Aussetzung der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug ausschließen?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Immo-Hansi, 02.01.2012.

  1. #1 Immo-Hansi, 02.01.2012
    Immo-Hansi

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    Eine Mieterin hat im November zum 01.12. eine Wohnung angemietet, die Miete aber für Dezember und Januar (3. Werktag) nicht bezahlt (wird auch nicht kommen). Die Wohnung ist auch noch nicht bezogen. Wenn ich sie nun am 4. Werktag fristlos kündige wegen Zahlungsverzuges, könnte sie durch nachträgliche Zahlung der schuldigen Miete die fristlose Kündigung unwirksam werden lassen. Wie kann ich das vermeiden? Welchen Zusatz müßte ich in die fristlose Kündigung aufnehmen, damit die aufhebende Wirkung unwirksam wird?

    Da sie die Wohnung noch nicht bezogen hat, brauche ich auch keine Übergangsfrist zur Räumung einzuhalten oder ersatzweise fristgerecht kündigen.

    Der zweite Kündigungsgrund ist, dass sie falsche Angaben zu ihrem Einkommen gemacht hat. Sie hat in der Selbstsauskunft und in einer Individualvereinbarung (Bestandteile des Mietvertrages jeweils mit Unterschrift) Einkommen angegeben, welche sie garnicht bezieht, sondern für welche erst Anträge gestellt sind, die aber noch nicht beschieden sind (Bafög, Hartz IV, Unterhalt etc.). Dies ist Mietbetrug oder Vertragserschleichung.

    Wenn ich nun beide Gründe in das Kündigungsschreiben aufnehmen mit dem entsprechendem Zusatz versehe, dass nachträgliche Zahlungen die Kündigung nicht unwirksam werden lassen, müsste die Kündigung eigentlich sofort rechtskräftig wirksam werden und nicht mehr beanstandet werden können.

    Die zivilrechtliche Beitreibung der ausstehenden 2 Monatsmieten ist eine andere Sache.

    Wie könnte oder sollte ein solcher Zusatz aussehen? Die übliche Formulierungen, Inhalte, Fristen etc. von Kündigungsschreiben für Mietwohnraum sind mir bekannt. Mir geht es nur um die Zusätze, damit ich die Wohnung kurzfristig wieder vermieten kann, ohne Gefahr zu laufen, dass die Mieterin noch nachträgliche Zahlungen leistet und dann doch Anspruch auf den Wohnraum hat.

    Danke für Infos
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Immo-Hansi:

    "Eine Mieterin hat im November zum 01.12. eine Wohnung angemietet, die Miete aber für Dezember und Januar (3. Werktag) nicht bezahlt (wird auch nicht kommen).Wenn ich sie nun am 4. Werktag fristlos kündige wegen Zahlungsverzuges, könnte sie durch nachträgliche Zahlung der schuldigen Miete die fristlose Kündigung unwirksam werden lassen."
    Richtig.

    "Wie kann ich das vermeiden? Welchen Zusatz müßte ich in die fristlose Kündigung aufnehmen, damit die aufhebende Wirkung unwirksam wird?"
    Du wirst das BGB nicht ändern können.

    "Die Wohnung ist auch noch nicht bezogen."
    Spielt keine Rolle.

    "Da sie die Wohnung noch nicht bezogen hat, brauche ich auch keine Übergangsfrist zur Räumung einzuhalten"
    OK.

    "oder ersatzweise fristgerecht kündigen."
    Wo steht das geschrieben?

    "Der zweite Kündigungsgrund ist, dass sie falsche Angaben zu ihrem Einkommen gemacht hat. Sie hat in der Selbstsauskunft und in einer Individualvereinbarung (Bestandteile des Mietvertrages jeweils mit Unterschrift) Einkommen angegeben, welche sie garnicht bezieht, sondern für welche erst Anträge gestellt sind, die aber noch nicht beschieden sind (Bafög, Hartz IV, Unterhalt etc.)."
    Sind m.E. keine Kündigungsgründe.

    "Dies ist Mietbetrug oder Vertragserschleichung."
    Ja und? Ich sehe hier aber trotzdem keine Kündigungsgründe.

    "Wenn ich nun beide Gründe in das Kündigungsschreiben aufnehmen mit dem entsprechendem Zusatz versehe, dass nachträgliche Zahlungen die Kündigung nicht unwirksam werden lassen, müsste die Kündigung eigentlich sofort rechtskräftig wirksam werden und nicht mehr beanstandet werden können."
    Steht garnicht zur Debatte, sondern der Hinweis auf § 573 Abs. 2 BGB genügt.

