Aussteigen und von Mieteinnahmen leben?? Meinungen bitte! :-)

Dieses Thema im Forum "Was nicht passt - der Small-Talk" wurde erstellt von pio, 25.03.2014.

  1. pio

    pio Gast

    Hallo und moin zusammen!

    Ich grübele seit Monaten über einer Frage und wollte mal Meinungen von Aussenstehenden hören.

    Ich bin 37 Jahre alt und besitze ein schuldenfreies 6 Parteienhaus (Neubau 2013) in sehr guter Lage mit 450 m2.
    Ausserdem wohne ich selbst in einem Einfam-Haus (Bj 2010) mit 65 m2 Einliegerwohnung, das ebenfalls schuldenfrei mir gehört. Ich komme in Summe auf 4000 Euro Kaltmieteinnahmen. Meine Partnerin ist weiterhin berufstätig und hat ca. 1400 Euro netto.

    Ist es verrückt oder falsch, wenn ich in dieser Situation darüber nachdenke, als Privatier weiter zu machen und meine Arbeit ganz aufzugeben?

    Ich bin ja noch nicht sooo lange "Vermieter" und habe deshalb wenig Erfahrung, ob meine Idee so gut ist, bzw ob ich nicht noch zu jung für so einen Schritt bin?

    Danke für Meinungen jeder Art :)

    Grüsse
    pio
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nachdenken ist nie falsch und die Grundvoraussetzungen sind in Form von abbezahlten Immobilien gegeben. Trotzdem sehe ich solche Ideen immer skeptisch. Die Risiken sind dann nämlich komplett in den beiden Immobilien gebündelt.


    Familienplanung abgeschlossen?


    Das klingt erst mal ganz gut. Irgendwann wird davon aber auch wieder etwas in die beiden Immobilien zurückfließen müssen. Dann gehen natürlich noch Steuern ab. Um die damit verbundenen Unwägbarkeiten auszugleichen ist eine gute Finanzplanung notwendig.

    Es ist auch schwer, die Vermietungssituation in deiner Lage für die nächsten 40 Jahre (und bei guter Gesundheit auch deutlich mehr) vorherzusagen.


    So schön es ist, dass notfalls noch ein anderes Einkommen vorhanden ist - weit reichen wird das nicht für 2 Personen.


    Rein intuitiv würde ich sagen, dass man von 7 vermieteten Einheiten nicht gesichert dauerhaft leben kann. Das große Risiko sehe ich darin, dass es dann, wenn du merkst, dass das Geld nicht reicht, um die Immobilien und dich auf Dauer zu erhalten, vermutlich schon zu spät ist.

    Du bist dann übrigens nicht Privatier - du bist Vermieter, mithin also Unternehmer.
     
  4. #3 immodream, 25.03.2014
    immodream

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    Hallo Pio,
    die Idee hab ich vor 25 Jahren auch gehabt. Nachdem meine Einliegerwohnung immer gut und ruhig vermietet war ( damals kannte ich den Satz " Mieter sind Menschen zweiter Klasse noch nicht , auch das Wort " Mietnomade " gab es noch nicht ) hab ich geglaubt, wenn man doch nur genug Wohnungen hätte, brauchte man nicht mehr zu arbeiten.
    Da ich inzwischen ein mehrfaches deiner 6 Wohnungen besitze, muß ich dir leider schreiben, dass das ein Irrglaube war.
    Über Jahrzehnte zieht sich ein roter Faden von renitenten Mietern, Leerständen, Mietnomaden und auch vom Schicksal gezeichneten Mietern durch mein Leben.
    Irgendwie bin ich immer am Arbeiten. Seltsamer Weise auch manchmal am Wochenende ( Vermietung ) oder an den Feiertagen ( Einsatz der eigenen Rohrreinigungsmaschine , Polizeieinsätze ).
    Man kann ja versuchen, die Arbeitszeit als Angestellter zu reduzieren.
    Ich würde aber niemals einen gutbezahlten Job vollkommen aufgeben ( jedenfalls nicht mit 37 Jahren ).
    Hast du dich mal sachkundig gemacht, was du an Kosten für deine Krankenversicherung bezahlen mußt ?
    Überleg in Ruhe.
    Du bist dann Selbständig, selbst und ständig !!!!
    Grüße
    Immodream
     
  5. Topcgi

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    Ich habe langfristig einen ähnlichen Plan aber die gleichen Sorgen wie Immodream :)

    Ich werde wahrscheinlich noch selbst 2 weitere 6-8 Familienhäusen kaufen/bauen müssen um sauber über die Runden zu kommen. Komplett ohne Arbeit wird es nie sein da die Verwaltung durchaus zeitaufwändig sein kann.

