ARGE hat Garantieerklärung widerrufen - Rechtswidrig oder sind ARGE-Zusagen sinnlos?

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von Immo-Hansi, 30.01.2013.

  1. #1 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Die Hartz4-Mieter hatten die zum 01.11.2011 angemietete Wohnung fristgerecht zum 31. Juli 2012 gekündigt und fristgerecht geräumt. Die Miete von der ARGE ist immer pünktlich direkt an den Vermieter gezahlt worden. Mietrückstände bestehen nicht.

    Zu Beginn der Mietverhältnisses hatte ich als Vermieter die Garantieerklärung der ARGE erhalten in Höhe von 1.100 €.

    Hierin steht:

    Zitat Anfang ...

    ... Die Kaution darf zur Deckung sämtlicher Ansprüche der Vermieter aus dem Mietverhältnis verwendet werden, wie z.B. für Schäden in der Wohunen und im gesetzlichen Rahmen auch für Mietforderungen nach dem Auszug aus der Wohnung.

    ... Die Garantieerklätung ist unbefristet. Ich (ARGE) behalte mit jedoch den jederzeitigen Widerruf vor.

    ... Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist innerhalb einer Frist von sechs Monaten über die Inanspruchnahme abzurechnen.

    ... Zitat Ende

    Zum Auszug der Mieter erhielt ich von der ARGE am 30.07.2012 den Widerruf der Garantieerklärung, in dem nur ein Satz steht:

    ... Zitat Anfang:

    Seher geeherter Herr ...

    hiermit wirderrufe ich die mit Schreiben vom 07.12.2011 ausgestellte Garantieerklärung für die Mieter XY.

    .... Zitat Ende



    Nun ergeben sich aus diesem Sachverhalt aber einige Fragen:

    1. Bei Auszug der Mieter Ende Juli liegt die Nebenkostenabrechnung noch nicht vor. Gewöhnlich wird diese zum Jahresanfang des Folgejahres erstellt und liegt frühestens ab Ende Januar bis März. Wenn die Mieter aber Ende Juli ausgezogen sind und die Garantieerklärung auf 6 Monate nach Auszug begrenzt ist, kann die Frist für eine Nachzahlung überschritten werden. Nach dem Schreiben der ARGE wäre die Garantieerklärung also nur bis Ende Januar 2012 gültig.

    2. Gerade Hartz4-Mieter und insbesondere mit Kleinkind ballern die Heizung bis sie platzt. Demzufolge hat auch nun vorliegende Abrechung der Nebenkosten eine Nachzahlung von rd. 400 € ergeben. Wenn ein Mieter nach seinem Auszug die Nachforderung nicht bezahlt, ist dies ein typiescher Fall für die Einbehaltung der Kaution.

    3. Noralerweise wäre im Januar die Nebenkostenabrechnung noch nicht fertig. Da wir das Haus zum 31. August 2012 verkauft haben (Eigentumsübergang), k0nnten wir die Nebenkostenabrechnung durch Zwischenablesung von Heizung, Strom und Gas schon im September 2012 erstellen und den Mietern Ende September zustellen.

    4. Wir haben den Hartzern die Abrechnung zugestellt und gebeten, bei der ARGE vorzusprechen und sich um die Bezahlung bis 10. Dezember zu kümmern. Ob das geschehen ist, können wir nicht nachvollziehen.

    5. Parallel haben wir die ARGE mit Kopien der Anschreiben und Abrechnungen an die Hartzer geschickt, mit der Bitte der Rücksprache mit den Hartzern und um Bezahlung bis 10. Dezember.

    6. Nachdem sowohl von den Hartzern noch von der ARGE keine Rückmeldung erfolgt sind, wurden die Parteien mit Einwurfeinschreiben am 17. Dezember noch einmal angeschrieben mit der Bitte um Bezahlung zum 15. Januar 2012. Es ist bisher keine Reaktion erfolgt.


    Ich weiß, dass die ARGE schlampig arbeitet. man kann als Vermieter niemanden erreichen oder man versteckt sich hinter Datenschutz. Vermietung und Erfahrungen an Hartzer sollte an anderer Stelle mal gesondert abgehandelt werden.


