Aufhebungsvertrag oder Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von stefan_kurz, 14.09.2015.

  1. #1 stefan_kurz, 14.09.2015
    stefan_kurz

    stefan_kurz Gast

    Hallo zusammen,

    ich habe eine Frage an euch.
    Ich habe vor einiger Zeit ein Haus geerbt, in welches ich gerne mit meiner Lebensgefährtin einziehen möchte. Aktuell wohnen wir zu zweit auf ca. 50qm. Das Haus ist allerdings noch vermietet. Ich habe schon mit dem Mieter gesprochen und ihn meine Absicht mitgeteilt. Dieser war natürlich nicht sehr begeistert davon und hat mir mitgeteilt, dass er so ohne weiteres nicht ausziehen wird.

    Jetzt kann ich denke ich wegen Eigenbedarfs kündigen, was aber sehr wahrscheinlich in einer Klage enden wird wenn er nicht ausziehen möchte.

    Ein Bekannter hat mir jetzt noch von der Möglichkeit erzählt einen Aufhebungsvertrag mit ihm zu machen, was nach dessen Auskunft Zeit und auch einiges Geld sparen würde.

    Nun zur eigentlichen Frage. Vorausgesetzt der MIeter unterschreibt einen Aufhebungsvertag und verpflichtet sich zu einem Zeitpunkt X auszuziehen und tut dies nicht. Was für Möglichkeiten hätte ich und wie schnell müsste dieser dann ausziehen (Notfalls durch Räumung)?

    Danke schonmal im Vorraus

    Gruß Stefan
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 14.09.2015
    Aktionär

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    Hallo stefan_kurz,

    sagen wir es mal so: ein Aufhebungsvertrag spart Zeit. Finanziell dürfte der Unterschied nicht all zu groß ausfallen, da Du dem unwilligen Mieter einen (finanziellen) Anreiz bieten musst, den Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen.
    Zieht der mieter dann zum vereinbarten Zeitpunkt nciht aus, bleibt Dir nur noch auf Räumung zu klagen. Daher sollte die Zahlung ausch erst bei erfolgtem Auszug erfolgen.

    Liegen denn von Deiner Seite aus genügend Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vor? Und kann der Mieter eventuell einen Härtefall geltend machen? Diese Punkte solltest Du vorab gewissenhaft abklären.
     
  4. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Ich würde von einem Aufhebungsvertrag dringend abraten und auf alle Fälle klagen! Früher oder später gewinnst Du, die Mieter haben sehr wahrscheinlich nur die Möglichkeit, das ganze etwas hinauszuzögern.
     
  5. #4 stefan_kurz, 14.09.2015
    stefan_kurz

    stefan_kurz Gast

    Hallo Aktionär,

    ja ich denke schon, dass genügend Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen. Wie gesagt wir wohnen zur Zeit auf 55qm wollen aber eine Familie gründen (Kinder etc.). Außerdem wohnen wir aktuell zur Miete und könnten im Haus ja da unser Eigentum mietfrei wohnen.
    Härtefall muss ich noch genauer klären. Fakt ist er wohnt seit ca. 3 Jahren im Haus. Sie sind zwar schon etwas älter so Anfang/Mitte 60 aber ich denke das ein Umzug da schon möglich wäre.

    Wie viel Zeit spart man sich den mit einen Aufhebungsvertrag etwa? Bzw. muss man bei Nichtauszug auf Räumung klagen, dass dauert doch mindestestens ein Halbes Jahr oder? Geht das mit der Räumung schneller bei einem Aufhebungsvertrag, denn wenn ich ihn mit Geld dazu bewegen muss das er unterschreibt und ich dann doch den langen Weg über eine Räumung gehen muss könnte man ja gleich eine Eigenbedarfskündiung mit Räumung machen oder?

    Gruß Stefan_kurz
     
  6. #5 Aktionär, 14.09.2015
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    Hast Du die Forenglaskugel gefunden, die hier schon so lange vermisst wird, oder woher nimmst Du die Erkenntnis?

    Auch das Prozesskostenrisiko sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Der Kläger geht in Vorleistung.
     
