Außergewöhnliche Zahlungen nach Kauf?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Triple-J, 23.09.2016.

  1. #1 Triple-J, 23.09.2016
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 24.09.2016
    Triple-J

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    Hallo zusammen,

    ich habe kürzlich eine Wohnung gekauft. Der Notarvertrag datiert vom Juni 2016, Wohnungsübergabe war zum 01.09.2016.

    Im Notarvertrag heißt es u. a.:
    "Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Maßnahmen bekannt sind, die bereits durchgeführt sind oder unmittelbar bevorstehen und die zu außergewöhnlichen Zahlungen führen werden."

    Vor dem Kauf habe ich vom Makler Protokolle von zwei WEG-Versammlungen von jeweils Juni 2015 erhalten. Dort stand nichts Dramatisches in diesem Sinne drin bzw. das "Dramatische" ist aus heutiger Sicht bereits Vergangenheit.

    Als ich dann Anfang September die Einladung zu einer außerordentlichen WEG-Versammlung erhalten habe, in der u. a. der TOP "Statusbericht des Architekten XY in Bezug auf die Angebote der Statiker" aufgeführt wurde mit einem umfangreichen Anhang (die Angebote der Statiker), wurde ich misstrauisch und habe mal bei der Verwaltung nachgefragt, ob es zwischenzeitlich weitere Versammlungen gegeben hat. Daraufhin erhielt ich Protokolle von weiteren Versammlungen aus November 2015 und Mai 2016.

    Im Protokoll aus Mai 2016 heißt es, dass Feuchtigkeit in mehreren Wohnung aufgetreten ist. Ursache wäre, dass Mängel in der vorgehängten Waschbetonplattenfassade bestehen würde und möglicherweise die Standfestigkeit der Fassade auf der Südseite wegen der Feuchtigkeit nicht mehr gegeben sein könnte. Deshalb solle die Fassade vor weiteren Maßnahmen durch einen Statiker und einem Prüfstatiker untersucht werden. Die WEG hat dann beschlossen, ein Architekturbüro zu beauftragen, bei jeweils zwei Statikern und Prüfstatikern Angebote zwecks statischer Überprüfung der Standsicherheit der Fasseade einzuholen.

    Bei der nun gestern stattgefundenen weiteren Versammlung wurde nunmehr beschlossen, die materialtechnische Untersuchung der Fassade über das Architekturbüro an eines der Statikerbüros zu beauftragen. Nach Vorliegen des Ergebnisses der Untersuchung soll dann entschieden werden, was zu tun ist.

    Im Prinzip gingen alle davon aus, dass der Statiker zum Ergebnis kommen wird, das viel zu tun ist. Der Architekt und die Verwaltung wollten nicht spekulieren, wie teuer es dann werden wird. Ein Eigentümer warf die Zahl von 400.000€ in den Raum, was nicht ganz unplausibel erschien. Die WEG besteht aus 49 Eigentümern und hat etwa 120.000€ Rücklagen.

    Kann jemand was zur Rechtslage sagen? Hat mich der Verkäufer durch seine Zusicherung im Kaufvertrag in einer Art und Weise hintergangen, dass ich Anspruch auf Schadenersatz oder Ähnliches hätte? Man muss aber natürlich bedenken, dass noch keine Maßnahme beschlossen wurde, welche zu einer "außergewöhnlichen Zahlung" führt, sondern spätestens seit Mai 2016 lediglich wahrscheinlich ist, dass dies im Frühjahr 2017 beschlossen werden muss.

    Danke vorab.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Andres, 23.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 24.09.2016
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    ... und mit genau dieser Begründung gehe ich davon aus, dass die genannte Klausel hier nicht greift. Andererseits ist "unmittelbar bevorstehen" (vor allem im Kontext einer WEG, in der gewisse Formalitäten in der Beschlussfassung einzuhalten sind) aber ein dehnbarer Begriff.


    Auch ganz ohne die genannte Klausel sehe ich hier aber die Möglichkeit, dass Ersatzansprüche bestehen. Es scheint sich um einen sehr schwerwiegenden Mangel zu handeln, daher könnte für den Verkäufer dir gegenüber eine Offenbarungspflicht bestanden haben. Selbst wenn die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag also ausgeschlossen sein sollte, können wegen Arglist trotzdem Ansprüche bestehen. Wenn es um ernsthafte Summen geht, würde ich umgehend anwaltlichen Rat einholen.
     
