Außerodentliche Kündigung

Hallo,

ich habe vor 18 Monaten eine ETW erworben, die sich in einem Gebäude mit 36 Wohneinheiten befindet. Ca. 80% der Wohnungen sind vermietet, die Vermieter leben z.T. weit entfernt (Verkauf erfolgte u.a. durch BHW v.a. an Kapitalanleger). Nicht zuletzt deshalb kommt es auf eine professionelle Hausverwaltung an, die die Interessen der Vermieter, Mieter und Eigentümer optimal vertritt. In unserem Fall handelt es sich jedoch um ein Unternehmen, das mit dem Ersteller des Hauses (Bauträger) eng zusammenarbeitet, will heißen von diesem regelmäßig zum Erstverwalter (gem. Verwaltervertrag auf 5 Jahre) bestellt wird. Auf der 1. WEG Versammlung wurde ich zum Beirat bestellt. In diesem Zusammenhang musste ich feststellen, dass die Verwaltung ihren vertraglichen Pflichten nur mangelhaft nachkommt. Der Hausmeisterdienst ist schlecht besorgt, (angezeigte) Mängel werden erst nach Wochen, Monaten oder gar nicht beseitigt. Seit dem Einzug zeigen sich überdies massive Schimmelprobleme, die zwischenzeitlich in ca. 25% aller Wohnungen aufgetreten sind. Die Hausverwaltung ist der Ansicht, dass sie nicht tätig werden müsse, da es sich um Schäden im Sondereigentum handle. In 14 Tagen haben wir die 2. WEG Versammlung anberaumt (das Schimmelproblem hat der Verwalter eigenmächtig unter -TOP 9: "Sonstiges" -Beschlussfassung nicht möglich- der Tagesordnung subsumiert). Ich beabsichtige dabei die Verwaltung zunächst nicht zu entlasten und die Eigentümer dahingehend zu sensibilisieren, dass sie einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages zustimmen (damit nach Einsetzung eines Ersatzverwalters mit den technisch erforderlichen Maßnahmen begonnen werden kann, die zur Schimmelbeseitigung erforderlich sind).
Dabei habe ich folgende Fragen:
1. wenn die Ursache der Schäden am Sondereigentum Wasser ist, dass sich im Mauerwerk des vor der Sanierung 10 Jahre lang ungenutzten Altbaus befindet, dann handelt es sich doch um eine Frage die das Gemeinschaftseigentum (Mauerwerk/Außenwände) betrifft, ist dies zutreffend?
2. wenn der Hausverwalter trotz mehrfachen Hinweises hierauf nichts unternimmt, um das Ausmaß der Schäden an der Gesamtanlage festzustellen geschweige denn um diese umgenehnd abzustellen obwohl dies unter nicht unerheblichem technischen und finanziellen Einsatz möglich wäre (wir haben noch Baumängelgewährleistung), dann stellt dies doch eine Verletzung seines Verwaltervertrages dar - ist die zutreffend?
3. Wie berufe ich den Verwalter -rechtlich gesichert- außerordentlich ab; was muss ich bei der WEG -Versammlung beachten, damit ich in keine rechtlichen Fallstricke gelange (Beschlussanfechtung, Ansprüche aus Vertragsverletzung)?
4. Welche Mehrheiten der WEG sind erforderlich, um den Verwalter abzuberufen?

Für gute Tipps danke ich (und die ganze WEG) euch schon jetzt

 

Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür. Weiteres steht im Verwaltervertrag.
eine Abberufung ist jederzeit möglich.

Beim Schimmelproblem haben beide recht, würde ich sagen.
eine ordentliche Messung und eine Überprüfung auf Wärmebrücken sollte die Hausverwaltung jedoch anstrengen. Wenn der Schimmel durch falsches Lüften entstanden ist, wäre es Sondereigentum. eine Wärmebrücke ist jedoch vielleicht am Balkon => Halb/halb und ein nicht vollständig getrockneter Rohbau ist dann Gemeinschaftseigentum.