  7. #6 stefan_kurz, 14.09.2015
    stefan_kurz

    stefan_kurz Gast

    Aber ich möchte eben nicht zu lange warten, da unsere Wohnung schon sehr beengt ist und Miete ist ja auch noch zu zahlen. Also ist es schon mein Ziel relativ zeitnah in das Haus zu ziehen.
     
  8. Syker

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    Hallo stefan_kurz,

    Die Zeit Ersparnis beim Aufhebungsvertrag liegt i.d.R. darin, die reguläre Kündigungsfrist zu verkürzen.
    Da die Kündigungsfrist bei dir (sofern nix anderweitiges vereinbart ist) 3 Monate beträgt, gewinnt man tatsächlich nicht viel Zeit.

    VG Syker
     
  9. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Im Grunde wahrscheinlich überhaupt keine, denn die Mieter müssen sich ja auch eine neue Bleibe suchen. Da sind 3 Monate schon nicht lang...
     
  10. Andres

    Andres
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    Das gilt natürlich nur, wenn der Wohnraum noch keine 5 Jahre überlassen ist. Andernfalls verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren um je 3 Monate und dann spart man tatsächlich Zeit.
     
  11. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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  12. Duncan

    Duncan
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    Ich könnte dir da mehr als eine Familie präsentieren, die in einer 2-Raum-Whg. mit 55m² 2 bzw. 3 Kinder großgezogen haben...

    Ein Aufhebungsvertrag ist eine tolle Sache, wenn beide Seiten sich im wesentlichen einig sind und bestrebt sind sich daran zu halten. Er gibt dir im Wesentlichen eine rechtlich saubere Grundlage, wenn vom Mietvertrag abgewichen werden soll. Wenn eine Seite es auf ein streitiges Verfahren anlegt wird sie es bekommen. Dann hast du die Wahl zwischen Mafia und Gericht. Beschränken wir uns auf auf die letztere Alternative:
    -> Kündigung bzw. Auflösungsvertrag mit Frist bis Auszug. Dürfte in beiden Fällen praktisch auf 3 Monate rumkommen.
    Wenn dann ausgezogen wird, alles schick, alles super. Wenn nicht bleibt dir in beiden Fällen der Klageweg. Der ist mit der einen wie mit der anderen Grundlage steinig, lang(wierig) und mit entsprechendem Kostenrisiko verbunden.

    Was man in Angriff nehmen könnte, eine formale Kündigung entsprechend den gesetzlichen Regelungen mit dem Angebot eines Auflösungsvertrages.
     
  13. #12 Pharao, 14.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 14.09.2015
    Pharao

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    Hi Stefan_kurz,

    vielleicht mal kurz die Unterschiede erklärt.

    • Bei einer Kündigung wird der Mieter nicht gefragt, ob er damit einverstanden ist, denn eine Kündigung stellt eine einseitige, zugangsbedürftige Willenserklärung dar. Wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist, wird man ggf. vor Greicht das klären lassen müssen, ob hier ein gültiger Kündigungsgrund vorliegt bzw. allgemein die Kündigung gültig ist. Und bei Eigenbedarf wird i.d.R. immer geguckt, wer ist Schutzbedürftiger bzw. wer hat mehr Anspruch auf was.
    • Im Gegensatz jetzt zu einem Aufhebungsvertrag, der kommt nur zustande wenn BEIDE Vertragsparteien dem freiwillig zustimmen. Dafür kann man in einen Aufhebungsvertrag fast alles vereinbaren, allerdings bist du hier jetzt in der schlechteren Position, weil du willst ja was vom Mieter, sodass du i.d.R. dem Mieter hier schon was anbieten muss, damit er sowas unterzeichnet. Zum Beispiel kann man hier dem Mieter eine längere Frist geben bis er Ausziehen muss oder/und das er ohne Kündigungsfrist jederzeit ausziehen kann oder/und finanzielle Anreize, ect.
    Also das dich ein Aufhebungsvertrag nun günstiger kommt, das kann man so nicht sagen, denn das kommt ja letztlich darauf an was du alles dem Mieter anbietest im Aufhebungsvertrag bzw. was dich der andere Weg a`la Kündigung ggf. gekostet hätte?

