Aufteilung Grund und Boden / Gebäude

Diskutiere Aufteilung Grund und Boden / Gebäude im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen. Ich vermiete seit diesem Jahr eine Wohnung und verzweifle derzeit an der Berechnung des auf das Gebäude entfallenden Anteils....

  1. #1 p4trick, 10.02.2018
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    Hallo zusammen.
    Ich vermiete seit diesem Jahr eine Wohnung und verzweifle derzeit an der Berechnung des auf das Gebäude entfallenden Anteils.
    Meine persönliche Berechnung habe ich wie folgt vorgenommen:
    Bodenrichtwert pro qm vom Gutachterausschuss * die Grundstücksgröße aus dem Grundbuch * meine Miteigentumsanteile (MEA) = ergibt den Wert des Grund und Bodens.
    Die Differenz (Kaufpreis inkl. Nebenkosten - Grund&Boden) ergibt meinen "Gebäudewert".

    Mit dieser Berechnung bin ich auf einen Gebäudewert von ca. 77% gekommen (was zugegebenermaßen sehr gut wäre). Als Faustformel wird ja meist gesagt, dass zwischen 70-75% auf das Gebäude und 25-30% auf den Grund und Boden entfällt.
    Jetzt habe ich mich mit der Berechnung nach der Arbeitshilfe der Bundesfinanzverwaltung auseinandergesetzt und komme dabei immer auf einen Gebäudeanteil von 38% (siehe Screenshot), was natürlich katastrophal wäre und ja eigentlich auch nicht sein kann. Ich komme aber einfach nicht dahinter, wo mein Fehler ist. Könnt ihr mir evtl. helfen?
     

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  3. Olbi

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    Hallo.

    Eigentlich ist es für das Verständnis ganz gut zu wissen, dass man bei einem "Hauskauf" nie ein Gebäude kauft, sondern nur ein Grundstück. Das darauf ein Gebäude steht, ist eigentlich nur für den Kaufpreis relevant.
    Das kommt daher, dass der Gesetzgeber die Intention hatte, dass das Haus mit dem Grundstück "untrennbar" verbunden ist. "Untrennbar" ist im juristischen Sinne gemeint.

    Bei einem Kauf eines Bruchteils (WEG) kauft man kein Grundstück, sondern nur einen Teil davon. Genauer gesagt, wird man Teil einer Eigentümergemeinschaft.

    Bei Wohnungskauf:
    Je größer das Grundstück und das Gebäude, desto kleiner der Miteigentumsanteil.
     
  4. #3 p4trick, 10.02.2018
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    Das stimmt, das Grundstück und das Gebäude ist recht groß. Dementsprechend klein ist auch mein Miteigentumsanteil.
    Das dürfte aber ja nicht der Grund sein, dass auf Grund und Boden 68% des Kaufpreises entfallen. Denn durch den geringen Miteigentumsanteil erwerbe ich ja auch durch den Kaufpreis auch nur einen sehr geringen Anteil am Grund und Boden.
     
  5. Olbi

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    Du erwirbst nicht 68% des Grundes und 32% des Gebäudes.

    Du erwirbst 57 Teile von 10.000 Teilen des Grundstückes. Und das ist nicht hinten links oder vorne rechts, sondern 57 Teile von allem.
    Zu diesem Quotienten bist du Eigentümer der Haustür, der Regenrinne, des Baumes im Garten, der Zuwegung usw.

    Du erwirbst aber auch Sondereigentum, siehe Teilungserklärung.
    Und das sind z.B. 90m² von 1.000m² Wohnfläche.

    Dazu kommen noch die gesamten Flächen, die Gemeinschaftseigentum sind, z.B. Flure, Dachboden usw. Aber eben nur zu 57/10.000.

    Daher sind solche Berechnungen eigentlich eher Schätzungen.
     
