Aufteilung Gebäude / Boden

Diskutiere Aufteilung Gebäude / Boden im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe letztes Jahr meine ersten 2 Wohnungen gekauft. Bei der zweiten habe ich im Kaufvertrag bereits die Unterteilung zwischen...

  1. #1 Einsteiger1986, 26.04.2019
    Einsteiger1986

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    Hallo zusammen,

    ich habe letztes Jahr meine ersten 2 Wohnungen gekauft. Bei der zweiten habe ich im Kaufvertrag bereits die Unterteilung zwischen Bodenwert und Gebäudewert vorgenommen und hoffe, dass diese auch beim Finanzamt so durchgeht. Leider habe ich das bei dem Kauf der ersten Wohnung versäumt und stehe jetzt hier vor der ersten Einkommenssteuererklärung. Ich habe nun die Verteilung über dieses Excel-Tool der Finanzverwaltung ausgerechnet und bin eher negativ überrascht und wollte Euch diesbezüglich um Rat fragen, ob es noch im Nachgang Möglichkeiten gibt, wie ich hier zu einem käuferfreundlicheren Ergebnis kommen kann? Bei mir ist es nämlich nicht nur so, dass sich dadurch der Abschreibungswert über die 50 Jahre mindert, sondern ich in den ersten 3 Jahren auch einige Reparaturen vornehmen möchte bzw. vorgenommen habe und somit die 15 % - Regelung bei mir eine große Rolle spielen wird.

    - Ist es theoretisch möglich, den Kaufvertrag im Nachgang – mit Zustimmung des Verkäufers – zu verändern und eine Aufteilung vorzunehmen?

    - Ich habe gehört, dass ein Gutachten um die 0,5 – 1 % des Kaufpreises kostet. Gibt es Erfahrungen, ob diese Gutachten auch eher in die Verteilung der Finanzämter gehen oder ob diese oftmals käuferfreundlicher sind (aufgrund anderer Methoden?) und sich diese Kosten rentieren können?

    - Gibt es andere Möglichkeiten?

    Ich weiß, dass hier keiner irgendwelche Prognosen stellen kann, daher geht es für mich zunächst einmal nur um Erfahrungen und Vorschläge, um diese auf meinen Fall zu prüfen.

    Vielen Dank schon mal
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 26.04.2019
    ehrenwertes Haus

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    Sparen, sparen, Häusle bauen... funktioniert prima, wenn man nicht am falschen Fleck spart.

    Die 1. Einkommenssteuererklärung ohne Steuerberater machen ist entweder sehr mutig oder ziemlich bescheuert...

    Nutze das Wissen der Profis. Hier die Gebühren sparen lohnt i.d.R. nicht für "Ersttäter".
    Du erhälst ja nicht nur eine vorausichtlich korrekte Steuerklärung, sondern auch gleich noch eine Vorlage für künftige, die du dann evt. auch selbst machen kannst.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 26.04.2019
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    Und noch eins obendrauf: Ich hätte den Steuerberater schon über den Kaufvertrag drüberschauen lassen, das hätte dann evtl. diverse Probleme vermieden ...
     
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  5. Andres

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    Frag mal den Notar. Pass' aber auf, dass er gerade nichts in der Hand hat und sicher in seinem Stuhl sitzt. Wir wollen doch nicht, dass sich jemand verletzt ...

    Ob das Finanzamt diese Aufteilung dann glaubt, steht auf einem anderen Blatt.


    Die Kosten lohnen sich, sofern man tatsächliche Anhaltspunkte hat, warum das Grundstück schlechter zu bewerten sein sollte. Nur weil einem die aktuelle Aufteilung nicht passt, lohnt sich kein Gutachten.


    Das wäre auch meine Empfehlung gewesen. Mindestens hätte der StB schon vorab mitgeteilt, mit was bei der AfA etwa zu rechnen ist. Vielleicht hätte es schon hier die Möglichkeit gegeben, das Geschäft steuerlich zu optimieren.
     
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  6. #5 taxpert, 29.04.2019
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    Noch leichter kann er sein Geld nicht verdienen!

    Natürlich kennt jeder das BFH-Urteil, dass das FA einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung folgen muss .... nur leider wird zumeist eben nur dieser erste Halbsatz des Tenors des Urteils zitiert!

    Denn das Ganze gilt natürlich nur, wenn die Aufteilung wirtschaftlich sinnvoll ist und die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt! Oder anders ausgedrückt: Aus einer 80/20 Verteilung kann man vertraglich keine 20/80 Verteilung machen!

    Auch ein Gutachter muss ein Verkehrswertgutachten machen und sich daher an die ImmoWertV halten, die auch Grundlage des Excel-Tools der Finanzverwaltung ist. Auch hinsichtlich der Methodenwahl (Sachwert- oder Ertragswertverfahren) ist die Auswahl durch die BFH-Rechtsprechung eingeschränkt, was ein Gutachter aber im Normalfall nicht weiß (ist schließlich kein Steuerrechtler!).

    Daneben ist zu bedenken, dass ein Gutachten für das FA nicht bindend ist! Zwar wird man sich das Gutachten anschauen und auch akzeptieren, soweit es einigermaßen plausibel ist, aber aus 20 Jahren Berufserfahrung kann ich sagen, dass es genügend "Gefälligkeitsgutachten" gibt, die ihr Geld nicht wert waren! Das FA kann dann seinen eigenen Gutachter einschalten. Bist Du mit dessen Gutachten nicht einverstanden, bleibt nur die Klage, mit der Gefahr, dass das FG einen weiteren Gutachter beauftragt und Du im Unterlegensfall auch noch dieses Gutachten zahlen darfst!

    Insgesamt ist es im Normalfall günstiger, zunächst auf einen Gutachter zu verzichten und zu versuchen so eine Einigung mit dem FA zu erzielen. Für einen Gutachter ist dann immer noch im Rahmen des Einspruchs oder der Klage Zeit genug!

    taxpert
     
  7. #6 scholli77, 14.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 14.07.2019
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    Hallo,
    im Falle eines Kaufs eines Wohnungseigentums in einem Gebäude/Mehrfamilienhaus auf einem Grundstück:
    soll in diesem Excel-Tool (Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung) des Bundesfinanzministeriums unter Ziffer 6: "Wohn- bzw. Nutzfläche" die Wohnfläche aller Wohnungen des Gebäudes/MFH oder nur die Wohnfläche der erworbenen Wohnung angesetzt/angegeben werden?
    Dank im Voraus und Vg
    scholli
     
  8. SaMaa

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    was denn.... verschenkt werden, verkauft werden, in Brand gesetzt werden etc etc.......
     
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  9. #8 scholli77, 14.07.2019
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    ...angesetzt werden
     
  10. #9 taxpert, 23.07.2019
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    Nur die qm der Wohnung!
    Der Wert der Wohnung (Gebäude) wird überd ie qm und die THK ermittelt.

    Beim Grundstück die gesamten qm angeben.
    Der Wert des GuB wird über die gesamten qm, den Bodenrichtwert und den MEA ermittelt!

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