Aufwand privater Vermieter für die Wohnungsverwaltung

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Carsten Stemmer, 04.02.2013.

  1. #1 Carsten Stemmer, 04.02.2013
    Carsten Stemmer

    Carsten Stemmer Benutzer

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    Hallo, ich würde gerne meine persönlichen Erfahrungen mit anderen teilen. Dabei habe ich ausschliesslich private "Do it yourself Verwalter" im Blick. Ich möchte einen Beitrag über den zeitlichen Aufwand pro Jahr schreiben. Dies soll "Anfängern" helfen, den tatsächlichen Aufwand vorher besser einzuschätzen zu können. Ich weiss, daß das von verschiedenen Dingen abhängt (Alter der Immobilie, Mieterbesatz usw.). Dennoch suche ich so etwas wie eine "Faustformel". Wer kann dazu etwas sagen? Nach meinen Schätzungen muß man z.B. für eine Wohnung ca. 17h im Jahr investieren (mit allem Drum und Dran). Hat man 2 Wohnungen in einem Haus, dann erhöht sich der Aufwand naturgemäß. Den dritten Fall, den ich beispielhaft beleuchten möchte, ist der von 3 Wohnungen in unterschiedlichen Objekten. Ich freue mich über Eure Meinungen... Bitte seht Euch mal meine Berechnung an (Anlage PDF).
     

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  3. #2 lostcontrol, 04.02.2013
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    also ich kann dir sagen dass du das von vornherein vergessen kannst.
    da hängt so enorm viel von den einzelnen häusern bzw. den darin befindlichen einzelnen wohnungen ab, dafür kann's keine faustformel geben, und selbst wenn, dann ist die so dermassen ungenau dass du sie direkt in den gulli kicken kannst.
    aus eigener erfahrung kann ich dir z.b. sagen dass ich - auf die einzelnen wohnungen runtergerechnet - bei unterschiedlichen häusern extrem unterschiedlichen aufwand habe.
    wobei der grösste aufwand bei mir immer durch mieterwechsel entsteht. je kleiner die wohnungen, desto höher die fluktuation - das zumindest ist eine "faustformel" die ich für ziemlich sicher halte. bringt dir nur nicht viel wenn du dann in einem haus sowohl kleine als auch grosse wohnungen hast.

    geht da zeit fürs haus als solches noch extra dazu oder ist diese zeit schon reingerechnet?

    seh ich anders - da relativiert sich er aufwand fürs haus als solches ja wieder.

    logischerweise der grösste aufwand - schon wegen der 3 betriebskostenabrechnungen.
     
  4. #3 Carsten Stemmer, 05.02.2013
    Carsten Stemmer

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    Na ja, so schnell gebe ich nicht auf :-)

    Ich versuche Cluster zu finden, um darauf Durchschnittswerte anzuwenden. Mir ist schon klar, daß es Streuungen gibt. Es ist also eher ein statistischer Ansatz - ich sehe nicht jeden tag einen Chinesen, auch wenn statistisch jeder 4. Einer sein müsste :-) Da Du ja offenbar große Erfahrungen hast, würde ich gerne mehr erfahren.

    Nehmen wir doch mal an, daß es 3 verschiedene Klassen (Qualitäten) von Mietwohnungen gibt, die sich wiederum in verschiedenen Städten befinden. Könntest Du z.B. sagen, daß die Verwaltung von Standardwohnungen mehr Aufwand erzeugen als Luxuswohnungen, weil möglicherweise die Mieter häufiger ausziehen oder mehr "Unfug" treiben? Du hast doch dazu sicher differenzierte Meinungen. Wäre echt toll, wenn Du das verraten könntest.


    ...Zeit ist da schon mit drin.
     