  6. #5 p4trick, 10.02.2018
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    Das verstehe ich schon, dass ich nicht 68% vom Grund und Boden erwerbe.
    Mir geht es um die Berechnung der AfA (vielleicht hätte ich das etwas genauer im Ausgangs-Thread schreiben sollen, sorry). Für die Afa muss ich ja berechnen, wie viel des von mir gezahlten Kaufpreises auf Grund und Boden und wie viel davon auf das Gebäude entfällt.
     
  7. Olbi

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    Oh. Jetzt wo Du es sagst...
    Hatte nur überflogen.

    Wir sollten mal auf die Antwort von @taxpert warten.
     
  8. #7 p4trick, 10.02.2018
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    Alles klar, dann schauen wir mal ob @taxpert helfen kann :)
     
  9. #8 taxpert, 10.02.2018
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    Will ich mir Montag gerne mal genauer anschauen!

    Heute nur soviel:

    Drei Sachen fallen auf, die aber alle für die Richtigkeit der Zahlen sprechen!

    1. BRW von 3.200 € spricht für Großstadtlage z.B. München. Dort stimmt der Wert 25% für GuB nie und nimmer! Die Baukosten schwanken zwar grundsätzlich regional ( für Bayern habe ich entsprechende Anpassungsfaktoren), aber selbst München liegt, wenn ich es richtig im Kopf habe, nur bei dem 1,25-fachen Satz. Die Unterschiede im Preis resultieren fast ausschließlich aus dem BRW! Das errechnete Verhältnis GuB zu Gebäude ist für Großstadtlagen eher normal!

    2. 700€ je qm ist zwar eher gering, aber bei Bj. 1969 auch nicht ungewöhnlich! Man sollte in Erfahrung bringen, welche Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren durchgeführt wurden. Die Tabelle ermittelt dann ein fiktives Bj., was wahrscheinlich zu einer geringeren Alterswertminderung führt!

    3. 188.000 € für 29 qm ist schon eine Ansage! Der Verkehrswert würde mit einem Drittel davon ermittelt! Demnach hat man nicht 3.200 € für jeden am GuB bezahlt, sondern fast 10.000 €!

    Soviel für heute, Montag mehr!

    taxpert


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  10. #9 p4trick, 10.02.2018
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    Hallo taxpert,

    vielen Dank schon mal für Deine Antwort.

    Anscheinend hapert es bei mir ein bisschen am generellen Verständnis, wie das Finanzamt die Aufteilung GuB/Gebäude vornimmt.

    1) Genau, es handelt sich um München. D.h. Du meinst die Aufteilung 68% GuB und 32% auf Gebäude ist nicht unwahrscheinlich?
    Aus Deiner Antwort verstehe ich, dass das Finanzamt die Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt. D.h. Je höher die Herstellungskosten für das Haus, desto mehr Anteil des Kaufpreises kann ich auf das Gebäude allokieren, richtig?
    Was meinst Du mit den 1,25fachen Satz. Wie wirkt sich das aus? Heißt das, dass die Herstellungskosten für das Gebäude mal 1,25 genommen werden, alleine weil das Gebäude in München steht und man daher von höheren Preisen ausgeht?

    Ist für die Ermittlung der Herstellungskosten gar nicht relevant wie groß das gesamt Gebäude ist. Interessiert das Finanzamt alleine die Größe meiner Wohnung?

    2) Es wurden in den letzten Jahren der Aufzug komplett erneuert, die Heizung ausgetauscht und die Fenster ausgetauscht. Direkt nach meinem Kauf (war aber bereits im Kaufpreis eingerechnet) wurde vom Verkäufer noch die komplette Fassade gemacht. 2018 wollen die Verkäufer (auch alleine auf Kosten des Verkäufers und im Kaufpreis integriert) das Dach mit Penthouse-Wohnung ausbauen. In diesem Zusammenhang wird dann natürlich das gesamt Dach neu gemacht.
    Sind das dann Punkte, die ich bei der Steuererklärung angeben sollte, weil diese den Wert des Gebäudes erhöhen, oder?

