Aufteilung Nebenkosten - Fläche ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von pavot, 07.02.2010.

  1. pavot

    pavot Neuer Benutzer

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    Hallo nochmal !

    Beim Erstellen meines ersten Mietvertrages stoße ich auf folgendes Problem: gibt es eine Regelung, welche Fläche zur anteiligen Umlage der Nebenkosten heranzuziehen ist ? Oder ist es möglich, dies im Mietvertrag selbst festzulegen ?

    Kurz zu den Gegebenheiten:

    2 Familien-Haus, zur Mietwohnung gehört ein Balkon, zur Vermieterwohnung ebenfalls. Wohnungen und Balkone sind gleichgroß. Zur Vermieterwohnung gehört außerdem noch ein Garten, in dem sich eine Terrasse befindet (so eine Art Innenhof). Nutzung allein durch den Vermieter.
    Wir möchten, dass diejenigen Positionen der Nebenkostenabrechnung, die gewöhnlich nach qm Wohnfläche berechnet werden auf Mieter und Vermieter zu 50:50 verteilt werden. Im Mietvertrag würde wir dazu festhalten, dass zur Berechnung der anteiligen Fläche für die Nebenkosten nur die reine Wohnfläche (also ohne Balkone und Terrassen) zur Anrechnung kommt.

    Kann man das machen ohne sich hinterher vor irgendeinem Gericht eine blutige Nase zu holen ?

    Gruß + Dank,

    Pavot
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 07.02.2010
    lostcontrol

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    es handelt sich also um ein 2-parteien-haus, in dem eine partei vom eigentümer selbst bewohnt wird.
    da kannst du (vereinfacht gesprochen) sowieso machen was du willst, denn da gelten jede menge sonderregelungen, nicht nur die vereinfachte vermieterkündigung.
    wichtig ist, dass du alles im mietvertrag genau festhälst.
     
  4. #3 Annika1975, 07.02.2010
    Annika1975

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    Warum schreibst Du nicht einfach, "Die Nebenkosten werden im Verhältnis 50:50 unter den beiden Wohneinheiten des Gebäudes aufgeteilt". Du kannst die Aufteilung nach Personen, m², Wohneinheiten oder sonst wie machen, es muss nur sinnvoll und plausibel sein. Wenn Du jetzt nur zwei Wohnungen hättest wo eine 350m² und eine 55m² hat, wird es schwer die Verhältnismäßigkeit zu rechtfertigen. Da jedoch beide Wohnungen gleich groß sind, würde ich mich um Streit wegen der Terrasse zu vermeiden, einfach auf 50:50 berufen ;)
     
  5. #4 lostcontrol, 07.02.2010
    lostcontrol

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    warum sollte es streit wegen der terrasse geben?
    in der wohnflächenberechnung (siehe hier: WoflVO) werden balkone und terrassen mit ein viertel, maximal der hälfte der GRUNDFLÄCHE berechnet.
    wenn man nun die betriebskosten nach WOHNFLÄCHE aufteilt sollte das ja kein problem darstellen.
    oder bin ich jetzt auf dem total falschen dampfer?
     
  6. pavot

    pavot Neuer Benutzer

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    ich fürchte, genau das ist das Problem. Der ehemalige Garten wurde, weil der Rasen einfach nie wachsen wollte (Schatten) komplett gepflastert. Entstanden ist eine Art Innenhof von ca 100 qm. DIe "Terrasse" wäre damit größer als die Wohnung - selbst wenn die nur zur Hälfte anrechnen würde passt das Verhältnis einfach nicht. Daher wollten wir uns auf die echte Fläche der jeweiligen Wohnung beschränken und Balkone und Terassen aus der Rechnung herauslassen.
     
  7. #6 lostcontrol, 07.02.2010
    lostcontrol

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    was willst du denn alles über quadratmeter umlegen?
    vermutlich nicht alles, oder?
    ich würde mich dann eben auf die wohnfläche beschränken beim umlageschlüssel, ist doch kein problem.
     
  8. #7 Thomas76, 07.02.2010
    Thomas76

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    Also ich meine, das Terrassen, Balkone&Co. mit 25-50 % ihrer Fläche der Wohnfläche hinzugerechnet werden.
     
  9. #8 Annika1975, 07.02.2010
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    Balkone gehören mit 25-50% zur Wohnfläche. Jedoch habe ich weder von Wohn- noch von Grundfläche gesprochen! Meine Aussage ist lediglich, dass man im vorliegenden Fall die Aufteilung nach Wohneinheiten wählen sollte um möglichen Streitpunkten von vorn herein aus dem Weg zu gehen. Das ist wie die unnötige Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag. Ist dort keine angegeben kann es auch keinen unnötigen Streit geben.
     
