Aufteilung in Eigentumswohnungen nach Erbe

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Wiese5, 04.01.2010.

  1. Wiese5

    Wiese5 Neuer Benutzer

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    :help

    Ich fang einfach mal an....

    Meine Schwester und ich haben ein Haus (4 Mietwohnungen) geerbt. Wir haben absolut keine Ahnung und können leider auch nicht auf familiäre Unterstützung hoffen. Jedenfalls versuchen wir unser bestes (Hatten bereits mehrere Gespräche mit den Mietern, sind mittlerweile Mitglieder bei Haus und Grund...) und geben uns Mühe, alles richtig zu machen.

    Leider wurde das Haus (Bj. 1975) wohl ziemlich vernachlässigt. Jetzt kommen auf uns emense Kosten zu. Es müssen neue Fenster (Alurahmen, die Wände darum schimmeln schon) gemacht werden, sowie evtl. eine neue Hausfassade (mit Wärmedämmung) und neue Heizungen (Elektro/Nachtspeicherheizung).

    Meine Schwester und ich würden das Haus gerne in Eigentumswohnungen einteilen (jeder bekommt zwei). Allerdings haben wir keine AHnung, wie wir das anstellen sollen. Ich finde zwar was von Teilungserklärung etc, weiß auch selbst, dass ich das alles von einem Architekten aufteilen muss und beim Notariat eintragen lassen muss... aber wie funktioniert das dann mit der Sanierung? Wäre es geschickter, es vorher aufzuteilen? Oder erst alles renovieren und dann aufteilen? Was muss ich genau beachten? Und an wen muss ich mich wenden? Einfach einen Architekten beauftragen?

    Und wenn es soweit ist... Wie funktioniert ein Verteilerschlüssel? Und das mit dem Grundsteuerbescheid, kriegt dann jede von uns eine eigene Rechnung als Wohnungseigentümer? Fragen über Fragen!!!
    :?

    Stimmt es, dass man dann erstmal niemandem wegen Eigenbedarf kündigen kann? Wäre für uns sehr sehr schlecht, weil ich mir meine Mietwohnung fast nicht mehr leisten kann (Die Mieteinnahmen der geerbten Wohnungen sind geringer als meine Mietausgaben in meiner jetzigen 75qm Mietwohnung, deswegen würde ich gerne in eine der geerbten 120 qm Wohnung ziehen. Die Miete wurde seit 1975 nie erhöht, selbst mit den maximalen Mieterhöhungen sind die Einnahmen lachhaft...)

    Wäre super, wenn Ihr mir ein paar Tipps geben könnt. Bzw. auf was ich alles achten soll oder was noch alles auf mich zukommen kann...

    Vielen vielen Dank bereits im Voraus!!!!

    Eure Wiese :help
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Alufenster fallen in die Kategorie "vernachlässigt"? Es gibt keinen Grund, warum Wände altersbedingt schimmeln sollten. Als Eigentümer sollte man ganz schnell das Mieterdenken hinter sich lassen und über Ursachen und Wirkung sorgfältig nachdenken. Ich will niemanden von irgendwelchen Modernisierungen abhalten. Es geht nur darum, zu wissen warum man etwas machen will.

    Der Architekt wird den erforderlichen Aufteilungsplan erstellen und die Teilungsgenehmigung beantragen. Der Notar wird die Teilungserklärung erstellen, beurkunden und den Verzug der Teilung beim Grundbuchamt erwirken.

    Die Reihenfolge wird keine Rolle spielen. Die Miteigentümer werden sich in beiden Fällen untereinander einigen müssen.

    Die Kostenverteilung ist eine einfache Dreisatzrechnung. Nach der Aufteilung wird es nicht nur für jeden Wohnungseigentümer, sondern für jede Wohnung einen Grundsteuerbescheid geben. Für die Grundsteuer stellt sich also die Frage der Kostenverteilung nicht.

    Voraussetzung für die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB ist einerseits die Bildung von Wohnungseigentum nach der Überlassung des Wohnraums an den Mieter - was hier nach dem Sachverhalt zweifellos gegeben sein wird - und die Veräußerung des Wohnugseigentums. Eine Veräußerung kann ich nicht erkennen. Da man aber über fast alles streiten kann, wäre unter diesem Aspekt zur Vermeidung von Angriffspunkten bei einer Eigenbedarfskündigung der (vorläufige) Verzicht auf die Teilung zu erwägen.