    3) Wirkt sich die Explosion der Preise im Immobilienbereich nicht auch auf die Aufteilung von GuB und Gebäude aus? Das Finanzamt kann doch nicht ausblenden, dass die Preise für Immobilien explodieren und die Meinung vertreten, dass jede Preiserhöhung alleine auf den GuB entfällt.

    Sorry, jetzt sind es doch noch einige Fragen geworden.

    Ich würde mich auf jeden Fall sehr freuen, wenn Du Dir das am Montag noch einmal anschauen könntest und Dich meldest.

    Vielen Dank und noch ein schönes Wochenende,
    p4trick
     
  11. #10 taxpert, 12.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 12.02.2018
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    Die Ermittlung der Verkehrswerte "Grund und Boden" (GuB) und "Gebäude" (Geb) erfolgt nach der ImmowertV. Dabei wird für den GuB der Bodenrichtwert (BRW) angesetzt, für das Geb über die Normalherstellungskosten (NHK), Baupreisindex und Alterswertminderung ermittelt. Für deine Wohnung heißt das (sehr) grob: NHK 2000 = 1.400 Euro/qm, Baupreisindex 2017 = 1,25, Alterswertminderung = 60% (1.400 * 1,25 * 0,4 = 700 Euro/qm) ergibt den Gebäudewert. (Bitte nicht auf die Zahlen festnageln, sind aus dem Kopf und nur zur Veranschaulichung). Von daher ist es erst einmal egal, ob man das Ganze auf das ganze Gebäude berechnet und dann auf eine einzelne WE herunterbricht, oder gleich nur die WE berechnet.

    Die tatsächlichen HK eines Geb unterscheiden sich natürlich regional leicht. In München werden andere Löhne gezahlt als im bayrischen Wald!

    Die Tabelle mit den Regionalisierungsfaktoren wurde leider wieder zurück gezogen, daher einfach mal ein Beispiel: Zwei Bauträger erstellen zwei exakt identische Geb, eínmal in München, einmal in Zwiesel! In beiden Fällen unterstellen wir eine WE mit 100 qm Wohnfläche und es entfallen 100 qm GuB auf die WE. NHK im Bundesdurchschnitt sein aus Vereinfachung 1.000 Euro.

    München, Faktor 1,25 macht Baukosten 125.000 Euro plus 100 qm GuB bei BRW 3.200 Euro. Ergibt Kaufpreis gesamt 445.000 Euro. Davon 28% Geb, 72% GuB!

    Zwiesel, Faktor 0,9 macht Baukosten 90.000 Euro plus 100 qm GuB bei BRW 80 Euro. Ergibt Kaufpreis gesamt 98.000 Euro. Davon 92% Geb. 8% GuB.


    Auf dem zweiten Tabellenblatt der Kaufpreisaufteilung vom BMF ("Fiktives Baujahr") kann man die durchgreifenden Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 bis 20 Jahre angeben. Wenn ich dort alle deine Angaben zu deinen Gunsten eingebe, dann ergibt sich ein fiktives Baujahr 1982, was natürlich Einfluss auf die Alterswertminderung hat! Die typisierten HK steigen damit auf 985 Euro/qm, der Anteil Geb auf rund 47%. Unterstellt man noch einen Regionalisierungsfaktor von 1,25 bei den Baukosten, steigt der Anteil Geb auf rund 52%.


    Nein, auf die Kaufpreisaufteilung hat dies keinen Einfluss! Wenn man mehr als den Verkehrswert für eine Immo bezahlt, dann verteilt sich dieses "mehr" eben sowohl auf den GuB als auch auf das Geb! Genau deshalb wird der Kaufpreis auf Grund der Verkehrswerte aufgeteilt!

