"Aus alt mach neu" begründet Mieterhöhung?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Block9, 07.09.2015.

  1. Block9

    Block9 Benutzer

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    Hallo,
    eine Mietwohnung (2 Zimmer) in einem 9-Parteien-Haus wurde bisher für 430 Euro vermietet + 90 Euro Nebenkosten. Die Wohnung ist nicht gerade auf dem modernsten Stand. Das komplette Haus ist noch nicht modernisiert. 2013 wurde recht preiswertes Laminat verlegt, das noch gut aussieht. Die Holzrolläden stammen noch aus dem Jahr des Baus in 1957, die Rolladengurte sind recht abgenutzt und unansehnlich, auch die Innen- und Wohnungseingangstüren stammen aus dieser Zeit und sind ziemlich vergilbt. Die Fenster und Heizkörper sind in den 80er Jahren erneuert worden. Die Wände zu den Nachbarwohnungen sind sehr hellhörig. Die Wohnung könnte wieder für 430 Euro vermietet werden. Welche Maßnahmen würden einen höheren Mietpreis legitimieren?

    Mal angenommen ich würde neue Türen und Zargen einsetzen, statt des Laminats Echtholzparkett, statt der Heizkörper eine Fußbodenheizung, statt der Rauhfasertapete völlig glatte geweißte Wände, neue Rollöden, diesmal elektrisch, die Wände zu den Nachbarwohnungen würden schallgedämmt. Hätte ich damit die Klasse der Wohnung gehoben und könnte dann von vornherein mehr Miete verlangen? Oder kommt es einfach auf die qm-Zahl und den Wohnort an?

    Über eine Antwort würde ich mich freuen. Danke.
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wo steht das Haus, gibt es einen Mietspiegel? Wie groß ist die Wohnung?

    Bei 37m2 ist der Preis TOP, bei 150 m2 sollte man erhöhen.
     
  4. Block9

    Block9 Benutzer

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    Hallo Pitty,
    Ich weiß es nicht genau. Das muss ich alles noch ausmessen (bin erst seit Kurzem Vermieter). Grob 65qm. Mietspiegel von 63179 Obertshausen kenne ich noch nicht. Bei meiner Frage geht es mir aber generell ums Prinzip. Wenn ich den Boden mit Goldbarren auslege statt mit Laminat, dürfte eine höhere Miete angebracht sein oder nicht? Habe es jetzt extra mal überspitzt formuliert.
     
  5. Duncan

    Duncan
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    Guck dir doch einfach mal deine Konkurrenz an.
    Irgendwie sollen deine Mietpreisvorstellungen und die Wohnung schon zusammenpassen, auch in den Augen der Mieter.
    Ich würde die Wohnung so gestalten, wie ich sie auch haben wollte, wenn ich selbst einziehe.
    Was kaputt ist wird repariert, was unansehnlich ist wird malermäßig bebandelt. Die Türen und Zargen müsst ich sehen. Aber die passen sicher in eines der vorstehenden Raster.
    Fußbodenheizung würde ich nicht unbedingt einbauen, HK tauschen ist auch kein Akt. Fußbodenheizung ist nicht so toll für Leute mit Durchblutungsstörungen. Diabetiker sind da prädestiniert für. Schalldämmung würde ich auf jeden Fall machen, damit hast auch schon einen Teil der Wände erschossen, Echtholzparkett für die Vermietung nicht. Wenn das Laminat noch gut ist bleibt das, wenn nicht, würde ich Vinyl nehmen. Wie sieht's mit dem Bad aus? Fliesen ok? Armaturen? EBK drin?

    Also ich sehe da einige Punkte die müssen/sollten vor einer erneuten Vermietung unbedingt gemacht werden und einige die können gemacht werden, wären aber anzuraten. Danach kann man weiter sehen. Hängt auch davon ab wie viel du (jetzt) investieren kanst und willst.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Theoretisch kannst du verlangen, was du willst. Solange du einen Mieter findest, der die Bude mieten will zu dem geforderten Preis.
    Ob dieser Mieter lieber 5 Euro mehr für weiße Wände zahlt oder dann doch lieber den Nachbar-Altbau für 6 Euro weniger mietet, wissen wir hier nicht.

    Du musst herausfinden, was der Markt hergibt, und wie die Masse der Interessenten "tickt" - und auch herausfinden, welche Art Mieter du gerne hättest, und diese dann mit der Wohnung und dem Mietpreis ansprechen.
     
  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja! Aber wer will 30.000€ pro Monat dafür zahlen? Wenn die Bude leer steht hast du von der höheren Miete gar nichts.
     
  8. Logos

    Logos Erfahrener Benutzer

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    Ohne jetzt deinen Ort/Umgebung zu kennen o.ä. aber du kannst zur Orientierung bekannte Mietspiegel anschauen.

    Im Berliner Mietspiegel kann Baujahrabhängig zwischen + 0,46 €/m² und + 1,10 €/m² monatlich erhöht werden.
    Der Zuschlag gilt für "Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume"
    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/preisspannen.shtml

    Was aber nicht heißt, dass diese Werte für deinen Ort gelten.