    Mieterhöhungen steigern in aller Regel die Bereitschaft eines Mieters zum Umzug beträchtlich. Dabei sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durch die Kappungsgrenze begrenzt. Die Umlage von Modernisierungskosten ist allerdings unbegrenzter Höhe möglich. Die gesetzlichen Regelungen sind dabei selbstverständlich zu beachten.
     
  4. #3 lostcontrol, 05.01.2010
    lostcontrol

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    da kann ich mich RMHV nur anschliessen - da solltest du mal nach der ursache suchen, denn dass alu-isolierglasfenster von 1975 fürs verschimmeln von wänden verantwortlich wären ist eher unwahrscheinlich. da liegt sicher ein anderes problem vor. alufenster sind von allen fenstern diejenigen, die erfahrungsgemäss am längsten halten (leider sind sie - abgesehen von holz-alu-fenstern - auch die teuersten). was bei isolierglas in diesem alter allerdings gerne mal passiert ist dass sie blind werden. dafür muss man aber nicht die fenster austauschen sondern nur die scheiben.

    warum? ihr könntet doch genauso als erbengemeinschaft agieren, das könnte euch aktuell jedenfalls 'ne menge kosten sparen.
    mir ist auch klar, dass es nicht immer einfach ist in solchen erbengemeinschaften (ich kenn's sogar aus der eigenen familie, wo das elternhaus meines vaters ihm und seiner schwester gemeinsam gehört), aber an sich ist es kein problem sich die mieteinnahmen sowie die investitionskosten entsprechend zu teilen, kommt natürlich immer drauf an wie gut man miteinander klarkommt und wie nah die vorstellungen beieinanderliegen.
    fakt ist aber: wenn ihr euch uneins seid, was mit dem haus weiter passieren soll, ob zuerst das dach oder zuerst die fassade saniert werden soll (oder ähnliches), dann habt ihr dieses problem in einer erbengemeinschaft genauso wie in einer eigentümergemeinschaft, nur dass ihr für letzteres dann auch noch 'ne menge bürokratischen kram in sachen verwaltung usw. überwinden müsst.
    also warum sich zusätzlichen stress antun?
    nur weil du gerne einziehen möchtest? ist doch kein problem, zahlst du eben auch die entsprechende miete, bekommst ja einen teil davon auch wieder zurück (abzüglich der instandhaltungskosten etc.).

    ihr werdet ja sicher bisher auch die betriebskosten irgendwie auf die wohnungen verteilt haben. das wird auch mit teilungserklärung nicht anders laufen, nur dass möglicherweise noch zusätzliche kosten dazu kommen.

    du wirst sowohl in der eigentumswohnung als auch in der selbstbewohnten wohnung innerhalb einer erbengemeinschaft so einiges an kosten haben, da du ja nun auch für instandhaltung, sanierung, modernisierung usw. aufkommen musst.
    ob sich das wirklich rechnet ist eine vielgetellte frage, ich tendiere zur antwort "eigentum ist NICHT billiger als miete, man hat aber mehr davon, ist allerdings sehr viel gebundener".

    es wird 'ne ganze menge auf dich zukommen bezüglich instandhaltung, sanierung und modernisierung, das bleibt nicht aus. aber das kann auch spass machen, eigentum zu erhalten bzw. herzurichten.
    und: eigenarbeit lohnt sich ganz enorm!
     
  5. Wiese5

    Wiese5 Neuer Benutzer

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    Alufenster fallen natürlich nicht unter vernachlässigung. Nur bildet sich an denen ziemlich Schwitzwasser; die Mieter sagen, sie wischen mehrmals am Tag drüber, trotzdem läuft das Wasser an der Wand runter und es ist seit ein paar Jahren Schimmel unten an den Ecken. Wurde aber nie was daran gemacht.
    Einen Fachberater bezüglich Schimmelbildung werden wir beauftragen. Der auch (hoffentlich) alles beseitigen kann. Um neue Fenster kommen wir aber trotzdem nicht rum (Das Glas ist bereits blind) und wie gesagt, das Wasser läuft runter... ausserdem sind es Schiebefenster, die nicht wirklich gut zu putzen sind (jedenfalls von aussen). Energieberater soll auch beauftragt werden. Eben hauptsächlich wegen der Fenster.


