Aufteilung der Nebenkostenabrechnung ändern

Diskutiere Aufteilung der Nebenkostenabrechnung ändern im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, mich interessiert eure Meinung zu folgendem Sachverhalt: Wir vermieten mehrere Wohnungen auf einem Grundstück. Im Mietvertrag steht "Die...

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Hallo, mich interessiert eure Meinung zu folgendem Sachverhalt:
Wir vermieten mehrere Wohnungen auf einem Grundstück. Im Mietvertrag steht "Die Betriebskosten werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt."
Bei den Kosten der Oberflächenentwässerung haben wir es bis jetzt etwas genauer abgerechnet, z.B. einzeln vermietete Pkw-Stellplätze und Nebengebäude herausgerechnet und dann den Rest nach dem Verhältnis der Mietfläche aufgeteilt.
Können wir zu der vertraglich vereinbarten Aufteilung nach dem Verhältnis der Mietfläche zurückkehren, ohne einzeln genutzte Flächen zu berücksichtigen oder gibt es eine Pflicht, die umlagefähigen Kosten der einzeln genutzten Flächen dem jeweiligen Mieter zu berechnen?
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Können wir zu der vertraglich vereinbarten Aufteilung nach dem Verhältnis der Mietfläche zurückkehren, ohne einzeln genutzte Flächen zu berücksichtigen

Sind die Stellplätze denn keine "Mietfläche" oder "Gesamtfläche"? Das Problem ist doch: Diese Formulierung ...

Im Mietvertrag steht "Die Betriebskosten werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt."
... ist ziemlich unklar. Welche Gesamtfläche denn? Meine Interpretation (mit dem Wissen im Hinterkopf, wie Abrechnungen funktionieren - das ist also nicht völlig neutral) wäre, dass damit die vermietete Gesamtfläche gemeint ist. Ist nun ein Stellplatz nicht Teil der vermieteten Gesamtfläche?

Davon abgesehen, was die vertragliche Bestimmung bedeutet, halte ich es für schlicht unzulässig, bei einem gemischt genutzten Grundstück die Kosten der Oberflächenentwässerung nur auf die Wohnraummieter zu verteilen.


gibt es eine Pflicht, die umlagefähigen Kosten der einzeln genutzten Flächen dem jeweiligen Mieter zu berechnen?

Soweit wir nicht von Kosten sprechen, die der HeizkostenV unterworfen sind, muss man überhaupt keine Betriebskosten umlegen. Der Vermieter kann jederzeit entscheiden, die Kosten selbst zu tragen, sowohl auf Basis einer (ggf. fehlenden) vertraglichen Vereinbarung als auch im Einzelfall, indem er die Kosten einfach nicht in Rechnung stellt. Bei der eigenständigen Vermietung eines Stellplatzes ohne Möglichkeit von verbrauchsabhängigen Kosten (also ohne Beleuchtung, Steckdosen, Wasser, ...), halte ich das auch für uneingeschränkt sinnvoll. Das preist man in die Miete ein und wenn es aufgrund der Kostenentwicklung nicht mehr passt, dann gibt es eben eine Änderungskündigung.

Wenn man aber eine Abrechnung macht, ist man auf gemischt genutzten Grundstücken gut beraten, einen Vorwegabzug für die Nicht-Wohneinheiten vorzunehmen.
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Davon abgesehen, was die vertragliche Bestimmung bedeutet, halte ich es für schlicht unzulässig, bei einem gemischt genutzten Grundstück die Kosten der Oberflächenentwässerung nur auf die Wohnraummieter zu verteilen.
Die Stellplätze gehören zu den Wohnungen, aber nicht alle Wohnungen haben einen Stellplatz.
Die gewünschte Änderung ist: Die Stellplatzinhaber zahlen die umlagefähigen Nebenkosten für ihren Stellplatz, der Rest wird nach Anteil der Wohnfläche aufgeteilt.
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Auch wenn ich "einzeln vermietete Stellplätze" anders verstanden habe, ändert das im Kern nichts an meiner Antwort: Wie soll man denn "Gesamtfläche" sonst interpretieren als "gesamte vermietete Fläche"? Und dazu gehören eben auch Kellerabteile und Stellplätze.

Würde im Vertrag nun "Wohnfläche" stehen, wäre es vielleicht spannender: Stellplätze sind keine Wohnfläche. Nun ist die Frage, ob die Mieter ohne Stellplatz durch diese Art der Umlage unverhältnismäßig belastet würden. Auch das ändert aber wenig an der Antwort: Wenn man nicht an Glücksspiel interessiert ist, nimmt man den Vorwegabzug trotzdem vor. Es ist die sichere Lösung.
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Danke, was genau meinst du mit Vorwegabzug?
 

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
6.423
Zustimmungen
3.832
Ort
bei Nürnberg
Danke, was genau meinst du mit Vorwegabzug?

Alle auf die Stellplätze entfallende Kosten ermitteln, diese werden von den Gesamtkosten abgezogen und z.B. nur auf die Stellplatzmieter umgelegt, der Rest wird dann eben auf die Wohnungsmieter umgelegt.

