ARGE zahlt Miete, Kaufpreisminderung? Probleme?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von nutario, 04.03.2012.

  1. #1 nutario, 04.03.2012
    nutario

    nutario Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin gerade am überlegen, eine Wohnung zu kaufen und hätte da einige Fragen an euch.
    Die Wohnung macht einen sehr soliden Eindruck und wird zu einem vernünftigen Kaufpreis, mit einer Rendite von ca. 6,5% vermietet, angeboten.
    Die Miete wird direkt von der ARGE bezahlt, die Mieterin machte bei der Besichtigung einen sehr guten Eindruck. Dazu nun meine Fragen:

    - Ist die Vermietung an ARGE-Bezieher ein Kaufpreisminderungsgrund?
    - Welche Erfahrungen habt ihr mit Mietern mit ARGE-Mietzahlung und wie hoch ist denn das Risiko für einen Ausfall?

    Danke für eure Unterstützung!

    Mit besten Grüßen,
    nutario
     
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  3. #2 lostcontrol, 04.03.2012
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    die mieterin kann die "abtretungserklärung" (wegen der die ARGE direkt an den vermieter bezahlt) mit einem einzigen telefonanruf für nichtig erklären und erhält dann das geld für die miete wieder aufs eigene konto. ist dir das bewusst?

    ich vermiete lieber an leute die 'ne festanstellung haben. kommt aber auf die wohnung an. wenn sie mit alg2 nicht zu bezahlen ist agiere ich anders wie wenn's 'ne wohnung ist die "alg2-tauglich" ist.

    das risiko für einen ausfall ist hoch, denn der punkt ist doch: sollte die mieterin ihren pflichten nicht nachkommen, z.b. job-angebote ablehnen usw., dann wird ihr das geld erst gekürzt und irgendwann komplett gestrichen. auch die miete.
    das wär an sich noch nicht mal das problem (sofern du deine verpflichtungen der bank gegenüber auch aus eigener tasche und nicht von der miete begleichen kannst bzw. den wohnungskauf so oder so ohne kredit tätigst). du kannst ja das geld einklagen. nur: bei alg2-empfängern ist nichts zu holen. da hast du dann einen titel mit dem du dir die wand tapezieren kannst. hält 30 jahre. und ist sogar verlängerbar. bringt dir nur nicht wirklich was wenn die bank dir druck macht.

    ANDERERSEITS:
    heute kann jeder innerhalb kurzer zeit zum alg2-empfänger werden. selbständige und niedriglöhner sowieso von heut auf morgen. leute in langjähriger gutbezahlter festanstellung kriegen erst nochmal ein halbes jahr alg1 (wohl immernoch ca. 60% vom bisherigen einkommen, wenn die 60% allerdings unter dem liegen, was man an alg2 kriegen würde, werden die betroffenen natürlich gleich in alg2 geschickt).
    das schicksal "vermieter eines alg2-empfängers" kann dir also so oder so blühen, wirklich dagegen wappnen kannst du dich nicht.
     
  4. #3 nutario, 04.03.2012
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    Danke für die schnelle Antwort und die Infos.

    Dass man die Abtretungserklärung so leicht rückgängig machen kann, hatte ich nicht gewusst.
    Verpflichtungen könnte ich ohne Probleme auch bei Ausstehen der Miete nachkommen, das ist kein Problem. Natürlich nicht wünschenswert...

    Die Frage ist jetzt noch: wenn die Mieterin ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, wird auch die Miete gestrichen. Die Mieterin hat drei kleine Kinder. Welche Verpflichtungen hat sie da überhaupt, ist da in den nächsten Jahren überhaupt eine Streichung des ALG2 möglich?
     
  5. #4 lostcontrol, 04.03.2012
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    öhm... da hab ich keine ahnung. das geht zu sehr in den bereich unterhaltspflichten des/der vaters/väter usw. sowie kindergeld. das wird aber meines wissens alles vom alg2 abgezogen. aber da bin ich wirklich völlig überfragt, solltest du vielleicht selbst mal bei den entsprechenden stellen nachfragen.
    aber eins ist klar: in der situation wirst du grosse schwierigkeiten haben die alleinerziehende mutter dreier kleinkinder rauszuklagen, selbst wenn sie im rückstand ist, selbst wenn du die wohnung selbst beziehen willst und deshalb eigenbedarf anmeldest...
    und selbst wenn du's als reines wirtschaftsobjekt ansiehst solltest du bedenken, dass du für mieterhöhungen und ähnliches deutlich höheren aufwand haben wirst wie bei "freien mietern".
     
