Ausnahme von § 11 Heizkostenverordnung möglich?

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von PHinske, 16.02.2015.

  1. #1 PHinske, 16.02.2015
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Sachverhalt:
    Gebäude mit 10 Eigentumswohnungen mit Fußbodenheizung.
    Beheizbare Gesamtfläche = 700 qm.
    Energieträger für die Zentralheizung: Erdgas.

    (Warmwasser wird über wohnungseigene Durchlauferhitzer oder Warmwasserboiler bereitet; ist hier also nicht relevant.)

    Jahreskosten für Erdgas: Ca. 5.000 Euro.
    Jahreskosten für Miete von 10 Wärmezählern, Ablesung und Abrechnung: Ca. 1.200 Euro inzwischen.

    Es stellt sich die Frage, ob eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr.1 b) HeizkostenV möglich erscheint.
    Dort heißt es:
    " Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden auf Räume,
    bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können."

    Frage:
    >>> Kann jemand beurteilen, was in diesem Zusammenhang "unverhältnismäßig hohe Kosten" bedeuten könnte?

    Ca. 25 % ausgehend von den Energiekosten zusätzlich für die Verbrauchsabrechnung auszugeben, ist jedenfalls schon mal nicht unerheblich.

    >>> Könnte das vielleicht auch schon unverhältnismäßig hoch sein?

    Ich kann mir jedenfalls nicht vorstellen, dass der Erdgasverbrauch um mehr als 25 % ansteigen würde, wenn die Heizkosten nur noch nach beheizbarer Fläche verteilt würden.

    Es fragt und grüßt PHinske
     
  2. AdMan

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  3. #2 bawamba, 16.02.2015
    bawamba

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    Ich hänge gerade am selben Problem. Meine Kosten (ista) bei 5 Wohnungen sind ebenfalls 1.200 Euro um letztlich 2.400 Euro Gaskosten zu verteilen. ista sagt, dass die hohen Kosten durch die Kombi von Fußbodenheizung und Heizkörpern verursacht werden. Obwohl alle Wohnungen abgelesen wurden wird eine Wohnung jedes Jahr geschätzt (mit absurd niedrigem Ergebnis: 1/3 der Verbrauchskosten wie die gleich große Wohnung darunter). Da sagt einem der gesunde Menschenverstand, dass das nicht stimmen kann und unterm Strich nicht wirtschaftlich ist, v.a. wenn am Ende jedes Jahr trotz Ablesung mit Teil-Schätzungen gearbeitet wird.

    Meine Mieter wären einverstanden, wenn wir den ganzen Quatsch mit ista beenden und nur nach qm verteilen. Wäre nicht verordnungskonform aber am Ende würde jeder ca. 200 Euro pro Jahr sparen.

    Meine Frage ans Forum: Ich habe gelesen, dass die Mieter dann, wenn sie selbst aktiv werden, 15% der Heizkosten zurückfordern könnten. Ein Urteil aus Berlin sagt dazu, dass die 15% dann nur auf den verbrauchsabhängigen Teil anzurechnen wären. Ist das das einzige Risiko? Also: Max 15% von 50% bei dem Mieter, der sich aktiv beschwert? Das ist weniger als der Teil, den ich nicht umlagefähig an ista bezahle. Und ich kann mir nicht vorstellen, dass das einer der Mieter wirklich machen würde...

    Alternativ prüfe ich gerade Angebote von Selbstableseservices wie eddie24.de oder Heizware.de

    Von den Kosten läge man dann grob bei 5 WE x ca. 20 Euro pro Jahr = ca. 100 Euro

    Einmalkosten alle 10 Jahre:
    20 Heizzähler x 25 Euro = 500 Euro (+ Kaltwasserzähler)

    Die würde ich dann einfach nach Absprache mit den Mietern mit 10% pro Jahr abrechnen, da die Mietalternativen doppelt so teuer wären. Das wären 10 Euro pro Mieter und Jahr. Wenn dann einer sagt, dass man Kaufkosten nicht umlegen darf wäre mir das auch egal.

    Rechnet man noch Montagekosten, etc. kommt man für das Haus auf max. 150 Euro pro Jahr statt 1.200 Euro. Ca. 800 weniger für die Mieter und 200 weniger für die Eigentümer.

    Gibt es hierzu Erfahrungen? Oder Alternativen?

    Schonmal vielen Dank für die Expertenantworten!
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    5 Wohnungen, 1.200 Euro "Verteilkosten" --> durchschnittlich 240 Euro Ersparnis je Wohnung.

