Aufteilung Grundsteuer auf Wohnung und Garage

[Yoogi]

Hallo zusammen,
ich kaufe gerade eine ETW zu der das Nutzungsrecht an einer Einzelgarage gehört. Wohnung und Garage hat bislang der Eigentümer genutzt und ich werde sie in 2021 neu vermieten. Der Plan ist, dass ich das getrennt mache, evtl. nutze ich die Garage auch erstmal selbst.
Soviel zur Vorrede. Wie verhält es sich mit der Grundsteuer, die ich ja normalerweise komplett auf den Mieter der Wohnung umlege? Das wäre in diesem Kontext ja nicht ganz korrekt, wenn dieser nicht auch die Garage nutzen würde. Herausrechnen kann man das doch normalerweise auch nicht, oder? Wie würdet ihr das lösen?

 

[GSR600]

Du kannst erfragen wie der Hebesatz deiner Gemeinde für eine Garage ist.

 

[immobiliensammler]

Du kannst erfragen wie der Hebesatz deiner Gemeinde für eine Garage ist.

Der Hebesatz ist für die Gemeinde immer gleich, egal ob Wohnung oder Garage. Der einzige Unterschied ist Grundsteuer A (faktisch nur Landwirtschaft) und Grundsteuer B (der Rest)

 

[immobiliensammler]

Wie verhält es sich mit der Grundsteuer, die ich ja normalerweise komplett auf den Mieter der Wohnung umlege? Das wäre in diesem Kontext ja nicht ganz korrekt, wenn dieser nicht auch die Garage nutzen würde. Herausrechnen kann man das doch normalerweise auch nicht, oder?

Du wirst beim Eigentumsübergang vom Finanzamt nur eine Fortschreibung des bereits festgesetzten Wertes erhalten, da ist der aber nicht aufgeschlüsselt. Meines Erachtens müsstest Du Dir vom Finanzamt den damaligen Festsetzungsbescheid besorgen, aus dem müsste sich herleiten lassen, welcher Wert auf die Wohnung und welcher auf die Garage entfällt.

 

[GSR600]

Der Hebesatz ist für die Gemeinde immer gleich, egal ob Wohnung oder Garage. Der einzige Unterschied ist Grundsteuer A (faktisch nur Landwirtschaft) und Grundsteuer B (der Rest)

Hier in Stuttgart gibt es für Garagen einen eigenen Hebesatz wenn es ein Bescheid rein für Garagen bzw TG ist.

 

[immobiliensammler]

Hier in Stuttgart gibt es für Garagen einen eigenen Hebesatz wenn es ein Bescheid rein für Garagen bzw TG ist.

Von einem separaten örtlichen Hebesatz für Garagen habe ich ehrlich gesagt noch nie gehört. Der Hebesatz stellt ja auch nur auf den vom Finanzamt festgesetzten Wert ab, auf welchen Wert soll dieser Hebesatz bitte beruhen? Auch auf der Seite der Stadt Stuttgart

https://www.stuttgart.de/rathaus/finanzen/steuern-und-abgaben/grundsteuer.php

finde ich nur, dass der Hebesatz A und B jeweils 520 beträgt, nichts von einem Extra-Hebesatz für Garagen.

Hast Du da evtl. mal einen Link oder einen Paragraphen, dass müsste dann doch irgendwo in einer Verordnung der Stadt geregelt sein.

 

[Yoogi]

Vielen Dank für die vielen Nachrichten. Ich warte dann erstmal den Bescheid des FA ab und frag dann mal nach, was für einzelne Garagen angesetzt werden würde. Der Bescheid wird selbst keine Garage ausweisen, weil im Grundbuch lediglich ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum eingetragen ist. Die Garage ist an die Wohnung gebunden.

 

[taxpert]

Vielen Dank für die vielen Nachrichten. Ich warte dann erstmal den Bescheid des FA ab und frag dann mal nach, was für einzelne Garagen angesetzt werden würde. Der Bescheid wird selbst keine Garage ausweisen, weil im Grundbuch lediglich ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum eingetragen ist. Die Garage ist an die Wohnung gebunden.

Das wird Dir nicht viel nutzen!

Das eine einzelne Garage eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des §2 BewG ist, dürfte eine so große Ausnahme sein, dass man Dir wohl kaum Auskunft geben kann! Was man Dir vielleicht spontan am Telefon sagen kann ist, mit welchem Jahresmietwert eine Garage in die Jahresrohmiete (JRM) mit einfließt. Das wiedrum nutzt Dir aber nicht viel, solange Du nicht die gesamte JRM kennst, die für den Einheitswert (EW) zu Grund delegt wurde.