    Falls in Obertshausen keine Mietpreisbremse gilt, kannst du die Preise quasi beliebig festlegen.
    Es muss nur ein Mieter dafür gefunden werden.
     
  9. Block9

    Block9 Benutzer

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    Hallo Duncan,
    Vielen Dank für die Infos. Es ist ein guter Ansatz, die Wohnung so zu gestalten, dass ich selbst auch darin wohnen wollte. Dann jedoch müßte ich sie tatsächlich so umgestalten wie ich beschrieben habe. Wie gesagt, könnte ich sie, ohne etwas zu machen, wieder für 430 vermieten. Ich würde die Miete aber gerne höher ansetzen und brauche hierfür eine Legitimierung. Ich frage mich, welche Aussatattung eine Wohnung haben muss, um eine höhere Miete verlangen zu können.
     
  10. Logos

    Logos Erfahrener Benutzer

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    Warum musst du dich für deine Preisgestaltung rechtfertigen ?
    Du wirst merken wenn sich kein Interessent meldet und den Preis dafür nicht bezahlten will.
    Falls keine Mietpreisbremse für deine Region existiert bist du frei in deiner Preisgestaltung.
     
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  11. #10 Akkarin, 07.09.2015
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    Mach so wie Duncan gesagt hat und berücksichtige immer wo sich die Wohnung befindet.
    Im Westend in Frankfurt kriegt man über die Miete auch diese Badewanne refinanziert. In anderen Gegenden würde ich ehr diese verbauen.

    Insofern würde ich das Laminat lassen, ggf. die Heizkörper tauschen. Bei den Türen kann man sich fragen, ob neue Drückergarnituren schon reichen,
    oder vielleicht eine neue weiße Lacktür (für 35€ aus dem Baumarkt) und eine Dose weißen Lack für den Türrahmen..
     
  12. Andres

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    Mal ein paar Erfahrungswerte zu lohnenden Investitionen:

    Wenn man Eigenleistungen bringen kann (Fähigkeiten) und will (Zeit), kommt schleifen und lackieren regelmäßig billiger. Das gilt besonders dann, wenn die Substanz noch gut ist und nur die Optik gelitten hat. Wenn der Handwerker kommt und keine zwingenden Gründe entgegenstehen (Denkmalschutz), ist neu aber oft günstiger.


    Gefühlt 90 % der Mieter kennen der Unterschied nicht. Da ist eher nichts zu holen.


    Wirtschaftlich lohnend bestenfalls bei einem Neubau. Wenn du das im Privathaus haben willst, weil es dir gefällt, dann ist das ein anderes Thema.


    Geschmackssache. Egal, was du machst: Ganz bestimmt findest du einen Interessenten, der genau deshalb lieber unter der Brücke schläft.


    Frage: Zu welchen Zeiten benutzt man Rolläden überwiegend?
    Antwort: ...
    Schlussfolgerung: Wie die Dinger aussehen, ist ...

    Die Rolläden müssen funktionieren und keine optischen Mängel haben, die sogar nachts noch störend wären. Falls das nicht gegeben ist, wäre ein Austausch fällig, wenn man keine Abschläge hinnehmen will.


    Auch wenn das in einem laufenden Mietverhältnis eine Modernisierungserhöhung rechtfertigen würde, glaube ich nicht, dass ein Mieter dafür auch nur einen Cent mehr zu zahlen bereit ist. Ich sehe keinen wirklichen Grund, warum man eine Mietwohnung mit so etwas ausstatten sollte.


    So schön das sein mag: Eine unmittelbar höhere Miete würde ich davon nicht erwarten. Die "Rendite" dürfte eher in weniger Ärger und längeren Mietdauern liegen.


    Fazit: Malerarbeiten ausführen, Funktionalität der Ausstattung sicherstellen. Die Schalldämmung kommt, falls noch Platz im Budget ist, bevorzugt zu einem Zeitpunkt, zu dem die Wände sowieso neu verputzt, tapeziert und/oder gestrichen werden sollen.
     
  13. #12 lostcontrol, 08.09.2015
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    Ich finde ehrlich gesagt 430 Euro kalt für 65qm für eine Wohnung im von Dir genannten Zustand in einer Kleinstadt im Frankfurter Speckgürtel eigentlich schon recht satt.
    Aber ich hab keine Ahnung von den Preisen im Frankfurter Umland.
    Ich denk dann nur immer dass ich mal wieder DRINGEND die Mieten anpassen sollte...
     
  14. #13 Akkarin, 08.09.2015
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    Nach 2 min Klicken für Obertshausen bei Immoscout verstehe ich die Überlegungen. 430 € so , Neubau liegt bei >600€.
    Ich würde die Malerarbeiten und ein bißchen Kosmetik ( neue Griffe, Rolladengurte etc machen ) und dann für 490 anbieten.
     