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  4. #3 Triple-J, 23.09.2016
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    Es muss natürlich heißen:
    "...sondern spätestens seit Mai 2016 lediglich wahrscheinlich ist, dass dies im Frühjahr 2017 beschlossen werden muss."
    Entweder habt Ihr die Editier-Funktion abgeschafft oder meine Augen sind schlechter geworden. :zwinkernd001:

    Ich kann ja Anfang kommender Woche zunächst mal Kontakt mit der Rechtsberatung von Haus und Grund aufnehmen. Was verstehst Du denn in diesem Fall unter "ernsthafte Summen"? Die Wohnung selbst hat etwas über 75.000€ gekostet, was die Renovierungskosten für die Fassade betrifft, steht die Spekulation eines Eigentümers von 400.000€ im Raum. Wozu könnte der Verkäufer im Falle des Falles verpflichtet werden? Mir einen nachträglichen "Rabatt" auf den Kaufpreis zu geben bzw. den Miteigentumsanteil an den geschätzten 400.000€ zu übernehmen?
     
  5. Andres

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    Nicht abgeschafft, aber zeitlich limitiert. Ich war so frei, die Jahreszahl zu korrigieren, auch wenn eigentlich klar sein sollte, was gemeint war.



    Dein Anteil läge dann also (gleiche Anteile vorausgesetzt) bei etwa 8.000 €. Dafür kann man auch mal eine Erstberatung für einen kleinen dreistelligen Betrag in Anspruch nehmen - wenn du eine Möglichkeit hast, diese Beratung auch noch kostenlos zu bekommen, ist das natürlich noch besser. Sollte sich diese Zahl noch deutlich nach unten korrigieren, muss man sich halt irgendwann fragen, ob sich der ganze Stress lohnt.


    Zunächst Nacherfüllung, was hier aber eher schwierig wird. Danach kommen Rücktritt, Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen ins Spiel.


    Das ist eine Möglichkeit - falls du die Wohnung behalten willst. Wenn die Kosten eskalieren, sollte man aber auch über den Rücktritt nachdenken. Wie man sich hier taktisch platziert, gehört in die Beratung beim Anwalt.
     
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  6. #5 Triple-J, 26.09.2016
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    Da wir bereits mitten beim Renovieren sind, ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag nicht mein Favorit, sondern eher Schadenseratz. Hinzu kommt, dass vor Frühjahr 2017 wohl ohnehin keine Entscheidung getroffen werden kann und sich ein eventueller Rechtsstreit noch zusätzlich hinzieht. Aber das könnte ich wohl später noch entscheiden.

    Ich habe heute mit dem Rechtsberater von Haus und Grund telefoniert. Da aktuell noch nicht konkret feststeht, ob und in welcher Höhe Kosten entstehen, hat er mit geraten, den Verkäufer schriftlich auf die jetzige Sachlage hinzuweisen (Klausel im Kaufvertrag, voraussichtlich hohe Belastung durch die ihm bereits bekannt gewesene Maßnahme etc.) und ihm mitzuteilen, dass ich mir mögliche Schadensersatzansprüche oder andere juristische Maßnahmen diesbezüglich vorbehalte. Das Schreiben könne ich selbst verfassen, ohne Anwalt. Sollte dann im Frühjahr 2017 eine teure Maßnahme beschlossen werden, könnte ich dann entscheiden, ob ich gegen den Verkäufer rechtlich vorgehe.

    Hmm, ich denke mal, ich werde es so machen.
     
  7. Pitty

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    Sorry, aber in meinen Augen hast Du Dich selber darum zu kümmern in welchen Schuss das Haus ist.

    Eigentum verpflichtet.
     
  8. #7 Triple-J, 27.09.2016
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    Es geht doch darum, dass der Verkäufer mir wesentliche Fakten verschwiegen hat bzw. mich innerhalb des Kaufvertrages direkt angelogen hat?
     
  9. #8 BHShuber, 27.09.2016
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    Hallo,

    Das Problem dabei ist und ich schreibe es immer wieder, der Käufer handelt eigenverantwortlich, der Verkäufer braucht nicht zwingend alle Umstände nennen, zumal die meisten gar nicht verstehen wobei es manchmal geht. Man ist der irrigen Meinung, dass alle Umstände der Gemeinschaft ja nichts mit der Wohnung zu tun hat und daher vergisst man gerne zu sagen, dass hier eine größere Maßnahme für die Gemeinschaft am Gebäude anstehen ( absichtlich oder unabsichtlich, sei dahingestellt).