    Darum geht's aber gar nicht. In der Realität hat der Vielheizer (alte kranke Oma, die den ganzen Tag zu Hause ist und es gern warm hat) viel mehr "Ersparnis", wenn nach Fläche verteilt wird. Aber der Single-Monteur, der nur von Samstag Mittag bis Sonntag nachmittag zu Hause ist und es nicht gern warm hat, zahlt viel mehr, wenn nach Fläche abgerechnet wird.

    Selbst wenn du von allen das Einverständnis bekommst, nicht verordnungskonform abrechnen zu dürfen:
    Ob die Mieter sich auch noch daran erinnern, wenn sie deutlich mehr (nach-)zahlen müssen? Wenn dann einer der Mieter zum Mieterschutzbund rennt, bekommst du Probleme.
     
  5. #4 bawamba, 16.02.2015
    bawamba

    bawamba Neuer Benutzer

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    Danke dots

    die ursprüngliche Frage von Phinske ist eine, die mich auch interessiert:

    Was ist denn, wenn ein Mieter zum Mieterverein rennt und die sagen, dass die Ablesekosten unverhältnismäßig hoch sind?

    In meinem Haus darf man 50/50 verteilen. Wir haben 2.400 Euro Gaskosten. Also verteile ich 1.200 Euro nach Verbrauch. Das kostet bei ista 1.200 Euro im Jahr (zugegebenermaßen incl. Kaltwasser - aber dafür bräuchte ich keinen Ablesedienst. Gas und Strom lesen wir ja auch selbst von der Uhr ab)

    Gibt es hier Richtwerte? Urteile?
     
  6. #5 PHinske, 16.02.2015
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Scheint ein seltenes Problem zu sein.

    Danke zunächst an bawamba und dots für die Beteiligung an der Diskussion!

    Hilft mir natürlich noch nicht selbst so richtig weiter. Na ja, vielleicht ein bisschen.

    bawamba:
    Mit ca. 50 % Abrechnungskosten - gemessen an den Energiekosten - bist du natürlich deutlicher an dem Ausnahmetatbestand aus § 11 als ich.
    Vielleicht kannst du die Kaltwasserabrechnungskosten mal noch herausrechnen, damit es bei den ista-Kosten nur um die Abrechnungskosten für Wärme und Warmwasser geht?

    >>> Welche ista-Kosten sind denn bei dir nicht umlagefähig?
    >>> Hast du denn Geräte gekauft statt gemietet?
    >>> Hast du ein Aktenzeichen von dem Berliner Urteil mit dem 15 %-Abzug, nur von den Verbrauchskosten?
    >>> Das beschriebene Schätzergebnis finde ich auch neben der Spur.
    >>> Kaufkosten und dazugehörige Montagekosten kann man wohl nicht umlegen, glaube ich.

    dots:
    Du hast gute Beispiele gebracht.
    Wenn die Mieter mit der Kostenauslöschung des Abrechnungsdienstes einverstanden sind, sollte man sie unterschreiben lassen, dass sie die Verteilung nach beheizbarer Fläche akzeptieren.

    Bei neuen Mietverträgen genau so mit der Begründung der unverhältnismäßig hohen Ablese- und Abrechnungskosten.

    Bei der überschaubar kleinen Wohnungszahl wie bei bawamba sollte das möglich sein.
    ----
    In einem WEG-Kommentar, der eigentlich schon viel zu alt ist, habe ich etwas zu der Unverhältnismäßigkeit gefunden.
    Dort heißt es:
    "Unverhältnismäßig hohe Kosten nimmt die Rechtsprechung an, wenn in einem 10-Jahresvergleich die Kosten für die Installation der Verbrauchserfassungsgeräte sowie deren Wartung und Ablesung höher sind als die voraussichtlich einzusparenden Kosten."
    Die Rechtsprechung ist wohl von 2005 bzw. 1994.

    Quelle: Bärmann/Becker, Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, C.H. Beck, 2008, Rdnr. 59 zu § 16 WEG

    Wenn demnächst unsere Heizkostenabrechnung für 2014 kommt, werde ich mit Excel mal einen Vergleich für dieses Jahr anstellen. Also das Abrechnungsergebnis für die einzelne Wohnung vergelichen mit der fiktiven Umlage auf qm.
    Einen 10-Jahresvergleich würde ich für unmöglich, zumindest für unseriös halten.

    MfG PHinske
     
  7. Andres

    Andres
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    Die Heizkostenverordnung ist aber leider kein dispositives Recht (§ 2 HeizkostenV), daher ist dieser Plan zum Scheitern verurteilt. Das ist nur eine Frage der Zeit - irgendwann wird ein Mieter meckern.

