Aufteilung Gebäude- und Bodenwert im Kaufvertrag

Diskutiere Aufteilung Gebäude- und Bodenwert im Kaufvertrag im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Liebe Foristen, hat jemand von Ihnen Erfahrung bei der Aufteilung von Boden- und Gebäudewert bereits im Kaufvertrag? Folgender Fall(fiktiv):...

  1. veto

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    Liebe Foristen,
    hat jemand von Ihnen Erfahrung bei der Aufteilung von Boden- und Gebäudewert bereits im Kaufvertrag?

    Folgender Fall(fiktiv):
    Kaufpreis 100.000€
    Grundstück laut Boris 75.000€

    Welche Möglichkeiten habe ich hier den Gebäudeanteil höher zu bewerten? Macht es Sinn die finale Aufteilung im Kaufvertrag zu verankern?
    Mit dem offiziellen Berechnungstool(Excel) des Finanzministeriums komme ich nach einem ersten geschätzten Versuch auf etwa 50% Gebäudeanteil. Auch habe ich "gehört" ein pauschaler Anteil von 80% Gebäudeanteil würde auch akzeptiert.
    Haben Sie persönliche Erfahrungen mit der Aufteilung oder etwa schon im Kaufvertrag?

    Lieben Dank!
    veto
     
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  3. #2 taxpert, 20.09.2017
    taxpert

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    Darauf kann man mit einem eindeutigem JEIN! antworten!

    Grundsätzlich ist einer im Notarvertrag getroffenen Kaufpreisaufteilung zu folgen:
    Dann kommt aber das große ABER:
    Bei ...
    .. wird bei 52% im Vertrag wohl niemand "einsteigen"!
    Diese Vereinfachungsregelung gab es in einigen wenigen Bundesländern für ETW. Seitdem der Bundesrechnungshof das jedoch gerügt hat, darf diese Regelung eigentlich jedoch nicht mehr angewendet werden.

    Die Aufteilung des Kaufpreises hat nach BFH-Rechtsprechung entsprechend der Verkehrswerte der steuerlich getrennt zu betrachtenden Wirtschaftsgüter "Gebäude" und "Grund und Boden" zu erfolgen. Das BMF tool folgt bei seiner Berechnung dabei genau der ImmoV, die auch für Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswertes maßgeblich ist. Der Wert kann daher als sachgerechte Schätzung angenommen werden. Eine andere Kaufpreisaufteilung wäre durch ein entsprechendes Verkehrswertgutachten eines amtlich anerkannten Gutachters nachzuweisen!

    Wenn man natürlich wie hier zu rund 2/3 des Verkehrswertes erwirbt, ist dass -grade heutzutage!- ein Schnäppchen! Deswegen wird das FA sicherlich auch die persönlichen Verbindungen zwischen Verkäufer und Käufer abprüfen, ob nicht ggf. ein teilentgeltlicher Erwerb vorliegt. Dies aber nur zur Info.

    taxpert
     
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  4. #3 leoni81, 20.09.2017
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    Also ich konnte den Grundstückswert bisher immer ohne Probleme mit der sogenannten "Hinterlandfläche" runterrechnen. Diese Hinterlandfläche wird nur mit 25% des regulären Bodenrichtwerts angerechnet. Solange du kein quadratisches "Filet"-Grundstück hast, kann man eigentlich oft die unbebaute Grundstücksfläche als Hinterland angeben und entsprechend mit 25% berechnen.

    https://www.haufe.de/finance/financ...groesse-und-wert_idesk_PI11525_HI9165384.html
     
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  5. veto

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    Vielen Dank für Ihre ausführlichen Antworten! Die Aufteilung im Kaufvertrag werde ich dann nicht beauftragen. Scheint mir ebenfalls ein Grund zum "einsteigen" zu sein. Dies nehme ich dann so mit zum Steuerberater.
    Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus auf einem großen Grundstück. Die Zahlen sind reduziert und vereinfacht. Zusätzlich muss eine Sanierung erfolgen:
    Kaufpreis 100.000€
    Grundstück laut Boris 75.000€
    Sanierung bis zur Vermietbarkeit 20.000€
    Weitere Erhaltungsaufwendungen 20.000€