Von welchen Beträgen reden wir denn? Wegen ein paar Euro würde mich mir den Aufwand nicht antun, ich kenne das eigentlich nur bei gemischt genutzten Gebäuden (also Wohnungen und Gewerbe).
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Alle auf die Stellplätze entfallende Kosten ermitteln, diese werden von den Gesamtkosten abgezogen und z.B. nur auf die Stellplatzmieter umgelegt, der Rest wird dann eben auf die Wohnungsmieter umgelegt.
So wurde bis jetzt nur die Oberflächenentwässerung abgerechnet. Ebenso auf die Stellplätze umlegbar wäre Grundsteuer und Versicherungen. Am liebsten wäre mir die Verteilung nach Anteil der Wohnfläche, was leicht zu Lasten der Mieter ohne Stellplatz gehen würde.

Von welchen Beträgen reden wir denn? Wegen ein paar Euro würde mich mir den Aufwand nicht antun, ich kenne das eigentlich nur bei gemischt genutzten Gebäuden (also Wohnungen und Gewerbe).
Für die Mieter ohne Stellplatz wären es ca. 10 Euro Mehrkosten / Jahr, wenn alle nicht verbrauchsabhängigen Kosten nach Anteil der Wohnfläche aufgeteilt werden, ohne die Stellplätze zu berücksichtigen.
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Am liebsten wäre mir die Verteilung nach Anteil der Wohnfläche, was leicht zu Lasten der Mieter ohne Stellplatz gehen würde.
Bei 10 € im Jahr hast du gute Chancen, dass es niemanden juckt und dass die Abrechnung auch ohne Vorwegabzug zulässig wäre. An der Formulierung im Vertrag ändert das trotzdem nichts. Da steht nicht "Wohnfläche"!

Wozu denn eigentlich das Ganze? Ist es wirklich so schwer, ein paar Positionen nach einem anderen Maßstab abzurechnen? Das ist ein einmaliger Aufwand für das ganze Gebäude (ausmessen, falls nicht ohnehin bekannt, Vorlage erstellen) und dann noch einmalig für jeden neuen Mietvertrag - aber das auch nur, wenn sich die Zuordnung der Stellplätze zu den Wohnungen mal ändern könnte. Dafür hat man nachhaltig eine nicht anfechtbare Abrechnung, auch wenn die Grundsteuer plötzlich (übertriebenes Beispiel ...) die Hälfte der ganzen Betriebskosten ausmachen würde und es eben doch nicht mehr um Kleinstbeträge gehen würde.
 

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
6.423
Zustimmungen
3.832
Ort
bei Nürnberg
Ebenso auf die Stellplätze umlegbar wäre Grundsteuer und Versicherungen.

Ich glaube nicht dass das ein Fall für den Vorwegabzug wäre. Wie ist denn der Stellplatz in der Wohngebäudeversicherung enthalten? Was soll da versichert sein, der Asphalt?


Bist Du jetzt als Vermieter auch betroffen? Genau die gleichen Punkte wurden doch schon aus Deiner Mietersicht ausführlich besprochen:

 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Wie ist denn der Stellplatz in der Wohngebäudeversicherung enthalten? Was soll da versichert sein, der Asphalt?

Die Verkehrssicherungspflicht in der Haftpflicht, nicht nur auf dem Stellplatz sondern auch auf den allgemein zugänglichen Verkehrsflächen, ohne die der Stellplatz ja gar nicht nutzbar wäre. In der Gebäudeversicherung könnten Carports und Garagen enthalten sein, außerdem wieder alles "Gemeinsame". Da einem Bekannten 5 mal in 3 Jahren jemand mit dem Auto in den Vorgarten gefahren ist, fällt mir dazu spontan der Zaun an der Grundstücksgrenze ein, der in der Gebäudeversicherung abgedeckt war.

Wenn du bei den anfangs genannten Entwässerungskosten bleiben willst: Die Entwässerung muss ja auf dem ganzen Grundstück stattfinden, damit die vermieteten Anteile überhaupt nutzbar sind. Der Mieter trägt nicht die Entwässerungskosten, die auf seinem Mietteil anfallen. Er trägt einen Anteil der Gesamtkosten des ganzen Grundstücks, dessen Größe sich nach seinem Nutzungsanteil berechnet. Genau hier ist der Punkt: Warum soll man diesen Anteil auf den Wohnflächenanteil beschränken?


Nur um das noch deutlich zu machen: Ein "richtiger" Vorwegabzug (wie z.B. wenn man eine Gastronomie im Erdgeschoss hätte) ist hier natürlich nicht erforderlich. Das Ganze kann locker in einer gemeinsamen Rechnung erfolgen, nur eben mit den richtigen Flächenangaben.
 

SaMaa

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.01.2019
Beiträge
523
Zustimmungen
365
Habe ich nun einen Denkfehler?

Abrechnung nach Wohnfläche?

