ausserordentliche ETV abgesagt

[botschie]

hallo leute! (ich bin neu hier),

grundsätzliches: große ETG mit drei kleinen ETGs
kleine ETG (1) 10WE, 10 Eigentümer (korrigiert), 4 Mieter
kleine ETG (2) 9WE, 9 Eigentümer (korrigiert), 3 Mieter
kleine ETG (3) 8 Garagen
ich wohne in ETG (1) und interessiere mich daher hauptsächlich dafür.

meine Fragen:

1) Auf der letzten ETV wurde eine ausserordentliche ETV angeregt, um Vorschläge schneller abzustimmen und umzusetzen. (Es handelt sich hierbei um Wohnungstüren. siehe 2) Alle waren einverstanden - auch der Verwalter. Jetzt ist der Beirat mit dem Verwalter zusammengekommen, der Verwalter hat einen neuen Vorschlag gemacht, und desshalb ist die ausserordentliche ETV gestrichen worden. Geht das so einfach?
2) Die Wohnungstüren entsprechen nicht dem Stand der Technik (Sicherheit, Lärmschutz). Es sind sogar noch einfache Glaselemente drin. Die Polizei hat es sich angesehen, und die Hände über dem Kopf zusammengeschlagen. Eine Nachrüstung (1. Vorschlag des Verwalters) bringt gemäß Polizei nichts. Das PERSÖNLICHE Hauptanliegen des Verwalters ist es, die Optik beizubehalten. Den meisten anderen Eigentümern ist eine bessere Sicherung wichtig. Der Vorschlag des Verwalters war es, eine Stahltüre hinter die vorhandene Türe zu bauen, und die alte Türe "aufzukleben". (Ich hab mich schlau gemacht: Geht nicht aus Platzmangel). Der Verwalter, der sich eigendlich darum kümmern wollte, hat bisher nichts gemacht. Kann er die Entscheidung (Beschlussfindung) einfach so vertagen? Da er auch ein paar Vollmachten von Eigentümern hat stellt sich mir auch die Frage, ob er denn tatsächlich im Interesse der Eigentümer handelt (da eine neue Türe eine bedeutende Wertsteigerung der Immobilie zur Folge hat) ? Natürlich hat er die Möglichkeit diese Eigentümer subjektiv zu Beraten....
3) Der Beiratsvorsitzende arbeitet (400Euro-Job oder so) für den Verwalter. Ist da nicht ein Interessenkonflikt? Was kann man tun?

Es gibt noch mehr... (später).

Danke für eure Tipps.

botschie

 

[Capo]

Original von botschie
hallo leute! (ich bin neu hier),

grundsätzliches: große ETG mit drei kleinen ETGs
kleine ETG (1) 10WE, 6 Eigentümer, 4 Mieter
kleine ETG (2) 9WE, 6 Eigentümer, 3 Mieter
kleine ETG (3) 8 Garagen
ich wohne in ETG (1) und interessiere mich daher hauptsächlich dafür.

meine Fragen:

1) Auf der letzten ETV wurde eine ausserordentliche ETV angeregt, um Vorschläge schneller abzustimmen und umzusetzen. (Es handelt sich hierbei um Wohnungstüren. siehe 2) Alle waren einverstanden - auch der Verwalter. Jetzt ist der Beirat mit dem Verwalter zusammengekommen, der Verwalter hat einen neuen Vorschlag gemacht, und desshalb ist die ausserordentliche ETV gestrichen worden. Geht das so einfach?

Jupp, das geht. Ist ja nur im Interesse der ETV. Solange der Beschluss trotzdem (vielleicht per Rundbrief) zustande kommt...
Ausserordentliche ETV kosten Extra (meistens)