Und das jetzt bitte nicht missverstehen, aber es ist nicht Aufgabe der Bewertungsstelle, diese Daten für Dich rauszusuchen! Der Bearbeiter muss hier nicht einfach nur auf's Knöpfchen drücken und der PC spuckt die Werte aus. Er muss tatsächlich die AKte ziehen und manuell nachschauen. Und eine Bewertungsstelle hat mehrere zehntausend Akten zu bearbeiten, so dass sich die Hängeregistratur über mehrere Zimmer erstreckt. Es kann sein, dass der/die Kollege/Kollegin so freundlich ist und das für Dich raussucht, es kann aber auch sein, dass Du schlicht ein "Nein" kassierst.

taxpert

 

[Yoogi]

Das war ja letztlich auch Ausgangspunkt meiner Frage, weil ich vermute, dass eine wirklich verlässliche Angabe mir ohnehin niemand geben kann. Und was nützt es mir, wenn ich telefonisch einen Zahlenwert genannt bekomme, der bei einer Prüfung der BK-Abrechnung durch den Mieter nicht standhält. Bleibt also nur auf die Umlage komplett zu verzichten oder doch alles umzulegen und zu hoffen, dass der Mieter hier nie nachfragt ... Letzteres gefällt mir nicht wirklich. Daher war ja die Frage, wie ggf. andere Vermieter mit einer solchen Situation umgehen würden.

 

[Jobo45]

... Letzteres gefällt mir nicht wirklich. Daher war ja die Frage, wie ggf. andere Vermieter mit einer solchen Situation umgehen würden.

Mal ein pragmatischer Ansatz. Vielleicht hat in diesem Haus auch ein anderer Eigentümer diese Situation und kann Dir da eventuell weiterhelfen, vielleicht mal bei Verwaltungsbeirat nachfragen.

 

[taxpert]

dass eine wirklich verlässliche Angabe mir ohnehin niemand geben kann

Aus der EW-Akte kann man sicherlich die exakten Daten und damit die centgenaue Aufteilung ermitteln. Aber das ist nun einmal nicht Aufgabe des FA und auf Akteneinsicht hast Du keinen Rechtsanspruch und in Zeiten von Corona wird man Dir den auch mit Sicherheit nicht freiwillig gewähren!

Mal ein pragmatischer Ansatz

Dazu müsste man sämtliche Eigentümer kennen und hoffen, dass einer bereits einmal Akteneinsicht beim FA genommen hat! Ansonsten wäre das Verfahren nicht deshalb "richtiger" nur weil ein anderer bereits verwendet.

Wenn man ein pragmatische -was nicht heißt rechtssichere!- Lösung anstrebt, dann kann man unterstellen, dass die Mieten für Garagen seit 1964 im selben Maße gestiegen sind wie die Wohnungsmieten. Da sich die GrSt grundsätzlich nach der JRM ermittelt, setzt man dann einfach Wohnungs- und (fiktive) Gragenmiete ins Verhältnis. Beispiel: Wohnung 600 € Miete, Garage 50 € Miete, dann entfällt auf die Garage 1/13 der GrSt.

Auch wenn ich immer dabei bin, den Mieter fair zu behandeln, stellt sich jedoch dann gleich die Frage, wo man dann aufhören will? Schließlich wird auch bei der Gebäudeversicherung die garage irgendwie in die Bemessungsgrundlage eingebaut sein. Wie sieht es mit Verwaltungskosten und Allgemeinstrom aus? Wird der in der Kostenabrecnung der WEG für die Garagen einzeln ausgewiesen oder musst Du da auch etaws anpassen?

taxpert

 

[Andres]

Und was nützt es mir, wenn ich telefonisch einen Zahlenwert genannt bekomme, der bei einer Prüfung der BK-Abrechnung durch den Mieter nicht standhält.

Das ist eine gute Frage, aber vielleicht aus einem anderen Grund, als du vermutest: Selbst wenn dir jemand verbindlich mitteilen könnte, wie sich die Existenz der Garage auf den Einheitswert auswirkt, wäre das nicht automatisch die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Es gibt keinen gesetzlich geregelten Umlageschlüssel für diesen Fall. Dieses Problem hat man immer, wenn man Räume vermietet, die keine Wohnfläche haben, also Gewerbeeinheiten, Kellerabteile und Lagerräume, Garagen, Gartenparzellen, ...

In diesen Fällen ist ein Vorwegabzug für die Einheiten, die keine Wohnungen sind, vorzunehmen. Negativ: Es gibt keine eindeutige Vorschrift, wie das auszusehen hat. Positiv: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist Schätzung zulässig, sofern sie nicht grob benachteiligt. Beispielsweise hat sich der BGH in VIII ZR 286/10 zwar nicht großartig mit dieser Frage befasst, aber ganz nebenbei festgestellt, dass er einen Vorwegabzug von 10 % bei der Aufteilung zwischen einer Wohnung und einer Garage nicht grundsätzlich beanstandet. Dabei ging es um eine 67-m²-Wohnung.

Auch der Gedankengang von @taxpert ist möglich, obwohl ich hier Bedenken hätte, dass sich der Umlageschlüssel abhängig von den Miethöhen verändert. Ansonsten könnte man diese Frage auch durch eine Vereinbarung lösen, denn Mietverträge sind ja - soweit ich das verstanden habe - noch gar nicht abgeschlossen. Zuletzt kann ein Vorwegabzug für Nicht-Wohneinheiten auch komplett unterbleiben, wenn die Kosten für diese Einheiten vernachlässigbar gering sind. Das ist ein bisschen gewagt, aber wenn alle Stricke reißen auch noch eine denkbare Argumentation.