Außerodentliche Kündigung

[bahn1ice]

Hallo,

ich habe vor 18 Monaten eine ETW erworben, die sich in einem Gebäude mit 36 Wohneinheiten befindet. Ca. 80% der Wohnungen sind vermietet, die Vermieter leben z.T. weit entfernt (Verkauf erfolgte u.a. durch BHW v.a. an Kapitalanleger). Nicht zuletzt deshalb kommt es auf eine professionelle Hausverwaltung an, die die Interessen der Vermieter, Mieter und Eigentümer optimal vertritt. In unserem Fall handelt es sich jedoch um ein Unternehmen, das mit dem Ersteller des Hauses (Bauträger) eng zusammenarbeitet, will heißen von diesem regelmäßig zum Erstverwalter (gem. Verwaltervertrag auf 5 Jahre) bestellt wird. Auf der 1. WEG Versammlung wurde ich zum Beirat bestellt. In diesem Zusammenhang musste ich feststellen, dass die Verwaltung ihren vertraglichen Pflichten nur mangelhaft nachkommt. Der Hausmeisterdienst ist schlecht besorgt, (angezeigte) Mängel werden erst nach Wochen, Monaten oder gar nicht beseitigt. Seit dem Einzug zeigen sich überdies massive Schimmelprobleme, die zwischenzeitlich in ca. 25% aller Wohnungen aufgetreten sind. Die Hausverwaltung ist der Ansicht, dass sie nicht tätig werden müsse, da es sich um Schäden im Sondereigentum handle. In 14 Tagen haben wir die 2. WEG Versammlung anberaumt (das Schimmelproblem hat der Verwalter eigenmächtig unter -TOP 9: "Sonstiges" -Beschlussfassung nicht möglich- der Tagesordnung subsumiert). Ich beabsichtige dabei die Verwaltung zunächst nicht zu entlasten und die Eigentümer dahingehend zu sensibilisieren, dass sie einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages zustimmen (damit nach Einsetzung eines Ersatzverwalters mit den technisch erforderlichen Maßnahmen begonnen werden kann, die zur Schimmelbeseitigung erforderlich sind).
Dabei habe ich folgende Fragen:
1. wenn die Ursache der Schäden am Sondereigentum Wasser ist, dass sich im Mauerwerk des vor der Sanierung 10 Jahre lang ungenutzten Altbaus befindet, dann handelt es sich doch um eine Frage die das Gemeinschaftseigentum (Mauerwerk/Außenwände) betrifft, ist dies zutreffend?
2. wenn der Hausverwalter trotz mehrfachen Hinweises hierauf nichts unternimmt, um das Ausmaß der Schäden an der Gesamtanlage festzustellen geschweige denn um diese umgenehnd abzustellen obwohl dies unter nicht unerheblichem technischen und finanziellen Einsatz möglich wäre (wir haben noch Baumängelgewährleistung), dann stellt dies doch eine Verletzung seines Verwaltervertrages dar - ist die zutreffend?
3. Wie berufe ich den Verwalter -rechtlich gesichert- außerordentlich ab; was muss ich bei der WEG -Versammlung beachten, damit ich in keine rechtlichen Fallstricke gelange (Beschlussanfechtung, Ansprüche aus Vertragsverletzung)?
4. Welche Mehrheiten der WEG sind erforderlich, um den Verwalter abzuberufen?

Für gute Tipps danke ich (und die ganze WEG) euch schon jetzt

 

[wolle]

Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür. Weiteres steht im Verwaltervertrag.
eine Abberufung ist jederzeit möglich.

Beim Schimmelproblem haben beide recht, würde ich sagen.
eine ordentliche Messung und eine Überprüfung auf Wärmebrücken sollte die Hausverwaltung jedoch anstrengen. Wenn der Schimmel durch falsches Lüften entstanden ist, wäre es Sondereigentum. eine Wärmebrücke ist jedoch vielleicht am Balkon => Halb/halb und ein nicht vollständig getrockneter Rohbau ist dann Gemeinschaftseigentum.

 

[Martens]

moin,

da kommt Arbeit auf Dich zu. Viel Arbeit.
Du solltest die jetzige Versammlung dazu nutzen, den Miteigentümern die Situation deutlich zu machen, sie für das gesamte Problem (Feuchtigkeit und Verwalter / Bauträger) zu sensibilisieren und Dir Mitstreiter zu suchen.

Sodann auf eigene Rechnung die Situation klären (woher kommt die Feuchtigkeit, ist das Gebäude vor der erneuten Nutzung ausreichend getrocknet worden, sind die Abdichtungen gegen Feuchtigkeit vorhanden und wirksam etc.) und die Eigentümer informieren, was da läuft und was nicht.

Such Dir jetzt einen anständigen Verwalter, den brauchst Du anschließend sowieso, und ziehe das Ganze mit ihm gemeinsam durch.

Wenn Du in der Gemeinschaft den nötigen Rückhalt hast, setze dem Verwalter den Termin der nächsten Versammlung, bestimme entsprechende TOPs, die dem Verwalter die nächsten Schritte gegen den Bauträger vorgeben.
Wenn er sich weigert, einzuladen oder die Beschlüsse zu fassen oder umzusetzen, ist er tot, dann schmeißt ihn 'raus.

Bestimmte Formerfordernisse sind zu beachten, das bekommt man aber alles hin und kann man auch dieses Jahr noch über die Bühne bringen. Entscheidend ist, daß die Gemeinschaft mehrheitlich sieht, daß sie insgesamt hier ein Problem hat - nicht, daß Du mit dem Verwalter nicht kannst.

Laßt Euch nicht veralbern, das ist Euer Geld und Euer Risiko.
Seht zu, daß Ihr den Verwalter los werdet und kümmert Euch!

Zu Deinen konkreten Fragen:
1. Wenn der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum Außenmauern / Isolierung ausgeht, ist die Gemeinschaft gefordert, der Verwalter muß handeln.
2. Die Verletzung der Verwalterpflichten ist ihm nachzuweisen. Natürlich handelt er pflichtwidrig, wenn er sich um entsprechende Mängelanzeigen nicht kümmert und die Situation nicht fundiert (sondern nur vom Schreibtisch aus) klärt.
3. Mit dem Minderheitenquorum ruft man Versammlungen ein und bestimmt Ort, Zeit und Tagesordnung. Es reicht NICHT, den Verwalter abzuwählen, Ihr braucht dringend einen ordentlichen Verwalter, sonst ist es schlimmer, als vorher!
4. Für die Abwahl "aus wichtigem Grund" reicht die einfache Mehrheit der Anwesenden und Vertretenen Eigentümer, kein Problem soweit.

viel Erfolg,
mit freundlichen Grüßen
Christian Martens