Original von botschie
2) Die Wohnungstüren entsprechen nicht dem Stand der Technik (Sicherheit, Lärmschutz). Es sind sogar noch einfache Glaselemente drin. Die Polizei hat es sich angesehen, und die Hände über dem Kopf zusammengeschlagen. Eine Nachrüstung (1. Vorschlag des Verwalters) bringt gemäß Polizei nichts. Das PERSÖNLICHE Hauptanliegen des Verwalters ist es, die Optik beizubehalten. Den meisten anderen Eigentümern ist eine bessere Sicherung wichtig. Der Vorschlag des Verwalters war es, eine Stahltüre hinter die vorhandene Türe zu bauen, und die alte Türe "aufzukleben". (Ich hab mich schlau gemacht: Geht nicht aus Platzmangel). Der Verwalter, der sich eigendlich darum kümmern wollte, hat bisher nichts gemacht. Kann er die Entscheidung (Beschlussfindung) einfach so vertagen? Da er auch ein paar Vollmachten von Eigentümern hat stellt sich mir auch die Frage, ob er denn tatsächlich im Interesse der Eigentümer handelt (da eine neue Türe eine bedeutende Wertsteigerung der Immobilie zur Folge hat) ? Natürlich hat er die Möglichkeit diese Eigentümer subjektiv zu Beraten....

Eine bedeutende Wertsteigerung ist nicht die Folge. Soll heißen: Die Miete kann dadurch nicht erhöht werden. Wie kommst du darauf, dass der Verwalter nix macht? Er muss ja erstmal Angebote einholen. Er kann ja nicht einfach sagen: So, jetzt werden die Türen ausgetauscht. Kosten ungefähr 2000 bis 40.000...lol
Was hat der Verwalter denn dafür, dass er die Türen austauscht oder eben nicht austauscht. [Spaß on]Bekommt er Schmiergeld von Eigentümern, damit er die Rücklagen nicht anfasst?[/Spaß off]

Original von botschie
3) Der Beiratsvorsitzende arbeitet (400Euro-Job oder so) für den Verwalter. Ist da nicht ein Interessenkonflikt? Was kann man tun?

Wenn der Beratsvorsitzende im Interessenkonflikt wäre, hätte er wohl kaum zugelassen, dass eine außerordentliche ETV abgesagt wird. Das wäre nämlich der einzigste Vorteil für den Verwalter gewesen. Mehr Stundenlohn eben.
Dass der Vorsitzende Geld dafür bekommt, dass er dem Verwalter hilft, finde ich nur fair. So ist er direkt dabei und soll ja auch die Eigentümer vertreten.
Das ist nur eine einfache ETG und nicht die Weltpolitik mit Gewaltenteilung.
Ist der Vorsitzende von diesem job finanziell abhängig, sodass er sämtliche Beiräte bestechen muss, um den Verwalter zu mehr Arbeit zu verhelfen???

Original von botschie
Es gibt noch mehr... (später).

Danke für eure Tipps.

botschie

Entscheidend für die Entscheidungen sind immer noch die Eigentümer selbst. Der Verwalter ist nur der Moderator... Er setzt die mehrheitlichen Beschlüsse nur um.
Natürlich darf er Vorschläge machen.

Ich frage mich: Wenn in der ETG(1) 6 Eigentümer 10 WE haben, wer hat dann den Löwenanteil und somit die Stimmenmehrheit. Sollte es vielleicht der 400€ jobber sein?
Welchen Vorteil hätte der Verwalter von der ganzen Sache???

Wenn du der ganzen Gemeinschaft misstraust, warum meldest du dich nicht freiwillig für den Beirat...
[Spaß on]Ein Mißtrauensvotum sollte weniger erfolg haben[Spaß off]

Sorry, wenn das nicht die Antwort ist, die du erwartet hast, aber ich kann anhand deiner Beschreibung keiner Verwaltungsmißstand finden. Vielleicht irre ich mich auch völlig...

 

[botschie]

vielleicht ein paar mehr Details:

1) Auf der letzten ETV wurde eine ausserordentliche ETV angeregt, um Vorschläge schneller abzustimmen und umzusetzen.

um die Abstimmung der Türen geht es mitlerweile seit 2 Jahren. Der Wunsch einer AETV kam, um schneller Beschlüsse zu fassen. Diesem Wunsch wird nunmehr nicht entsprochen. Die AETV würde der Gemeinschaft nichts kosten.

kleine ETG (1) 10WE, 6 Eigentümer, 4 Mieter

Habe mich missverständlich bezüglich der Eigentümer ausgedrückt. Sorry. Alle Wohnungen haben unterschiedlich Eigentümer.