    Mit geht es hier um Folgendes:

    1. Von den betroffenen Hartzern kann ich wohl keine Initiative mehr erwarten. Mir bleibt nur der direkte Kontakt mit der ARGE, wohl wissend, dass die Schreiben der ARGE immer andere Sachbearbeiter ausweisen.

    2. Was ist von der Garantieerklärung bzw. von dem Widerruf zu halten? Nimmt man den wörtlich, kann man eine Nachzahlung von Nebenkosten wie in diesem Fall abschreiben.

    3. Durch das Einwurfeinschreiben habe ich den Anspruch noch im 6-Monatszeitraum geltend gemacht.


    Ich befürchte nach allen Erfahrungen mit Hartzern und der ARGE, dass ich keine Rückmeldunge erhalte.

    Was kann ich tun, um an mein Geld zu kommen?


    Wer hat ähnliche Erfahrungen?

    Kann man die ARGE auf Zahlung verklagen usw.?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 30.01.2013
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    Ich würde als erstes mal vorschlagen, daß Du Deine ehemaligen Mieter nicht abfällig als Hartzer oder wie auch immer bezeichnest. Sie waren ja offensichtlich gut genug, daß Du mit Ihnen einen Vertrag abgeschlossen hast.

    Es ist schwer vorstellbar, daß vor Ablauf der Abrechnungsperiode für die Heizkosten eine juristisch korrekte Heizkostenabrechnung erstellt werden kann. Vielleicht ergibt sich aus den näheren Umständen etwas, die schilderst Du aber nicht.

    Sofern diese Form der Mietsicherheit den Widerruf enthält, kann sie widerrufen werden, ich kenne ähnliche Formulierungen. Ob so ein Widerruf ohne Grund(?) rechtswirksam ist, weiß ich nicht.
    Im Zweifel mußt Du das JobCenter verklagen.

    Verständlich ist jedoch, daß das JobCenter nach Ende des Mietverhältnisses kein Interesse mehr daran hat, dem Vermieter Gelder für Nachzahlungen zu überweisen, die sollen ja "wirtschaftlich" arbeiten und die Nachzahlung dient nicht dazu, dem Mieter die Wohnung zu erhalten...

    Christian Martens
     
  4. #3 Soontir, 30.01.2013
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    Wieso kündigt das Job-Center ohne Grund? Das Mietverhältniss wurde gesetzeskonform beendet und damit erlischt auch die Grundlage der Garantie. Somit sehe ich hier kein Problem in der Kündigung.

    Dir wird nichts weiter übrig bleiben, als deine ehemaligen Vermieter auf Zahlung der Betriebskosten zu verklagen.

    Gruß
     
  5. #4 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    An Martens:

    Es ist schwer vorstellbar, daß vor Ablauf der Abrechnungsperiode für die Heizkosten eine juristisch korrekte Heizkostenabrechnung erstellt werden kann. Vielleicht ergibt sich aus den näheren Umständen etwas, die schilderst Du aber nicht.

    Ich hatte geschrieben, dass wir das Haus verkauft hatten und durch Zwischenablesung etc. hierdurch korrekte Abrechnungen erstellen konnten. Das ist schon in Ordnung.

    An Soontir

    Wieso kündigt das Job-Center ohne Grund? Das Mietverhältniss wurde gesetzeskonform beendet und damit erlischt auch die Grundlage der Garantie. Somit sehe ich hier kein Problem in der Kündigung.

    Ich habe die Garantieerklärung als Ersatz für die Kaution betrachtet. Von der Kaution hält man auch einen Teil für zu erwartende Kosten wie z.B eine Nachzahlung ein. Das ist rechtlich zulässig.

    Grundsätzlich sehe ich hier einen Widerspruch. Den Sinn der Garantieerklärung sehe ich unter diesen Voraussetzungen nur teilweise als erfüllt (Mietrückstände, Reparaturen können zeitnah nach dem Auszug geltend gemacht werden, Nachzahlungen in der Regel nicht.)

    Und was soll eine Klage gegen Hartz4er bringen? Kostet Gerichtskosten und bringt nur einen vollstreckbaren Titel mehr aber kein Geld. Um das zu vermeiden, gibt die Kaution und (oder auch nicht) die Garantieerklärung.
     