    Einzig der Umstand, dass er im Kaufvertrag die explizite Frage verneint hat, ist nun für dich der Ansatz, bei einer etwaigen Sonderumlage für die Gemeinschaft, hier einen Ersatz der Aufwendung zu fordern. Hier hätte sich nämlich dann der Verkäufer dazu äußern müssen, das ist seine Verantwortung gewesen.

    So nun zu den Spitzfindigkeiten, denn der verkaufende Eigentümer hatte allen Anschein nach lediglich Kenntnis davon dass scheinbar mit der Fassade etwas nicht in Ordnung sei und verschiedene Fachleute damit beauftragt wurden hier den Ist-Zustand festzustellen, nicht mehr und nicht weniger!

    Es wurde noch kein Beschluss dahingehend gefasst, dass aufgrund der Umstände eine Sonderumlage eingefordert werden muss da die Instandhaltungsrücklage nicht hierfür ausreicht, spitzfindig ist dann dass eben genau dieser Umstand richtig beantwortet wurde vom Verkäufer, denn zum gegenwärtigen Zeitpunkt hat er keinerlei Kenntnis darüber ob, wie, in welchem Umfang Maßnahmen ergriffen werden müssen und vor allem nicht, wie hoch, zu welchem Zeitpunkt eine Sonderumlage hierfür gefordert werden wird.

    Genau darauf wird ein gegnerischer Winkeladvokat herumreiten, so einfach wie du dir das hier vorstellst wird das nicht sein, ein Telefonat, bzw. die kostenlose telefonische Rechtsberatung hilft dir hier kein bisschen, denn der Anwalt am Telefon hat keinerlei Kenntnis darüber, wie der Kaufvertrag gestaltet ist und wie sich die Umstände innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellen, in wie weit der Käufer überhaupt Kenntnis von den Vorgängen hatte.

    Die Kaufvertragsklausel ist meines Erachtens nur zur gegenseitigen Beruhigung eingefügt, entscheiden wird dann wieder einmal ein Richter.

    Gruß
    BHShuber
     
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  10. Andres

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    Selbstverständlich bringt man zum Beratungstermin alle relevanten (also im Zweifelsfall: alle) Unterlagen mit, also Kaufvertag und Protokolle der Versammlungen. Das ist gerade der Grund, aus dem ich hier etwas optimistisch bin: Der ganze Ablauf ist relativ gut zu belegen.
     
  11. #10 BHShuber, 27.09.2016
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    Hallo,

    im Grunde ja, dennoch hege ich Zweifel, denn der Verkäufer ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt, bzw. zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung nicht in der Lage gewesen, hier eine treffende Aussage zu machen, allenfalls hätte man es erwähnen sollen "müssen" und somit denke ich dass wenig Chancen bestehen hier Summe X die nicht feststeht und es wage ist ob überhaupt feststehen wird, einzufordern.

    Aber das sind Spekulationen unsererseits.

    Gruß
    BHShuber
     
  12. #11 Triple-J, 27.09.2016
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    @BHShuber:

    Aufgrund der Formulierung im Kaufvertrag bin ich der Überzeugung, dass er es hätte erwähnen müssen, ansonsten kann man sich diese Klausel sparen.

    Deine weiteren Ausführungen dahingehend, dass noch kein Beschluss gefasst wurde bezüglich der konkreten Kosten, ist uns ja allen klar, dass macht die Sachlage nunmal schwieriger. Meines Erachtens ist das zum jetzigen Zeitpunkt aber nicht entscheidend. Der Anwalt hat mir ja nur geraten, dem Verkäufer zu schreiben, dass ich mir Schadensersatzansprüche oder Ähnliches für den Fall der Fälle vorbehalte. Wenn es dann soweit ist, kann ich konkret entscheiden, ob ich gegen den Verkäufer vorgehe. Sollte sich die Sanierungsmaßnahme derart in Grenzen halten, dass es mich nach MEA nur 1.000€ kostet, die zudem noch durch die Rücklage gedeckt werden können, hat es sich erledigt. Geht es jedoch um beispielsweise 8.000€ mit entsprechender Sonderumlage, sieht die Sache ggfls. anders aus.
     
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    Nur weil die Verwaltung sich einen Gutachtee nimmt heißt es ja nicht, das da gleich ein Schaden ist. Das der mit der Mehrheit derGemeinschaft behoben wird. Es können ja alle dagegen sein, so wird es auch nie zu einer Ausführung kommen.
    Ich glaube nicht, das ihr ein Überprotokoll mit den übergebenen Sachen geschrieben habt, woraus hervorgehen könnte, das Sitzung Xy fehlt.