Das PERSÖNLICHE Hauptanliegen des Verwalters ist es, die Optik beizubehalten.

Der Austausch der Türen ist ja gar nicht im Interesse des Verwalters, weil er persölich die Türen so schön findet.

Die Erfahrung zeigt, dass der Verwalter Dinge am liebsten so lange verschiebt, bis sich keiner mehr daran erinnert, und er somit nicht aktiv werden muss. (Dies trifft auch auf Beschlüsse zu!) Ein Beschluss von vor drei Jahren ist letzte Woche erledigt worden - aber auch erst nach mehrmaligem Erinnern.

Wenn denn der Beiratsvorsitzende die Interessen der Eigentümer vertreten würde, und nicht die Interessen des Verwalters! Da der Verwalter aber entsprechend Vollmachten hat, kann er auch bestimmen, wer im Beirat sitzt.

 

[Capo]

Die Vollmachten kann er aber nur einsetzen, wenn die Eigentümer nicht anwesend sind. Wenn sie sich zu Wort melden, ist die Vollmacht hinfällig. Die Vollmachten sind ja nur für die ETV, oder?

Also kann auch die Gemeinschaft von sich aus eine AETV einberufen und mehrheitlich die Beschlüsse fassen. Der Beirat besteht auch nicht nur aus dem Vorsitzenden. Wenn die Mehrheit die Bedenken teilt, dann solltet ihr vielleicht einen neuen Verwalter wählen....

Der Verwalter hat also ein Interesse daran, die Optik des Objektes zu erhalten. Warum das denn? Welche Vorteile könnte er dadurch haben?

Eine Frage am Rande: Ist das eigentlich ein professioneller Verwalter oder eher ein Wochenend-Verwalter? Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein normaler Verwalter die Optik über den job/Auftrag oder Hausgemeinschaft stellt.

 

[botschie]

Die Vollmachten sind ja nur für die ETV, oder?

ja

solltet ihr vielleicht einen neuen Verwalter wählen....

gute Idee - nur wie komme ich an die nicht im Haus wohnenden Eigentümer dran?
Und 2. - kann ich nen Brief schreiben, bei dem das Anliegen klar hervorgeht, und meinerseits evtl. eine Vollmacht zur Einberufung einer AETV erhalten? Oder schliesse ICH mich mit den anderen kurz - ohne den Verwalter einzubeziehen, mit der Zielsetzung, diesen zu entlassen?

Der Verwalter hat also ein Interesse daran, die Optik des Objektes zu erhalten. Warum das denn? Welche Vorteile könnte er dadurch haben?

Solange alles so bleibt wie es ist braucht er nichts zu machen - ausser Geld zu zählen (entschuldigt meinen Sarkasmus)

Ist das eigentlich ein professioneller Verwalter oder eher ein Wochenend-Verwalter?

Völlig richtig: Wochenendverwalter.

 

[Capo]

Völlig richtig: Wochenendverwalter.

Das erklärt einiges. Alle Eigentümer anschreiben und zu einer AETV einladen. Den Verwalter ebenfalls anschreiben.

Wann läuft der Vertrag des aktuellen Verwalters aus? Wenn die Mehrheit dafür ist, kann eine ETV einberufen werden und ein neuer Verwalter bestellt werden. evtl hilft der Neue bei den formalitäten.

 

[Martens]

moin,

auch von mir etwas dazu...

Grundsätzlich bestimmt der Verwalter Termin, Ort und die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung, dies natürlich nach den Bedürfnissen der WEG (wobei soetwas viel Spielraum für Interpretationen läßt).

Wenn 25% der Eigentümer es verlangen, muß der Verwalter eine Versammlung abhalten, das Minderheitenquorum diktiert dann Termin, Ort und Tagesordnung.

Man benötigt eine Versammlung eigentlich nur dazu, um abzustimmen. 364 Tage des Jahres kann man dazu nutzen, Ideen zu entwickeln, Projekte untereinander abzustimmen, sich beraten zu lassen, ggfs. Kostenvoranschläge einzuholen usw. Nur tun die meisten Eigentümer dies leider nicht.

Im konkreten Falle sind die Türen ersteinmal so, wie sie sind. Alle haben die Wohnung mit diesen Türen gekauft, sie schließen die Einheiten ab und erfüllen somit die formellen Anforderungen.