  6. #5 Martens, 30.01.2013
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    Ich hatte Dich gebeten, die abfälligen Bemerkungen über Deine ehemaligen Mieter zu unterlassen.
    Jetzt bitte ich Dich ein letztes Mal darum.

    Christian Martens
     
  7. #6 Papabär, 30.01.2013
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    Also greift hier entweder §2 HeizKV - oder es gibt eine wohnungsbezogene Heizanlage und WW-Erzeugung per DH.


    Eine "Garantieerklärung" mit Widerrufsvorbehalt? ... Schuld eigene.

    Eine solche Erklärung seitens eines Jobcenters (oder früher auch seitens einer ARGE) wäre mir neu und ist m.E. im SGB II auch nicht vorgesehen.


    Echt jetzt?
     
  8. #7 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Eine solche Erklärung seitens eines Jobcenters (oder früher auch seitens einer ARGE) wäre mir neu und ist m.E. im SGB II auch nicht vorgesehen.

    Scheint aber hier üblich zu sein (Gelsenkirchen).

    Ich hatte den wichtigsten Wortlaut der ARGE-Schreiben zitiert.

    Zur Abrechnung:

    Es wurden die Zähler Gas, Wasser, Allgemeinstrom abgelesen ebenso wie die Heizungsröhrchen an den Heizkörpern so wie einer richtigen Jahresabrechnung. Die anderen Kosten wurden nach den Endabrechnungen der Anbieter (Versicherung, Sadtwerke ezc.) abgerechnet. Also es wurde eine Jahresabrechnung erstellt nur eben für den Zeitraum von 8 statt 12 Monate.
     
  9. #8 Papabär, 30.01.2013
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    Also mal ganz von vorne:

    Du kannst die ARGE genausowenig verklagen, wie das Ministerium für Staatssicherheit (MfS). Warum nicht? Beide Behörden haben eines gemeinsam: Es gibt sie nicht mehr!

    Für die Leistungen nach SBG II (insbesondere ALG II -> umgangssprachlich "Hartz 4" (Peter Hartz mag das übrigens garnicht)) sind jetzt die Jobcenter zuständig ... und zwar bereits seit 2011, d.h. auf einer irgendwie glaubwürdigen "Garantieerklärung" aus 2011 wird mit Sicherheit nicht "ARGE" drauf stehen.


    Ich will um Gottes Willen nicht behaupten, dass es diese Form ("Garantieerklärung") nicht gäbe ... sie ist jedoch nicht konkret im SGB II verankert - und welche deutsche Behörde bringt schon eine Leistung ohne gesetzliche Grundlage.



    Viel interessanter wären an dieser Stelle die Rechtsgrundlagen der Entscheidungen, die im Regelfall auch irgendwo auf dem Schreiben aufgeführt sein sollten.


    Hier wird doch aber i.d.R. auch das Kalenderjahr abgerechnet. Eine unterjährige Abrechnung vor Beendigung des Abrechnungszeitraumes erscheint mir daher noch unglaubwürdiger.
     
  10. #9 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Noch mal zur Klarstellung der Abrechnung:

    Wir als Eigentümer haben das Wohnhaus an einen neuen Eigentümer verkauft. Mit dem Datum des wirtschaftlichen Übergangs (wird im Notarvertrag festgelegt, hier der 31.08.2012) gehen Pflichten, Lasten und Rechte auf den neuen Eigentümer über, damit auch die Mieteinnahmen und die Vorauszahlungen der Nebenkosten durch die Mieter. Anstelle des bisherigen Eigentümers (also wir) zahlt der neue Eigentümer an den Energieversorger, den Versicherer etc. und sonstige Betriebskosten in Vorleistung. Diese rechnet er dann am Jahresende mit den Mietern ab, aber nur für den Zeitraum von September bis Dezember. Den Zeitraum davor von Januar - August rechnet der vorherige Eigentümer ab.