    Naja... das mit den Eigentumswohnungen ist eigentlich dazu da, falls es mal Ärger gibt. Bzw. wenn einer von uns was zustößt...
    Meine Schwester und ich haben ein sehr gutes Verhältnis. Aber ihr Mann redet halt auch ziemlich mit (er ist ja durch die Ehe Miterbe). Sie wird auch in eine der Wohnungen ziehen, der Mieter hat bereits zum 31.01. gekündigt.
    Die Aufteilung in EIgentumswohnungen wäre schon besser... dann kann jeder in seinen Wohnungen machen, was er will (ich hab alleine leider nicht soviel Kapital wie meine Schwester mit Mann, und sie wollen ziemlich viel -besonders in ihrer eigenenen Wohnung- renovieren). Mit den "allgemeinen Sachen" werden wir uns schon einig werden!
    Wobei, wenn ich mir das so anhöre, ist es wohl kostengünstiger und momentan (auch wegen der Eigenbedarfskündigung) geschickter, das Haus als "Erbengemeinschaft" weiterzuführen.

    Ich danke euch auf jedenfall mal für Eure Tipps bzw. Meinungen!!! Ich werd mich mal mit meiner Schwester und ihrem Mann hinsetzten und beraten.

    Vielen lieben Dank!!!
    Eure Wiese5
     
  6. #5 lostcontrol, 06.01.2010
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    das liegt aber nicht am alu!
    ich hab ja hier im privathaus so gut wie alles an fenstern was die technik und die geschichte hergibt, und gerade an den alufenstern gibt's die wenigsten probleme.

    vielleicht solltest du deinen mietern mal erklären, dass sie häufiger lüften müssen.
    das wasser, das da an den fenstern kondensiert, stammt ja aus der raumluft.
    und die ist dann wohl eindeutig zu feucht, wenn sich soviel "schwitzwasser" bildet.
    da kannst du die weltbesten fenster einsetzen, das wird genau so weitergehen...

    mit dem kannste dann gleich einen dauerauftrag machen, wenn sich das lüftungsverhalten der mieter nicht ändert...

    da musst du nicht gleich das ganze fenster ersetzen, es reicht wenn das glas ausgetauscht wird. es sei denn du willst unbedingt geld zum fenster rauswerfen, denn komplette fenster sind natürlich WESENTLICH teurer als nur das glas.

    wie gesagt, du bist da auf der falschen fährte.

    ich würde dir anstatt dem "schimmelfachmann" und dem "energieberater" eher einen bauphysiker empfehlen, der kann dir dann auch ausführlich das mit dem schwitzwasser erklären.

     
  7. Wiese5

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    deine Argumente klingen vernünftig lostcontrol...

    Aber das beudet doch auch, dass wenn ich so einen Schimmelfachmann beauftrage und er mir sagt, dass es nicht an den Fenstern liegt, sondern am lüften, dass ich besser argumentieren kann, nur neue Verglasung rein zu machen!? Wie gesagt, ich hab das ja nicht allein zu entscheiden. Ich weiß, dass die Voreigentümerin nur das Glas austauschen wollte, weil das eben teilweise blind geworden ist, hab ich auch mal angemerkt. Aber Schwester, Schwager und Mieter meinen, dass gehe überhaupt nicht. Es MÜSSEN neue Fenster rein.

    Blöd ist, dass alle 4 Mieter sagen, dass durch die Fenster alles "nass" ist.
    In dem einen Zimmer ist es wie gesagt schon alles verschimmelt um das Fenster. Wobei ich weiß, dass da vor Jahren mal ein Wasserrohrbruch war (Das Zimmer liegt unter dem Badezimmer der Dachwohnung) Nicht, dass da noch was im Gemäuer ist!? Die Mieterin sagt, sie lüftet ausreichend...

    Was ich auch komisch finde, ist die Behauptung der Mieter, dass die Fenster nicht dicht sind. Es zieht. Aber wie kann dann Schimmel entstehen?