Will man andere Türen, ist das evtl. eine bauliche Veränderung und bedarf der Zustimmung ALLER Eigentümer, da Wohnungstüren ein wichtiger gestalterischer Faktor des Gemeinschaftseigentums Treppenhaus darstellen.

Der Verwalter kann da ersteinmal wenig machen, solange nicht klar ist, was (vereinzelte) Eigentümer überhaupt wollen und ob die anderen mitziehen.

Also sollte man dieses Projekt vorbereiten, vom Verwalter eine Eigentümerliste anfordern, um alle Eigentümer informieren zu können und außerhalb der ETV das Projekt entscheidungsreif vorzubereiten. Gestaltung, Auftragnehmer, Kostenrahmen, kann man alles bis zur nächsten turnusgemäßen ETV klären oder man macht es im Wege der schriftlichen Umlage, da evtl. alle Eigentümer zustimmen müssen.

Die von mir genannten Unsicherheiten lassen sich nur anhand der Teilungserklärung der betroffenen WEG klären. Es ist möglich, daß dort eine Öffnungsklausel verankert ist, so daß evtl. nicht ALLE Eigentümer zustimmen müssen. Dies ist zu prüfen.

Solange ich als Verwalter gar nicht weiß, was die WEG will - und sie es selbst vielleicht nicht weiß - kann ich auch wenig bis gar nichts für die WEG tun. Ich bin nur - guter Vergleich - der Moderator oder der Dirigent, das Orchester muß die Musik machen.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[botschie]

danke für die Infos

Also sollte man dieses Projekt vorbereiten, vom Verwalter eine Eigentümerliste anfordern, um alle Eigentümer informieren zu können und außerhalb der ETV das Projekt entscheidungsreif vorzubereiten. Gestaltung, Auftragnehmer, Kostenrahmen, kann man alles bis zur nächsten turnusgemäßen ETV klären

werde mich mit anderen Gesinnungsgenossen daranmachen dieses Projekt vorzubereiten.

Eins verstehe ich nur nicht: Wieso bekommt der Verwalter soviel Geld für sowenig Leistung???
Habe ich als Eigentümer das Recht / die Möglichkeit mir den Verwaltervertrag anzusehen? Was muss ich tun?

Vielen Dank für eure Hilfe!!!

 

[Martens]

moin,

Eins verstehe ich nur nicht: Wieso bekommt der Verwalter soviel Geld für sowenig Leistung???
Habe ich als Eigentümer das Recht / die Möglichkeit mir den Verwaltervertrag anzusehen? Was muss ich tun?

nun, ich kenne weder die Leistungen des Verwalters noch sein Honorar, also sind Beurteilungen schwierig möglich.

Da ich die andere Seite kenne, darf ich Dir verischern, daß ein (ordentlicher) Verwalter vieles tut, was die Eigentümer z.T. gar nicht mitbekommen - nämlich "das Ding am Laufen halten". Das stellt einen Teil der zu vergütenden Aufwendungen dar.

Weiterhin muß ich als Verwalter hier (Wohnungsabschlußtüren) auch nicht unbedingt etwas tun - was denn eigentlich genau? - nur weil ein paar Eigentümer auf der Versammlung meinen, man könnte sich mal ein paar Gedanken machen... Wenn Du verstehst, was ich meine.

Also Thema vorbereiten und dann den Verwalter bitten, die Unterlagen an alle zu verschicken, wird er tun, wenn er schlau ist.

Zum Vertrag: Du bist als Teil der WEG ja Vertragspartner geworden und hast selbstverfreilich ein Recht darauf, den Vertrag beim Verwalter einzusehen oder gegen Erstattung der Auslagen eine Kopie zugesendet zu bekommen.

Einfach mal anrufen, freundlich fragen, der Verwalter ist nicht (automatisch) Dein Feind, nur weil er anders arbeitet, als Du es gewohnt bist oder von ihm erwartest.

Wir schicken übrigens neuen Eigentümern den Verwaltervertrag immer zu, das ist Teil der Leistungen beim Eigentümerwechsel - die ja vergütet werden.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens