Aufschlag für Garten im Mietspiegel München

[Wasserstoff]

Unsere EG-Eigentumswohnung hat einen direkt an der Wohnung liegenden Garten (ca. 200 qm, Südlage) mit Terrasse zur alleinigen Nutzung. Bei dem Ausfüllen des online-Formulars zur Berechnung der ortsüblichen Miete kann man den Gartenanteil unter "Begründete Abweichungen" mit einem Aufschlag berücksichtigen. Jedoch wird nirgends erläutert, wie hoch der Aufschlag sein kann. Jemand von der Mieterberatung sagte mal inoffiziell etwas von 0,5, d.h. der Quadratmeterpreis Wohnfläche erhöht sich um 0,5 €. Bei einer 100 qm-Wohnung würde sich der ortsübliche Mietpreis durch den Garten also um 50€ erhöhen. Ich würde 0,7 nehmen.
Hat jemand Erfahrungen, welcher Wert angemessen und akzeptabel wäre? Schließlich möchte ich nicht, dass es wegen unangemessen hohem Wert zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, und falls doch, dass er bestehen würde.

P.S. Den Mietspiegel findet man unter 2021. mietspiegel-muenchen. de
Leider darf ich als Neuling hier keinen Link veröffentlichen, deshalb die Leerzeichen

 

[Andres]

Jemand von der Mieterberatung sagte mal inoffiziell etwas von 0,5, d.h. der Quadratmeterpreis Wohnfläche erhöht sich um 0,5 €.

Das hast du entweder falsch verstanden oder es wurde falsch erklärt. Außerdem ist das nicht inoffiziell, sondern ganz offiziell in § 4 WoFlV geregelt: Terrassen werden in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche zur Wohnfläche gezählt, also vergrößert z.B. eine 20 m² große Terrasse die Wohnfläche um 5 m². Dieser Anteil kann auf bis zu der Hälfte anwachsen - das ist dieses ominöse 0,5. Die genauen Merkmale sind zwar in der WoFlV nicht festgeschrieben, aber wenn man den bereits genannten § 4 liest, ist das schnell erklärt: Für unbeheizte, nach allen Seiten umschlossene Flächen findet die Anrechnung zur Hälfte statt (Nr. 3). Je mehr geschlossene Seiten die Terrasse hat, desto höher ist also ihre Einordnung, bis sie schließlich nach allen Seiten abgeschlossen ist und damit zur Hälfte angerechnet wird, in diesem Beispiel also mit bis zu 10 m².

Davon unabhängig sieht der Mietspiegel für München vor, dass Wohnungen mit Terrasse einen Zuschlag auf den Quadratmeterpreis erhalten (0,57 €/m²), wie es dort unter Nr. 3.9 erläutert wird. Diesen Zuschlag gibt es also zusätzlich zur höheren Wohnfläche.

Der übrige Garten zählt nicht zur Wohnfläche. Da der Münchner Mietspiegel für den Garten keine konkreten Zuschläge nennt, erfolgt die Berücksichtigung des Gartens am Ende bei der Spanneneinordnung, wie es auch bei allen anderen nicht berücksichtigten Merkmalen der Fall ist.

 

[Wasserstoff]

Danke für die Erläuterungen. Es gibt also im Mietspiegel eine "Durchschnittliche ortsübliche Miete" von beispielsweise 1000 € sowie eine "Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben" in Höhe von z.B. 1200 €. Den Garten trage ich dann also nicht als Faktor bei den "Begründeten Abweichungen" ein, sondern berücksichtige ihn, indem ich einen Betrag bis zur Höhe der "Spanne nach oben" wähle, also im Beispiel zwischen 1000 und 1200 €.

 

[Andres]

Den Garten trage ich dann also nicht als Faktor bei den "Begründeten Abweichungen" ein, sondern berücksichtige ihn, indem ich einen Betrag bis zur Höhe der "Spanne nach oben" wähle, also im Beispiel zwischen 1000 und 1200 €.

Ja, wobei ich gleich vorwarnen muss: Das obere Ende der Spanne ist die bestmögliche Ausstattung einer Wohnung, die unter den "festen" Kriterien überhaupt noch existiert. Die bloße Existenz eines Gartens wird eher nicht dazu führen, dass man die Spanne voll ausreizen darf.

 

[Wasserstoff]

Das sehe ich auch so. Maß halten ist angesagt. Ich will es auch nicht ausnutzen bis zum geht nicht mehr.

 

[RomeoZwo]

Bei Wohnungen, die einen ungewöhnlich großen Garten haben (wir haben da 2, einmal mit 180m2 und einmal mit 240m2) machen wir es so, dass wir den Garten getrennt im Mietvertrag aufführen. Quasi wie die Garage auch. Die Wohnungsmiete orientiert sich dann am Mietspiegel und für den Garten wird ein Betrag angesetzt, der sich an einem vergleichbaren Pachtgarten orientiert (z.B. 0,5€ / m2 / Monat). Inwiefern der Ansatz vor Gericht bestehen würde kann ich aber auch nicht sagen. Bisher hatten wir damit keine Probleme. Die Kaltmiete setzt sich dann im Mietvertrag zusammen aus Wohnung + Garage + Garten.

