Aufteilung der Anschaffungskosten für zwei Eigentumswohnungen

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Winderot, 27.06.2016.

  1. #1 Winderot, 27.06.2016
    Winderot

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    Hallo allerseits,
    ich habe das große Glück gehabt, zwei Eigentumswohungen (Neubau) im gleichen Haus vom Bauträger kaufen zu können, wobei ich eine davon vermieten werde, die andere selbst nutzen möchte.
    Jede einzelne war mit einem Kaufpreis von 170.000 Euro dotiert, ich bekomme jetzt nach zähen Verhandlungen einen "Mengenrabatt" und beide Wohnungen zusammen für "nur" 300.000 Euro (muss natürlich eine Wohnung zu einem hohen Prozentsatz über meine Bank finanzieren).
    Jetzt die Frage, wie ich den reduzierten Kaufpreis aufteile - nach meiner Berechnung wäre es günstig, den Rabatt ausschließlich auf die selbst genutzte Wohnung anzurechnen (im Kaufvertrag also eine Wohnung 170.000, die andere 130.000) - Soh hätte ich in der vermieteten Wohnung eine höhere AfA und auch der Bankkredit wäre günstiger (höherer prozentualer Eigenanteil) ... weil ich natürlich die vermietete Wohnung belasten werde.
    Wird das Finanzamt da mitspielen? Ist so etwas prinzipiell möglich? Was denkt ihr? VIELEN DANK für eine kurze Einschätzung!
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 27.06.2016
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    Hallo Winderot,

    versuch macht klug! Die Notarverträge müssen natürlich die entsprechenden Kaufpreise ausweisen. Im übrigen dürfte das FA doch - da es Eigentumswohnungen sind - für die Einkommensteuer nur den Kaufvertrag für die vermietete Wohnung auf den Tisch haben, die eigengenutzte ist ja steuerlich irrelevant. Der Vorteil ist m.E. eben die ETW, sprich Du bekommst auch später zwei Grundsteuerbescheide, zwei Hausgeldabrechnungen, da vermischt sich erst einmal überhaupt nichts. Wichtig ist dann eben nur, dass Du zwei komplett getrennte Darlehensverträge machst, nicht dass Du künstlich dann eine Vermischung und damit steuerliche Aufteilung erreichst. Hätte auch den Vorteil, dass Du den "privaten" Kredit z.B. mit 5 % tilgst, den anderen nur mit 2 % - (Absetzbare Zinsen - Du verstehts)

    Für den Notfall wäre meine Argumentation, dass ich zuerst die vermietete Wohnungen zum Marktpreis (der dann natürlich auch bezüglich der anderen verkauften Wohnungen im Haus stimmen müsste) kaufen wollte und dann eben den Rabatt angeboten gekommen habe, wenn ich noch die zweite zusätzlich kaufe.
     
  4. #3 Winderot, 27.06.2016
    Winderot

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    Hallo Immobiliensammler, vielen Dank für deine Antwort! Nach aktueller Planung wird es nur einen Kaufvertrag geben (wird die Notarskosten reduzieren) - und leider ist es wohl so, dass Immobilien-Transaktionen automatisch ans Finanzamt gemeldet werden - vermutlich wegen Geldwäsche etc..... (also erfährt das FA sowieso davon...) Aber ich finde die Idee gut, die beiden Käufe zeitlich zu trennen (und ggf- auch die Kredite) - vielleicht hat ja jemand so etwas Ähnliches probiert...
     
  5. #4 immobiliensammler, 27.06.2016
    immobiliensammler

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    Wenn Du bei den Notarkosten sparen willst, dann kriegst Du eben auf der anderen Seite ein Problem, musst Du selbst wissen, was sich mehr rechnet.

    Die Meldung der Kaufverträge an das Finanzamt erfolgt zwecks Festsetzung der Grunderwerbsteuer, das hat aber erst mal mit der Einkommensteuerveranlagung nichts zu tun!
     
  6. Duncan

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    Und ist in manchen (?) Bundesländern gar ein ganz anderes Finanzamt. Zumindest bei mir ist dies so, man wollte wohl ein FA weit in der dünnbesiedelten Fläche erhalten und hat daher Sonderaufgaben zugewiesen, die bekommen jetzt halt alle Grunderwerbssteuersachen auf den Tisch...

    Hinweis: FA untereinander kommunizieren nur wenn es zu deinem Nachteil ist, wenn die Abstimmung zu deinem Vorteil wäre ist nach Auskunft der SB die Übermittlung der gleichen Daten immer durch den Datenschutz blockiert, der deshalb doch dringend abgeschafft gehöre... - zumindest ein nicht seltener subjektiver Eindruck von Außen.
     