    Immer wenn ein Mieter nicht freiwillig gehen will bzw. die Mietsache nicht zurück gibt, wirst du eine Räumungsklage starten müssen.

    Der einzige Unterschied hier ist, das wenn du dem Mieter kündigst, dann muss ggf. vorab erstmal überprüft werden a`la Gericht, ob die Kündigung so wirksam ist. Hast du einen Aufhebungsvertrag mit Mietende, dann muss da nichts mehr überprüft werden a`la Gericht. Meine Erfahrung dazu ist, wenn du mit einem Mieter einen Aufhebungsvertrag abschließt, dann hält sich der Mieter i.d.R. auch daran, weil der Mieter i.d.R. hier auch einen Vorteil davon hat.

    So unterschiedlich können Meinungen sein - ich sehe das genau andersrum.

    Ein Aufhebungsvertrag ist m.E. hier die bessere Wahl, denn bei einer Kündigung mit Eigenbedarf kann viel schief gehen. Nur weil man gerne selber in seinen 4 Wände wohnen will, rechtfertigt das eben nicht zwangsweise den Eigenbedarf. Hier wird man m.E. durchaus "bessere" Gründe benötigen. Zudem kann der Mieter ggf. mit Härtefall ankommen, ect. M.E. ist es Sinnvoller sich mit dem Mieter friedlich a`la Aufhebungsvertrag zu einigen (wenn die Forderungen vom Mieter nicht völlig überzogen sind, was gelegentlich auch vorkommt), statt ggf. vor Gericht ziehen zu müssen, wo das ganze dann evtl. weniger friedlich ausgeht - denn irgendjemand wird hier verlieren.

    M.E. ist "wollen" kein Grund. Hier müsste m.E. deine Freundin schon schwanger sein, damit das als Grund gilt.

    Auch das ist m.E. kein Grund. Anders wäre es, wenn sich eurer Einkommen so verschlechtert hätte, das ihr euch auf Dauer die Mietswohnung nicht mehr leisten könntet.

    Auch das kann zum Problem werden. Hier Link ich mal das rein was ich kenne, auch wenn es evtl. neuere Urteile dazu gibt mit kürzeren Fristen.

    "Die "treuwidrige" Kündigung: Eine Eigenbedarfkündigung verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist damit unzulässig, wenn schon bei Abschluß des Mietvertrages Eigenbedarf vorhersehbar war bzw. vorlag. Das BVerfG (WM 89,114) geht von einem widersprüchlichen Verhalten des Vermieters aus, wenn er die Wohnung unbefristet vermietet, obwohl er bereits etwas anderes vor hat oder aber in Erwägung zieht. Der Vermieter sollte also beim beim Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bereits berücksichtigen , welche Familienangehörige künftig einmal Interesse an der Wohnung haben könnten. Wichtig: die Kündigung ist aber nicht mehr unwirksam, wenn zwischen Vertragsabschluß und Kündigung 5 Jahre liegen (BVerfG WM 89,114)."

    Wenn der Mieter sich quer stellt, weil er einfach dort nicht ausziehen will, dann stell dich schon mal darauf ein, das das ganze hier länger dauern wird.


    Mein Rat wäre hier an dich:
    Versuche es erstmal mit einem Aufhebungsvertrag, wo du dem Mieter auch Anreize gibst sowas zu unterschreiben. Wenn der Mieter dies ablehnt zu Unterschreiben, dann bleibt dir eh nur der offizielle Weg a´la Kündigung übrig und da würde ich dir dann dringend empfehlen, hole dir fachmännischen Rat a`la Anwalt, denn am falschen Ende zu sparen hat sich schon oft böse gerecht .... :91:

    So sieht`s aus. Solange der Mieter keine neue Bleibe hat, wird er i.d.R. so oder so bei dir wohnen bleiben. Es macht m.E. deswegen auch keinen Sinn, hier Firsten anzusetzen die einfach zu kurz bzw. unrealistisch sind. Letztlich ist der Fragesteller hier in der schlechteren Position mit Forderungen stellen, sodass er besser beraten ist hier Anreize zu schaffen.
     
