Aufteilung Mieteinnahmen

Diskutiere Aufteilung Mieteinnahmen im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo Forum, INFO 1 Haus gehört 2 Eigentümern (A und B) zu gleichen Anteilen (es gibt dazu eine notarielle Vereinbarung). Eigentümer A hat das...

  1. #1 fraenky2019, 25.05.2019
    fraenky2019

    fraenky2019 Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,

    INFO
    1 Haus gehört 2 Eigentümern (A und B) zu gleichen Anteilen (es gibt dazu eine notarielle Vereinbarung). Eigentümer A hat das gesamte Haus per Mietvertrag allein auf seinen Namen fremdvermietet.

    2 FRAGEN
    Stehen dem Eigentümer B trotzdem 50% der Mieteinnahmen zu, da ihm das Haus ja zu 50% gehört ? Wenn ja, was passiert, wenn Eigentümer A die gesamten Mieteinnahmen bereits für sich allein ausgegeben hat ?

    Gruß fraenky2019
     
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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nein.
    Das mag sein, die Miete steht aber dem Vermieter zu. Nur der hat einen Vertrag mit dem Mieter.
    Dann ist das Geld weg.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 25.05.2019
    immobiliensammler

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    Was ist in dieser notariellen Vereinbarung bezüglich der Verteilung von Nutzen und Lasten auf die beiden Eigentümer geregelt?
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 25.05.2019
    ehrenwertes Haus

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    Oder im Grundbuch oder sonstige rein private Vereinbarungen (Verträge)?

    Oftmals wird in solchen Fällen eine Entschädigung für den Verwaltungsaufwand bei Vermietung vereinbart. Das muss nicht notariell vereinbart oder im Grundbuch eingetragen sein.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich frage mich wie man darauf kommt die anderen 50 Prozent einzustreichen, nur weil man die Wohnungen vermietet hat. Es gehört einen 50 Prozent, zu denke ich hat man auch nur einen Anspruch auf die 50 Prozent.
    Wenn man sich jetzt um die neuen Mieter kümmert, denke ich dass man den Zeitaufwand sich berechnen lassen könnte. Die Km Pauschale zum Objekt bekommst du vom Finanzamt erstattet. Somit müsstest du dich nur um den Zeitaufwand der eigentlichen Vermietung einigen.
     
  7. #6 fraenky2019, 26.05.2019
    fraenky2019

    fraenky2019 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    vielen Dank für die umfangreichen Antworten.
    Die notarielle Vereinbarung regelt wohl nur den Besitz des Hauses zu gleichen Anteilen, ich lasse sie mir aber erstmal zuschicken.

    Noch drei Fragen:
    1. Muss die Fremd-Vermietung zwischen den beiden Besitzern abgestimmt sein bevor vermietet werden darf ?
    2. Stünden 50% Mieteinnahmen dem Eigentümer B zu, wenn der Mietvertrag von beiden Besitzern unterschrieben wäre ?
    3. Wer ist für die Verwaltung des Hauses verantwortlich ?
    Gruß fraenky
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Einen Anspruch auf 50% wovon?
    Ja, könnte man bestimmt. Hat man denn auch?
    Auch, wenn er gar nichts vermietet (hat)?
    Nö. Und müssen erst Recht nicht.
    Den Zeitaufwand hat der Vermieter (oder eine andere von ihm beauftragte Person).
    Der TE ist weder Vermieter, noch vom Vermieter beauftragt.
     
  9. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Antwort: Nein, vermute ich jedenfalls. Das schließt jedoch anschließende Ansprüche des einen Eigentümers an den anderen (vermietenden) Eigentümer nicht aus.
     
  10. #9 immobiliensammler, 26.05.2019
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    Muss ich dazu eine Art Reisekostenabrechnung einreichen, damit ich die Fahrtkosten erstattet bekommen? Ernsthaft, Du meinst glaube ich das richtige, aber formulierst es halt falsch. Du bekommst die Fahrtkosten nicht erstattet (weder echte Kosten noch eine Pauschale) sondern kannst entsprechend Werbungskosten geltend machen, die dann wieder Dein Einkommen vermindern.
     
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  11. #10 immobiliensammler, 26.05.2019
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    Ich versuch es mal mit meinem in Jahrzehnten erarbeiteten juristischen Erfahrungswissen - sollte irgendwo ein (Denk-)Fehler drin sein dann möge mich die Jura-Fraktion gerne berichtigen:

    Ich gehe von zwei Annahmen aus:
    1.) A und B sind Fremde, also insbesondere kein Ehepaar
    2.) Im Notarvertrag ist wirklich nichts zur Gewinnverteilung geregelt (was ich fast nicht glaube)

    Dann wäre das für mich eine GbR, welche die Immobilie besitzt. Damit gehören alle Einnahmen aus der Immobilie der GbR, unabhängig davon, welcher der Gesellschafter den Mietvertrag unterschrieben hat. Wenn zur Gewinnverteilung nichts geregelt ist dann greift § 722 BGB, danach ist der Gewinn nach Köpfen zu verteilen. Da hier ja die beiden Gesellschafter jeweils zu 50 % beteiligt sind kommt das aber auch wieder auf eine 50:50 Verteilung raus.

    Auch wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handelt würden m.E. wieder die Regelungen für die GbR gelten (Vertretung, Gewinnverteilung etc.).

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__722.html
     
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  12. #11 immobiliensammler, 26.05.2019
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    Muss ich dann dort eine Art Reisekostenabrechnung für die Erstattung einreichen? Ich kenne es bisher nur so, dass ich die Fahrtkosten als Werbungskosten ansetzen kann (ggfs. auch in Form einer Pauschale) und sich somit mein Einkommen und die darauf zu zahlende Steuer vermindert!
     
  13. #12 immobiliensammler, 26.05.2019
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    Irgendwie spinnt die Foren-Software heute ....

    Ich hatte Beitrag #9 reingestellt, dann Beitrag #10 geschrieben, Beitrag #9 wurde mir nicht angezeigt, habe die Seite dreimal neu geladen, nichts. Dann habe ich gedacht, gut, irgendwas schief gelaufen und die #11 neu erstellt, jetzt steht der Beitrag plötzlich doppelt drin - sehr merkwürdig!
     
  14. Duncan

    Duncan
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    der Server war wohl gerade zur Wahl, da ist mit kleinen Verzögerungen zu rechnen...
     
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  15. #14 taxpert, 26.05.2019
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    Nachdem ich in den vergangenen 20 Jahren alle möglichen kuriosen (=> gewollt) und vermuksten (=> ungewollt) Verträge und Vereinbarungen gesehen habe, kann ich nur sagen: Kommt ganz darauf an, was tatsächlich vereinbart wurde!

    Der zivilrechtlich wirksame Mietvertrag wurde zwischen Miteigentümer A und Mieter C gesclossen. Da Miteigentümer B nicht Vertragsparner ist, besteht im Aussenverhältnis kein Anspruch auf die Miete.

    Der reine (Mit-)Eigentumsanteil führt auch nicht zwingend zu einem Ersatzanspruch im Innenverhältnis. Es sind genügend Konstellationen vorstellbar, bei denen A und B zwar je zur Hälfte Eigenümer der Immo sind, A jedoch den alleinigen Besiz hat, der ggf. auch zur alleinigen Fruchtziehung durch Vermietung berechtigt.

    Der Klassiker! Bitte Unterschied zwischen "Eigentum" und "Besitz" googlen!

    Wenn noch nicht einmal der Notarvertrag zur Grundsücksübertragung vorliegt, fragt man sich unwillkürlich, wie man alle sonstigen Vereinbarungen geschlossen hat!

