes komplett abzugsfähig, wenn Du also jetzt durch die Vermietung zusätzliche Einnahmen generierst und unter der Annahme, dass die gleiche Summe bei Deinem Mann zu Werbungskosten wegen häuslichem Arbeitszimmer führt wäre das in der Tat ein Nullsummenspiel.

    Probleme sehe ich, da ein häusliches Arbeitszimmer nur unter bestimmten Umständen und mit gewissen Höchstsätzen angesetzt werden kann. Unter Umständen gibst Du Einnahmen an und bei Deinem Mann werden die Werbungskosten nicht anerkannt. Ich würde das Ganze sein lassen.
     
  10. #9 Kunigunde, 09.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    Das habe ich schon so vermutet. Auch wenn die räumliche Veränderung während der Arbeitszeit keinen finanziellen Vorteil hat, so hat es doch einen gefühlten, das ist auch was wert. Einfach mal wieder die Alltagsstruktur ändern zu können ist schon nicht schlecht ;-)

    Ich danke Euch für Euren Input.
     
  11. #10 taxpert, 10.08.2020
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.059
    Zustimmungen:
    1.158
    Ort:
    Bayern
    Vieles Richtiges wurde genannt, manchmal aber falsche Schlüsse gezogen!

    Ich befürchte es koomt etwas anderes, aber nicht das, was Du erhoffst!

    Grundsätzlich besteht bei Leerstand sowohl zwischen zwei Vermietungen als auch im Falle einer umfangreichen Renovierung/Sanierung die Möglichkeit Wk anzusetzen.

    Das sehe ich hier noch unproblematisch, nur wird man irgendwann die Frage gestellt bekommen, ob den wirklich noch Vermietungsabsicht besteht, denn auch der private Vermieter muss letztendlich betriebswirtschaftlich denken und Leerstand kostet Geld! Irgendwann entsteht also der Eindruck, dass man jetzt eigentlich gar nicht vermieten will, sondern erst in zehn Jahren wieder und deshalb kein Interesse an einer schnellen Renovierung hat! Dann besteht momentan tatsächlich keine Vermietungsabsicht, sondern erst in zehn Jahren!

    Auch ein Hinweis darauf, dass man momentan kein Geld oder Zeit für eine Renovierung hat, ist im Licht der aktuellen Rechtssprechung gefährlich geworden!

    Dazu später was!

    Naja, das Wort "Corona" hilft sicherlich bei Fristverlängerungen, Stundungsanträgen und Herabsetzungsanträgen von ESt-VZ! Es hebelt jedoch nicht die gesetzlichen Regelungen des EStG aus! Ob es für corona-bedingte häusliche Arbeitszimmer Sonderregelungen geben wird, steht noch in den Sternen! In Bezug auf die geschilderte Situation bringt es m.E.n. gar nichts!

    Hier muss ich Dich leider berichtigen!
    Es liegt doch gar kein häusliches Arbeitszimmer im Sinne des §4 Abs.5 Nr. 6b EStG vor, denn es ist ja nicht in die häusliche Sphäre eingebunden! Von daher würde es keinerlei Abzugsbeschränkung unterliegen!

    Jetzt kommt jedoch das große ABER ...

    Was mietet der Ehemann denn tatsächlich an? Nur den ehemaligen Ruheraum?

    Dann stellt sich die Frage, ob das restliche Ladenlokal überhaupt so vermietet werden kann! Ich tippe mal auf nein und gehe daher davon aus, dass entsprechend auch keine Wk geltend gemacht werden könnten! Das könnte man übrigens grundsätzlich auch bei einer unentgeltlichen Nutzung unterstellen.

    Oder mietet der Ehemann tatsächlich das ganze Ladenlokal? Zu welcher Miete denn? Es handelt sich nicht um eine Wohnung, daher greift §21 Abs.2 EStG hier nicht! Also Kürzung der Wk auch wenn die Miete mehr als 66%, aber keine 100% beträgt!

    Auch bei 100% Miete und 115%iger Erfüllung des Fremdvergleiches stellt sich die Frage, ob man sich ggf. im Bereich des §42 AO befindet bzw. ob die Anmietung des gesamten Ladenlokals wirklich beruflich veranlasst ist!

