Aufhebungsvertrag sinnvoll?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Christian, 20.10.2009.

  1. #1 Christian, 20.10.2009
    Christian

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    Hallo,

    mein Mieter hat zum Jahreswechsel gekündigt, die Kündigungsfrist läuft bis zum Jahreswechsel.
    Da der Mieter evtl. bereits schon Ende November auszieht, habe ich erst mal neue Mieter gesucht, ohne einen konkreten Termin zu nennen bzw. ich habe darauf hinzuweisen, daß die Wohnung spätestens ab 1.1., evtl. aber auch schon ab 1.12. bezogen werden kann.
    Mir ist es letztendlich egal, von wem ich die Miete bekomme, und da das Verhältnis zwischen uns immer gut war, möchte ich dem ausziehenden Mieter keine Steine in den Weg legen.
    Mein erster Gedanke war, so ein Schreiben aufzusetzen:
    Wäre das schon ein Aufhebungsvertrag? Oder ist ein Aufhebungsvertrag was anderes?

    Natürlich würde ich das erst unterschreiben, wenn ich einen Vertrag mit dem Nachmieter ab 1.12. habe.

    Ich traue das dem Vormieter nicht zu, aber was wäre, wenn dieser dann sagt "Ich will nun doch bis zum Jahresende drin bleiben" (Was sein gutes Recht wäre)?
    Dem könnte ich ja den Wind aus den Segeln nehmen, wenn ich die Vereinbarung vor dem Mietvertrag mit dem Nachmieter unterschreiben lasse, aber wenn ich dann keine Mieter zum 1.12. finde, steht die Wohnung einen Monat auf meine Kosten leer.

    Wie würdet ihr vorgehen?
     
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  3. #2 Thomas76, 20.10.2009
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    Naja, über einem Aufhebungsvertrag muß auch "Aufhebungsvertrag" stehen ;)

    Außerdem ist das, was du schreibst ja nur eine Kündigung in gegenseitigem Einvernehmen, die ich übrigens in ähnlich gelagerten Fällen auch immer nutze.Vorteil ist, das der Vertrag vollumfänglich bis zum Kündigungsdatum wie gehabt weiterläuft.Bei einem richtigen Aufhebungsvertrag weiß ich nicht, was das noch für rechtliche Konsequenzen haben könnte.

    Das Risiko besteht natürlich.Ich persönlich lasse in solch einem Fall immer erst den aktuellen Mieter die vorgezogene Kündigung unterschreiben und dann den neuen Mieter den Mietvertrag.

    Sollte sich der neue Mieter das im letzten Moment doch noch anders überlegen, habe ich zwar evtl. Leerstand, muß aber keinen Schadensersatz leisten, wenn ich umgekehrt erst den neuen Mietvertrag unterschrieben hätte und es sich dann der alte Mieter anders überlegt.
     
  4. RMHV

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    Sorry, aber das ist größtmöglicher Blödsinn. Ein Aufhebungsvertrag ist immer dann abgeschlossen, wenn die Parteien sich über die Beendigung des Mietverhältnisses einigen.

    Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung. In gegenseitigem Einvernehmen sind offensichtlich zwei deckungsgleiche Willenserklärungen und damit - man kann es kaum glauben - ein Vertrag.
     
  5. #4 Christian, 21.10.2009
    Christian

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    Hallo,

    danke euch beiden für eure hilfreichen Beiträge (hilfreich in dem Sinne, daß sie mir helfen, meine Gedanken zu sortieren ;))

    Eine weitere Idee, die mir in den Sinn gekommen ist, wäre folgende:
    Der Vor- und der Nachmieter machen das unter sich aus. Ich mache mit dem Nachmieter einen Mietvertrag ab Januar.
    Also ich bekomme bis zum Jahresende (dem Ende der Kündigungsfrist) offiziell vom Vormieter die Miete, und lasse ihn die Wohnung quasi einen Monat untervermeiten. Woher die Miete kommt, ist mir letztendlich egal, wenn mir der Nachmieter das Geld in die Hand drückt, ist das vollkommen ok.

    Vorteil für mich: Die Nebenkostenabrechnung wird einfacher, und ich muss mir um sowas wie einen Aufhebungsvertrag keine Gedanken machen.
    Da ich die Heizkosten nach Verdunstungsröhrchen-Messung umlege, kann die Ablesefirma ganz normal zum Jahresende anrücken. Hier wäre also auch kein zusätzlicher Aufwand/Teminabstimmung oder eine Zusatzablesung nötig.

    Nachteil: Die Vormieterin war immer recht sparsam, wenn die Nachmieterin im Dezember mehr (= normal ;)) heizt, ist das das Risiko der Vormieterin.

    Spricht aus rechtlicher (oder irgendeiner anderen) Sicht gesehen etwas dagegen?
     
  6. #5 Thomas76, 21.10.2009
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    Ich denke nicht.Du bist ja vertraglich jeweils vollkommen abgesichert.Fragt sich nur, ob die beiden Mieter das mitmachen.
     
  7. #6 lostcontrol, 21.10.2009
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    also ich hab mit aufhebungsverträgen (ok, einem, kam nur einmal vor) gute erfahrungen gemacht.
    alter mieter wollte früher raus, sagte das auch fest zu, da hab ich sozusagen ein grosses "unterschreib-meeting" gemacht, alt-mieter unterschrieb aufhebungsvertrag, neu-mieter gleichzeitig mietvertrag, ging alles glatt.

    ich hab das häufig dass mieter fragen ob sie auch schon früher rauskönnen, und meist sag ich ihnen das hängt davon ab ob ich jemanden finde, der evtl. auch schon früher reingeht - nur bisher wars eigentlich fast immer so, dass die alt-mieter dann doch noch bis ultimo bleiben wollten. die letzten 2 male wars sogar so dass sie echt panik bekamen dass sie nicht rechtzeitig was neues finden...

    normalerweise mach ich da garnicht soviel aufhebens wenn klar ist dass der eine früher rausgeht und der andere dann einziehen will - aber in dem einen fall bestand der neu-mieter auf sicherheit, drum der aufwand.
     
  8. #7 Thomas76, 21.10.2009
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    Sowas habe ich auch schon gelegentlich gehabt.

    Das würde ich auch immer um der eigenen Sicherheit willen machen.
     
  9. #8 Christian, 22.10.2009
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    Hallo,

    ich würde da eigentlich auch gar kein großes Tamtam machen wollen.
    Aber ich möchte mich auch nicht aus Hilfsbereitschaft in Gefahr begeben.

    Ich denke, ich werde das wie schon oben beschrieben machen: Der alte Vertrag läuft offiziell bis zum Jahresende, der neue ab Jahresanfang, die beiden Mieter sollen sich einigen, wer ab wann die Miete übernimmt.
    Strom wird direkt mit dem EVU abgerechnet, damit habe ich ncihts zu tun. Sowas wie Versicherung bzw. übers Jahr konstante Kosten kann ich dann in der Abrechnung taggenau aufteilen. Wasserverbrauch kann man zum passenden Zeitpunkt ablesen. Nur die Heizkosten ... letztes Jahr kamen die kurz vor Weihnachten zum ablesen. Mal sehen, vielleicht passt das sogar. Oder ich rufe da an, sobald der Aus-/Einzugstermin feststeht und bitte darum, den Ablesetermin vorzuziehen.

    Danke für eure Hilfe :)
     
  10. #9 lostcontrol, 22.10.2009
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    habt ihr keine HKVs? die speichern doch den stand zum 31.12., wann das dann abgelesen wird spielt da keine grosse rolle.
    klar, wenn zwischendrin ein mieterwechsel stattfindet sollte man eine zwischenablesung machen lassen, gibt sonst ja nur wieder heckmeck...

    die normale ablesung zum ende des wirtschaftsjahrs brauchst du dann aber trotzdem noch...
     
  11. #10 Christian, 23.10.2009
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    Hallo Losti,

    wir haben diese Verdunstungsröhrchen an jedem Heizkörper, die einmal jährlich (zum Jahresende, letztes Jahr war es kurz vor Weihnachten) durch die Ablese-/Abrechnungsfirma durch neue ersetzt werden. Anhand der verdunsteten Menge werden dann die Heizkosten verteilt - ich teile der Firma alle im Zusammenhang mit der Heizung entstandenen Kosten mit und die Firma nennt mir dann einen Euro-Betrag für die vermietete und für meine Wohnung.

    Was spräche dagegen, die Nebenkostenabrechnung 2009 für den Zeitraum Januar bis November 2009 zu machen (also einen Monat kürzer als normal) und die fürs nächste Jahr für Dezember 2009 bis Ende 2010 - also für 13 Moante - zu machen?

    Alle anderen Posten kann ich nämlich selbst ablesen (Kalt- und Warmwasserverbrauch) bzw. monatsweise herunterbrechen (Versicherung, ...).

    Aber sauber wäre das auch nicht, da der vertragliche Wechsel (auf dem Papier) zum Jahreswechsel ist ... und somit nciht mit dem Mieterwechsel in der Nebenkostenabrechnung zusammenfällt *grübel*
     
  12. #11 lostcontrol, 23.10.2009
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    die betriebskostenverordnung.

    und vermutlich auch der/die mieter.

    schon klar, das machen doch die meisten von uns so.

    die betriebskostenabrechnung MUSS mit dem mietvertrag übereinstimmen, sonst kannst du echten ärger bekommen.
    wenn die einen mieter früher ausziehen, dann mach lieber den aufhebungsvertrag mit denen damit du den neuen vertrag entsprechend abschliessen kannst.
    mir wär das zu heikel...
     
  13. #12 Christian, 23.10.2009
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    DAS ist ein Argument, gegen das ich im Moment nichts einwenden kann - danke :)

    Hört sich vernünftig an - da muss ich noch mal eine Nacht drüber schlafen.

    Mein Favorit ist immer noch eine Quasi-Untervermietung: Ich lasse den bereits gekündigten Vertrag normal bis zum Jahresende weiterlaufen und schließe den Nachmietervertrag ab 1.1. ab. Der alte Mieter kann dann ja offiziell bis zum Jahresende an den Nachmietter vermieten. So habe ich mit der NK-Abrechnung nix am Hut ;) und mache ganz normal mit Stichtag Jahresende die NK-Abrechnung für den alten Mieter.


    Bisher ist mir noch nicht klar, wie ein Aufhebungsvertrag (oder wie auch immer sowas heißt) auszusehen hat, was da drinstehen muss.

    Würde sowas reichen?
    Wäre das ok, wenn ich die Heizkostenablese- und Abrechnungsfirma dann nur zum Mieterwechsel Mitte November anrücken lasse und auf eine Ablesung der Verdunstungsröhrchen zum Jahreswechsel verzichte (also die nächste Abrechnung vom 26. November 2009 bis 31. Dezember 2010 mache?
     
  14. #13 lostcontrol, 23.10.2009
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    ach, und der untermietvertrag wird dann pauschal abgerechnet oder wie? als mieter würde ich da nicht mitspielen, wirklich nicht. zumal ich ja da dann auch keinerlei sicherheit habe, dass die miete wirklich fliesst.
    UND: du darfst dann den ganzen krempel mit der wohnungsübergabe mehrfach machen. wär mir schon viel zu blöd (aber ok, mein übergabeprotokoll ist ja auch im mega-format, da machen es sich andere deutlich einfacher, aber ich weiss schon warum ich das so mache...).

    gibt's keinen hier in der datenbank?

    ich glaub schon. allerdings würde ich das nicht auch noch zu so 'nem saublöden termin machen. ich lass mich da grundsätzlich nur auf halbe monate ein, alles darüber hinaus ist mir zu nervig zu rechnen bei der betriebskostenabrechnung. ich hab keinen bock da auch noch taggenau abrechnen zu müssen.

    nein, wärs nicht. du brauchst die zwischenablesung zum mieterwechsel UND die normale ablesung.
    eine abweichung vom normalen wirtschaftsjahr müsstest du übrigens auch mit den anderen mietern im haus erstmal abklären.
    mal ganz abgesehen davon, dass das für deine interne buchhaltung auch nich grad der brüller ist.
     