 

[braut]

Bei Wohnungen, die einen ungewöhnlich großen Garten haben (wir haben da 2, einmal mit 180m2 und einmal mit 240m2) machen wir es so, dass wir den Garten getrennt im Mietvertrag aufführen. Quasi wie die Garage auch. Die Wohnungsmiete orientiert sich dann am Mietspiegel und für den Garten wird ein Betrag angesetzt, der sich an einem vergleichbaren Pachtgarten orientiert (z.B. 0,5€ / m2 / Monat). Inwiefern der Ansatz vor Gericht bestehen würde kann ich aber auch nicht sagen. Bisher hatten wir damit keine Probleme. Die Kaltmiete setzt sich dann im Mietvertrag zusammen aus Wohnung + Garage + Garten.

Die Idee gefällt mir.

Was man an "Pacht" verlangen kann, da sind 0,5 € vielleicht schon recht hoch, aber für einen Innenstadtgarten durchaus denkbar. Hier kostet ein Garten in der Kleingartenanlage 0,24 €/Quadratmeter - im Jahr! Das ist schon Faktor 1:25...

Mir völlig unbekannt bisher waren ackerhelden.de - da pachtet man einen Garten für ein halbes Jahr, für etwa 5 €/Quadratmeter (229 € für 40 qm, ergo unter 1 €/qm), bekommt den aber schon vorgerichtet mit 150 Pflanzen, Beratung incl.

Was sind also realistische Werte? Ich würde eher auf 0,5 €/Quadratmeter im Jahr gehen - bei 500 Quadratmeter Garten also etwa 20 €/Monat. Das kommt mir realistischer vor als 240 qm * 0,5 = 120 €/Monat - aber wenn's bei euch bezahlt wird, umso besser.

 

[RomeoZwo]

Die 0,5€ sind für den 180m2 Garten in absoluter Innenstadtlage. Das ist schon was besonderes und würde man den "ohne Wohnung" verpachten ginge vermutlich deutlich mehr. Beim 240m2 Garten in Stadtrandlage bin ich bei 0,33€.

Als Vergleich bitte nicht die Kleingartenanlage mit Verein, Vereinsordnung usw. heranziehen, sondern wirkliche "freie" Gärten (die es sehr selten gibt). Da hab ich auch einen am Rande einer Großstadt, der bringt auch 0,25€ /m2 / Monat bei ca. 400m2 Fläche.

 

[Andres]

So, ich habe hier durchgewischt und die Diskussion zur Teilkündigung des Gartenanteils in ein eigenes Thema verschoben. Hier geht es jetzt weiter zum Thema von @Wasserstoff.

 

[Wasserstoff]

Es mag Situationen geben, in denen eine Vermietbarkeit an andere möglich ist. In meinem Fall hängt der Garten aber direkt am Haus mit der Terrasse und ist eingezäunt. Da ist eine Fremdvermietung nicht drin. Will ich auch nicht. Es geht nur darum, dass ich glaube, dass eine EG-Gartenwohnung mit Terrasse einen höheren Wert hat als eine OG-Wohnung mit Balkon. Aber selbst das mag nicht für jeden gelten, wohl aber für Familien. Deshalb war für mich der Hinweis von Andres in #2 hilfreich, nämlich dass ich den Mehrwert nicht bei den Zuschlägen berechne, sondern als Begründung für die Spanne nach oben nehme, aber in angemessener Höhe.

 

[RomeoZwo]

Begründung für die Spanne nach oben nehme, aber in angemessener Höhe.

Und an der Stelle bist du angreifbar, wieviel nach oben "erlaubt" jetzt der Garten. Was ist angemessen?
Deswegen setzen wir den Garten (der auch nicht separat vermietet werden soll) analog zur Garage in den einheitlichen Mietvertrag mit einem eigenen Betrag an (insgesamt dann im oberen Bereich der Mietspiegelspanne). Dann kann der Mieter zumindest nachher nicht behaupten "hab ich nicht gewusst" und "soviel ist mir ein Garten aber gar nicht Wert" .

 

[Wasserstoff]

Wie muss ich mir das genau vorstellen? Fügst du den Garten als separate Zeile ein, wie etwa hier im Bild wie die Garage?

 

[dots]

Es geht nur darum, dass ich glaube, dass eine EG-Gartenwohnung mit Terrasse einen höheren Wert hat als eine OG-Wohnung mit Balkon. Aber selbst das mag nicht für jeden gelten, wohl aber für Familien.

Umgekehrt gilt das für z.B. diejenigen, welche Angst vor Einbrüchen haben.
Und für diejenigen, welche sich nicht gerne von außen in die Wohnung gucken lassen.

Kann man beliebig erweitern. Mal hat die EG-Gartenwohnung mit Terrasse einen höheren Wert, und mal die OG-Wohnung mit Balkon. Man könnte vielleicht auch Fälle konstruieren, in denen eine OG-Wohnung OHNE Balkon einen noch höheren Wert hätte. Aber was bringt das?

 

[RomeoZwo]

Wie muss ich mir das genau vorstellen? Fügst du den Garten als separate Zeile ein, wie etwa hier im Bild wie die Garage?
Anhang anzeigen 2029

Ja genau. Wir haben da eine weitere Zeile mit "Miete für Garten zur alleinigen Nutzung" eingebaut.