    Nach meinem Verständnis für die AfA (Beispiel 50% Gebäudeanteil am Kaufpreis):
    Kaufpreis 112.000€ inkl Nebenkosten (ca.)
    + Sanierungskosten 20.000€ für die Herstellung
    Gebäudeanteil 50%, somit 66.000€
    = 66.000€ AfA = 1.320€ im Jahr
    Die Sanierung rechne ich auf den gesamten Anschaffungspreis, richtig?

    In den ersten 3 Jahren kann ich somit 15% bis zur Grenze der "anschaffungsnahen Herstellungskosten" investieren
    =9.900€
    Natürlich plane ich hier einen "Puffer" für ungeplante Ausgaben ein. Alles weitere in 3 Jahren.

    Ergibt meine Rechnung Sinn?
     
  6. #5 taxpert, 20.09.2017
    taxpert

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    Oh oh! Da ist erhebliches Beratungspotenzial drin!

    Die vereinfachte Berechnung des Verkehrswertes setzt voraus, dass das Gebäude in einem altersgemäßen Zustand unter Berücksichtigung dauernder Instandhaltung ist! Wenn hier ein so hoher Sanierungsbedarf ist, erscheint eine Abwertung des Gebäudewertes und damit ein höherer Anteil Bodenwert ermessensfehlerfrei! Das erklärt natürlich auch den VK unter Verkehrswert!

    Die Sanierungskosten stellen nur dann bzw. soweit AHk dar, soweit sie das bereits nach §255 HGB wären! Also eigentlich nur, wenn der "Bunker" bei Kauf unbewohnt war und wieder bewohnbar gemacht wird!

    So sind es grundsätzlich sofort abziehbare WK, die aber wegen §6 Abs. 1a EStG zu AHK werden, wie auch alle weiteren Kosten, da die 15% eindeutig überschritten sind!

    Das was hier benötigt wird kann und darf ein Forum nicht leisten!

    taxpert
     
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  7. Duncan

    Duncan
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    dem kann ich mich anschließen, es schadet auch nicht wenn der Steuerberater dem Notar den einen oder anderen Hinweis gibt, was im Kaufvertrag wie geregelt werden soll. Notare sind zwar grundsätzlich kompetente Juristen, aber mit dem Steuerrecht haben es viele von ihnen nicht so sehr und sie dürfen (auch als Anwaltsnotare) keine Steuerberatung leisten.

    Was FA hier grundsätzlich als wertmindernd für das Grundstück anerkennen und den Anteil dann entsprechend dem Gebäude zuschlagen sind Baulasten wie z.B. Bebauungsverbote aufgrund der benachbarten Nutzung (z.B. Bahn) oder von Leitungsrechten. Solche Flächen werden von BORIS gerne mal als normales Bauland ausgewiesen und entsprechend schraffiert. Hier hat ein einfaches Schreiben mit Schilderung der örtlichen Lage und Verweis auf das Baulastenverzeichnis/Grundbuch genügt. Also im Zweifel kann man durchaus mal mit dem entsprechenden SB in FA telefonieren und fragen wie es was den gerne hätte und benötigt, manchmal findet man da sogar Wesen die durchaus als Mensch durchgehen:15: und mit denen man sich konstruktiv unterhalten kann und so zu für beide Seiten gut vertretbaren Lösungen findet.
     
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  8. #7 taxpert, 21.09.2017
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    Danke für die Blumen! Ich gehöre aber nicht dazu!

    taxpert, das Tier (Nein, damit ist nicht der Amtsschimmel gemeint!)
     
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  9. veto

    veto Benutzer

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    Nochmal Danke für den Input. Ich konnte mir jetzt die Abgrenzungen herleiten. Und ja, es ist in einem objektivem funktionsuntüchtigen Zustand.
     
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