  5. #4 lostcontrol, 05.02.2013
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    3 verschiedene "klassen" in 3 verschiedenen städten - warum nicht auch noch in 3 verschiedenen lagen? dann hast du schon 27 varianten... und dann gibt's da vermutlich noch altbau, neubau und plusenergiehaus?

    ich hab keine "standardwohnungen" - bzw. ich weiss nicht was du darunter verstehst ehrlich gesagt...
    luxuswohnungen in der hinterletzten ecke von meck-pomm wirst du vermutlich weniger gut vermieten können als mitten in der city von münchen... trotzdem, solange du keine mieterwechsel hast sondern konsequent leerstand bzw. fest vermietet ist der aufwand für die verwaltung gering, was gibt's da dann schon gross zu tun ausser einmal im jahr abrechnen?
    ich denke nicht dass bei dauerhafter vermietung ein unterschied im aufwand bei der verwaltung besteht. egal welche "klasse", welche stadt oder welche lage.
    einzelne wohnungen in unterschiedlichen häusern machen natürlich mehr aufwand als in einem haus alle wohnungen - zumindest bei der abrechnung.
    bei neu-vermietung sowieso.

    ansonsten bleibt was ich schon sagte:
    bei mir zumindest zeigt sich deutlich dass kleinere wohnungen eine höhere fluktuation haben.
    mieterwechsel bedeutet aufwand.
     
  6. #5 Carsten Stemmer, 05.02.2013
    Carsten Stemmer

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    Wieviel Aufwand (in Stunden zzgl. finanzieller Aufwand) ist das denn für Dich 1x im Jahr?


    Wie groß ist denn Deiner Einschätzungen nach der Aufwand bei Neuvermietung (in Stunden für Besichtigungen, korresppondenz usw. / bzw. finanzieller Aufwand)?

    Welche Fluktuation hast Du denn bei kleineren bzw. größeren Wohnungen genau?
     
  7. #6 lostcontrol, 05.02.2013
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    so dramatisch ist das nicht.
    aber ich hab ja auch immer komplette häuser abzurechnen und hierfür entsprechende excel-tabellen in die ich die werte nur noch eintragen muss.
    den meisten aufwand dabei hab ich um die neuen mieter anzulegen...

    die besichtigungen selbst brauchen dabei am wenigsten zeit - ich mach nur relativ wenige, weil ich die leute vorher per mail konsequent ausquetsche bevor ich überhaupt termine mache (ausserdem hab ich's nicht allzu weit und entsprechend keine stundenlange anfahrt).
    finanziellen aufwand hab ich da keinen - ich inseriere auf kostenlosen portalen.
    gesuche lesen, emails beantworten usw. kostet am meisten zeit.
    bzw. am allermeisten zeit kostet das drumrum wie verträge, übergabeprotokolle usw. - und meist fällt ja auch irgendwas an reparaturen bzw. instandhaltungen an das man bei der gelegenheit gleich macht.

    bei den kleineren wohnung kann's durchaus passieren dass da jemand nach 'nem jahr schon wieder auszieht - ich würd aber mal sagen der schnitt liegt so bei 3 jahren +/-
     
  8. #7 immodream, 05.02.2013
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    Hallo,
    da ich ja überwiegend Wohnungen in der Größenordnung bis 60 m² vermiete, bin ich froh, wenn die durchschnittliche Mietdauer ca. 3 Jahre beträgt.
    Selbstverständlich gibt es Ausnahmen, bei fünf Jahren spreche ich schon von einem Langzeitmieter.
    Den Rekord hatte ich jetzt gerade, das ein Mieter garnicht eingezogen ist, weil er über Weihnachten die Mutter seines Kindes wiedergetroffen hat und die Beiden zum Wohle des Kindes noch einmal zusammenziehen wollen und deshalb eine größere Wohnung suchen.
    Der Aufwand zur Neuvermietung ermittelt sich aus der Zeit für telefonische Anzeigenaufgabe, aktivieren der Anzeige im Immobilienscout und ca. 10 Besichtigungsfahrenten von ca. 1 Stunde.
    Bei entgültiger Vermietung trifft man sich noch einmal zum Ausfüllen des Mietvertrages und später zur Schlüsselübergabe sowie das Anbringen der Namensschilder .
    Danach wird bei der Sparkasse das Kautionssparbuch angelegt, beim örtlichen Versorger Gas und Strom abgemeldet.
    Für den Altmieter muß später neben der Nebenkostenabrechnung noch eine Endabrechnung nebst Auflösung des Kautionssparbuches vorgenommen werden.
    Bei der Verwaltung der Wohnung reicht die Palette von einem Anruf im Jahr oder Monat bis zu regelmäßig 5 Anrufen in der Woche .
    Daraus könnt ihr die Zeit für den Verwaltungsaufwand berechnen.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 Papabär, 06.02.2013
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    Na Toll ...
    ... schon wieder eine Umfrage zu deren Zielgruppe ich nicht passe. So langsam fühle ich mich diskredi... gemobt.

    Die Bereiche Mietenbuchhaltung und Mahnwesen vermisse ich in der Aufstellung komplett. Zeit für Kontrollrundgänge gibt´s auch keine.

    Der objektbezogene Aufwand hat hier m. E. eine zu geringe Wertigkeit. Wenn ich z.B. Betriebskostenabrechnungen mache, dann fang´ ich doch für gewöhnlich damit an, Belege zu ordnen und die Kosten zusammenzustellen - und ob ich 12 Wärmelieferungsrechnungen für 1 Wohnung oder für 20 Whg. addiere, macht dabei keinen Unterschied - für den durchschnittlichen Zeitaufwand pro Wohnung aber eben sehr wohl.

    Ähnlich bei den Wartungen ... der Aufwand pro WE verhält sich da i.d.R. antiproportional zur Anzahl der Wohnungen eines Objekte (bei gleicher technischer Basis).

    Als Cluster würde ich daher z.B. die Anzahl der Heizanlagen sowie die Anzahl der vermietbaren Ebenen wählen.

    Ooch, .. es geht. Soo groß ist der Aufwand m.E. nicht (wobei ich einen Hausmeister vor Ort habe, der sich um die Besichtigungen kümmert) - und dabei hab´ ich dort noch nicht mal Luxuswohnungen. Da wir mit Werbemitteln wie Planen, Fensterfaltschilder u.s.w. ganz gut aufgestellt sind, erübrigen sich Inserate auch oft schon (besser gesagt erfahre ich von den/durch die Mietinteressenten, wenn einer meiner Mieter zu laut über eine MV-Kündigung nachgedacht hat).



    Ach ja, drei Sätze zu loschti´s Fluktuations-Theorie: Ich habe gerade heute für ein Haus in Meck-Pomm eine statistische Auswertung erstellt, wonach von den 12 Ein-Zimmer-Whg. 50% mit Ankermietern belegt sind ... wobei ich mit "Ankermieter" einen Mietbeginn vor 2002 meine (frühere Werte kann unsere EDV nicht ... und ich wollte keine Mietverträge blättern).

    Bei den 2-Raum-Whg. (mit je rund 50m²) sind es gerade mal ein Drittel und bei den ganz großen (naja, 76m² ... groß ist halt relativ) Wohnungen 0%.

    Zur Fluktuation bei den ganz kleinen Wohnungen ist in diesem Objekt eben meine Erfahrung, dass die Mieter entweder in Handschellen - oder liegend und mit den Füßen voran das Haus verlassen.
     
  10. #9 lostcontrol, 06.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2013
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    naja - so viele wohnungen haben wir nicht dass es sich lohnen würde die zeit zu messen, die's braucht um einmal im monat die häkchen dranzumachen ob die miete eingegangen ist oder nicht.
    und mahnungen hatten wir die letzten jahre keine einzige - toi toi toi... (ich heiss zwar nicht MB und wir machen auch kein tägliches gruppenkuscheln mit den mietern aber es klappt trotzdem).

    mach ich eh nicht - sollte ich?

    auf gut schwäbisch: "häh?" was addierst du denn da und warum? egal was es ist, es fällt bei uns jedenfalls nicht an. wir haben entweder öl-zentralheizungen oder gas-zentralheizungen oder wohnungsheizungen - da gibt's nix zu addieren...

    was meinst du mit "wartung" an wohnungen?

    die wohnungsheizung in der mieterwohnung interessiert mich nur, wenn da was kaputt ist. oder wenn's drum geht zu kontrollieren ob die mieter sie auch brav haben warten lassen...

    vielleicht ist das ja in meck-pomm auch anders als in bawü?
    könnt ich mir durchaus vorstellen...
     