    Alles in allem lauft ihr Gefahr, dass das Ganze sogar zu einer höheren Steuerbelastung führt!

    taxpert
     
  12. #11 Kunigunde, 10.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    Also, das Haus hat einen erheblichen Sanierungsstau (ehem. sozialer Wohnungsbau). Ich habe es erst seit eineinhalb Jahren, zuvor gehörte es meinen Eltern. Seit 2017 haben wir in zwei von fünf Wohnungen bei Mieterwechsel eine Menge Eigenleistung eingebracht, kostensparend eingekauft und uns damit mindestens die Hälfte aller Kosten eingespart. Die dritte Wohnung soll in Kürze in Angriff genommen werden wenn der jetzige Mieter eine neue Wohnung gefunden hat (berufsbed. Umzug).
    Zum Laden gehört ein WC-und Waschraum im Keller, in dem wir zurzeit auch arbeiten. Nun sind für manche Arbeiten Handwerker erforderlich die zurzeit noch ausgelastet sind und frühestens im Oktober/November Zeit haben.
    Den Laden kann ich so wie er ist nicht vermieten, er muss fit für die Zukunft gemacht werden. Es waren zwar schon Anwärter da die meinten, alles ganz easy, ey..Elektrik macht bester Freund -, aber darauf möchte ich verzichten. Ehemalige Mieter einer Wohnung haben auch was selbst gemacht und bei unseren Arbeiten waren wir nachträglich noch froh, dass die von ihm selbst verlegte Elektroleitung und Wasserrohre keinen größeren Schaden angerichtet haben (hat er auch meinen Eltern nix von erzählt).

    Mein Mann würde nur den Ruheraum mieten. Dieser gehört zur Ladenfläche und wurde zuvor vom Vormieter als Ruheraum für die Mitarbeiterin erstellt (Zwischenwände mit Erlaubnis, hat der Vormieter auch gut gemacht, wir haben es erstmal so belassen). Aber der alte Boden ist noch drin, die nicht mehr schön anzusehende Zwischendecke auch, Rest s.o.). Die Gutachterin meinte, zurzeit wäre es aufgrund der veralteten Ausstattung nicht mehr als Büro/ Versicherung etc. vermietbar, bestenfalls als Lagerraum. Aber sowas habe ich in dem weiteren vorhandenen Ladenlokal schon und das bringt nicht wirklich viel Geld ein, außerdem blockiert die Vermietung die Möglichkeit, die Räumlichkeiten auf den neuesten Stand zu bringen und den Wert langfristig zu erhöhen.
     
  13. #12 taxpert, 10.08.2020
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.059
    Zustimmungen:
    1.158
    Ort:
    Bayern
    Und genau das ist nach neuester BFH-Rechtssprechung der Knackpunkt! Die "Nicht-Vermietbarkeit" kann ggf. eine tatsächliche Vermietungsabsicht (die aber in der Zukunft liegt) negieren. Davon seit Ihr aber sicherlich noch ein paar Jahre entfernt!

    Damit wäre -wie bereits gesagt- das restliche Ladenlokal erst recht unvermietbar! Wollt Ihr dieses Fass wirklich aufmachen? Dann bitte aber nachher nicht über das böse, böse FA schimpfen!

    taxpert
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 10.08.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.10.2017
    Beiträge:
    5.492
    Zustimmungen:
    3.349
    Gibt es da konkrete oder grobe Anhaltswerte, wie lange Leerstand (z.B. wegen Sanierungsstau, den man nicht zeitnah beseitigen kann) akzeptiert wird ohne die WK zu verlieren?
     
  15. #14 Kunigunde, 10.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    Um Gottes Willen, nein, kein Fass :130:

    Wir sind ja froh, dass bei der letzten Steuererklärung alles beanstandungsfrei ablief und wir uns richtig über das Ergebnis freuen konnten :062sonst:(musste jedoch "Beweisfotos" der renovierten/ modernisierten Wohnung übermitteln, was mich zwar verwundert hat, ich aber nachvollziehbar fand.
     
  16. Duncan

    Duncan
    Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    6.390
    Zustimmungen:
    3.378
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Wenn ihr eh am Umbauen seid, mal überlegen, ob man den Raum nicht sinnvoll aus dem Ladenlokal ausklinkt und vielleicht dauerhaft als Büroraum nutzt. Auf der anderen Seite auch immer bedenken, dass Ladenlokale auch gewisse Sozialtrakte benötigen, die über den Arbeitsschutz vorgeschrieben sind. Bei Vermietung auch mal nen Luxmeter anwerfen bzgl. Beleuchtung durch Tageslicht und am Arbeitsplatz direkt.
     