  7. #6 taxpert, 28.06.2016
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    Hahaha, selten so gelacht! Das FA ist nicht nur durch den Datenschutz, sondern dazu durch das Steuergeheimnis, das deutlich weiter geht, gebunden. So dürfen noch noch nicht mal Straftaten außerhalb des Steuerrechtes (z.B. Anlagebetrug) an die Staatsanwaltschaft weiter gemeldet werden. Da die Verletzung des Steuergeheimnisses als Straftat deutlich härter geahndet wird als die Verletzung des Datenschutzes stellt sich für den Beamten halt immer die Frage, ob es sinnvoll ist, eine Straftat zu begehen damit es der Bürger einfacher hat.

    Die Stelle, die für die ESt verantwortlich ist bekommt KEINEN Abdruck des Vertrages, sondern über jeden Erwerb und Veräußerung eine "Veräußerungsanzeige" in der das Grundstück, Veräusserer, Erwerber und Kaufpreis genannt sind.

    Eine KV getroffene Aufteilung des Kaufpreises ist zuerst einmal für das FA bindend! Es sei denn, sie ist wirtschaftlich unsinnig oder es liegt ein Fall des Par. 42 AO vor.

    taxpert



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  8. Duncan

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    In unserem Finanzamt hat man schon seit Jahrzehnten kein anderes Lachen mehr vernommen als ein hysterisches kurz bevor sich jemand aus dem obersten Stockwerk stürzte. Darunter gar auch Mitarbeiter.

    Gab hier übrigens vor 2-3 Jahren einen mittelprächtigen Skandal, über 2/3 der Steuerdatenabfragen, Kontoeinsichten usw. der einzelnen Mitarbeiter betrafen keine Fälle die sie zu bearbeiten hatten, dagegen waren Nachbarn, Bekannte, lokale Persönlichkeiten usw. stark überrepräsentiert. Aber das ist nen anderer Schnack. Bei trau schau wem, sortiere ich Finanzbeamte in die gleiche Kategorie wie Polizeibeamte...
     
  9. #8 immobiliensammler, 28.06.2016
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    Hallo Duncan,

    ich denke sowas wird es immer geben, sofern jemand die Möglichkeit dazu hat und keine effektiven Kontrollen erfolgen. Wir hatten auch eine WEG, da ist rausgekommen, dass ein Banker, der im Haus wohnt routinemäßig bei allen anderen Eigentümern und Mietern die Schufa abgefragt hat. Gab dann ziemlich Ärger - auch über die Bank für Ihn - seitdem lässt er sich komischerweise auf Eigentümerversammlungen nicht mehr blicken, naja, kein Verlust für die Menschhheit!
     
  10. #9 taxpert, 28.06.2016
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    Bin ja auch nicht im AMt, sondern wegen Urlaub daheim!
    .. den gab es bundesweit, da einige Daten des BZSt ohne Berechtigungsprüfung abgefragt werden konnten!
    Die wirklich "interessanten" Daten, also Steuerbescheid, Steuerkonto bei der Finanzkasse (andere Konten oder gar Bankkonten kann das FA garnicht abrufen!) konnten schon immer nur die tatsächlichen Bearbeiter, deren Vertreter sowie eine handvoll Leute am FA abrufen (z.B. ich für zwei Ämter). Der Großteil der Abfragen betraf im Übrigen ziemlich "profane" DInge wie z.B. Steuernummersuche! Den so bescheuert es klingt, aber ich darf noch nicht einmal nach meiner eigenen Steuernummer suchen, da das bereits gegen den Datenschutz verstößt!

    Das alles hat aber "nur" mit Datenschutz und nichts mit dem Steuergeheimnis zu tun!

    Jetzt mal Butter bei die Fische! Was hat dein FA den "Böses" weitergeleitet, und was "Gutes" wurde verweigert weiterzuleiten! Ohne Details steht das Ganze da wie ein Spruch vom Stammtisch!
    Ja natürlich! Wer davon ausgeht, das die MTA seines Arztes und die PTA seines Apothekers NICHTS von seinen Erektionssörungen wissen, der ist etwas naiv!

    Meine Frau arbeitet in einer psychatrischen Klinik. Direkt daneben ist ein großes Klinikum. Auf Grund der Zusammenarbeit hat auch meine Frau und ihre Kolleginnen Zugriff auf den Rechner des Klinikums. Durch Zufall hat eine Kollegin rausbekommen, dass sie KOMPLETTEN Zugriff auf die Patientendatein haben, inklusive OP-Bericht etc.! Die "liebe" Kollegin hat Gott und die Welt abgefragt, Kolleginnen, Vorgesetzte, Verwandte, etc.! Die psychatrische Klinik hat aus EIgennutz den Deckel drauf gehalten, aber man kann sich vorstellen, das diese Kollegin nicht die einzge war, die sich so informiert hat! Das Ganze ist der Faktor "Mensch"!

    taxpert (derzeit ohne Zugriff auf sensible Daten!)
     
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