  11. #10 Papabär, 06.02.2013
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    Klar, wenn alle Mieter stets pünktlich und vollständig zahlen, dann genügt ein Häckchen. Ich unterstelle aber mal, dass solche Häuser die rühmliche Ausnahme sind (angeblich sollen wir irgendwo auch ein solches Haus im Bestand haben - ich hab´s nur noch nicht gefunden).

    Der größte Zeitaufwand bei der Mietenbuchhaltung stellt m. E. auch die Suche nach der Kristallkugel dar ... stell´ Dir z.B. mal schon vor, der örtliche Weinhändler mietet sich bei Dir in eine Wohnung ein ... und will dann außerdem noch den Gewölbekeller als Lager (ggf. als Gewerbe-MV mit MwSt.?) anmieten. Vermutlich wirst Du einen separaten Vertrag abschließen. Der Mieter überweist beide Mieten stets in einer Summe. Jetzt hat er aus einer BK-Abrechnung ein größeres Guthaben, welches er mit der zusammengefassten Mietzahlung für 2 Monate verrechnet und macht gleichzeitig eine Minderung geltend, weil der Keller sich durch unterirdische Lavaströme plötzlich auf > 25°C erwärmt hat oder so. Als krönender Abschluss erfolgt die Zahlung vom Konto seiner Dir unbekannten Freundin mit dem aussagekräftigen Verwendungszweck "Miete".

    Da kommt doch Stimmung ins Heim ...


    Wer ist ... oder meinstest Du MB?


    Machst Du bestimmt ... wenn auch evtl. nicht bewusst, sondern weil Du ohnehin im Haus etwas zu tun hast. Müssen muss man´s aber nicht.

    Es empfiehlt sich aber aus versicherungstechnischen Gründen tatsächlich regelmäßige Brandschutzbegehungen zu machen, die dann auch protokolliert werden sollten (wobei die Ablagerung dieser Protokolle IM Objekt dann wieder eher ungeschickt wäre). Ich will das jetzt nicht zu sehr ausweiten, aber diese Empfehlung beruht auf "brandheißen" Erfahrungen der letzten Jahre ... nicht nur unserer eigenen.


    Hast Du ´ne eigene Bohrinsel - oder bist Du zufällig eng mit Putin befreundet?

    Wir müssen für Gas, Öl oder eben Wärme immer noch mit harten Devisen blechen. Und wenn die Rechnungen monatlich kommen, dann werden für die Heizkostenabrechnung die Kosten von 12 Monaten addiert. Dabei spielt es eben keine Rolle, wie viele Wohnungen sich in dem Haus befinden ... das Jahr wird dadurch nicht länger.


    Carsten hat die Position "Wartung Organisieren" genannt. Hast Du EINE Zentralheizung, dann organisierst Du EINE Wartung (wobei ich mich frage, was es da groß zu organisieren gibt) ... hast Du vieleviele wohnungsbezogene Heizungen, dann organisierst Du vieleviele ... na, denn Rest kannste Dir ja denken. :50:


    Die Kontrolle der durchgeführten Wartungen wird hier sicherlich unter den vorgenannten Oberbegriff fallen. Nochmal: Viele Heizanlagen = viel Kontrolle, wenig Heizanlagen = wenig Kontrolle. Klar soweit?



    Heute habe ich einige Zahlen aus Halle bekommen ... dort scheint es wieder eher so wie bei Dir zu sein (ist aber´n Objekt unweit der Uni)

    Also ich fürchte, hier muss Carsten erst mal Basisarbeit betreiben und eine bundesweite "Mieterfluktuationskarte" erstellen. Hernach fallen uns bestimmt noch weitere relevante Parameter ein.
     