    Ich würde einen konservativen Wirtschaftsplan machen. Großzügige Instandhaltungsrücklagen sowie privat ein nettes Geldpolster für schlechte Zeiten zurückstellen und dann würde ich es wagen.

    @Immodream: Wenn du wirklich so viele Einheiten hast und trotzdem nicht davon leben kannst, machst du irgendwas flasch (Nicht negativ gemeint). Ich lese sehr viele deiner Beiträge und habe großen Respekt vor deiner professionellen Einstellung den Mietern gegenüber. Mir gelingt das in der Regel nicht so souverän wie dir.

    Ich plane derzeit alle Wohneineiten mit kritischen Größen und Problemmietern so umzubauen, dass ich größere und modernere mit "besseren" Mietern bekomme.
    ich habe bereits eine Etage mit 3 Wohneinheiten (75m²,30m²,95m²) so umgebaut, so das nun 2 Wohneinheiten mit 95m² und 105m² enstanden sind. Die Mieter wohnen dort seit 10 Jahren und sind alle sehr zufrieden.
     
  6. #5 BHShuber, 26.03.2014
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    Glückwunsch aaaabbberrr

    Herzlichen Glückwunsch, nicht jeder in unserer Gesellschaft kann das von sich sagen.

    Privatier ist ja gut und schön, allerding zu bedenken, irgendwann ist man im Rentenbezugsalter und auch dann benötigt man Geld.

    Zudem Krankenversicherungspflicht bei 4.000€ 15,5% der Gesamteinnahmen das ist schon 620€ nur für die freiwillige Krankenversicherung von Privat KV rate ich vorerst mal ab.

    Rentenversicherungspunkte als privatmann und Selbstversorger muss mann dann in einem privatem Vertrag weiterführen grob geschätzt ca. 500€ mtl. dann sind die 4000€ gleich mal auf 2.880€ zusammengeschmolzen.

    Davon dann noch Instandhaltungsrücklage bilden für das Mietshaus und Instandhaltungen tragen, die über die Mieteinnahmen geben, nicht umlagefähige Kosten trägt der Vermieter, dann kann schnell Schicht im Schacht werden.

    Nur so mal zum überlegen, ok!

    Gruß

    BHShuber
     
  7. #6 Fremdling, 26.03.2014
    Fremdling

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    Hallo pio,

    ist weder verrückt noch falsch nachzudenken! Mach' es doch auch, falls Du der Typ dafür bist! Hast es ja auch 'irgendwie' geschafft, bereits in relativ jungen Jahren (37 J.) ein nagelneues unbelastetes 6-Fam.-Haus mit zahlenden Mietern voll zu kriegen und selbst im ebenfalls unbelasteten fast neuen Heim zu sitzen. Spielgewinn? Erbschaft? Ansonsten nur mal überschlägig: lastenfreier Grundbesitz mind. € 1,5 - 2 Mio. in 20 Jahren = ca. € 8.500,- erwirtschafteter (?) netto-Überschuss pro Monat. Bei Abi/Studium entsprechend mehr. Auch wenn ich einen zentralen Aspekt übersehe: Respekt! Und das gekrönt durch eine schaffende Partnerin mit einem daran gemessen bescheidenen Einkommen in Trinkgeldhöhe.

    Was sagt Dein Steuerberater zu Deiner Idee? Hat er bereits eine konservative vollständige Einnahmen-/Ausgabenrechnung für Dich erstellt? Das wäre mein erster Schritt in die Realität eines selbstständigen Vermieters. Im übrigen gingen auch mir die hier bereits erörterten Punkte durch den Schädel.