    Damit der aber richtig abrechnen kann, braucht er die Daten bis Ende August: wieviel Gas für die Heizung ist verbraucht worden, wieviel Wasser, welche Kosten sind für Müllabfuhr abgefallen, welche Heizenergie (Ablesung der Heizkostenverteiler in der Wohnung der Mieter) haben die Mieter in diesem Zeitraum verbraucht etc. Alled wird wie am normalen Jahresende abgelesen. Es liegen also alle Daten vor, so wie sie auch am Ende des Jahres vorliegen würden. Damit kann der vorherige Eigentümer eine genaue Schlussrechnung machen nur eben für 8 Monate und nicht für 12. Die restlichen 4 Monate rechnet der neue Eigentümer dann genauso ab. Das ist üblich, macht Sinn und wird auch so im Notarvertrag vereinbart, denn der bisherige Eigentümer hat ja keinen Einnahmen mehr. Warum soll er dann Ausgaben haben und wofür? Das Objekt gehört ihm ja nicht mehr.

    Ich hoffe, es ist nun deutlicher geworden.

    Nun zur ARGE/Jobcenter:

    Ok, du hast natürlich Recht, dass die Schreiben nicht von der ARGE kommen, sondern vom Jobcenter. ARGE sitzt noch bei mir Hinterkopf. Also sprechen wir und meinen das Jobcenter.

    Nun zu den Schreiben:

    Die Garantieerklärung wurde am 25.11. mit Wirkung zum 01.11.2011 (Gültigkeit des Mietvertrages) ausgestellt.

    Ich hatte eingangs geschrieben

    Nirgendwo findet sich Hinweis auf irgendwelche gesetzlichen Grundlagen o.ä., auch nicht auf dem Widerruf. Nur BG-Nummer, Adresse, Sachbearbeiter, Bankverbindung etc. und unten die Unterschrift unter im Auftrag. Die gleiche Form hatte schon mal bei einem anderen Mieter, der KdU vom Amt bezog, braucht die aber nicht Anspruch nehmen.

    Doch was sagt uns das jetzt und hilft uns das weiter?
     
  11. #10 Papabär, 30.01.2013
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    Nur Bares ist Wahres!


    Für den aktuellen Fall sicherlich nicht ... aber für die Zukunft.


    Aber mal davon ab, Dein Anspruch auf die Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung ist ja nicht per´se an die Kaution gekoppelt und verjährt an sich auch erst nach drei Jahren.

    Hier musst Du selber abschätzen, ob Deine ehemaligen Mieter innerhalb der nächsten 30 Jahre mal aus dem ALG II herauskommen - oder ob die von einer Insolvenz in die nächste stolpern werden. Sodann würde ich - abhängig vom Alter der Mieter - einen Mahnbescheid gegen die Mieter beantragen. Bei Rentnern macht das natürlich wenig Sinn - jüngere Menschen leben aber meist nicht ewig vom ALG II ...

    Gegen das Jobcenter wirst Du nicht vorgehen können, da Du mit denen ja keinen Mietvertrag hattest.
     
  12. Syker

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    Hallo zusammen


    Und der mögliche jederzeitige Wiederuf schon von
    Beginn der Garantieerklärung m.E. klar erkennbar war.


    VG Syker
     
  13. #12 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Ich könnte hier nun über mehr als 20 Jahre als Vermieter noch weitere Ergänzungen machen - von der früheren Sozialhilfe bis zum heutigen Hartz4. Für Vermieter ist diese Entwicklung eine Katastrophe. Leider waren wir wieder zu gutmütig, als die schwangere Frau gebettelt hat. Nach den Auszug hätte sie nur zum Amt gehen brauchen und hätte alles regeln können. Doch so ist das Leben.

    Gegenüber ALGII-Empfängern und dem Jobcenter hat der Vermieter keine einzige Handhabe. Mein Jobcenter kann man noch einmal jemanden erreichen - Datenschutz und Rückantwort erhält man auch nicht.

    Die Logik -> Unter keinen Umständen an ALGII-Empfänger vermieten, wenn man keine Enttäuschung erleben will. Für jede Wohnung findet sich auch ein vernünftiger solventer Mieter, der nach allen Prüfungen (Schufa, Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag u.a.) sauber ist und die Kaution in bar oder Bankbürgschaft zahlt. Bitten, Betteln, Jammern und dicker Bauch sind keine guten Ratgeber.

