Art der Finanzierung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Mungo82, 09.12.2010.

  1. #1 Mungo82, 09.12.2010
    Mungo82

    Mungo82 Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,

    bereits jetzt ein dickes DANKE an alle hier, die Infos vergeben.

    Ich habe bereits quer durchforstet und viele interessante Varianten gelesen. Da ich kurz vor dem Kauf meiner ersten ETW bin wüsste ich gerne des Profis Meinung.

    Es geht um die Finanzierung der Restsumme.

    Zum Objekt meiner Begierde:
    - 65m2 groß
    - mittlere bis gute Wohnlage (meiner Meinung nach)
    - KP 69000Euro
    - vermietet (430Euro kalt), 260 Euro Hausgeld (umgelegt auf Mieter), 60 Euro verwaltungskosten (Netto also ca. 370 Euro raus = 6,5% Rendite vor Steuern)

    Mein Eigenkapital beträgt ca. 40.000 Euro

    Ich brauche also ca 35.000 Euro

    Mein Gehalt lässt es zu 1000Euro monatlich bei Seite zu legen (bzw. dann zu Tilgen/ Rücklagen zu bilden) ggf. dann noch die eingeplante Miete der ETW.

    Ich habe bereits folgende Angebote eingeholt:

    Hypothekendarlehen: 50.000 Euro zu 3,15% eff. (auf 5 Jahre, 1-10%Tilgung mögl.)
    --------ist natürlich mehr als ich benötige-------
    --------Vorteil: Zinsen kann ich absetzen-------
    --------Nachteil: Kosten größer als 6000Euro Zinsen

    Hypothekendarlehen: 35000 Euro zu 3,6% (0,5 % Aufschlag da Betrag unter 50.000)
    -------Vorteil: kosten sind geringer als oben

    Direktkredit: 25.000 zu 5.8% (Problem: Es fehlen 10.000)
    -----vorteil, ich kann in 36 Monaten Schuldenfrei sein-------
    ----- nachteil, ich kann keine Zinsen als Verluste geltend machen (Steuer)

    Dann hörte ich davon, dass es auch Hypothekendarlehen gibt, ohne Tilgung, bei denen man am Ende der Laufzeit alles bezahlt und Schuldenfrei ist.
    ----Nachteil: sehr hohe Zinskosten in der Laufzeit--------
    ----Vorteil: diese hohen Zinskosten können abgesetzt werden-----

    Hoffe ich verstehe das richtig so.

    Da ich die Wohnung zunächst nur als Kapitalanlage sehen will ohne sie selber zu bewohnen, frage ich mich, was die beste Möglichkeit ist. Vom Bauchgefühl her würde ich gerne die Wohnung schnell zu meinem alleinigen Eigentum zählen, sodass ich die Nettokaltmiete schön als Zusatzgehalt zählen kann, und so wenig wie möglich Zinsen bezahlt haben. Doch was sagt ihr dazu. Denn Bauchgefühl, bedeutet ja nicht unbedingt, dass es der beste WEg ist (ertragreichste).

    Virtuel gebe ich bereits jetzt einen Kasten Bier aus, für den, der sich die Mühe macht, und dies durchgelesen hat. :) :bier
     
  2. AdMan

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  3. #2 nobrett, 12.12.2010
    nobrett

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    Deine komische Renditerechnung kann ich nicht nachvollziehen, bzw. sie ist sehr blauäugig.

    Selbstverständlich musst Du für eine Renditeberechnung auch die Kaufnebenkosten und die Zinsen zum Ansatz bringen. Das ist hier nicht der Fall.

    Wenn Dein Ziel ist, dass Dir die Wohnung so schnell wie möglich gehört, dann scheidet Möglichkeit 1 schon mal aus. Überhaupt, warum mehr Geld ausleihen als man braucht. Was machst Du mit dem Rest? Verprassen? Oder zu 0,25% aufs Sparbuch legen?

    Möglichkeit 3 ist auch Schwachsinn. Warum fast soviel Zinsen zahlen wie für Möglichkeit 1 und trotzdem nicht genug Geld dafür bekommen?