    Gestehe gern, ich traute mich das mangels Deines wohl hinter der Frage steckenden ungetrübten Optimismus gepaart mit eher statischer Zukunftsbetrachtung NIE ;-)
     
  8. sara

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    bei diesen Vorgaben ich auch nicht.:49:

    Steuerklasse 1 (denke ich)
    Krankenversicherung
    Instandhaltungen /Reparaturen / zukünftig evtl. auch Modernisierungen
     
  9. Pio

    Pio Gast

    Erstmal viele Dank für Eure Einschätzungen !!!
    Einige Punkte haben mich wirklich zum Nachdenken gebracht. Vor allem, dass man vllt zu spät merken könnte, dass es doch zu knapp wird.

    Ich bin derzeit (und war es immer) selbständig, habe immer gut verdient und bescheiden ausgegeben. Leider habe ich eine 7 Tage-Woche und eigentlich fast keine Freizeit. Und von diesem Umstand hab ich langsam die Nase voll, denn so ist es seit 16 Jahren :)

    Der eher übersichtliche Verdienst meiner Partnerin liegt darin begründet, dass Sie teilzeit arbeitet, weil wir ein 3 jähriges Kind haben.

    Ich nehme mir Eure geäusserten Bedenken zu Herzen und werde langsam an die Sache herangehen :)
     
  10. Andres

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    Das spricht auch für dich. Als Selbständiger hast du eine deutlich bessere Vorstellung von "unternehmerischen Risiken" - und das ist leider ein häufiges Problem von anderen, die vom Vermieten leben wollen.


    Mindestens daran wird sich nicht viel ändern. Es kann immer irgendwas passieren und dann musst du eben ran.


    Könnte vielleicht so aussehen, dass du die Selbständigkeit langsam zu Gunsten eines weiteren Objekts zurückfährst. Dorthin könnten auch die Überschüsse aus den Neubauten vorläufig fließen.
     
  11. #10 Bürokrat, 26.03.2014
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    Also ich habe mal für mich ausgerechnet dass man erst ab 20.000/monat kaltmieten komfortabel und nachhaltig von Mieten leben kann.
    Das Problem ist: Auch das ist noch nicht wirklich nachhaltig, denn darin ist nicht eingerechnet dass durch politische Entscheidungen/Krieg/Regierungsformwechsel/Bevölkerungsentwicklung das Vermieten unrentabel wird.
    Da ich ein konservativer Mensch bin verdoppele ich eingedenk der obigen Risiken diesen Betrag nochmal. Muss aber gestehen dass ich ein Krisenprediger bin...
     
  12. #11 immodream, 26.03.2014
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    Hallo Alex,
    wenn alle Mieter regelmäßig ihre Miete zahlen kann ich schon gut von meinen Mieteinnahmen leben.
    Nur ich bin eben ein vorsichtiger Mensch.
    Ich traue in dieser Bananenrepublik Niemanden und habe immer so häßliche Gedanken.
    Was passiert, wenn z. B. unsere Politiker plötzlich dem " Energie und Dämmwahn "verfallen und uns Hausbesitzer zwangsverpflichten, umfangreiche energetische Investitionen zu tätigen.
    Oder was passiert, wenn wir alle solidarisch sein müssen und im Rahmen der Mietpreisbremse einen Teil unserer Wohnungen 25 % unter Mietpreis an Hartzer vermieten müssen?
    Lache nicht. In dieser Bananenrepublik halte ich das nicht für ausgeschlossen.
    Und des wegen bin ich einige Jahre vor der Rente immer noch ein wenig als Angestellter tätig.
    Vor allen Dingen zahlt man dann seine Krankenkassenbeiträge nur nach seinem mickrigen Angestelltengehalt. Bisher werden bei der Abfrage der Krankenkasse nicht nach Mieteinnahmen gefragt.
    Ich hab immer einen Traum. Irgendwann hab ich soviel Geld , das ich garnicht mehr vermieten muß.
    Ich lauf dann im Traum immer durch meine Mehrfamilienhäuser und freue mich, das alle Wohnungen und Flure immer noch so sauber wie bei meiner Renovierung aussehen.
    Wie gesagt, das ist ein Traum.
    Grüße
    Immodream
     
