Ausgang meiner Räumungsklage? (Unwirksame?! Kündigung trotzdem gültig?)

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von davevl, 03.07.2015.

  1. davevl

    davevl Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Kurz zum Sachverhalt.
    Habe letztes Jahr im 01. Juli 2014 eine ETW gekauft. Schon bei der Besichtigung im März avisierte ich meinen zukünftigen Eigenbedarf. Nach (aufgrund ihrer bisherigen Mietzeit) 9 Monaten und mehreren Anfragen bzgl. ihres Auszugs habe ich eine Räumungsklage (ebenfalls vorher angedroht) angestrengt. Die 9 Monate endeten am 01.05.2015.
    Ein Widerspruch wegen besonderer Härte (da kein Ersatzwohnraum auffindbar) legte mein Mieter Ende März ein, welches ich als Grund (lt meines Anwalts berechtigter Weise) abwies.

    Das Vergleichsangebot des Richters lautet: Jeder zahlt eigene angefallene Kosten. Ich (Vermieter) zahle zusätzlich, sollte mein Mieter bis Ende August ausziehen 1000 EUR, bis Ende September 500 EUR an Umzugskosten. Überhaupt darf mein Mieter lt Vergleichsangebot lediglich bis Ende Oktober bleiben.

    Nun übersandt mir mein Anwalt (konnte ihn heute telefonisch nicht erreichen) die Klageabweisung der Gegenpartei mit der Begründung: Ich hätte gar nicht kündigen dürfen, da nur die Auflassungsvormerkung am 01.07 im Grundbuch vorzufinden war. Eingetragen war ich selbst erst im September. Obwohl ich den Passus "hilfsweise zum nächst möglichen Termin" in der Kündigung einfügte.

    Wie stehen meine Chancen? Soll ich hoffen das mein Mieter das Vergleichsangebot annimmt und ebenfalls zustimmen? Oder weiter prozessieren da kein Widerspruch gegen meine Kündigung per sei (innerhalb der 9 Monate) stattgefunden hat.

    Mein Anwalt meinte, dass wir aufgrund des günstigen(?) Vergleichsangebot gute Karten hätten den Prozess zu gewinnen. Wäre aufgrund der niedrigen zu zahlenden Umzugskosten im Vergleich des Richters von 1000/500 EUR zu erahnen. Dies sagte er aber bevor wir Kenntnis von der Begründung der Gegenpartei hatten. Ist das nach wie vor so?

    Da ich noch sehr jung bin, weder eine wirkliche Klagekasse habe, noch über eine Rechtsschutz verfüge hoffe ich ihr könnt meine Panik nachvollziehen.

    Vielen Dank im Voraus für eure Meinungen/Einschätzungen!
     
  2. AdMan

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  3. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Du musst nicht panisch werden.
    Denk daran, es ist ein "heißes " Wochenende.
    Hier gibt es viele, die Dir helfen können und werden.
    Versuche, dich bis dahin nicht weiter aufzuheizen!
     
  4. Andres

    Andres
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    Sofern die Kündigung eine korrekte Widerspruchsbelehrung enthielt, ist das auch richtig, da der Widerspruch verfristet war.


    Das ist keine Frage von Kündigungsfristen. Du durftest zu diesem Zeitpunkt gar nicht kündigen, weil du nicht Vermieter warst. Das macht die Kündigung von Grund auf unwirksam, womit die Frage nach den Widerspruchsfristen völlig nebensächlich wird. Fast müsste man dem Mieter noch dankbar sein, weil er sich zu diesem Zeitpunkt gar nicht hätte rühren müssen und dich einfach frontal in eine gescheiterte Räumungsklage hätte laufen lassen können.


    Naja, das kann man unterschiedlich bewerten. Natürlich spricht ein Vergleich, der dich nur leicht belastet, grundsätzlich für gute Chancen auf deiner Seite. Andererseits muss man auch berücksichtigen, dass du jederzeit eine wirksame Kündigung aussprechen kannst - wenn du den aktuellen Rechtsstreit nicht gewinnst, dann gewinnst du eben den nächsten. Früher oder später muss der Mieter also raus und damit spricht die Tatsache, dass er überhaupt etwas bekommt, eher für den Mieter.