  6. #5 immodream, 04.03.2012
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    Hallo,
    ich habe früher auch immer beigebracht bekommen Sozialmiete ist sichere Miete , am Besten ein gammeliges Haus kaufen, keinen Handschlag machen und das ganze Haus nur
    ans Sozialamt vermieten.
    Leider hat mich das Leben eines Besseren belehrt.
    Ich hatte einen Sozialmieter, für den hatte das Amt eine Zahlungszusage per FAX gemacht.
    Nach einem Monat erfolgte keine Zahlung mehr.
    Ich habe dann den Sachbearbeiter angerufen und mich beklagt.
    Er erklärte mir, sein Kunde komme zur Tür hinein, bitte ihn um eine Zahlungszusage und nachdem die abgeschickt ist, kommt er nach wenigen Minuten wieder und erklärt , er habe es sich anders überlegt.
    Sozialamt zahlt nicht , darf aber aus Datenschutzgründen mich nicht mehr informieren.
    Seitdem lieber Leerstand als Sozialmieter.
    Kein Geld, aber auch kein Ärger.
    Grüße
    Peter
     
  7. #6 lostcontrol, 04.03.2012
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    baaaaaaaaaaaaaaaah - mir als schwäbin wird's von sowas echt schlecht.
    aber das ist wohl typisch schwäbisch, das mit dem "haus gut in schuss halten" etc. - erst recht wenn's um familienbesitz geht.
    sorry, mir ist klar dass es dir, immodream, dabei eher um die wirtschaftlichkeit geht, und leider müsste ich dir ja auch recht geben wenn wir noch das alte system hätten.
    trotzdem stellen sich da bei mir sämtliche haarwurzeln auf.
    vielleicht liegt das in meinen schwäbischen genen dass man entweder "ebbes rechds" kauft oder es eben lässt. ich für meinen teil möchte gerne stolz auf mein eigentum sein können und mich nicht für dessen "gammligkeit" schämen müssen.

    jaja... das "alte system"... da hatten unser lieber staat bzw. die vielen einzelnen kommunen auch noch nicht ihre eigenen sozialwohnungen verkauft und das problem auf die privaten vermieter verlagert... das wird noch zusammenbrechen, wenn immer mehr private vermieter aus eben diesem grund auch verkaufen müssen (weil sie selbst aus eben diesem grund auch zu sozialempfängern wurden), und irgendwann gibt's tatsächlich nur noch juppie-buden mit goldenen wasserhähnen die leerstehen...

    ich würd ja jetzt gerne wieder meinen üblichen sermon anfügen, von wegen bei uns hartz4 = 385 euro kaltmiete für arbeitslosen single = vermieter der keine hartz4-empfänger haben will setzt die miete auf 390 euro = mietspiegel steigt = kann sich kein ganz normaler anständiger schreinergeselle mehr leisten = FALSCH, FALSCH, FALSCH!!!
    das JobCenter treibt die mieten künstlich in die höhe, und das ist meiner ansicht nach nicht gut. garnicht gut. ganz und garnicht gut.
     
  8. #7 immodream, 04.03.2012
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    Hallo losti,
    ich habe geschrieben , ich habe es beigebracht bekommen, aber nicht ich habe es so gemacht.
    Für mich gilt immer noch der Grundsatz " Eigentum verpflichtet."
    Das heißt, die junge Frau , die jahrelang eine gute Mieterin war und jetzt schwanger wird und der Vater wegläuft, wird natürlich nicht aus dem Haus gejagt und ich lege mich selbstverständlich für diese Mieterin mit dem Jobcenter an .
    Ebenso habe ich Mieter, die über 50 sind und viele Jahre ordentlich gearbeitet haben und natürlich ihre Miete bezahlt haben, und die entgegen dem Gelaber der Politiker keine Arbeit mehr bekommen.
    Die will keiner mehr , die sind Müll.
    Selbstverständlich finde ich für die eine Lösung, das sie weiter bei mir wohnen bleiben können, selbst wenn das Jobcenter eine Umzug fordert.
    Hier gilt, 80 jährige Eltern sorgen für ihre 50 jährigen Kinder,
    Wenn ich die Versorgungsbezüge und Ansprüche des Herr Wulff sehe, könnte ich zum Attentäter werden.
    Ich hoffe, der Geheimdienst liest diese Zeilen nicht, wenn ja werdet ihr mein Schicksal in der Bildzeitung sehen.
    Grüße
    Peter
     