  10. #9 lostcontrol, 07.02.2010
    lostcontrol

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    ich würde die terrasse schlicht als garten definieren (wenn auch gepflastert) bzw. als innenhof und so das problem umgehen.
    in der sonderkonstellation kannst du doch sowieso alles machen, also kommt in den mietvertrag rein dass 50:50 abgerechnet wird bei allem, was nach quadratmetern geht.
    bei den heizkosten ist das ja sowieso klar (balkone und terrassen werden ja nicht beheizt).

    es wird ja wohl nicht alles nach fläche umgelegt werden, oder?

    @ Annika1975:
    warum sollte es überhaupt streit geben, wenn der mieter von vornherein weiss wie abgerechnet wird? rein rechtlich kannst du in der sonderkonstellation sowieso alles machen, da wird der mieter entscheiden müssen ob er sich darauf einlässt oder nicht.
    darüber zu streiten wird herzlich wenig bringen, wenn der verteiler im mietvertrag festgelegt ist und der mieter ihn so unterschrieben hat.
     
  11. pavot

    pavot Neuer Benutzer

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    nein, natürlich wird nicht alles auf die Fläche umgerechnet.
    Wasser nach Köpfen, Heizung nach Kubikmeter umbauten Raums, aber die ganzen Dinge wie Grundsteuer, Müllabfuhr und was es da alles gibt halt.
    Und bitte nicht falsch verstehen - wir haben nicht vor, den Mieter irgendwie zu übervorteilen. Mit der bisherigen Mietpartei haben wir nebenkostenmäßig 20 Jahre lang reklamationslos gelebt, war immer alles ganz transparent und nachvollziehbar. Die Aufteilung soll auch einfach nur so bleiben wie sie ist, nur muss mand as ja heutzutage in 100% wasserdichte Worte fassen.....

    Auf jeden Fall vielen Dank für rasche und rege Beteiligung !
     
  12. #11 Annika1975, 07.02.2010
    Annika1975

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    Steht im Vertrag Umlage nach m² kann man sich wegen einer Terrasse (und ein paar mehr m²), Messfehlern ect. pp. Streiten. Eine Angabe von 50:50 oder nach Wohneinheiten ist hingegen eindeutig und lässt keinen Spielraum für bockige Mieter, denen es "ums Prinzip" geht.

    :zaunpfahl:
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Warum "natürlich" nicht alles nach Wohnfläche? Das ist im gedanklichen Ansatz einfach Unsinn; vor allem wenn man eine Umlage der Wasserkosten nach Köpfen offenbar als "natürlich" ansieht. Die "natürliche" Alternative zu einer beliebigen verbrauchsunabhängigen Verteilung ist ausschließlich eine Verteilung nach Verbrauch. Zu jedem denkbaren verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel wird man für jeden guten Grund dafür mindestens einen ebenso guten Grund dagegen finden.

    Wenn man also irgendetwas als "natürlich" oder selbstverständlich ansehen will, kann dies nur die Verwendung des zutreffenden Umlageschlüssels sein. Welcher das ist, ergibt sich aus dem Vertrag oder dem Gesetz.

    Mit Ausnahme für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten kann praktisch jeder beliebige Umlageschlüssel vereinbart werden. Es spricht als nicht das geringste dagegen, im konkreten Fall die Kostenverteilung 50:50 zu vereinbaren. Dies wäre hier sogar für die Heizkosten zulässig. Der Vertrag kann wörtlich lauten: der Mieter trägt die Hälfte der Kosten. Niemand ist verpflichtet, einfache Zusammenhänge durch einen komplizierten - und vielleicht trotzdem oder genau deswegen ungenauen - Text zu beschreiben.

    Wenn das zu einfach erscheint, könnte man selbstverständlich auch die Wohnfläche als Umlageschlüssel vereinbaren und im Vertrag gleichzeitig definieren, was man als Wohnfläche verstehen will. Auch wenn es die Erkenntnisfähigkeit hier und da mal überfordern sollte: die Wohnflächenverordnung gilt nur dann, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Wenn sich die Parteien darauf einigen, dass Balkone und Terrassen nicht mitgerechnet werden, dann ist diese Einigung nicht angreifbar.
     
  14. #13 lostcontrol, 08.02.2010
    lostcontrol

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    davon kann ich nur abraten.
    wenn du hier mal querliest wirst du feststellen dass das thema "besuch" oder "freund duscht ständig hier" oder "wäscht die wäsche der halben stadt" usw. immer wieder thema sind.
    lass dir lieber zähler einbauen!
     
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