  12. Pitty

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    Ich kaufe ungern einzelnen Mietwohnungen. Ich mag es nicht, wenn jemand anderes über mein Geld verfügt.

    Ich kaufe lieber kleine Mehrfamilienhäuser und bin mein eigener Herr.:50:
     
  13. #12 lostcontrol, 06.02.2013
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    Papabär, wenn's dich irgendwie tröstet: auch wir hatten da schon unsere schwarzen schäfchen... im mom kann ich da aber nur auf holz klopfen, weil's tatsächlich in den letzten jahren keine probs gab. vielleicht kam mal bei neu-mietern die erste miete ein ganz klein wenig zu spät - aber das halte ich für normal und hab das deshalb jetzt hier nicht angeführt. ob's zufall ist, reines glück oder tatsächlich meine durchaus zwischenzeitlich gereifte menschenkenntnis bei der mieterwahl (würd ich ja gerne von mir behaupten dürfen - mir dünkt nur dass die beiden erstgenannten möglichkeiten wahrscheinlicher sind) - keine ahnung. gute vermieter waren wir schon immer, und auch immer sehr nett und kulant zu unseren mietern. dass das nicht immer mieterseits entsprechend gewürdigt wurde (wie bei MB anscheinend), nun gut, c'est la vie, manch einer weiss erst zu schätzen was er hatte, wenn er's nimmer hat.

    hähähä... das haste jetzt aber erfunden, gelle? *naivguck*
    ja klar, solche fälle können schon 'ne menge zeit kosten, da geb ich dir recht.
    aber sowas lässt sich klären, zumindest ist mir das bisher immer gelungen. wobei da aktuell grad was ansteht was mir schon vorab graue haare beschert (naja gut, ich sollte vielleicht einfach mal wieder zum frisör), wenn ich das erledigt hab können wir diesbezüglich weiterreden. ist wenigstens nichts wo gestritten werden wird sondern da muss einfach nur friedlich ein berg papier auseinanderklamüsert werden.

    ja sorry, selbstverständlich meinte ich MB. auch "Mieters Best" oder "Mega Busserl" oder "Mach's Besser" genannt... ich werd's gleich korrigieren...

    naja, wenn ich eh im haus bin (was normalerweise eher selten vorkommt, solange grad nichts neu zu vermieten ist oder irgendwas handwerkermässiges anfällt) lauf ich natürlich nicht mit geschlossenen augen durchs haus, klar. ich dachte du meinst IN den wohnungen.

    danke für den tipp, werd ich mir zu herzen nehmen. im "großen" mietshaus hab ich jetzt zuletzt sogar bilder vom ganzen treppenhaus gemacht - als ich eh dabei war die "neuen" wohnungen abschliessend zu fotographieren, also zuletzt zum jahreswechsel. da haben wir aber ohnehin kein "vermüllungsproblem", bisher war das auch nie wirklich thema solange es noch publikumsverkehr im haus gab durch die arztpraxis. in den anderen häusern (ohne publikumsverkehr) klappt das aber auch prima, nicht nur weil's im mietvertrag nochmal ausdrücklich drin steht dass das treppenhaus nicht vollgestellt werden darf aus brandschutzgründen, sondern auch weil wir das immer wieder den mietern ausdrücklich sagen. ich fang mit keinem mieter zoff an wenn er seine nassen winterschuhe im treppenhaus abtropfen lässt (ich wünschte ich hätte hier privat auch so 'ne möglichkeit), aber schuhschränkchen, stühle etc. werd ich da sicher nie zulassen (mit einer ausnahme, aber da ist platz genug und da ist diese ausnahme auch ausdrücklich mietvertraglich genehmigt).

    aber das ist halt auch alles 'ne frage der masse.
    du hast - wenn ich mich recht erinnere - mehrere hundert wohnungen zu betreuen.
    ich nur einen bruchteil davon. sind ja nur 4 miet-immos um die ich mich kümmere, und das sind keine riesigen anlagen.

    nö, aber was sollte ich addieren müssen?
    ich hab rechnungen für öl-lieferungen und jährliche abrechnungen über gaslieferungen für die zentralheizungen.