    "Mir geht es nur um die Zusätze, damit ich die Wohnung kurzfristig wieder vermieten kann, ohne Gefahr zu laufen, dass die Mieterin noch nachträgliche Zahlungen leistet und dann doch Anspruch auf den Wohnraum hat."
    Letzteres hat sie als Möglichkeit noch bis zum Kündigungsdatum (bspw. 5.1.) plus 14 Tage.
     
  4. #3 Immo-Hansi, 02.01.2012
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    "Letzteres hat sie als Möglichkeit noch bis zum Kündigungsdatum (bspw. 5.1.) plus 14 Tage. "

    Wieso + 14 Tage? Die Miete muß am 3. Werktag gezahlt sein.

    Problematisch wird es, wenn ihr die fristlose Kündigung zugestellt ist denn nach § 569 III Nr. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit wegen der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle (JobCenter, Sozialamt) zur Befriedigung verpflichtet.

    Das ist das eigentliche Problem. Ich kann eigentlich zwei weitere Monate nicht vermieten! Denn es kann passieren, dass ich neu vermietet habe und dann die Mieterin doch noch zahlt. Oder auch eben nicht! Wie kann ich dieses Problem lösen?

    Letztendlich wäre es ja in Ordnung, wenn sie zahlen würde, aber ich habe im Augenblick noch Bedenken, da alles darauf hindeutet, dass sie nicht zahlen kann. Es würde ja auch reichen, wenn sie eine Übernahmeerklärung vom Amt vorlegen würde und letztendlich das Amt zahlen würde, zumindest bis sie alles geregelt hat.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das Problem ist schlicht und einfach nicht lösbar... Jede Vereinbarung, durch die zum Nachteil des Mieters von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB abgewichen wird, ist unwirksam.

    Ein Vermieter, der sich nach einer fristlosen Kündigung auf eine Rückgabe der Mietsache zu irgendeinem Termin verlässt und neu vermietet, muss allerdings mit dem Klammerbeutel gepudert sein.
     
  6. #5 Immo-Hansi, 02.01.2012
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    Da gehen die Meinungen wohl auch hier im Forum stark auseinander. Man findet sowohl Threats dafür als auch dagegen. Hängt wohl immer von der einzelnen Riskoabschätzung ab. Einen Mieter, der über alle Berge ist, wird man wohl mit geringerem Risko oder Null-Risiko bewerten, als jemanden aus der Nachbarschaft, der gerade in Zahlungsverzug ist und auf seine verzögerte Geldzahlung vom Arbeitsamt oder von der ARGE wartet.

    Trotzdem: Es bleibt eine vertrackte Situation. Aber fristlos kündigen kann man ja schon mal, sonst geht zu viel Zeit verloren.
     
  7. #6 Martens, 03.01.2012
    Martens

    Martens
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    Man muß halt zwischen juristischer Bewertung und der täglichen Realität unterscheiden.

    Juristisch gesehen darf die Wohnung dann neu vermietet werden, wenn der Mieter sie zurückgegeben oder der Gerichtsvollzieher erfolgreich geräumt hat (wobei der Räumung ein entsprechendes Klageverfahren vorausgehen muß).
    Auch wenn der Mieter "abgetaucht" ist - wie ist das juristisch zu definieren? - darf der Vermieter die Wohnung nach fristloser Kündigung nicht einfach öffnen und erneut vermieten.
    Diese Zusammenhänge sollten einen klar sein, wenn man handeln will und muß.

    In der Realität wird sich jemand mit geringem Einkommen, der die Wohnung bisher nicht bezogen hat und sich auch sonst nicht meldet (eben "abgetaucht" ist), vermutlich nicht gegen die Öffnung und Neuvermietung der Wohnung durch den Vermieter zur Wehr setzen.
    Es könnten aber plötzlich die offenen Mieten nachgezahlt werden und der Mieter die Wohnung nutzen wollen, ganz klar. Das läßt sich auch nicht verhindern, es gibt ja einen Vertrag mit Rechten des Mieters und dazu gehört eben auch das Recht, durch Nachzahlung der offenen Mieten die fristlose Kündigung abwenden zu können.

    Wie immer im Leben, muß man also das Risiko gegen den Nutzen abwägen und dann die Konsequenzen seiner Entscheidung tragen.

    Christian Martens
     
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