    Jedem, der sich schon mal mit der Materie beschäftigt hat und über einen Taschenrechner und ein wenig Verstand verfügt sollte das leicht nachvollziehbar und daher völlig klar sein. Da das bei Dir nicht der Fall zu sein scheint, rate ich Dir dringendst! Dich mal mit Excel und den Zahlen zu beschäftigen bevor Du investierst. Zahlenspiele sind nur ein Teil des Vermietgeschäfts und ich kann nur davor warnen, ohne sich intensiv mit der Materie beschäftigt und sie verstanden zu haben ins kalte Wasser zu springen! Es ist Dein Geld und Dein Leben!

    Mir persönlich wäre rein von den Zahlen (Faktor 15,5 mit Kaufnebenkosten 17,1) die Wohnung zu teuer.
     
  4. #3 frenchberlin, 13.12.2010
    frenchberlin

    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    Stimmt, eigentlich ist der Faktor zu hoch - aber vielleicht ist es ja wirklich eine tolle Lage, die diesen faktor rechtfertigt da die wertsteigerung in den nächsten monaten eeeenorm sein wird?
    Vielleicht ist die Wohnung in einem jahr 50% mehr wert? Es ist ein wahnsinnig kreativer, sehr aufstrebender Stadtteil? ...

    Nur, wenn das so wäre: warum verkauft der Verkäufer dann jetzt?

    Mhh..... :wink

    Ich würde raten, wie immer einfach mal auf gut glück dem verkäufer wesentlich weniger anbieten, als er fordert. Muss man immer- sowieso.

    Ein echtes Renditeobjekt sollte kaum mehr als 700€/m² kosten - in TRAUMlage - zumal wenn es nicht frisch saniert ist. - vom nachteil der WEG mal abgesehen..

    Höre Dich um bei den Nachbarn, was alles nicht im Haus stimmt, lasse im Kaufvertrag ausdrücklich reinschreiben, dass die Wohnung "nicht vermietet" ist .. sonst erlebst Du mit der Wohnung noch eine blaue Überraschung.. Auch Wohngeld etc genauestens überprüfen... die Protokolle dreimal lesen (!)
    Und nochmal zu den Nachbarn und fragen, was alles nicht stimmt.
    So lange herumtänzeln bis Du weißt, dass ausser dem Preis kein weiterer Harken an dem Objekt steckt.

    Und dann nochmal hinsetzen und rechnen. So wird's noch nichts. Ausserdem weißt Du ja: 100% Mietausfall wenn der Mieter wegzieht. Dann hilft die Beste Rechnung nicht. Vielleicht eine sehr gute & teure Versicherung??
     
  5. #4 Mungo82, 13.12.2010
    Mungo82

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    Hallo,
    vielen Dank für die offenen Worte. Vielleicht kam es etwas unbedacht rüber, da ich nicht alles reinschreibe was ich unternehme um das Risiko gering zu halten. Ich weiß leider auch nicht viel über Steuern und gewisse Faktoren.

    ABER, dass muss ich gerade mal anbringen. Ich bin froh dass ihr mich warnt. Ich warne mich aber auch selber. Da viel Geld von mir drin steckt.

    Ich habe vieles herausgefunden was sich gut anhört:

    Habe mit dem Verwalter gesprochen, dieser war sehr nett und offen (natürlich Datenschutz seinerseits)
    - Hausrücklage ist top, keine Streitpunkte, keine größeren Reparaturen (außer Heizung in den nächsten Jahren (bezahlbar durch Rücklagen)
    - Kein Klageverfahren
    - Lage ist in der Nähe eines Golfplatzes (neu), Eissporthalle, Bowlingarena, großer See mit Strand, nähe Autobahn (3 Fahrminuten) dennoch ruhig gelegen, Flughafen in 12 Minuten erreichbar (kein Fluglärm, da Flieger schon sehr hoch.) - Bürgerking und Mc Donalds sind ebenfalls direkt ums Eck. Edelrestaurant (ganz neu) ebenfalls. Forschungszentren und Top Moderne Gewerbebetriebe. (Im Wachstum). Schulzentrum ums Eck (Haupt, Realschule, Gymnasium). DB Verbindung in der Nähe (dennoch kein Lärm). Berufsschule.