    öhm - in unseren mehrfamilienhäusern läuft das mit dem gas wie bei mir hier privat (ja ok, ich hab auch 'ne einliegerwohnung, aber tun wir mal so als sei das ein einfamilienhaus, sonst ham wer nämlich keins mit gas-zentralheizung), gas läuft über vorauszahlung und jährliche abrechnung.
    bei den öl-zentralheizungen check ich ab und an wieviel noch im tank ist (bzw. lass einen speziell beauftragten mieter für mich nachgucken) und dann wird rechtzeitig neu betankt. die rechnung wird natürlich direkt bezahlt, aber das ist ja nicht monatlich.

    also eigentlich kümmere ich mich da garnicht drum. aber das ist bei uns speziell, zugegeben.
    bei den zentralheizungen haben wir wartungsverträge, das einzige worum ich mich da kümmern muss ist dass die handwerker einen schlüssel haben. das klappt normalerweise absolut reibungslos, die melden sich und geben bescheid wann sie kommen werden, ich sorg dafür dass sie zugang haben, fertig.
    bei den wohnungsheizungen habe ich die mieter dazu verpflichtet dass sie sich selbst drum kümmern, sie müssen das auch selbst direkt bezahlen, mietvertraglich wurde da aber vereinbart dass sie uns auf verlangen 'ne kopie der entsprechenden rechnung vorlegen und dass der zuständige handwerker uns bescheid geben darf dass die wartung erfolgt ist. bisher hat das einwandfrei geklappt. ja ok, ich schreib auch immer im spätsommer (vor beginn der heizperiode) ein erinnerungsbrieflein von wegen "denkt an die heizungswartung!". aber da steht jedes jahr dasselbe drin, da muss ich vielleicht mal 'n namen austauschen (alte mieter, neue mieter), aber der aufwand dafür ist gering und ich müsste den noch nicht mal betreiben. dass ich das überhaupt noch auf papier mache ist eigentlich ein relikt aus vergangenen tagen, könnte ich eigentlich auch so langsam auf email umstellen, jetzt sind's wirklich alles nur noch mieter die email haben und täglich nutzen.

    naja, uni bzw. ph ist hier vor ort auch immer thema. wir haben auch immer wieder studis als mieter. ist aber nicht unsere haupt-klientel. was wir haben sind viele jung-ingenieure in der ersten oder zweiten anstellung. dass die früher oder später ausziehen hat hauptsächlich drei gründe: a) sie wollen mit der/dem freund/in zusammenziehen und die wohnung ist zu klein oder b) sie haben einen noch besseren job woanders ergattert oder c) sie wollen 'ne grössere wohnung nachdem sie sich sicher sind dass sie mit dem job dauerhaft glücklich sind.
    dass jemand ausgezogen wär weil ihm 'ne wohnung bei uns nicht gut genug gewesen wäre (von der art, lage, qualität etc. her) oder zu teuer ist nicht passiert so lange ich mich erinnern kann. dass jemand ausgezogen wäre weil wir ihm als vermieter nicht gepasst hätten - nun gut, das hätte wohl niemand so gesagt, aber auch das ist denke ich nicht passiert, die gründe wurden uns ja immer frei raus genannt und es gab eigentlich nie irgendwelchen zoff, im gegenteil, ich hab erstaunlich guten kontakt zu ex-mietern, es gibt sogar fälle da sind jetzt hinterher sowas wie freundschaften draus geworden. hinterher wohlgemerkt. nicht wie bei MB.
    und ja klar: ich kenn jeden mieter persönlich und habe auch ein sehr persönliches verhältnis zu jedem einzelnen mieter. das geht grad noch so, wir reden wie gesagt nicht von hunderten von wohnungen.