    Wie gesagt, ich bin vollkommen ahnungslos. Muss mir also fachmännischen Rat einholen. Ich will halt auch nicht, dass meine Mieter im Schimmel leben müssen. *grübel :? grübel*
     
  8. #7 lostcontrol, 06.01.2010
    lostcontrol

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    der "schimmelfachmann" (was auch immer das sein soll) ist für schimmel zuständig - und kein fachmann für fenster.
    warum brauchst du argumente dafür, nur die gläser auszutauschen?
    meinst du jetzt gegenüber den mietern oder warum?
    es zwingt dich niemand, überhaupt was an den fenstern zu machen, denn die könnten eigentlich nur dann schuld am schimmel sein, wenn sie undicht wären.
    klar, wenn die gläser blind werden, dann musst du sie austauschen. aber eben nicht gleich das ganze fenster.
    wenn's dich irgendwie "tröstet": im privathaus meiner eltern von 1974 gibt's auch so alte alu-schiebefenster (bzw. -türen), da wurde auch nur das glas ausgetauscht als es blind wurde, die rahmen funktionieren nach wie vor bestens.

    hört sich so an als würden deine mieter behaupten, die fenster seien schuld am schimmel. das lässt sich aber echt leicht beweisen dass das nicht der fall ist.
    klar, die mieter wissen vermutlich auch, dass wenn sie den schimmel durch zu wenig lüften verursacht haben, sie genaugenommen auch für den schaden haften müssen und versuchen vermutlich dich so jetzt unter druck zu setzen, dir evtl. ein schlechtes gewissen einzureden etc.
    aber da sind sie falsch gewickelt, das wird der "schimmelexperte" deinen mietern sicherlich gerne erklären können. am besten du nimmst gleich einen richtigen gutachter, der das dann auch schriftlich festhält.

    tja, der schwager hat zwar eigentlich überhaupt nichts zu sagen (weshalb du seine stimme garnicht werten solltest), aber ich bin überzeugt das thema GELD könnte zum umdenken führen.
    und die mieter haben da schon garnichts zu sagen. klar können sie die miete mindern wenn die fenster blind werden, und natürlich musst du was unternehmen, aber neue fenster können sie nicht fordern, maximal neues glas. und wenn sie das nicht glauben wollen, dann erklär ihnen mal, dass kompett neue fenster zu einer mieterhöhung führen werden (modernisierungs-umlage 11%).

    übrigens, merkste was?
    du und deine schwester habt euch jetzt schon in den haaren von wegen was gemacht werden muss und was nicht...

    dann muss halt der gutachter sie überzeugen.
    klar sagen die das, sieht ja für sie viel besser aus als die eigene schuld zugeben zu müssen und womöglich haften zu müssen.

    das sagen sie alle.
    häng doch mal 'n hygrometer da rein - wetten dass die luftfeuchtigkeit über 60% liegt? so 'n hygrometer ist übrigens deutlich billiger als ein gutachter...

    wenn's zieht, kann's natürlich schon sein dass die fenster undicht sind. aber bei dem alter der fenster kann das auch bedeuten dass schlicht und ergreifend die dichtungen mal ausgetauscht werden müssen.
    was mieter sagen muss nicht unbedingt der wahrheit entsprechen - ich würde das selbst in augenschein nehmen, z.b. mit 'ner kerze oder räucherstäbchen etc. um zu sehen ob's da wirklich zug gibt.

    gerade wenn's zieht kann schimmel entstehen, das ist ähnlich wie das mit der kipplüftung, die führt auch häufig zu schimmel (vielleicht lüften deine mieter ja auch per kipp? sowas ist tödlich), weil dabei die mauern rund ums fenster auskühlen und entsprechend dort dann feuchtigkeit kondensiert.

    aber das mit den fenstern ist ja schnell geklärt, lass dir einfach 'nen kostenvoranschlag vom fensterbauer machen. der kommt, schaut sich das an, kann dir auch gleich sagen ob die fenster wirklich undicht sind oder nur die dichtung ausgetauscht werden muss oder evtl. das fenster bzw. die scharniere einfach mal nachgestellt werden müssen (im lauf der jahre kann sich da ja selbst bei alu mal was verziehen) und schreibt dir ein bzw. mehrere angebote und alternativ-angebote.
    das kostet dich dann erstmal garnichts und du bist auf dem laufenden.

    wenn's am lüften liegt (was ich nach wie vor stark vermute) müssen sie das nicht. vielleicht gibst du ihnen ja mal ein entsprechendes merkblatt bezüglich richtig heizen und lüften?
     