  13. #12 immodream, 26.03.2014
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    Hallo Pio,
    der Vorteil des selbstständigen Vermieters im Gegensatz zu einem Gewerbetreibenden, der z. b. ein Ladengeschäft führt, ist, das beim Vermieten wenn alles gut geht , das Geld hereinkommt, ohne das du Morgens aufstehen mußt und pünktlich deinen Laden aufschließen mußt.
    Oft geht es bei mir auch tagelang, manchmal fast wochenlang Ruhig zu, das ich schon manchmal meine Frau frage, ob unserer Telefon überhaupt funktioniert.
    Wenn es dann aber richtig knallt, bin ich über die Oster- , Pfingst- oder auch Weihnachtsfeiertage unterwegs, Abflüsse zu reinigen, oder andere Probleme zu lösen.
    Und wenn Wohnungsvermietungen anstehen, ist man hier im Ruhrgebiet oft wochenlang unterwegs ( vor allem am Wochenende ) um einen halbwegs vernünftigen Mieter zu finden .
    Da gibt es dann auch schon einmal die berühmte 7 Tage Woche.
    Wir trauen uns auch inzwischen nicht mehr , länger als eine Woche in Urlaub zu fahren .
    Also so 3 Monate in Spanien oder Afrika zu überwintern, würde im totalen Chaos enden.
    Irgendwie ist das wie bei der Feuerwehr oder Rettungsdienst das man eigentlich immer in Rufbereitschaft ist .
    Grüße
    Immodream
     
  14. #13 Bürokrat, 27.03.2014
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    Tja wenn man von seinen Mieteinnahmen anständig leben kann hat man ist man so mit dem Vermieten/Verwalten/Sanieren beschäftigt dass man eine andere Arbeit zeitlich eh nicht mehr machen kann...
     
  15. #14 Pharao, 27.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2014
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    Hi Pio,

    erstmal muss dir klar sein, wenn du deinem jetzigen Beruf wegen dem Vermieterdasein an den Nagel hängst, das du ggf. in 10 Jahren, vielleicht nur ganz schwer wieder in den alten Beruf reinkommst, falls es doch nicht so läuft wie geplant. Ich mein, neben der langen Auszeit haperts ja gerne auch mal am Alter. Auch mit bedenken solltest du, das die Rente (deine oder vom Partner) ggf. auch nicht so hoch ausfällt und man deswegen ja ggf. auch etwas vorsorgen sollte.

    Als zweites wäre die Frage, wieviel Geld hättest du denn gerne so pro Monat zu freien Verfügung ? Ich denke mal das dir klar seinen wird, das die aktuellen Mieteinnahmen nicht gleich Reingewinn bedeuten, also das man davon noch was bezahlen muss bzw. auf die Seite legen sollte. Andererseits, wenn du die Häuser nicht mit ins Grab nehmen willst, kann man die natürlich auch in die Rechnung mit einbeziehen.

    Auch etwas unklar ist ja für die Zukunft, was Geld mal noch später wert ist. Ich mein, hier braucht man ja nur mal die Energiepreise der letzten Jahre sich anzugucken, wie schnell das gehen kann. Gleichzeitig sind die Einnahmen aber m.E. nicht überhall so schnell gestiegen. Das ist m.E. also durchaus auch ein Faktor denn man ggf. berücksichtigen sollte, wenn man nur noch von Mieteinnahmen leben will.

    Als letztes wäre noch etwas offen, wie ist der Zustand und insbesondere die Lage deiner Immobilien, u.a. wegen der Vermietbarkeit (ggf. auch etwas für die Zukunft gedacht) ? Denn aktuelle Mieteinnahmen sagen darüber ja garnix aus und Leerstand, niedrigere Mieten, ect willst du mit Sicherheit nicht bzw. die senken ja dein "monatliches Gehalt".
     
  16. Topcgi

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    Ja, wir haben echt die gleiche Grundschwingung ;)

    Wir haben die Vermietung auch erst vor einem Jahr komplett von den Eltern übernommen.
    Ich war so grün hinter den Ohren (wahrscheinlich immer noch). Was ich den lieben Mietern alles ermöglichen wollte etc. ist für mich heute undeckbar. Innerhalb eines Jahres ist sehe ich das Ganze sehr renditeorientiert.

