Ausschluß Dritter von Eigentümerversammlung

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von kabus, 01.03.2015.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Folgender Sachverhalt: eine Miteigentümerin erscheint zur Eigentümerversammlung immer mit ihrem Mann, der nicht Eigentümer ist. Dieser zieht die Versammlungen durch kritisches, ja schon beleidigendes Verhalten gegenüber der Hausverwaltung in die Länge. Die Hausverwaltung überlegt schon, ob sie das nötig hat oder die Verwaltung ggf. niederlegt.
    Was muss sich die Eigentümergemeinschaft bieten lassen? Kann sie den "Querulanten" der Versammlung verweisen? Was dann, wenn die Eigentümerin sagt, dass sie geht und ihrem Mann Vollmacht erteilt? Kann die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass sie bleibt und die Vollmacht ablehnen? Besteht die Möglichkeit ihn dauerhaft auszuschließen, auch wenn die Eigentümerin Vollmacht erteilt?
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 01.03.2015
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    Hallo,

    dann sollte man doch mal in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung blicken ob dieser Ehemann als Nichteigentümer der Versammlung beiwohnen kann.

    In der Regel, einzuladen sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Andere Personen dürfen an der Eigentümerversammlung in der Regel nicht teilnehmen, da es sich nicht um eine öffentliche Veranstaltung handelt. Sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter können der Teilnahme von Dritten widersprechen. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat, dass auch ein Dritter bei der Versammlung anwesend ist, kann dieser nicht ausgeschlossen werden. Ein solches berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers kann zum Beispiel dann bestehen, wenn in der Eigentümerversammlung schwierige rechtliche oder steuerliche Fragen zur Beratung anstehen. Dann kann die Anwesenheit eines Rechtsanwaltes oder eines Steuerberaters nicht verweigert werden.

    Sollte der Ehemann bevollmächtigt sein, dürfte dann aber die Eigentümerin der Versammlung nicht beiwohnen.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    So kenne ich es auch, aber kann sie ihren Mann künftig mit einer Vollmacht hinschicken und muss die Eigentümergemeinschaft dies akzeptieren oder kann sie Bevollmächtigte aufgrund bekannten Verhaltens auch ablehnen?
    Was, wenn im kommenden Jahr wieder beide erscheinen und man ihn der Versammlung verweist. Da sie alles ihrem Mann überlässt, liegt es nahe, dass sie dann versuchen wird den Rückzug anzutreten um ihrem Mann sein Schlachtfeld zu überlassen. Kann man das dann verweigern, da sie ja eh schon anwesend ist?
    Was dann in den Folgejahren passiert, steht erst mal auf einem anderen Blatt.
     
  5. #4 Fremdling, 01.03.2015
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    Nach meinem Verständnis nimmt entweder die Eigentümerin selbst an der Versammlung teil oder der durch sie ggf. Bevollmächtigte Mann und sie bleibt folglich fern. Weder kann hier die Teilnahme der Eigentümerin verlangt werden, noch die Bevollmächtigung des Ehemannes ausgeschlossen werden. Sowas dürfte m.E. in der Teilungserklärung auch nicht zu finden sein.

    Mit einem Antrag zur Geschäftsordnung über die Abstimmung der zusätzlichen Anwesenheit des Ehemannes ließe sich bei kompletter Zustimmung regeln, dass auch der Ehemann anwesend bleibt, sofern es nicht stillschweigend ohnehin von allen geduldet wird. - Gut, das scheint bei Euch unsinnig.

    Sofern Deine Beschreibung zum 'beleidigenden Verhalten' zutreffend ist, obliegt es meines Wissens dem Versammlungsleiter (i.d.R. dem Verwalter), dem Störer das Rederecht zu entziehen. Sachliche konstruktive Kritik ist in diesem Zusammenhang unschädlich.
     
  6. #5 Tobias F, 01.03.2015
    Tobias F

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    Wie kommst Du darauf das eine solche Einschränkung hier nicht evtl. in der TE zu finden ist? Sie wäre weder unüblich (häufig wird z.B. das Vertretungsrecht auch andere Eigentümer beschränkt) noch wäre eine soclhe Einschränkung unwirksam.
     
  7. #6 Fremdling, 01.03.2015
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    Durch diverse juristische Veröffentlichungen. Zum Beispiel:
    "... Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. ..."
    und
    "... Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeiten auf einen bestimmten Personenkreis - z. B. Ehegatten, Kinder, andere Eigentümer und den Verwalter - wird überwiegend anerkannt. ..."

    Na ja, und mir verschließt sich (noch) der Sinn einer 'Anwesenheitspflicht' sowie des 'Ehegattenausschlusses'.
    Aaaaber ich mag mich irren ;-)
     
  8. #7 Tobias F, 01.03.2015
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    @ Fremdling,

    wenn Du schon zitierst dann solltest Du es auch richtig machen.