    Das Ganze ist übrigens nicht auf dem Mist der Finanzverwaltung gewachsen, sondern Vorgabe der BFH-Rechtssprechung (BFH vom 10.01.2000). Besonders nachvollziehbar wird das Ganze, wenn man sich einmal den umgekehrten Fall vorstellt! Unterstellt man einfach mal, dass die Wohnung nicht für 188.000 Euro erworben wurde, sondern aus eine Zwangsversteigerung für 45.000 Euro erworben wird, wird man sicherlich nicht erfreut sein, wenn das FA sagt, dass nur knapp 3.000 Euro auf das Geb entfallen, weil ja 42.390 Euro bereits für den GuB "verbraucht" wurden!

    Da die Abschreibung sowohl in Höhe als auch in Volumen eine steuermindernde Tatsache sind, muss nicht das FA seinen Wert nachweisen, sondern der Steuerpflichtige seinen ggf. höheren Wert! Man kann also auch ein entsprechendes Verkehrswertgutachen erstellen lassen, was aber natürlich auch nach der ImmowertV erstellt sein muss! Ob sich die Kosten dafür tatsächlich rentieren, muss man selber wissen!

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  12. #11 p4trick, 12.02.2018
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    Zuerst einmal vielen Dank für Deine ausführlichen Antworten, Taxpert!

    Danke für Deine Berechnungsbeispiele.
    Ist der Faktor (1,25) für München irgendwo festgeschrieben? Oder wie kann ich den dem Finanzamt nachweisen?

    Und wo wird denn der Faktor in der Excel-Berechnung berücksichtigt? Wenn ich den Ort der Immobilie ändere, ändert sich an den HK bei mir nichts.


    Super, dann kann ich zumindest mit den Sanierungen noch ein bisschen was an dem Wert für das Gebäude machen.
    Hast Du Erfahrungswerte, welche Nachweise man dem Finanzamt dafür bringen muss? Da die Sanierungen alle weit vor dem Kauf der Wohnung durch mich waren, habe ich dazu natürlich keine Unterlagen.
    Und die (zukünftigen) Sanierungen kann ich auch nur im Rahmen des Kaufvertrages nachweisen, dass diese ausgeführt werden sollen. Wird das reichen?

    Ja, klingt natürlich logisch. Leider ist es für mich eher nachteilig :)
     
  13. #12 taxpert, 13.02.2018
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    Wie gesagt, die intern vorhandene Liste wurde zurück genommen! Die Bausachverständigen der FÄ haben aber entsprechende Listen! Soweit die Veranlagung in einem bayrischen FA stattfindet, hat der/die Bearbeiter/in jedoch Zugriff nicht nur auf die Excel-Vorlage, sondern auch auf die interne Arbeitsanweisung dazu. Hier wird der Regionalisierungsfaktor als zu beachtend genannt, wenn er als Begründung für die Abweichung vom ermittelten Tabellenwert genannt wird. Tatsächlich wird hier auch für München der Faktor genannt! Und dahingehend muss ich mich berichtigen, er beträgt 1,4 und nicht nur 1,25! Da das Dokument NfD ist, kann und werde ich es hier nicht weiter posten!

    In der Excel-Tabelle des BMF (oder auch unserer!) ändert sich auch nichts, da hier mit dem Bundesdurchschnitt gerechnet wird und diese Regionalisierungsfaktoren nicht hinterlegt sind!

    Du musst hier eine Zusatzrechnung aufmachen, bei der Du den Faktor berücksichtigst. Beispiel mit deinen Zahlen von oben:

    Vor Regionalisierung
    GuB: 42.390 (= 61,54%)
    GeB: 26.483 (= 38,46%)

    Nach Regionalisierung
    GuB: 42.390 (= 53,34 %)
    Geb: (26.483 * 1,4=) 37.076 ( 46,66%)

    Das sind immer Einzelfallentscheidungen, so dass ich nur auf §88 Abs.2 AO verweisen kann! Ich würde versuchen, über die Hausverwaltung/Hauseigentümer eine Aufstellung (mit Jahresangaben!) zu erhalten.

    taxpert
     
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  14. #13 p4trick, 13.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 13.02.2018
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    Klasse, vielen Dank für Deine ausführliche Hilfe.
    Da hast Du mir wirklich enorm geholfen, damit ich das System hinter der Berechnung einmal komplett verstanden habe.