    Die aktuelle politische Entwicklung (rot-grün) ist für uns alle sehr gefährlich. Dort werden in der Regel ideologisch geprägte Entscheidungen durchgedrückt und zwar ohne Rücksicht auf die Konsequenzen.
    Der aktuelle Energiesparwahn und die Mietpreisbremse werden sich nachhaltig auf die Renditen unserer Mietobejekt auswirken. Ich wollte eigentlich demnächst ein Haus modernisieren. Nun warte (und spare) ich bis kurz vor Fristende. Wer was die sich bis dahin noch einfallen lassen.
     
  17. #16 immodream, 27.03.2014
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    hallo Alex,
    ich hab ja in den letzten Jahren zig Wohnungen neu wieder vermieten müssen.
    Es hat in den letzten Jahren erst ein Interessent nach einem Energieausweis gefragt.
    Ich hab ihn dann gefragt, ob er schon jemals einen Energieausweis gesehen hätte und was er damit anfangen wollte?
    Ja so genau wußte er auch nicht warum, aber hätte er so gelesen und gehört.
    Meine Mieter schauen bei der Anmietung, ob sie die Wohnung hübsch oder " geil " finden und wollen wissen was der " Spaß " kostet.
    Mehr hat bis auf den einen Interessenten keiner gefragt.
    Und auf die Frage nach den Heizkosten frage ich immer " wie hätten sie s gerne "?
    Sie können je nach Heizgewohnheiten zwischen 1 bis 2 € /m² rechnen und dann rechne ich denen bei 50 m² vor ,dass das zwischen 50 und 100 € im Monat sind.
    Und wenn ich sehe , in wieviel Wohnungen die Fenster Tag und Nacht auf Kipp stehen,
    frag ich mich, was soll da noch das bischen Wärmedämmung neben den Fenstern nutzen.
    Rausgeworfenes Geld, mach lieber hübsche Fliesen ins Bad, streich alles hell und freundlich und häng ein paar freudliche Bilder im Treppenflur auf.
    Das sind energiesparende Maßnahmen, die sparen nämlich meine finanzielle Energie.
    Grüße
    immodream


    PS. Frag doch einmal die Bundeskanzlerin oder andere Minister, ob sie wissen wie ein Energiepass aussieht und was genau drin steht
     
  18. #17 Pharao, 27.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.03.2014
    Pharao

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    Und zusätzlich noch fragen: was welcher Energieausweis letztlich aussagt ;) Erstaunlicherweise wissen sehr viele nicht mal, das es 2 Arten davon gibt, geschweige denn was diese aussagen.
     
  19. Andres

    Andres
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    Aber da sind doch so Farben drauf. Und grün ist gut. Hab ich mal gehört. :huepfend001:
     
  20. #19 kranseier71, 28.03.2014
    kranseier71

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    :) YMMD :wink004:

    Ich hatte mir mal eine Wohnung angeschaut da hatte der Vermieter Thermographieaufnahmen wo er ganz supderduper stolz drauf war.
    Nun habe ich selbst schon mit einer solchen Kamera gearbeitet als die noch kaum verbrietet waren und die Anschaffungskosten einer solchen Kamera im Bereich eines Luxus-PKW bewegten.
    Ich habe dem Vermieter dann erstmal erklärt das die Aufnahmen selbst ohne die entsprechende Angabe der Auflösung (die fehlten nämlich) absolut nichts aussagen (Angaben zu Aussen-u. Innentemperatur fehlten natürlich auch).
    Dann habe ich einzelne Bilder (die ganz offensichtlich nur gemacht wurden damit es 'gut' aussieht) kommentiert und ihn gefragt ob er von dem 'Gutachter' beschissen wurde damit der eine möglichst hohe Gebühr bekommt oder ob er mich bescheissen möchte indem er mir solche Aufnahmen vorlegt.

    Ich habe die Wohnung nicht genommen - aber ich hätte sie wohl auch nicht bekommen :)

    LG, Karl
     
  21. Duncan

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    Ah - du willst das Haus mit der Pelletheizung?
    Ja, ok, für den Pelletbunker war kein Platz mehr da....
     
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