    aber zumindest sind wir uns doch darin einig, dass mieterwechsel den grössten aufwand verursachen, oder?
    und zwar nicht nur in der sache selbst (inserate, kontaktaufnahme, informationsaustausch, besichtigungen, mietvertrag, übergabeprotokoll usw.) sondern letztendlich dann auch in der abrechnung (ich hab schon verdammt lang für unser 6-parteien-haus kein jahr mehr gehabt in dem ich tatsächlich nur 6 betriebskostenabrechnungen hätte machen müssen).
    und wenn mieterwechsel anstehen lässt man auch immer gleich das eine oder andere machen bzw. austauschen, zumindest wir halten das so. das muss dann gut organisiert sein um's zeitnah umzusetzen, klappt aber eigentlich immer zumal die neu-mieter sich ja meist freuen wenn man sich gleich verantwortlich zeigt.
     
  14. #13 lostcontrol, 06.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2013
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    du glaubst also wenn du 'ne einzelne mietwohnung kaufst verfügt automatisch jemand anderes über dein geld?
    sorry, aber: so läuft das nicht. da bist du schlecht informiert.
    ich würde zwar auch nie im leben 'ne eigentumswohnung in einer WEG kaufen, aber dazu gibt's spezielle gesetze und du hast da ein mitspracherecht wie das abläuft.

    dein eigener herr bist du eh nicht, das kannste dir gleich mal abschminken.
    das merkste aber doch längst, und jeder von uns kann das zwischen den zeilen aus deinen beiträgen hier rauslesen. du schreibst hier als sei häuser kaufen dein tägliches brot, dafür haste aber verdammt viele anfängerfragen... eins muss dir klar sein: wenn du so auftrittst, bist du für viele von vornherein schon das opfer. und keineswegs der "herr"...
     
  15. #14 Papabär, 06.02.2013
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    Gute Antwort - aber falscher Thread (würde ich jetzt mal raten).

    Du wolltest bestimmt zu dem Faden, in dem es um die Risikostreuung bei Anlageimmobilien ging, oder?
     
  16. #15 Papabär, 06.02.2013
    Papabär

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    Öhm ... nein, eigentlich nicht.

    Naja, Deinen Gewölbekeller habe ich da jetzt aus dramaturgischen Gründen eingebaut ... und die unterirdischen Lavaströme in BaWü sind natürlich auch Fiktion - es sollte halt ein kreatives Beispiel sein das so unrealistisch wie möglich ist, um ausschweifende Diskusionen zum Minderungsgrund (der hier nicht relevant ist) von vorneherein zu unterbinden.

    Bei mir sind´s z.B. Stellplätze ... bei Kollegen separate Abstellräume oder Gartenparzellen. Es ging mir darum, dass Mieter - wenn es denn die Möglichkeit gibt - bei den Mietzahlungen gerne verschiedene Verträge vermengen, irgendwelche Guthaben und/oder Minderungen verrechnen und Dir das Ganze dann mit abweichendem Namen und ohne schlüssige Tilgungsbestimmung präsentieren.

    So etwas kommt hier quasi täglich vor. Wir haben eine Kollegin in der Buchhaltung, die zu den üblichen Zahlungsterminen regelmäßig ´nen halben Tag mit solchen Nachforschungen beschäftigt ist. Und auch regelmäßige Rundmails á la "Kennt jemand ...?".

    Leider findet sich dann trotzdem irgendwie immer jemand, dem das Geld zuzuordnen ist. Mein Vorschlag, aus diesem Pool unsere alljährlichen Weihnachtsfeiern aufzuwerten, ist zwar bereits vor Jahren von den Kollegen mit Begeisterung aufgenommen worden ... nur mit der Umsetzung hat das bislang noch nicht so recht geklappt.