    D.h. für mich, ich werde bei der Berechnung der NHK für meine Wohnung noch die Sanierungen anführen und Bezug auf den Regionalisierungsfaktor nehmen. Nur zur Sicherheit, dass ich richtig gerechnet habe.

    Wenn ich die Sanierungen hinzurechne und somit auf ein fiktives Baujahr von 1982 komme, habe ich einen Wert von EUR 42.390 für GuB und EUR 37.219 für das Gebäude (Aufteilung wäre somit 53% / 47%).
    Mit dem Regionalisierungsfaktor von 1,4 komme ich auf NHK für das Gebäude von EUR 52.106 (GuB weiterhin 42.390 und Gesamtwert GuB und Gebäude EUR 94.396). Somit wäre ich bei einer Aufteilung von 55% für das Gebäude und 45% für GuB. Ist die Berechnung so richtig?

    Auf die Gefahr hin, dass es zu viel des Guten ist:
    Hast Du noch andere Tipps, die ich bei der Berechnung der NHK zu meinen Gunsten ins Feld führen könnte?
    Ein Tiefgaragenstellplatz (Vierfach-Duplex-Parker) wird pauschal angesetzt, so wie ich es aus der Excel-Tabelle entnehmen kann. Diese wurde vor meinem Kauf auch noch saniert. Außerdem gibt es noch ein Kellerabteil. Wirkt sich das auch aus?
     
  15. #14 taxpert, 14.02.2018
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    Ganz ehrlich? Ich würde es nicht übertreiben und bei den Renovierungen und dem Regionalisierungsfaktor belassen!

    Natürlich ist jeder ermittelte Wert immer nur eine Schätzung und beinhaltet daher eine gewisse Schätzungsunschärfe! Je mehr Du zu deinen Gunsten beantragst, desto größer wird die Verpflichtung des Bearbeiters deine Angaben zu prüfen! Ggf. wird dann der Fall an die BNV oder den Grundstückssachverständigen abgegeben und es kommt zu einer "echten" Prüfung! Ob der auch zu dem Wert nach Excel-Tabelle kommt, bliebe abzuwarten! Sie ist ja nicht bindend für die FÄ!

    Du musst selber entscheiden, ob Du es riskieren willst, den Prozentsatz noch um weitere 5% herauf zu "kitzeln" um die jährliche AfA um 188 Euro zu steigern, was im Spitzensteuersatz zu der gigantischen Steuerersparnis von knapp 80 Euro im Jahr führt! Ist erst einmal eine eigene Berechnung des FA vorhanden, wirst Du um einen Gutachter deinerseits nicht mehr herum kommen!

    taxpert
     
  16. #15 p4trick, 14.02.2018
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    Vielen Dank, du hast wohl recht, das Risiko sollte ich dann nicht eingehen.

    Macht es denn u.U. Sinn, dass ich in meiner Steuererklärung zunächst eine pauschale Aufteilung (ohne weitere Begründung) von beispielsweise 60% Gebäude und 40% GuB angebe (in der Hoffnung, dass das FA dies wegen den kleinen Beträgen durchwinkt) und erst die genauere Begründung von oben anführe, wenn das FA diese pauschale Betrachtung nicht akzeptiert und einen anderen Wert ansetzt? Oder habe ich dann auch wieder das Problem, dass ich um einen Gutachter nicht mehr herumkomme, wenn das FA einmal einen anderen Wert ermittelt hat?
     
  17. #16 Akkarin, 14.02.2018
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    Pauschale Aufteilungen werden dann hinterfragt, wenn diese offenkundig unplausibel sind.
     
