Aufteilung Grund&Boden und Gebäudewert für Steuererklärung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von loofer, 25.12.2015.

  1. loofer

    loofer Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin seit kurzem Vermieter einer Eigentumswohnung und muss nun bald erstmals die Anlage V in meiner Steuererklärung ausfüllen. Bin schon ganz aufgeregt, dass es bald so richtig losgeht mit der Vermietung :smile009:

    Nun habe ich gelesen, dass ich in meinem Fall 2% Afa 50 Jahre ab Kauf absetzen kann, aber nur auf die Anschaffungskosten des Gebäudewertes. Dafür teilt man den Kaufpreis der Immobilie in Gebäudewert und den Anteil auf den Grund und Boden auf. In meiner Kalkulation vor dem Kauf habe ich die sogenannte "Restwertmethode" angewendet. Ich habe einfach den Bodenrichtwert pro qm genommen vom Gutachterausschuss (kostenfrei im Internet) * die Grundstücksgröße aus dem Grundbuch * meine Miteigentumsanteile (MEA) und hatte den Wert des Grund und Bodens. Die Differenz (Kaufpreis inkl. Nebenkosten - Grund&Boden) ergab dann mein "Gebäudewert". In diesem Gebäudewert steckten somit auch alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer und Notargebühren). Der Grund & Boden lag in diesem Fall bei ca. 22 % der Anschaffungskosten.

    Nun habe ich nochmal genauer gegoogelt und so eine Arbeitshilfe der Bundesfinanzverwaltung mit Bedienungsanleitung im Internet gefunden und mich da durch gearbeitet. Der Grund&Boden-Wert ist noch identisch, aber diese Excel-Tabelle rechnet auch einen separaten Gebäudewert aus, sodass in meinem Fall ein viel größerer Anteil auf den Grund&Boden entfällt, nämlich 32 %. Die Kaufnebenkosten werden dann noch prozentual anteilig dazugerechnet. Dadurch ist meine jährlicher Afa-Betrag nun deutlich geringer als in meiner Planung und meine Steuerbelastung höher.

    Meine Frage an euch Profis. Wendet Ihr in eurer Steuererklärung die Restwertmethode an oder benutzt Ihr auch alle diese Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums? Was macht euer Finanzamt?

    Danke für euren Rat.
     
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  3. #2 leoni81, 26.12.2015
    leoni81

    leoni81 Benutzer

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    Hallo,

    ich würde im passenden Merkblatt zum Exceldokument mal die Sachen zum Thema "Hinterland" anschauen, da wird der Hinterlandanteil des Gründstücks dann nur zu 25% berechnet und das kann den Kostenanteil des Grundstücks deutlich senken.

    Je nach Grundstück kann man durchaus 50% der Fläche als Hinterland ansetzten, bei meinen letzten beiden Objekten wurde dies ohne weitere Nachfrage akzeptiert.
    Eine andere Sache ist vll. das Baujahr, ist dies bekannt oder nur geschätzt? Gerade bei Altbauten aus der Vorkriegszeit weiß man das ja nie so genau und eventuell ist es ja doch 10-20jahre jünger als gedacht, Verkäufer erzählen einem da ja viel wenn der Tag lang ist... ;)

    Vorausplanend kann man den Kaufpreis fürs Grundstück auch im Notarvertrag ansetzten und dann für die Berechnung übernehmen. Natürlich relativ geringe Grundstückskosten, es wurde ja vor dem Verkauf noch viel im Haus renoviert usw.. Ein fauler Finanzbeamter hat vll. keine Lust das ganze genau nachzurechnen und akzeptiert den im Vertrag ausgewiesenen Betrag einfach.
     
  4. #3 Akkarin, 26.12.2015
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    75:25 und 70:30 sollten in den meisten Fällen blind passen. Solange die Zahlen Eden Anschein nach plausibel sind, wird das kaum jemand hinterfragen.

    Und selbst wenn, kann eh niemand Nachweisen, ob 22, 23 oder % richtiger waere.
     
  5. loofer

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    Danke für den Hinweis mit dem Hinterland. Das Mehrfamilienhaus (Bj. 1974) steht genau in der Mitte vom Grundstück. Möchte aber als Laie nicht unbedingt beurteilen müssen, inwieweit das nun alles hinter dem Haus Hinterland ist oder nicht. Bei Nachfragen hätte ich keine plausible Begründung. Ist ein schmales Stück Wiese mit Baum. Werde wohl die pauschale Aufteilung 75/25 nehmen. Dann ist es nur ein wenig beschriebenes Blatt als Nachweis und es kommt in etwa das selbe raus wie mit 50% Hinterland.
     
  6. #5 Akkarin, 26.12.2015
    Akkarin

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    Ich habe gar nichts begründet oder nachgewiesen- Der Wert ist einfach akzeptiert worden.
     
  7. Andres

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    Das ist nicht zulässig. Auch diese Kosten müssen aufgeteilt werden.
     
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