  9. #8 lostcontrol, 05.03.2012
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    haben uns wohl mit dem "wort zum sonntag" überschnitten :-)))
    (siehe anderer thread)
     
  10. #9 Elly241152, 16.03.2012
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    Elly241152 Gast

    Mietpreller Harz 4 Empfänger

    Sozialmiete als Harz4 Empfänger erhalten, diese aber nicht an den Vermieter zahlen, dazu böswilligerweise die Nebenkosten in die Höhe treiben indem man alle Heizungen bis Anschlag aufdreht und die Fenster Tag und Nacht öffnet. Auf dem Mieterfragebogen als alles i.O. angeben, tatsächlich 11 offene Inkassos, eidesstattlich Versicherung mehrfach abgegeben und schon zwei mal Miete bei Vermietern geprellt.
    Das Schlimmste ist aber, dass dieser Mieter alle Hilfe vom Mieterschutzbund erhält.
    Ich würde nie mehr einen Mieter nehmen, wo der geringste Zweifel besteht. Alles Erdenkliche vorher abchecken: Schufa, Creditreform, usw.
    Du hast als Vermieter Null Rechte an dein Geld zu kommen, diese Brüder haben mit Absicht nichts, leben nur auf Kosten der Gemeinschaft und haben somit alle Rechte.
     
  11. #10 Papabär, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 16.03.2012
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    Bin früher auch oft mit ALG II-Empfängern auf die Nase gefallen ... habe für mich dann festgestellt, daß es keinen Sinn macht das System zu verfluchen, sondern das es besser ist, mit dem Strom zu schwimmen und das System zu meinen Gunsten zu Nutzen.

    Habe mich dann mit den rechtlichen Grundlagen beschäftigt ... Leute gefunden, die man fragen kann (z.B. Pharao :wink5:) ... und verschiedene Formulare des Jobcenters zart modifiziert.
    Zwar fall´ ich heute in Einzelfällen immer noch auf die Nase ... die meisten meiner Hartzis spuren aber ... und kommen auch mal zu mir bevor´s Probleme mit´m Amt gibt.

    Ich habe auch herausgefunden, daß die Ämter mit mir als Vermieter ganz anders umgehen als mit den Leistungsempfängern. Damit bin ich jetzt zwar so´ne Art soziale Anlaufstelle geworden ... aber die Mietausfälle dieser Klientel haben sich deutlich reduziert.

    Nur mit den Knastis ... da will´s zwischen mir und den Grundsicherungsämtern einfach nicht klappen..
     
  12. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Hallo nutario,
    - wer hat denn die Rendite ausgerechnet, bzw über wieviele Jahre habt Ihre denn gerechnet?

    Du kannst alles zum Kaufminderungsgrund angeben, es gibt keine Tabelle wo Du nachschauen kannst wieviel Prozent du abziehen kannst wenn ein weiser gelber onder roter in der Wohnung wohnt, es gibt auch keine Liste wieviel du mindern kannst wenn der Wohnungsschnitt, die Hausfarbe oder die Lage nicht gefällt.
    Denn der Kaufpreis ist einfach nur Verhandlungssache.

    Meine obige Frage zielt darauf ab, dass es Verkaufsorganisationen gibt, die dir eine tolle Rendite ausrechnen diese aber nicht garantieren und du dann auf die Nase fallen kannst, wenn große Renovierungen anstehen oder du ein paar Monate keine Miete bekommst.

    Jobo
     
  13. #12 Pharao, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 18.03.2012
    Pharao

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    :wink5:,

    das Ausfallrisiko dürfte gleich hoch sein, denn auch ein Spitzenverdiener kann dir Probleme bereiten oder zuunrecht die Miete kürzen, ect. NUR, beim Alg2-Empfänger gibt es im Notfall nichts zu holen !!! Das ist der große Unterschied.

    Hier auch mal der Hinweis, das es die Arge seit über einem Jahr nicht mehr gibt ! Das ist seitdem das JobCenter.

    Vorsicht bei Mietern die U-25 sind ! Bei denen ist auch bei keinen Verstößen gleich mal eine 100% Sanktion drinen und nicht wie üblich erstmal 30%, usw.