    Lasst doch diesen Unsinn mit der Argumentation zur Unwirtschaftlichkeit bleiben. Wenn der Mieter meint, diesen Einwand erheben zu müssen - bitte, soll er machen. Für diese Behauptung trägt er dann aber selbst die Beweislast.

    Wenn man Kosten sparen will, sollte man sich lieber mal nach einem anderen Anbieter umsehen statt dem traditionell teuersten Anbieter auf dem Markt das Geld in den Rachen zu werfen. Bei einer kompletten Ausstattung mit WMZ kann man selbst ablesen und die Abrechnung erstellen. Diese beiden Maßnahmen sparen wirklich.

    Die von dir zitierte Kommentierung (bzw. die dem zu Grunde liegenden Urteile) halte ich außerdem grundsätzlich für äußerst fragwürdig. Mir sind zwar Situationen bekannt, in denen die bloße Erfassung zu Spareffekten führt (z.B. bei Essensresten in der Kantine), aber bei Heizkosten erscheint mir das ziemlich weit hergeholt.
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Du kannst dir auch einen Schönheitsreparaturplan mit starren Fristen vom Mieter unterschreiben lassen. Der Mieter muss sich trotz Unterschrift (zu Recht) nicht dran halten.
    Genau so wird das bei deiner Einverständniserklärung zum Erfassungsverzicht sein.
     
  9. #8 Nero, 17.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2015
    Nero

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    Die beheizbare Fläche bleibt doch immer gleich.

    Und der Verbrauch erhöht/verrringert sich zunächst einmal auf Basis der offiziell jeweils festgestellten Gesamt = Verbrauchsdaten.

    dots.Ja das stimmt, ich kann etwas vereinbaren, was nicht mehr rechtens und damit angreifbar ist.

    Aber es ist eben so, dass sich noch niemand bei mir über die sehr nach vollziehbaren Abrechnungen beschwert hat - übrigens immer stets vor Unterzeichnung des MV /im MV selbst ausdrücklich vor/dargelegt.

    Falls Nachzahlungen - so haben sie sich lediglich im Extremfall in einer Größenordnung von ca. 200 € bewegt. Bei Anpassung der NKV im nächsten Jahr gg. Null. Verbrauchsabhängig.

    Und wenn niemand bei mir abmeckert - vielleicht ganz einfach deshalb, weil er meint, nicht benachteiligt zu werden.

    Ich sage doch die ganze Zeit nichts anderes, dass eine Methode/Ausnahme - so wie ich sie handhabe evtll. rechtlich nicht mehr möglich ist - aber die Abrechnung haut in beiderseitigem Interesse eben einfach hin. Das ist für mich in Ordnung - weil es praktisch funktioniert.
     
  10. #9 bawamba, 18.02.2015
    bawamba

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    Danke an Alle für die wertvollen Beiträge

    Ich habe meine ista Kosten noch einmal aufgeschlüsselt.

    Meine o.g. Kosten (1.200 Euro) stimmen nicht ganz. Ich hatte in 2014 schon eine Rechnung für 2015 zu früh bezahlt...

    Bleiben trotzdem 950 Euro, davon 170 Euro für Kaltwasserzähler und -Ablesung. 60 Euro sind nicht Umlagefähig. Positionen wie Liegenschaftsvergleich, etc.

    Verbleiben 720 Euro ista Kosten umd 2.400 Euro Gaskosten zu verteilen. So ca. 25%

    Mein Fazit aus der Diskussion:
    => Der teure Anbieter wird nicht verlängert. Die 10 jahre sind um.
    => Nur nach Fläche (qm) abzurechnen mag kurzfristig funktionieren kann aber zum Streitfall werden
    => Die Eigenablesung mit o.g. Anbietern probiere ich einfach mal aus
    => Zählgeräte beschaffe ich selbst. Miete oder Kauf diskutier ich noch mit den Mietern.

    In 2 Jahren werde ich von den Erfahrungen berichten
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wie bereits in #6 geschreipt...
    Bei meiner Ausschreibung an div. Anbieter war Ista über 50% teurer als ein örtlicher Anbieter, bei vergleichbaren Leistungen.
    Und noch was: Eigentlich sollten die Heizungskosten zu 30/70 berchnet werden, siehe HeizkVO § 7, (1), Satz 2.
    Bei der Kürzung von 15% würde ich von den gesamten dem Mieter berechneten Kosten ausgehen.
     
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