  15. Block9

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    Vielen Dank für Eure Infos.
    Ich hätte mir vorstellen können, dass folgende Aufwertungen eine höhere Miete rechtfertigen könnten:
    - Echtholzparkett oder nachweislich und erkennbar hochwertiges Material (Steinfliesen)
    - Hochwertige Innentüren (Facettenkasten usw)
    - Fußbodenheizung (wenn man nicht gerade an Athrosepatienten vermietet)
    - Hochwertige Fliesen und Amaturen im Bad

    Gibt es Kriterien einer "normalen" Ausstattung und einer "luxuriösen" Ausstattung?
    Oder anders gefragt: wie verwandle ich eine normale Ausstattung in eine luxuriöse?
     
  16. dots

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    In dem du das einbaust, was der Mieter, der eine Luxuswohnung zum Preis einer Luxusmiete anmieten möchte, wünscht.
    Der eine findet goldene Wasserhähne schick und ist bereit dafür zu zahlen, der andere ist nicht bereit für goldene Wasserhähne auch nur einen Cent mehr zu zahlen.
     
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  17. Duncan

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    es geht aber weniger um deine Vorstellungen als um die der Mieter! Du vermietest neu, d.h. du kannst im Rahmen des BGB frei deine Wunschmiete festlegen, also Mietspiegel+10%. Was willst du mehr? du musst nun nur noch den Mieter davon überzeugen, dass er auch soviel zahlen möchte, dass ist der Punkt an dem der zustand der Wohnung ins Spiel kommt.
    ist den meisten Mietern Jacke wie Hose. Fußboden soll drinnen sein und gut aussehen, was auch immer das sein mag. Echtholzparkett ist übrigens eine ganz blöde Idee für Mieträume. Hunde, Katzen, Stöckelschuhe, Möbel, Wasser - las den teuren Scheiß! Für viele Mieter übrigens ein wertminderndes Wohnungsausstattungsmerkmal!
    Ich will keinen Facettenkasten, wieder ein Punkt mehr bei der Reinigung. Die Optik sagt auch nicht jedem zu. Etwas spezielles Thema. Potential für eine höhere Miete ca. 0-5ct./m²
    Diabetes. Eine Volkskrankheit mit zunehmender Bedeutung. Dazu viele andere Durchblutungsstörungen. Teuer, für viele auch unangenehm. Ausschlußpunkt für viele Mieter. Dem Mieter ist wichtig, dass die Wohnung günstig warm wird. Wie ist da fast egal. Potential für eine höhere Miete sehe ich bei 0-10ct./m². Steht zu den Erstellungskosten in keinem Verhältnis.
    den Unterschied zwischen Edelmarke und Großhandelshausmarke bekommen 95% der Mieter nie mit. Ob die Fliese 15 oder 50€/m²
    gekostet hat sehen die weitaus meisten Mieter nie. Bei den Armaturen sieht es genauso aus. Wir hatten übrigens die letzten Wochen einige Einsätze(Wasserschäden), Aldi und Lidl hatten Armaturen im Angebot, dass haben nicht wenige Mieter genutzt, da flog dann auch mal was richtig hochwertige Armaturen raus. In einer Whg. lag dann eine 400€ Designer-Armatur als "Müll" da, weil der Hausfrau diese nicht gefiel. Übrigens auch hier wieder der Reinigungsaufwand mit entscheidend.
    guck dir die Mietspiegel in deiner Region an, Doppelwaschbecken, Unterwandinstallationen, wandhängende WC, ....
    Luxus heißt übrigens Geld ausgeben obwohl es nicht nötig ist. Das macht sich nur selten bezahlt. Ein wirtschaftlich denkender Vermieter möchte eigentlich hochwertig, preiswert und dem Massengeschmack entsprechend. Kaviar und Austern schmecken nun mal auch nicht jedem...
     
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  18. #17 Akkarin, 20.09.2015
    Akkarin

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    Ich denke dass du in keinem Fall mehr als 600 € verlangen kannst, da auf dem Preisniveau Neubau verfügbar ist.
    Versuch lieber das optische der Wohnung mit einfachen Mitteln zu heben, bis du durch eine schöne Optik auf 500 € kommst.
    Dazu musst du m.E. nur die Versschleißteile austauschen aber keinen Luxus verbauen.
     
  19. Pharao

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    Hi Block9,

    die erste Frage hier wäre doch, lohnt sich das Ganze wirklich oder welchen anderen Vorteil hättest ggf. DU davon, wenn du jetzt dieser Maßnahmen machst :? Ich mein, sich "vorstellen könnten" klingt jetzt nicht so, als hättest du dich damit mal wirklich auseinander gesetzt, was Nachfrage vor Ort, Nutzen-Kosten betrifft oder auch was passiert ggf. mit den anderen Wohnungen, ect.

    Mitbedenken solltest du m.E. auf jeden Fall auch, das manche Mieter nicht so pfleglich mit der Mietsache umgehen, was gelegentlich bei Auszug des Mieter zu Stress, Ärger & ggf. weiteren Kosten führen kann oder auch das der gesamte Umbau sich schon in x Jahren bezahlbar machen sollte, was u.a. m.E. auch voraussetzt, das vor Ort auch eine entsprechende Nachfrage nach solchen "2-Zimmer-Luxuswohnungen" zu diesem gewünschten Mietpreis besteht. Der klassische Student oder der Berufsanfänger fällt da als Mieter bei dem Mietpreis evtl. dann auch weg ... :91:
     
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