    Und selber Kontakt mit der Verwaltung aufnehmen ist jederzeit möglich. Dauert 2 Minuten.
    Kennst Du das Sprichwort:
    Wer sich auf andere verlässt, wird verlassen.
     
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  14. #13 Triple-J, 28.09.2016
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    Das ist uns ja allen klar, aber wie ich oben bereits schrieb, zum jetzigen Zeitpunkt m. E. nicht entscheidend. Der Anwalt hat mir ja nur geraten, dem Verkäufer zu schreiben, dass ich mir Schadensersatzansprüche oder Ähnliches für den Fall der Fälle vorbehalte. Wenn es dann tatsächlich zu einer teuren Beschlussfassung kommen sollte, dann stehe ich ja erst vor der eigentlichen Frage, ob ich nun konkret gegen den Verkäufer vorgehe.

    Es mag Verwalter geben, bei denen das "jederzeit möglich" ist. Viele geben aber (Noch-)Nicht-Eigentümern keine Auskunft, sondern erst, wenn Du Eigentümer bist. Das ist auch bei dieser Verwaltung der Fall, die wollten mir noch nicht mal Informationen geben, nachdem der Kaufvertrag bereits unterschrieben war, erst nach dem Nutzungsübergang.
     
  15. Pitty

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    Wenn die Maßnahme nach mir beschlossen wird bräuchtest Du bei mir nicht ankommen. Vielleicht hast Du der noch zugestimmt und den billigsten Anbieter genommen.

    Schreiben kannst Du ja viel, zahlen würde ich nicht. Solange beim Verkauf nichts beschlossen wurde kannst du dem Verkäufer nichts abverlangen.
     
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  16. #15 Akkarin, 29.09.2016
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    ich sehe hier schon eine offenlegungspflicht.. Das damokles schwert ist doch schon aufgehängt, also muss der Verkäufer informieren, ach übrigens da hängt was. Verschweigen darf er das m.E. nicht. Ich würde hier ganz schwer zum Rücktritt vom KV tendieren.
     
  17. #16 BHShuber, 29.09.2016
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    Hallo,

    tja da ist noch der kleine bedeutende Umstand, dass der Käufer von der Untersuchung wusste, ebenso kannte er die Höhe der Gesamtrücklagen der Gemeinschaft und da hier weder etwas festgestellt wurde noch eine Maßnahme beschlossen, noch zum gegenwärtigen oder überhaupt einem Zeitpunkt eine Sonderumlage beschlossen wurde, sehe ich hier sehr schlechte Karten für den Käufer.

    Gruß

    BHShuber
     
  18. Andres

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    Na, irgendwas wird schon festgestellt worden sein. Man beauftragt ja nicht aus heiterem Himmel einen Gutachter damit, die Statik der Fassade zu überprüfen.
     
  19. Duncan

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    ich frag mich die ganze Zeit welcher Teufel mich reiten müsste, um in so etwas Ungewisses mit vielen Unwägbarkeiten insbesondere in diversen Miteigentümern zu investieren. Also ich bind mir durchaus auch mal nen Haus an Bein wo es heißt einmal entkernen und von vorn, aber da weiß ich halt worauf ich mich einlasse und entscheide allein...

    Zur besseren Einschätzung des Wahnsinns: ich überlege gerade 1,9ha ehem. NVA-Kaserne für 1€ zu übernehmen und habe schon 2 Taschenrechner dabei geschrottet...
     
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  20. Pitty

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    also wir wissen bei uns seit 5 Jahren, dass die untere Wohnung im EG nass ist. Die Eigentümergemeinschaft konnte sich bisher noch nicht über geeignete Maßnahmen entscheiden.

    So viel zu Eigentümergemeinschaften. Wäre es mein Haus, wäre es vor 5 Jahren schon saniert worden.
    Meinst Du, als Du die Entsorgung des kontaminierten Bodens durchgerechnet hast?
    Vielleicht solltest Du es wie in Tschernobyl machen. Mache ein Naturschutzgebiet daraus, dann bist Du alle Probleme los.:062sonst:
     
  21. #20 Triple-J, 29.09.2016
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    Das hast Du in Eigentümergemeinschaften doch immer. Solche WEG's in dieser Größe sind hier in Aachen auch nicht unüblich, ganz im Gegenteil: Von allen Wohnungen, die ich habe, ist diese WEG mit 49 Eigentümern ganz knapp die Kleinste! Wer das nicht möchte, muss eben wie Du direkt in Häuser statt in Wohnungen investieren, da kannst Du dann ganz allein entscheiden. Häuser sind aber in der Regel auch eine andere Preisklasse.
     
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