    Eine Aussage über die "Gewinn"-Verteilung erfolgt im Normalfall nur in Gründungsverträgen von Personengesellschaften (GbR, KG, OHG, ...), nich in den Norarverträgen zum EIgentumsübergang.
    Das hatte ich mich auch schon gefragt!!?? ;)

    Wenn und soweit dem Miteigenümer B hier ein Ausgleichsbetrag im Innenverhältnis zusteht, wäre immer noch zu klären, in welcher Höhe! Mieteinnahmen? Brutto? Oder doch netto? Oder muss B dann natürlich auch Kosten der Vermietung selber tragen? AUch hier wieder: Kommt darauf an, was vereinbartr ist bzw. wie der Richter entscheidet!

    Und auch hier: Kommt darauf an, was vereinbart wurde! Aus bestimmten Sachen kommt der Mieigentümer aber haftungsrechtlich nicht raus, auch wenn ewas anderes zivilrechtlich (im Innenverhältnis) vereinbart wurde, z.B. Grundsteuer, Verkehrssicherungspflicht, etc.!

    taxpert
     
  16. #15 fraenky2019, 26.05.2019
    fraenky2019

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    Hallo taxpert und immobiliensammler,

    folgende Infos:
    A und B sind Eheleute, die Annahme war also falsch, es ist keine GbR !
    Die notarielle Vereinbarung (Notarvertrag) hat die Überschrift "Miteigentumsanteilsübertragungsvertrag" und liegt mir jetzt vor.
    (Bei A und B geht es übrigens nicht um mich selbst !).
    Über die Gewinnaufteilung speziell Aufteilung von Mieteinnahmen steht da nichts drin.
    Sollte denn im Miteigentumsanteilsübertragungsvertrag etwas über Nutzen / Lastenverteilung drin stehen ?
    Wenn nicht dort wo dann sonst ?

    Resümee:
    1. A und B können je 50% der jetzigen Immobilienwertes beanspruchen
    2. B kann keine Mieteinnahmen beanspruchen, da nur A den Mietvertrag mit C geschlossen hat und im Miteigentumsanteilsübertragungsvertrag dazu auch nichts vereinbart ist.

    Da frage ich mich jetzt aber, wie A denn 50% Hausanteile an C vermieten kann, die ihm gar nicht gehören.
    Muss dafür B nicht erst zustimmen ?

    Gruß fraenky
     
  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nein.
    Ich könnte dir (völlig legal!) den Kölner Dom - der nicht mein Eigentum ist - vermieten. Oder die Wohnung im Haus meiner Oma. Ohne Zustimmung von irgendwem.
    Dass ich dann Stress mit dem Eigentümer des Doms oder meiner Oma bekomme, ändert nichts an Vertrag zwischen Mieter und Vermieter.
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 26.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2019
    ehrenwertes Haus

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    Bevor du weiter mit Begriffen, die dir nicht wirklich was sagen um dich wirfst...

    Lass dich von einem Anwalt aufschlauen oder noch besser die Personen A und B machen das selbst..
    Nur weil es sich bei A und B um Eheleute handelt, ist das KEIN Ausschlußkriterium für eine GbR.
    Siehe auch Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer.
    Miteigentum, Nutzen-Lasten-Verteilung usw.

    Nein, das ist nicht arrogant wenn du nicht nur vernünftige Anworten erhalten möchtest, sondern unumgänglich wenn du diese Antworten auch verstehen können möchtest.

    Ich weiß, genau wie die Ratgeber hier, anfangs sind diese Begriffe nicht leicht zu unterscheiden, da sie in der Umgamgssprache anders verwendet werden als in der Fachsprache. Um die Fachsprache kommst du hier aber nicht herum, wenn du die Ausgangslage wirklich korrekt (eindeutig) schildern möchtest. Nur dann kann man dir auch korrekte Tipps geben. So im (halb)dunkel rumstochern bringt keinem wirklich was.
     
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