Sind denn die Stellplätze als Wohnfläche in den Mietverträgen bezeichnet bzw. qm2 mäßig aufgeführt?
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Wenn du bei den anfangs genannten Entwässerungskosten bleiben willst: Die Entwässerung muss ja auf dem ganzen Grundstück stattfinden, damit die vermieteten Anteile überhaupt nutzbar sind. Der Mieter trägt nicht die Entwässerungskosten, die auf seinem Mietteil anfallen. Er trägt einen Anteil der Gesamtkosten des ganzen Grundstücks, dessen Größe sich nach seinem Nutzungsanteil berechnet. Genau hier ist der Punkt: Warum soll man diesen Anteil auf den Wohnflächenanteil beschränken?
Im Mietvertrag steht "Die Betriebskosten werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt." Deshalb würde ich gerne nach Anteil der Wohnfläche aufteilen.
Du meinst "Mietfläche" heißt die tatsächliche Fläche der Wohnung + Keller + Balkon + Stellplatz?
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Du meinst "Mietfläche" heißt die tatsächliche Fläche der Wohnung + Keller + Balkon + Stellplatz?

... Gartenanteil, Schuppen und was einem noch alles einfallen könnte. "Mietfläche" ist im wörtlichen Sinn die vermietete Fläche. Hätte man Wohnfläche gemeint, hätte man wohl besser auch Wohnfläche geschrieben.
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Dankeschön!
Im Vertrag steht aber nur die Wohnfläche in m², nicht die Mietfläche. Ist das ein Problem?
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Im Vertrag steht aber nur die Wohnfläche in m², nicht die Mietfläche. Ist das ein Problem?

Was im Vertrag steht, ist in dieser Hinsicht sowieso egal. Es zählen die tatsächlichen Flächen. Das ist ein weiterer Grund, in den Vertrag keine Flächenangaben zu schreiben: Es könnte durchaus zu Diskussionen führen, wenn der Mieter plötzlich in der Abrechnung andere Zahlen sieht ...
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Es werden dann aber andere Zahlen werden, wenn man die Mietfläche zugrundelegt, wo bisher die Wohnfläche stand.
 

anitari

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
30.01.2007
Beiträge
2.653
Zustimmungen
1.165
Ort
Glienicke ohne Agentenbrücke
Dankeschön!
Im Vertrag steht aber nur die Wohnfläche in m², nicht die Mietfläche. Ist das ein Problem?
Das ist in sofern ein Problem das im BGB §556a nichts von Mietfläche steht, nur Wohnfläche. Und Räume/Flächen außerhalb der Wohnung, z. B. Keller, Garagen oder Stellplätze, nicht zur Wohnfläche zähen.
 

Percival

Neuer Benutzer
Dabei seit
26.05.2019
Beiträge
21
Zustimmungen
0
Das ist in sofern ein Problem das im BGB §556a nichts von Mietfläche steht, nur Wohnfläche. Und Räume/Flächen außerhalb der Wohnung, z. B. Keller, Garagen oder Stellplätze, nicht zur Wohnfläche zähen.
Danke für deine Antwort! Du beziehst dich auf § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten: "Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen."
Im Mietvertrag steht eine andere Vereinbarung, nämlich "Die Betriebskosten werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt."
Ist die Gesamtfläche die Gesamtheit der vermieteten Flächen?
 
Zuletzt bearbeitet:

Ferdl

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.09.2015
Beiträge
1.502
Zustimmungen
859
Ort
Westerwald
Dein eigentliches Problem ist die Ermittlung der Mietfläche.
Mir fällt erst mal kein Weg ein, wie man die Unfallfrei ermitteln könnte.
Von daher wirst du mit den bestehenden Verträgen keine rechtssichere Abrechnung hinbekommen.
Ich würde so wie bisher Abrechnen, das sind die Mieter gewohnt und werden vermutlich nicht reklamieren.
Und für die nächste Vermietung den bisherigen Mietvertrag ganz weit wegschmeißen...
Für den Vorwegabzug sollte man vielleicht die Kosten für Oberflächenwasser, Grundsteuer, Haftpflicht heranziehen.
 
Thema:

Aufteilung der Nebenkostenabrechnung ändern

Aufteilung der Nebenkostenabrechnung ändern - Ähnliche Themen

Hilfe bei dem Thema Verteilerschlüssel: Hallo. ich bin Besitzer eines Zweifamilienhauses und ich sitze gerade vor der Betriebskostenabrechnung für 2020. Ich möchte in Zukunft die...
Umlage Kaltwasserverbrauch nach Wohnfläche in Kombination mit Gartenbewässerung: Hallo ! Ich bräuchte mal Hilfe zu folgendem Sachverhalt... Ich habe ein Haus übernommen, in dem die Alteigentümer die Erdgeschosswohnung genutzt...
Betriebskostenverordnung: Betriebskostenverordnung – BetrKV Stand: Dezember 2003 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)...
Eigentumsverwalter - Wohnungseigentumsgesetz: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetzgesetz - WEG) vom 15. März 1951, in der im Bundesgesetzblatt Teil...
Berechnungsgrundlage/realistischer Verbrauch: Hallo, wir wohnen seit zwei Jahren in einer EG Wohnung in einem Haus 70er Baujahr mit sehr guten, neuen Fenstern und haben große Probleme mit der...
Oben