  14. #13 Stefan_kurz, 14.09.2015
    Stefan_kurz

    Stefan_kurz Gast

    Erst mal dankeschön an alle,


    Wenn ich das richtig verstanden habe würde sich durch einen Aufhebungsvertrag die Klagezeit bei einer Räumungsklage ziemlich verkürzen oder?
    Und ich würde eigentlich so gut wie sicher recht bekommen vor Gericht?

    MFG Stefan_kurz
     
  15. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Ich hab da grad so einen Gedankengang:

    Angenommen man schließt den Aufhebungsvertrag bei einem Notar ab, dann müsste man theoretisch auch eine Zwangsvollstreckungsklausel (ähnlich wie bei Kaufverträgen) einbauen können. Sodass nicht erst eine Räumungsklage durchgezogen werden muss, sondern das man direkt den GV beauftragen kann.

    Kostet natürlich neben dem Anreiz für den M auch noch Notargebühren.

    VG Syker
     
  16. #15 Newbie15, 14.09.2015
    Newbie15

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    Dass du die Klagezeit wirklich verkürzen kannst, ist eher fraglich. Ggf. musst du gar nicht klagen, wenn die Mieter "freiwillig" gehen, sowohl bei Kündigung als auch bei Aufhebungsvertrag denkbar.

    Das Gericht würde bei einem Aufhebungsvertrag nicht prüfen, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist und ob Härtegründe des Mieters dagegen stehen. Das senkt erheblich das Prozessrisiko. Evtl. ist ja auf (nicht) absehbare Zeit den Mieter ein Umzug nicht zuzumuten aus Gründen, die du bisher nicht kennst.
    Es dürfte aber weder die Kosten, die ja vom Verlierer zu tragen sind, noch die Zeit deutlich senken, weil hier keine lange Kündigungsfrist vorliegt. Bei einem Aufhebungsvertrag, der beinhaltet, dass der Mieter eine Geldzahlung nach Auszug erhält und ansonsten geklagt wird, sollte die Motivation der Mieter eigentlich recht hoch sein, auszuziehen, sodass hier die Wahrscheinlichkeit, ganz ohne zu klagen einziehen zu können, vermutlich höher ist.
     
  17. #16 Glaskügelchen 2, 14.09.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Ich weiss nicht, wo du diese Infos her hast, die du innerhalb weniger Tage jetzt schon das zweite Mal hier so postest, aber das stimmt einfach nicht.
    Natürlich reicht der reine Wunsch in den eigenen 4 Wänden zu wohnen nicht aus. Eine grössere, schönere Wohnung reicht als Grund aber bereits aus. Man muss auch keine Not leiden, oder auf der Straße landen, wenn man aufgrund von Eigenbedarf kündigt. Sonst würde praktisch keine Eigenbedarfskündigung mehr durchgehen.
     
  18. Nanne

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    Mal eine ganz simple Frage. Einer will in seine eigene Wohnung einziehen, der darin wohnende Mieter braucht demnach eine neue Wohnung. Wie wäre das mit Wohnungstausch, sollten die Bedingungen einigermaßen akzeptabel sein. Was stünde dagegen?
     
  19. AJ1900

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    Also alle Eventualitäten die vieleicht dagegen sprechen, kann man hier wohl kaum aufzählen. Das so was wirklich klappt, da müsste wohl schon sehr viel Glück zusammen kommen. Ich halte das jedenfalls für extrem unwahrscheinlich. Aber gut, ein scheuer Gedanke kann nicht schaden.
     
  20. #19 Aktionär, 14.09.2015
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    Mal eine ganz simple Antwort: Wer tauscht schon freiwillig ein ganzes Haus gegen eine 55qm Wohnung?
     
  21. Nanne

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    Im Hinblick darauf, daß die Mieter bei einer Klage auf Eigenedarf unterliegen würden, wäre das vielleicht eine Möglichkeit. War nur so ein Anstoß - wenn alle Stricke reißen..
     
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