  9. Wiese5

    Wiese5 Neuer Benutzer

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    damit meine ich einen Sachverständigen für Schimmelpilz- & Feuchteschäden
    Auszug aus der Internetseite: "Wir bieten Ihnen Schadenanalyse, Ursachenermittlung, Beratung, Schimmelpilzuntersuchungen, Gutachtenerstellung, Vorträge und Seminare. Wir beraten Sie über erforderliche Schutzmaßnahmen, planen und begleiten die Sanierung und führen Kontrolluntersuchungen durch. "

    Das liebe Thema... Geld hat "Mann" ja. Ich halt leider nicht. Jedenfalls nicht zum verschenken. Und wenn ich wo was sparen kann... Von mir aus könnten sofort neue Fenster rein (sieht ja vielleicht auch schöner aus). Aber dann sollen sie das alles bezahlen, wenn es nicht zum notwendigen gehört. Ich lass ja auch nicht das Haus neu verputzen, nur weil mir die Farbe nicht gefällt. Wenn es aber notwendig ist, dann investiere ich da gerne was rein (natürlich in der Farbe, die allen gefällt *zwinker)

    deswegen ja die Idee mit den Eigentumswohnungen. Im großen und ganzen sind wir uns schon einig. Sie hat auch auch so gut wie keine Ahnung, lässt sich von Mann und Schwiegereltern (die haben ne Eigentumswohnung) ziemlich rein reden. Was auch schon sehr nützlich war! Ist ja nicht alles schlecht, was mein Schwager sagt. Nur haben die halt ne andere Denkweise, was das Geld angeht. Ich setzte halt die Prioritäten anders. Nicht, dass ich auch nicht alles toll wollte, aber ich schau mir halt mal mehrere (auch evtl. günstigere) Möglichkeiten an (meine Schwester auch, wenn "Mann" ihr nicht davon abrät)

    Danke für den Tipp! Bin morgen gleich mal einen besorgen :-)

    schiebefenster... aber die kann man ja auch nur einen Spalt weit öffnen. Werd gleich mal nachfragen, wenn ich die Luftfeuchtigkeit messe...

    Bedeutet es eigentlich, dass wenn 60 % Luftfeuchtigkeit sind, dass der Mieter nicht richtig lüftet oder kann das auch andere Ursachen haben?

    Danke! Manchmal macht mans sichs schwerer, wies eigentlich ist! Eigentlich klar, dass der Fensterbauer mir da helfen kann. Irgendwie dachte ich, ich muss dem genau sagen, was ich will und das natürlich vorher alles selbst rausfinden...
    Logik ist momentan nicht ganz meine Stärke! *schäm

    Ich sag mal vielen vielen Dank für deine Hilfe!!! :Blumen
    jetzt seh ich wieder ein bisschen Licht im Dunkeln :-)
     
  10. #9 lostcontrol, 06.01.2010
    lostcontrol

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    nein, das bedeutet es nicht.
    aber wenn du dort bist kannst du's ja mal ausprobieren wie das hygrometer reagiert, wenn gelüftet wird bzw. wie schnell die luftfeuchtigkeit runter- und dann wieder hochgeht.
    ab 60% luftfeuchtigkeit wird's halt ziemlich kritisch in sachen schimmel.

    na ein bisschen aufpassen musst du natürlich schon dass der fensterbauer nicht dir sagt, was du willst *g*.
    ich würde erstmal nur von überprüfung der fenster reden (einstellen, dichtungen prüfen usw.), und für den austausch der gläser ein angebot haben wollen.
    wenn die fenster tatsächlich kaputt sind, macht er dir ohnehin ein angebot für neue, aber wenn er mit der vorstellung zu dir kommt dass er jetzt 20 neue fenster einbauen darf wird er vermutlich mehr fehler finden als da sind...
     
Thema: Aufteilung in Eigentumswohnungen nach Erbe
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