    Es geht dabei nicht nur um Sperrmüll. Ich habe z.B. für meine Hausmeister objektspezifische Protokolle vorbereitet. Hausmeister sind generell schreibfaul - naja, zumindest meine. Daher gibt´s dafür ´ne Checkliste auf der die wesentlichen Punkte abgehakt werden müssen: Sichtprüfung E-Anlage in Gemeinschaftsbereichen / Kontrolle Licht + ggf. Notbeleuchtung / Funktionsprobe Notrufeinrichtung Aufzug (falls vorhanden) / Kontrolle Panikschlösser HET / Funktionsprobe Entrauchungsklappen (falls vorhanden) / Geruchs- & Sichtprobe auf Brandbeschleuniger* und einiges mehr.

    *Man glaubt garnicht, wie viele Leute der Meinung sind, sich im Keller ein eigenes Tanklager einzurichten. Da interessiert es auch keinen, wenn der Keller des Nachbarn nach Sylvester noch voll mit Pyrotechnik steckt ("ja, muss ja für Hin- und Rückrunde reichen, nä?") ... sollte Energie jemals Deutscher Meister werden, wird das eine oder andere Haus wohl zum Kollateralschaden. :5:




    Psst ... nicht so laut. Du weißt doch - Umfrage /Zielgruppe usw.





    Ja, DU hast jährliche Rechnungen. Ich schrieb ja extra "Wenn". Es gibt halt auch Kosten (Heizenergie sollte auch nur ein Beispiel sein), die monatlich in Rechnung gestellt werden. Sei es der Kabelanschluss oder die Hausreinigung - oder der Hausmeisterlohn - oder ...

    Die Kernaussage lautet doch, dass der Arbeitsaufwand bei verschiedenen Tätigkeiten mehr oder weniger konstant ist - egal ob es sich um ein Objekt mit 3 oder mit 30 Einheiten handelt.



    Genau das sind die Tätigkeiten auf die ich hinweisen will. Der Arbeitsaufwand ist hierbei eben nicht von der Menge der Wohnungen abhängig ... d.h. im Umkehrschluss, dass der statistische Arbeitsaufwand pro Wohnung in einem großen Haus viel kleiner ist. Hamma´s?



    Und ... durchschnittlicher Arbeitaufwand pro Wohnung dabei?




    So, und nun überleg´ mal, dass Du die Wartungsnachweise auch noch prüfen - und ggf. abheften musst ... und dann schau Dir den durchschnittlichen Arbeitsaufwand pro Einheit an.

    Zur Erinnerung: Carsten sucht nach Schlüsselpunkten um den Verwaltungsaufwand/Wohnung etwa bestimmen zu können - und ich habe die Anzahl der Heizanlagen ins Feld geführt.

    (Allerdings habe ich noch nicht herausgefunden, WARUM Carsten das überhaupt wissen will ... und von welchem Stern der Stundenlohn i.H.v. 50,- € ist)




    Hhhnnn...jaeinn.
    Also ich werd´ Dir da nicht widersprechen - allerdings kann ich die Aussage auch nicht mit eigenen Erfahrungen untermauern. Bei uns wird das ja zumeist arbeitsteilig gehändelt - in Orten mit großen Beständen haben wir separate Büro´s die sich um die ganzen Besichtigungen kümmern - ansonsten läuft das oft auch über die Hausmeister (die die dafür aufgewendeten Zeiten an die Personalstelle melden). Ich bekomme dadurch nur Anfragen auf den Tisch, die bereits mind. 1 x gefiltert wurden. Werbemaßnahmen werden zentral koordiniert ... d.h. ein Großteil der erforderlichen Tätigkeiten fällt bei mir überhaupt nicht an.

    Mieterwechsel in den Abrechnungen sehe ich z.B. überhaupt nicht als nennenswerten Aufwand an.

    Bei mir geht z.B. ein großer Teil der regulären Arbeitszeit für statistische Auswertungen, Kontrolle und Abrechnung der Objekte ggü. den Eigentümern drauf ... Tätigkeiten die viele Kleinvermieter (sofern sie gleichzeitig eben die Eigentümer der Immo´s sind) vermutlich überhaupt nicht auf dem Schirm haben (und die für die Eingangsfrage daher nicht relevant sein dürften).
     
Thema: Aufwand privater Vermieter für die Wohnungsverwaltung
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