    Ansonsten, jedes BG-Mietglied erhält seinen Anteil. D.h auch wenn die Mutter hier eine Sanktion bekommt, so betrifft das nicht die anderen BG-Mietglieder. Eine Sanktion kann jederzeit entstehen, seit es weil sie zu einem Termin nicht erscheind oder eine zumutbare Arbeit ablehnt. Je nach dem wie Alt die Kinder sind, muss sie selber sich um eine Betreuungsmöglichkeit bemühen, um Arbeiten gehen zu können.

    Kindergeld, Unterhaltsgeld, ect sind alles Einnahmen und werden auf das Alg2 angerechnet. Können aber natürlich deswegen auch nicht gekürzt werden vom Amt.

    Was die angemessene KdU für Alg2-Empfänger angeht, das ist von Gemeinde zu Gemeinde ganz Unterschiedlich. Hier gibt es keinen Pauschalenbetrag ! Macht auch Sinn, denn in München kostet auch eine billige Wohnung mehr als in Hinterdupfing.

    Ausserdem, nur weil die KdU unangemessen hoch ist, heißt das nicht, das der Alg2-Empfänger deswegen ausziehen müsste (zB bei einer Mieterhöhung). Erstmal hat er hier ein 1/2 Jahr zeit und solange wird auch eine zu teure Wohnung übernommen vom Amt und als zweites kann er selber ggf den Differenzbbetrag aus seiner Regelleistung zahlen.

    Aber bitte redet hier nicht so abfällig über Alg2-Empfänger !!! Jeder kann da schneller reinrutschen als er denkt ! Und wie üblich, es gibt auch anständige Alg2-Empfänger, auch wenn manch einer wohleher solche Leute nur aus dem Fernseh kennt .....

    Nimm`s mir nicht übel, aber dann hast du auch etwas geschlampt bei der Recherche über deine Mieter. Klar kann man immer auf solche reinfallen, aber trotzdem ist die Mehrheit der Alg2-Empfänger kein notorischer Mietpreller oder Mietschmarotzer.

    Außerdem weist du doch garnicht, was letztlich der Mieter hier vom Amt bezahlt bekommt und was nicht. Sollte er nämlich zuunrecht die KdU beziehen, dann wird das Amt diese wieder zurück fordern und ggf noch ein Bußgeld oder Strafverfahren obendrauf setzen.

    Das man als Vermieter wenig Rechte hat, das trifft aber auf alle Mieter zu und beschränkt sich nicht auf nur Alg2-Bezieher. Aber genau deswegen: prüfe mit wem man sich ewig binden will.

    Meines Erachtens muss man hier gleich von Anfang an, immer sofort auf der Matte stehen und ggf das persönliche Gespräch suchen, damit der Mieter merkt, hier läuft das nicht so. Ein Brief wird leichter in die Ecke geworfen, als wenn der Vermieter mit Hausmeister vor der Türe steht.

    Und wie immer, manche Alg2-Empfänger sind mit ihrer Situation völlig überfordert. Da hilft man doch gerne mal im Behördenjungel und welche Rechte sie ggf auch haben oder wo sie was zusätzlich Beantragen können, ect.
     
  14. #13 immodream, 17.03.2012
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    Hallo,
    man muß natürlich zwischen Berufs Hartz4 Empfängern , die teilweise schon in der dritten Generation von ( früher Sozialhilfe ) leben und auch nie vorhaben, arbeiten zu gehen und Menschen die oft unverschuldet in Hartz4 rutschen, unterscheiden.
    Ich habe ältere Mieter in meinem Alter, die schon jahrelang bei mir wohnen und einfach, entgegen den Sprüchen von Frau von der Leyen, keine feste Arbeit mehr finden und vom Jobcenter und den Arbeitgebern regelrecht vera...... werden.
    Wenn es wieder einmal Probleme mit dem Jobcenter gibt, melden sich diese Leute und schildern oft weinend und voller Scham ihre Situation.
    Genauso habe ich alleinerziehende Mütter, die von ihren Männern mißhandelt oder mißbraucht worden sind.
    Diese jungen Frauen sind oft gut ausgebildet, wollen auch arbeiten , können aber im Augenblick wegen ihrer kleinen Kinder nicht arbeiten. Oft werden sie sogar von ihren eigenen Eltern unterstützt.
    Diese Mieter sind für mich nicht die typischen Harz4 Empfänger und hier finden wir auch immer eine gemeinsame Lösung.
    Auf die anderen Vögel verzichte ich jedoch gern.
    Grüße
    Peter
     
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