  18. #17 p4trick, 14.02.2018
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    Wenn man die Ursprungsberechnung aus der Excel-Liste nimmt (38% Gebäude und 62% GuB) dann wäre 60% / 40% wohl offenkundig unplausibel. Unter Berücksichtigung von Sanierungen und Regionalisierungsfaktor (55% Gebäude und 45% GuB) wohl aber schon nicht mehr.
     
  19. #18 Akkarin, 14.02.2018
    Akkarin

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    Du hast meine Antwort nicht verstanden, denk noch mal nach ;-)

    Wie groß sind GrundStück und Wohnfläche gesamt?
     
  20. #19 p4trick, 14.02.2018
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    Dann hab ich Deine Antwort in der Tat nicht verstanden. Klär mich bitte auf :)
    Grundstück ist 2.324 qm groß. Wohnfläche gesamt kenne ich nicht...
     
  21. #20 taxpert, 15.02.2018
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    Was bei einem Grundstück in München immer dann der Fall ist, wenn der Anteil GuB unter 50% ist!

    Die Aufteilung des Kaufpreises ist immer eine Schätzung! Bitte mal den §162 AO lesen! Schätzen darf ausschließlich das FA! Der Steuerpflichtige kann jedoch dem FA eine eigene Schätzung anbieten, die das FA übernehmen kann und damit zur eigenen Schätzung macht!

    Hinsichtlich der Kaufpreisaufteilung hat man jetzt drei Möglichkeiten:

    1. Gar nichts machen und auf die Aufteilung durch das FA warten!

    2. Dem FA eine fundierte eigene Schätzung anbieten, z.B. wie hier mit Kaufpreisaufteilung nach BMF mit Renovierungen (Belege würde ich vorerst nicht einreichen) und Regionalisierungsfaktor.

    3. Dem FA einfach pauschale Werte "hinwerfen", in der Hoffnung, dass es durchrutscht!

    Im ersten Fall zwingt man das FA zu eigenen Berechnungen. Das Ergebnis ist klar: Aufteilung nach Excel-Tabelle des BMF ohne Reno-Maßnahmen und Regionalisierungsfaktor!

    Im zweiten Fall wird mit 99%iger Sicherheit nur eine grobe Überprüfung (weil Excel-Tabelle vom BMF!) des Rechenweges stattfinden und die Sache nach dieser "Systemprüfung" durchgewunken!

    Der dritte Fall ist kritisch! Natürlich KANN sich der Bearbeiter auf §88 Abs.2 Satz 2 AO berufen und es durchwinken! Jedoch macht er seine Entscheidung dann angreifbar. Jede Schätzung ist eine Ermessensentscheidung. Er/sie muss daher überprüfbar darlegen, warum diese Entscheidung getroffen wurde und das der Ermessensrahmen nicht überschritten wurde! Wurde der Ermessensrahmen überschritten, könnte das FA nach Jahren auch noch zu Ungunsten des Steuerpflichtigen (allerdings nur für die Zukunft!) ändern! Da eine Überprüfung dank der Excel-Tabelle in wenigen Minuten erledigt ist, wird mit großer Wahrscheinlichkeit wieder Variante 1 zum Tragen kommen! Ist der Unterschied -wie hier!- zwischen dem pauschalen Ansatz und der Tabelle entsprechend groß, wird man an den Nachweis der durchgreifenden Renovierungen in den letzten 20 Jahren einen weit aus höheren Anspruch haben, als bei Variante 2! Bleibt dann trotz Renovierungen und Regionalisierungsfaktor ein größerer Unterschied zwischen dem pauschalen Ansatz und der Berechnung, befindet man sich grundsätzlich bereits im Bereich des §378 AO, der leichtfertigen Steuerverkürzung!

    Es muss jeder selber entscheiden, wie weit er/sie sich aus dem Fenster lehnen will!

    taxpert
     
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