    Noch einfacher: Das Haus verkaufen und ruhig schlafen. :113:
     
  14. #13 Papabär, 30.01.2013
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    Nuja, ... wenn´s einfach wär könnt´s ja jeder machen. :50:

    Ich habe mir für verschiedene Aufgaben z.B. eigene Formulare entwickelt (besser gesagt, die offiziellen Formulare "gepatscht" :45:)
    So enthält unser Abtretungformular einen Absatz, der das jeweilige Jobcenter unwiderruflich vom Sozialgeheimnis (zumindest soweit das anzustrebende Mietverhältnis betroffen ist) befreit. Ein ALG II-Empfänger, der das unterschreibt, bekommt auch einen Mietvertrag.

    Wenn´s dann zu Verzögerungen im Zahlungsablauf kommt, erhalte ich (meistens ... nicht immer) auch die benötigten Auskünfte und kann bei Bedarf auch einen Hausmeister mit ´nem vorbereiteten Darlehnsantrag zum Mieter jagen.

    Wenn ein Mieter erst im Laufe der Mietzeit in ALG II fällt, funktioniert das natürlich nicht - außerdem ist dieses "betüddeln" natürlich arg arbeitintensiv, so dass ich das nicht bei allen Mietern machen kann.
     
  15. #14 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Ich hatte auch einiges gepatcht, vielleicht nicht so weit wie du. Aber jetzt berührt mich das nicht mehr.

    Vielleicht noch ein Hinweis:

    In die Selbstauskunft habe ich z.B. die Datenschutzerklärung eingefügt. Außerdem habe ich jedem Mietvertrag eine Individualvereinbarung beigefügt für Vereinbarungen, die in einem Formularmietvertrag angegriffen werden könnten. Z.B. hatte ich neben ergänzenden persönlichen Daten hier drin, dass der Vermieter auch Nichtzahlung von 2 Kautionsraten fristlos kündigen kann, dass das Mietverhältnis gekündigt werden kann, wenn der Mieter die Unterlagen in der Frist nicht beibringt (eben z.B. die Garantieerklärung), falsche Angaben in der Seblstauskunft zur fristlosen Kündigung führen können, dass Mahngebühren ab 2. schriftlicher Mahnung erhoben werden, dass 5% über dem Basiszins Zinsen ab 1. Monat nach Zahlungsverzug fällig sind, das die Gartennutzung erlaubt wird und ohne Aufhebenung des Hauptmietvertrages gesondert gekündigt werden kann, dass die Rückgabe der Wohnung nicht besenrein mit den Reinigunskosten oder mit 200 € in Rechnung gestellt werden kann (nicht Schadensbehebung) und noch einige Dinge, die sich im Laufe der Vermietjahre ergeben haben.

    Alles, was in Formularmietverträge unter Sonstiges geschrieben wird, können die Richter im Ernstfall schnell kippen. Individualvereinbarungen nicht, wenn sie vorgelesen, gesehen und unterschrieben sind. Hat mir in Einzelfällen genutzt.

    Aber du hast Recht:

    Alles fummelig, viel Aufwand und teilweise nervig.

    Brauche ich alles nicht mehr. Ich habe meine letzte Abrechnung fast abgeschlossen (mit Ausnahme 2 Parteien), dann mache ich noch einmal meine Einkommenssteuerklärung mit VV, zahle mehr Steuern aber habe meine Ruhe.
     
  16. #15 Papabär, 30.01.2013
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    Ähm ... das ist aber bereits ein Widerspruch in sich.

    In der Praxis wird wohl kaum ein Richter in einem Verfahren darauf kommen, mehrere Mietverträge zu überprüfen - daher KANN das funktionieren ... aber gelegentlich kommt es halt vor, das Mieter sich untereinander auch über ihre Mietverträge austauschen.
     
  17. #16 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Das sind nicht mehrere Mietverträge - Mietvertrag und Individualvereinbarung sind EIN Vertrag. Diesen Tipp hatte ich vor vielen Jahren von einem Rechtsanwalt, weil ich mit einer Ergänzung unter Sonstiges auf den Bauch gefallen bin. Mit der Individualvereinbarung wäre genau das nicht passiert. Ist genau so wie das Wohnungsübergabeprotolkoll als Bestandteil des Mietvertrages. Im Hauptvertrag steht auch schon, dass Individualvereinbarung und Wohnsübergabeprotokoll Bestandteil des Mietvertrages sind.

    Guck mal Formularmietvertrag und Individualvereinbarung - Unterschied
     
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