  17. #16 Kunigunde, 10.08.2020
    Kunigunde

    Kunigunde Benutzer

    Dabei seit:
    25.08.2014
    Beiträge:
    80
    Zustimmungen:
    46
    @Duncan
    Das Ladenlokal ist 43 qm groß und beherbergte über 40 Jahre ein Versicherungsbüro. Die Schaufensterfront die sich über ca. 13 Meter erstreckt geht über Eck. Es hat ab der Mittagszeit bis abends Dauerbesonnung. Der Arbeitsschutz der Versicherung, für die unser Mieter tätig war, hat festgelegt, wo Lampen anzubringen und Schreibtische zu stehen haben und das aus dem Aktenraum ein Ruheraum (Sozialraum) für die Mitarbeiterin werden muss. Irgendwann durfte dann die Mitarbeiterin den zuvor zugewiesenen Platz nicht mehr nutzen weil er für hereinkommende Kunden oder vorbeilaufenden Passanten Blicke auf die Beine zuließ. Der andere Schreibtisch wäre auch nicht besser gewesen in dieser Hinsicht. Mit dem Rücken zum Fenster hätte sie aber auch nicht sitzen dürfen. Dies zum Thema Arbeitsschutz. Der Grund warum das Ladenlokal nach der Verrentung unseres Mieters nicht als Versicherungsbüro weitervermietet werden konnte obwohl es interessierte Kollegen gab war, dass die Büros nun an den Hauptverkehrsstraßen liegen müssen und wir liegen in einer Parallelstraße. Unser ehemaliger Mieter hat sich sein Büro eigentlich ganz schön zurecht gemacht, leider war er Dauerqualmer und das ging an Decke, Wände und Boden nicht spurlos vorüber. Dies kann man also nicht so lassen. Geplant ist, dass dort wieder ein Büro hineinkommt. Es stellt sich für uns die Frage wie die Elektroinstallation wohl aussehen soll (Kabel unter Doppelboden, oberhalb der abgehängten Decke oder Brüstungskanal) und welche Mindestausstattung für Büros vorhanden sein muss.
     
  18. #17 taxpert, 11.08.2020
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.059
    Zustimmungen:
    1.158
    Ort:
    Bayern
    Nein, gibt es nicht. Im entschiedenen Fall (BFH vom 31.01.2017, IX R 17/16) wurde die Wohnung 1999 angeschafft, die strittigen Jahre waren 2006 -2010. Die Wohnung war nie bewohnt.

    Zwei Aspekte waren in dem Urteil "neu" und machen es in Sanierungsfälle brandgefährlich!

    1. Die tatsächliche Vermietungsabsicht wurde seitens des Stpfl. nachgewiesen und vom BFH auch nicht in Frage gestellt!

    2. Die Gründe für die fehlende Sanierung lagen nicht in der Sphäre oder der Person des Stpfl. begründet!

    Aber es ist -wie alle anderen Urteile, die die Überschusserzielungsabsicht bei langjährigen Leerstand verneinen, immer Einzelfallentscheidungen!

    taxpert
     
  19. #18 Benni.G, 11.08.2020
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.01.2016
    Beiträge:
    766
    Zustimmungen:
    175
    Zählt hier eigentlich das Ladenlokal für sich allein oder zählt das komplette MFH?
    Wie schaut denn der Gewinn des gesamten MFH aus?
     
  20. #19 taxpert, 11.08.2020
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.059
    Zustimmungen:
    1.158
    Ort:
    Bayern
    Wenn Du dir die BFH-Rechtsprechung anschaust, stellt der BFH auch hier auf die einzelne Einheit und nicht auf das Gesamtgebäude ab! Aber wie bereits gesagt, bei @Kunigunde sind wir m.M.n. noch ein paar Jahre davon entfernt.

    taxpert
     
Thema:

Arbeitszimmer im leerstehenden Ladenlokal absetzen?

Die Seite wird geladen...

Arbeitszimmer im leerstehenden Ladenlokal absetzen? - Ähnliche Themen

  1. Arbeitszimmer als Vermieter und Verwalter

    Arbeitszimmer als Vermieter und Verwalter: Hallo zusammen, ich besitze 2 Wohnungen. Bei der einen übernehme ich zudem noch die Verwaltung für meine Wohnung und die der anderen Partei. Des...
  2. Arbeitszimmer - Abschreibung der Nebenkosten - Bonuszahlungen

    Arbeitszimmer - Abschreibung der Nebenkosten - Bonuszahlungen: Hallo, beim Ansatz des "häuslichen Arbeitszimmer" werden ja auch prozentual Wfl./Anteil Arbeitszimmer die angefallenen Nebenkosten angegeben....
  3. Steuer: Arbeitszimmer zur Verwaltung von Mietimmobilien?

    Steuer: Arbeitszimmer zur Verwaltung von Mietimmobilien?: Ich hätte folgende Frage zur Einkommensteuer[IMG]: Es gibt angeblich ein relativ neues Urteil des BFH (?) vom Frühjahr 2015. Es besagt, dass auch...
  4. Eigenbedarf wegen Fluglärm und Arbeitszimmer

    Eigenbedarf wegen Fluglärm und Arbeitszimmer: Hallo Vermietergemeinde, ich bin neu hier und bräuchte mal Eure Meinung zu folgender Situation: Ich beabsichtige in ein paar Wochen meine...
  5. Arbeitszimmer absetzbar

    Arbeitszimmer absetzbar: Hallo habe 3 Wohnungen vermietet, und brauche zur Verwaltung (es gibt einen Hausverwalter!) meinen sonst privat genutzten Computer, in einem...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden