Auflösung Pachtvertrag mit Entschädigungszahlung - Steuerliche Behandlung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von TinaSabrina, 05.05.2015.

  1. #1 TinaSabrina, 05.05.2015
    TinaSabrina

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    Hallo Ihr Lieben,

    ich wäre dankbar für euren Rat in dem folgenden fiktiven Fall:

    Vermieter A besitzt eine Gewerbeimmobilie die an Pächter Z verpachtet ist. Pächter Z hat einen 3 Jahres Vertrag der nicht kündbar ist. Nach 6 Monaten will Pächter Z den Vertrag auflösen.

    Vermieter A und Pächter Z einigen sich darauf, dass der Pachtvertrag aufgelöst wird. Dafür enthält der Verpächter das Folgende vom Pächter als Entschädigung (dafür stimmt der Vermieter A der Auflösung des Pachtvertrags zu):
    - das vom Pächter neu angeschaffene Inventar (Möbel, Einbauten, Küche, etc.) - Wert von ca. Euro 5.000
    - Barauszahlung der Mietsicherheit, die als Bankgarantie hinterlegt ist - Wert von ca. Euro 10.000

    Wie werden diese "Entschädigungen" steuerlich behandelt werden? Ich gehe davon aus, dass das Inventar nicht relevant ist.

    Wie verhält es sich mit der Mietsicherheit die nicht als Miete sondern als "Entschädigung" ausbezahlt wird? Werden die vollen Euro 10.000 als "Einkommen" klassifiziert? Gibt es eine Gestaltungsmöglichkeit dieser Entschädigungszahlung die im Rahmen des bestehenden Steuerrechts Optimierungspotential ermöglicht?

    Danke!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Wie ganz gewöhnliche Einnahmen, § 24 EStG.


    Warum? Das Inventar hat doch einen Wert, den du sogar überschlägig beziffern kannst. Den Rest regelt § 8 EStG.


    Klassische Aufgabe für einen Steuerberater. Bei den hier in Rede stehenden Größenordnungen lohnt sich das auch. Der Profi freut sich immer, wenn er nicht vor vollendete Tatsachen gestellt wird - später kann nämlich auch der beste SB oft nur noch Schadensbegrenzung betreiben.

    Beim Inventar kann man sicher eine "vorteilhafte" Bewertung vornehmen. Bei gebrauchten Gütern gibt es eigentlich immer einen gewissen Bewertungsspielraum. Außerdem sollte man zusehen, dass man im aktuellen Steuerjahr noch Ausgaben unterbringt. Bei 10.000 € aus der Sicherheit sollte dafür eigentlich Spielraum sein.


    Nebenbei: 15.000 € Abfindung für 2,5 Jahre Restlaufzeit? Nicht schlecht ...
     
  4. #3 TinaSabrina, 05.05.2015
    TinaSabrina

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    Danke, Lieber Andres.

    Weil ich eigentlich kein Interesse daran habe. Ich bin indifferent ob das Inventar bleibt oder nicht. Ich tue ihm praktisch einen Gefallen, in dem ich das Inventar behalte. Wenn ich Steuern zahlen müsste, würde ich das Behalten ablehnen. Das wäre aber mit logistischen Problemen und Verzögerungen verbunden, die ich nicht will und dadurch bereit bin es einfach zu übernehmen.

    Ich habe kein Interesse daran die Immobilie zu sanieren oder zu renovieren. Was für anderweitige Ausgaben könnten das sein?

    Danke!
     
  5. Andres

    Andres
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    Dann wäre es sinnvoll, das Inventar und die Einbauten nicht als "Entschädigung" zu deklarieren. Genau solche Feinheiten beherrscht ein Steuerberater.


    Die Frage ist doch, was du mit dem Inventar anfangen willst. Wenn sich das irgendwie zu Geld machen lässt, kann man ja auch gerne Steuern zahlen. Nur aus Gefälligkeit Dinge anzunehmen, die man nicht verwertet bekommt, die aber trotzdem zu versteuern sind, macht keinen Sinn.


    Dann formuliert man das auch so im Aufhebungsvertrag, z.B. "Rückgabe sofort, unberäumt, ohne Rückbau von XYZ". Solltest du das Zeug dann irgendwie gewinnbringend loswerden, wäre der Erlös zu versteuern. Schmeißt du es einfach weg, ist das steuerfrei - ganz im Gegenteil wären Kosten für die Entsorgung sogar Werbungskosten.


    Alles, was steuerlich zum Ansatz gebracht werden kann. Es muss nichts mit der Vermietung zu tun haben. Du kannst dir z.B. auch deine private Wohnung neu streichen lassen (Handwerkerleistung), dein häusliches Arbeitszimmer neu ausrüsten (Werbungskosten für Einkünfte aus unselbständiger Arbeit), öfter mal krank werden (Sonderausgaben, Behandlungskosten), dein Aktiendepot gegen die Wand fahren - ... ok, mir gehen die guten Beispiele aus, aber das Prinzip sollte klar geworden sein. ;)

    Vielleicht ist das auch gar nicht nötig, weil du tatsächlich einen längeren Leerstand hast. Es geht nur darum, dass falls du 2015 durch die Ausgleichszahlung unerwartet hohe Einnahmen hast, du entsprechende Ausgaben gegenüberstellen solltest. In den verbleibenden knapp 8 Monaten kann man das noch gut angehen.
     
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