    Der Vergleich ist ein Geschenk für dich. Sollte der Mieter nicht akzeptieren, müsstest du sogar ernsthaft über eine Klagerücknahme nachdenken, weil es für dich eigentlich nur noch teurer werden kann. Danach kommt dann eine neue, zulässige Kündigung mit neuer Frist.


    Schon, aber was hilft's? Du hast in der Kündigung nunmal einen grundlegenden und völlig vermeidbaren Fehler gemacht. Der korrekte Ablauf wäre vorab kinderleicht zu recherchieren gewesen, jeder Anwalt mit wenigstens oberflächlichen Kenntnissen im Mietrecht sollte diese Falle kennen. Gerade wenn das Geld knapp ist, muss man sich vorher schlau machen.
     
  5. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

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    Bevor wir den Schritt gehen, nochmal den Notarvertrag hervorholen. Nicht selten ist dies der Ort wo man eine Bevollmächtigung zur Ausübung der Vermieterrechte (gegen Übernahme der Pflichten) mit festhält. Ob das hier der Fall ist, wäre zu Prüfen. Dann wäre man zwar nicht Vermieter, aber doch bevollmächtigt die Kündigung auszusprechen. Ich weiß, dass du mit solchen Vormachten sehr vorsichtig bist. Wenn man aber Verkäufer hat die möglichst schnell mit dem Objekt abschließen wollen, z.B. aus Alters- und Gesundheitsgründen, dann sind die sehr schnell bereit solche Vollmachten zu erteilen. Ich habe solche in gut ¾ meiner Immobilien-Kaufverträge.
     
    alibaba gefällt das.
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Selbstverständlich kann der Verkäufer Vollmachten für alles mögliche erteilen, auch zur Kündigung. Richtig erkannt ist, dass der Bevollmächtigte durch eine Vollmacht nicht zum Vermieter wird. Er kann selbstverständlich eine Kündigung erklären für alle Fälle, in denen beim Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt wie z.B. Zahlungsverzug oder Vertragsverletzungen des Mieters.
    Eine Eigenbedarfskündigung scheitert daran, dass der Vermieter nicht beabsichtigt, die Wohnung selbst zu nutzen. Es fehlt also schlicht und einfach das berechtigte Interesse. Der Eigenbedarf liegt nämlich beim bevollmächtigten Erwerber vor, nicht aber beim Vermieter. Damit muss man sich für den hier in Rede stehenden Sachverhalt auch keine Gedanken darüber machen, ob eine Vollmacht besteht oder nicht.
     
  7. davevl

    davevl Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für eure schnellen Rückmeldungen.

    Gehe ich dann richtig der Annahme sollte mein Mieter das vorgeschlagenen Vergleichsangebot nicht annehmen und ich mich gezwungen sehe aufgrund meiner Position die Klage zurückziehen zu müssen, ich die Anwaltskosten meiner Mieterin ja nicht tragen müsste? Eine wirksame Eigenbedarfskündigung existierte doch somit gar nicht.
     
  8. Andres

    Andres
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    Doch, jedenfalls wenn der Mieter die Kosten von dir zurückfordert. Diese Kosten hast du schließlich verschuldet.
     
  9. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also die Begründung hier vom deinem Anwalt versteh ich nicht.
     
  10. #9 alibaba, 03.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    es gibt nur gewinnen,verlieren oder vergleichen , auch eine Bestätigung vom AltEigentümer nachträglich ,falls vergessen oder

    aus welchen Grund auch immer ,würde ich positiv auf nachfrage entgegen sehen , im Notarvertrag steht es doch meisst schon standartmässig

    mitdabei ,einfach noch mal reinschauen ,wie Duncan es schon schrieb :D
     
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