  15. #14 Christian, 23.10.2009
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    Losti, das stimmt ja alles, aber wenn ich wollte, könnte ich auch erst ab 1.1. neu vermieten und den alten Mieter bis Jahresende weiterzahlen lassen (weil bis dahin die Kündigungsfrist läuft).

    Die Wohnungsübergabe würde ich dann nur einmal machen, wenn der neue Mieter im November einzieht.
    Aber ich sehe es ja ein, sauber ist das alles nicht - so gesehen wäre der Aufhebungsvertrag das sauberste - für alle Beteiligten.

    Das wäre in meinem Spezialfall kein großes Problem - es gibt nur den neuen Mieter - und mich.
     
  16. #15 lostcontrol, 23.10.2009
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    zweimal bitte.
    einmal vom vormieter an dich und dann von dir an den nachmieter.
    bitte NICHT ein protokoll für beides machen!!!

    so würde ich das auch sehen.
    mal ganz abgesehen davon, dass du dir dann die zwischenablesung deiner röhrchen sparen kannst (umsonst kriegste die nämlich nicht, das ist sogar ganz schön teuer).

    ah - also der fall "zwei-parteien-haus in dem der eigentümer die eine partei bewohnt"?
    ok, dann kannste das natürlich auch anders regeln.

    ich würd's trotzdem mit aufhebungsvertrag machen bzw. eben den mieterwechsel auf den 31.12. angehen.
     
  17. #16 Christian, 23.10.2009
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    Mieterwechsel zum Jahreswechsel will der Vormieter nicht - verständlicherweise. Obwohl der das (wenns hart auf Hart kommt) gar nicht verlangen kann. Normal hat der bis Ende des Jahres zu zahlen, auch wenn der schon eher auszieht.
    Aber ich will dem auch keine Steine in den Weg legen, zumal habe ich ja einen Nachmieter, der flecxibel ist, und auch schon vor 1.1. einziehen kann/will.

    Ja, genau.

    Wie meinst du das? WANN kann ich mir WELCHE Ablesung sparen? Wenn ich einen Aufhebungsvertrag zu Mitte November mache, kann ich mir die Mieterwechsel-Ablesung sparen? Meinst du das so?
     
  18. #17 lostcontrol, 23.10.2009
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    theoretisch kannst du dir den ganzen plumpaquatsch mit den röhrchen sparen, weil du in dieser konstellation garnicht verpflichtet bist, die heizkostenabrechnung nach heizkostenverordnung zu machen.
     
  19. #18 Christian, 23.10.2009
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    Bist du dir da sicher, Losti?


    Egal, ich finde es so einfach gerechter und besser einschätzbar.

    Nochmal kurz als persönliche Zusammenfassung:
    - Aufhebungsvertrag zu Mitte November
    - Neuer Mietvertrag ab Mitte November
    - Verdunstungsröhrchen-Ablesefirma zu Mitte november bestellen
    - NK-Abrechnung für Altmieter von 01/2009 bis Mitte November 2009
    - NK-Abrechnung für Neumieter von Mitte 09/2009 bis Ende 2010 ohne Ablesung zum Jahreswechsel 2009/2001

    Wäre das ok (besonders der letzte Punkt)?
     
  20. #19 lostcontrol, 23.10.2009
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    wenn du künftig deinen wirtschaftszeitraum von mitte november bis mitte november laufen lassen willst ja.
    würd ich dir aber nicht empfehlen, weil du dann bei dem ganzen anderen krempel ja immer entsprechend umrechnen musst.
    wenn du schon nach röhrchen abrechnen willst (würde ich auch, wenn die dinger nun schon mal da sind), dann mach auch die ablesung zum 31.12.
    somit wären wir wieder bei der internen buchhaltung...
     
Thema: Aufhebungsvertrag sinnvoll?
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