    Du hattest folgende Behauptung aufgestellt:
    Und genau auf diese Behauptungen bezog ich mich.
    - Du kannst genaus so wenig wie jeder aneder hier wissen ob eine derartige Beschränkung der Vollmacht auf einen bestimmten Personenkreis (z.B. Miteigentümer) in der TE verankert ist. Daher ist "Sowas dürfte m.E. in der Teilungserklärung auch nicht zu finden sein." eine reine Vermutung deinerseits die durch nichts gestüzt ist.



    - Eine Anwesenheitspflicht gibt es nicht;
    - der Wunsch nach einem "Ehegattenausschlss" mag in der Person liegen, muss hier aber auch niemandem verständlich sein.
     
  9. #8 Fremdling, 01.03.2015
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    Verstehe ich nicht.

    Korrekt, mit Ausnahme des hiesigen Fragestellers, der in seiner TE nachlesen kann. 'Wissen' habe ich daher auch nicht behauptet. 'Dürfte m.E.' ist Konjunktiv. Und diese Einschätzung basiert auf gelesenen Publikationen. - Für mich endet der formale Diskurs abseits des Themas hier.
    - - - - -
    Falls Du Quellen findest, die den erfolgreichen Ausschluss ausgerechnet von Ehepartnern bei der Bevollmächtigung (BGB §§ 164ff) belegen, ohne gegen Treu und Glauben (BGB § 242) zu verstoßen, wäre ich interessiert.
     
  10. #9 Tobias F, 01.03.2015
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    Zeig mir eine Quelle die z.B. eine Regelung in der TE, dass Vollmachten nur an Miteigentümer erfolgend dürfen, für ungültig erklärt und Ehepartner diesen gleichstellt.
     
  11. #10 Fremdling, 02.03.2015
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    Aus der konkreten TE:
    "Jeder Wohnungs- oder Teileigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch seinen Ehegatten, einen Wohnungs- oder Teileigentümer und den Verwalter der gleichen Wohnanlage vertreten lassen. Der Vertreter hat eine schriftliche Vollmacht vorzulegen. Der Ehegatte gilt auch ohne schriftliche Vollmacht zur Vertretung des anderen Ehegatten als ermächtigt, selbst wenn er nicht Eigentümer ist, es sei denn, daß die Vertretung durch Mitteilung an den Verwalter ausgeschlossen ist. Besucher haben keinen Zutritt."

    Ich sah in den fett formatierten Vertretungen eine mit 'und' verknüpfte Einheit, die in der Form vom BGH für 'grundsätzlich wirksam' erklärt wurde, die jedoch nicht nach Belieben und folgenlos in ihre Bestandteile (Ehegatte oder Miteigentümer oder Verwalter) zerlegt werden kann.

    Dazu BGH, 11.11.1986 - V ZB 1/86:
    "Leitsatz: Die in einer Teilungserklärung enthaltene Klausel, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch Ehegatten, einen Wohnungs- oder Teileigentümer und den Verwalter derselben Wohnanlage vertreten lassen können, ist grundsätzlich wirksam. Ob im Einzelfall Ausnahmen wegen Unzumutbarkeit nach Treu und Glauben geboten sein können, bleibt offen."

    Den simplen Ausschluss des Ehepartners / Lebensgefährten sehe ich aufgrund dieser Passage nicht:

    "Die Möglichkeit, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter zu bevollmächtigen, reiche nicht aus. Andere Wohnungseigentümer und deren - unter Umständen entgegengesetzte - Interessenlage seien dem Vollmachtgeber oft nicht bekannt; der Verwalter könne ebenfalls wegen Interessenkollision von der Abstimmung ausgeschlossen sein. Insbesondere unverheiratete Wohnungseigentümer würden durch die Einschränkung der Vertretungsmöglichkeit benachteiligt."

    Auf hoher See und vor Gericht ... ;-) BTW:
    Von 'Gleichstellung' ist bei mir keine Rede.
     
  12. #11 BHShuber, 02.03.2015
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    Hallo,

    in dem man die Hausverwaltung auffordert, den Querulanten von der Versammlung auszuschließen.

    Gruß

    BHShuber
     
  13. #12 Elli-Sabeth, 03.03.2015
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    Ausschluss von dritten

    An einer Eigntümerversammlung dürfen nur Eigentümer teilnehmen oder von dem Eigentümer bevolmächtigete Personen. Über wenn andere teilnehmen sollen muss die WEG darüber abstimmen ob diese Personen bleiben dürfen. Wenn sich die die Weg dagen ausspricht dann müss die Person den Raum verlassen und draussen warten.
    Sollte über das bleiben von dritten micht abgestimmt worden sein kann man die Versammlung vor Gericht anfechten.
     
  14. #13 BHShuber, 03.03.2015
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    Hallo,

    das wurde bereits zur Genüge festgestellt.

    Nicht die Versammlung sondern die in der Versammlung gefassten Beschlüsse!

    Gruß

    BHSHuber
     
Thema: Ausschluß Dritter von Eigentümerversammlung
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