    Zur Lage kann man weiter sagen, dass in naher erreichbarkeit Felder sind, welche Bauerwartungsland sind, und weiter durch Siedlungen und Gewerbebetriebe bebaut werden. Ich find die Lage (wohne selber seit 17 Jahren im anderen STadtteil) TOP!!!

    ABer der Faktor (Kaufpreis zu Kaltmiete) ist nicht so gut, wie ihr vorschlägt. Leider gibt es solche Objekte in unserem Ballungsgebiet nie. Nie. Nie. Das ist mit Abstand bereits ein günstiges Angebot hier. Und ich würde auch selber dorthin ziehen, wenn der Mieter nicht mehr wollen würde.

    Achso. Zum Mietverhältnis habe ich bereits den Mietvertrag gelesen und ETV Protokolle. Soweit so gut. Und ich habe mir Kontoauszüge des Eigentümers zeigen lassen (Überweisung der Miete). Mieter ist in der Wohnung seit über 5 Jahren.

    Vermieter ist umgezogen (mehr als 100km) und will die wohnung daher verkaufen (hat sie selbst wohl aus einer Zwangsversteigerung bekommen) Clever, und erstrebenswert. Für die Zukunft eine Option.

    Was kann ich noch machen? Nicht viel, oder? (abgesehen von der Wohnungsbesichtigung).

    Zum Preis habe ich durch den Verwalter erfahren, dass es die Wohnungen auch schon günstiger gegeben hat (bei Zwangsversteigerungen). Aber dies ist keine ZV.

    Ich glaub ich bin auch ein wenig verliebt in die Lage und das Haus. Ich weiß aus dem Grundbuchauszug dass die Wohnung mal knap über 200.000DM gekostet hat. BJ 1987. Puuuuhhhh. Ich glaub das ist ne gute Sache. Auch um zu lernen. Schließlich kann ich daran kaum Pleite gehen. Lörning bei Doooing.
     
  6. #5 nobrett, 13.12.2010
    nobrett

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    Wo die Liebe hinfällt! OK, ein Argument das ich verstehen kann. Schlaf trotzdem noch ein paar Nächte drüber, solange bis Du wieder klar denken kannst und der erste Rausch der Verliebtheit verflogen ist. Zwischen den Jahren wird Dir das Ding auch kaum einer wegschnappen, also gemach.

    Vergiss historische Preise. Vieles war überteuert und bringt heute bei weitem nicht mehr den ehemaligen Preis. Auch gute Objekte. Kann auch umgekehrt sein, aber viele Objekte haben sich seit dem Boom der 90er nicht gut entwickelt. Interessant ist eh nur hier und heute. Und der Blick in die Kristallkugel. ;)

    Das mit dem Lörning bei Duing passt schon. Dann sag dem Verkäufer ok, Du nimmst das Ding aber über den Preis müsst ihr nochmal reden. Wenn er fragt wieviel, dann biete ihm z.B. 57 (ca.13 fache Jahresnettomiete ohne Kaufnebenkosten, 370,-*12*13) und argumentiere, dass bei der geringen Miete nicht mehr drin ist. Das finde ich unter Anlagegesichtpunkten auch schon hoch gegriffen, auch für ein Ballungsgebiet. Und zeig ihm den Schrieb den Du Dir vorher von Deiner Bank besorgt hast, dass die Finanzierung gesichert ist. Dann siehst Du ja was passiert. Nachlegen kannst Du immer noch.

    Viel Erfolg!
     
  7. #6 Mungo82, 13.12.2010
    Mungo82

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  8. #7 nobrett, 13.12.2010
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    Moment mal. Wieso bezahlst Du denn für Einbauküche und Stellplatz? Verwaltung ist auch nicht gerade billig aber die Zahl war bekannt.
    Was sind das denn für Betriebskosten die noch extra gehen?
     
  9. #8 Mungo82, 16.12.2010
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    sorry da habe ich mich falsch ausgedrückt...das zahlt er...Küche, Stellplatz und Kaltmiete, plus eben diese Umlage..
     
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