Austausch Ölheizung EnEv

Diskutiere Austausch Ölheizung EnEv im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo ich musste aufgrund der EnEv meine Heizungsanlage in meinem vermieteten EFH wechseln lassen. Kostenpunkt 10.000 € . Sind dies...

  1. #1 ingho301, 05.05.2018
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    Hallo

    ich musste aufgrund der EnEv meine Heizungsanlage in meinem vermieteten EFH wechseln lassen. Kostenpunkt 10.000 € . Sind dies Modernisierungskosten und kann ich hier 11% der Summe auch im Nachhinein auf den Mieter umlegen? Der Austausch der Anlage erfolgte ja nicht freiwillig. Und wie erfolgt die Umlage der 11% genau? Über welchen Zeitraum können 11% der Kosten umgelegt werden? Heisst das die Miete beliebt dauerhaft um diesen Betrag erhöht oder nur so lange bis die 11% eingespielt sind?

    Ich freue mich auf euer Feedback
     
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  3. #2 immobiliensammler, 05.05.2018
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    a) Was war hier eine Modernisierung, sprich inwiefern ist die neue Heizung besser/effizienter als die alte? (Zur Erklärung: Wenn Du ein Fenster durch ein neues baugleiches ersetzt ist das keine Modernisierung, wenn Du das alte Fenster durch neue besser schall-/wärmegedämmte ersetzt ist das eine Modernisierung)
    b) Alles zur Erhöhung ist in § 559 ff BGB geregelt, bitte insbesondere § 559b BGB beachten! Du hättest die Modernisierung vorher ankündigen müssen, dann hätte der Mieter nach Ablauf von drei Monaten nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung die erhöhte Miete geschuldet, da Du das wohl nicht gemacht hast verlängert sich diese Frist auf 6 Monate.
    c) Die erhöhte Miete gilt unendlich
     
  4. #3 ingho301, 05.05.2018
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    Die neue Heizung ist effizienter als die alte und senkt den Ölverbrauch.
     
  5. #4 ingho301, 05.05.2018
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    Das heisst ich rechne die 11% von 10.000 =1100 auf das Jahr gerechnet auf die netto Kaltmiete drauf?
     
  6. #5 immobiliensammler, 05.05.2018
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  7. Berny

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    ... und die Baumassnahme wurde rechtzeitig vorher angekündigt...?
     
  8. #7 immobiliensammler, 05.05.2018
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    Was aber egal wäre, dann begänne die Mieterhöhung eben 3 Monate später .....
     
  9. #8 ingho301, 06.05.2018
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    also ja, mündlich hatten wir lange über den bevorstehenden Austausch gesprochen, schriftlich habe ich es nicht angekündigt..
     
  10. #9 ingho301, 06.05.2018
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    was ich noch nicht verstanden habe ist wie die reinen Erhaltungsmaßnahmen in diesem Fall anzusetzen sind..
     
  11. #10 immobiliensammler, 06.05.2018
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    Meines Erachtens musst Du die Kosten ermitteln/schätzen wenn Du eine gleich effiziente Heizung wie die alte eingebaut hättest, nur die Mehrkosten sind dann Modernisierungskosten und dürfen für die Mieterhöhung herangezogen werden. Steht so eindeutig im Gesetz.

    Bleiben wir bei den Fenstern: Alte einfachverglaste Fenster eins zu eins auszutauschen hätte 100 Euro gekostet, sie durch die super dreifach schall- und wärmegedämmten Fenster zu tauschen kostet 500 Euro. Dann wären 100 Euro Erhaltungsaufwand und 400 Euro wären Modernisierung, davon dann die 11 % ergibt die jährliche Mieterhöhung, da die Ankündigung nicht vorgenommen wurde für den Mieter nicht nach 3 Monaten sondern erst nach 6 Monaten zu zahlen.
     
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  12. #11 ingho301, 06.05.2018
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    ach herrjeh, klingt nicht so als würde sich das rechnen, da ich nach langem Preisvergleich einen sehr guten Preis auf die neue Anlage bekommen habe..die Preisunterschiede zu anderen Modellen war da eher unwesentlich...es ist hier also nicht entscheidend, dass ich die Modernisierung nicht selber angestossen habe sondern gesetzlich gezwungen war was die Umlegbarkeit der Kosten angeht...sonst sind gesetzliche Vorschriften ja zb auch bei Index oder Staffelmiete ein Argument Sanierungskosten doch umlegen zu können
     
  13. Berny

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    Im Mietgesetz...?:009sonst:
     
  14. #13 immobiliensammler, 06.05.2018
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    Berny, ist Dir langweilig? § 559 BGB, oben bereits verlinkt!
     
  15. #14 ingho301, 06.05.2018
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    Ich habe das noch mal hier nachgelesen http://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-heizung/#1-b so wie ich das verstehe greift die Instandsetzungsregelung nur wenn die Heizung kaputt war und repariert hätte werden müssen. Ist die Heizung voll funktionsfähig und man "nur" aufgrund einer gesetzlichen Änderung gezwungen gewesen, die Heizung auszutauschen, sind die Kosten voll 11% umlegbar?
     
  16. #15 immobiliensammler, 06.05.2018
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    Wobei ich in diesem Artikel aber trotzdem nichts finde, dass der Abzug Neu-für-alt bzw. Sowieso-Kosten nicht vorzunehmen wäre. Bin gespannt was der Rest der User am Montag dazu schreibt.
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 06.05.2018
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    Auch der Austausch einer voll funktionsfähigen Zentralheizung ist als Modernisierungsmieterhöhung umlegbar, wenn vom Gesetzgeber gefordert.
    § 555b Nr. 6 BGB

    Instandsetzungskosten sind nur abzuziehen, wenn eine defekte Anlage ausgetauscht wird. Bei voll einer funktionfähiger Anlage ohne Instandsetzungsbedarf muss man nichts abziehen.
     
  18. #17 immobiliensammler, 06.05.2018
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    Gibt es dafür eine konkrete gesetzliche Grundlage oder ein Urteil? Wie gesagt, ich will es nicht abstreiten, lese es aber so, dass § 559 II BGB zu beachten ist, der Vermieter hat ja den Vorteil einer neuen Heizung mit entsprechender Gewährleistung! § 555b BGB definiert ja nur die Modernisierung, die Berechnung der Mieterhöhung ist dann in § 559 BGB geregelt!
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 06.05.2018
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    Beim Austausch von Altanlagen mit Instandsetzungsbedarf müssen die Instandsetzungskosten zum Zeitpunkt des Austauschs der Anlage abgezogen werden von den Kosten der Errichtung einer neuen Anlage. Dann kann man die Instandsetzung entweder nach Angebot oder geschätzte Kosten abziehen.

    Bei einer voll funktionsfähigen Anlage sind die Instandsetzungskosten 0 Euro.

    Wenn du mit Abzug arbeiten möchtest, ziehst du eben die Summe von 0 Euro Instandsetzung von den Erstellungskosten ab.

    Es wird ja nicht mit Restwert wie z.B. Alteisenverkauf oder sowas gerechnet, nur mit den Instandsetzungskosten.


    Andere evt. abzuziehende Ersparnisse wie Rabatt, Skontoausnutzung, Förderprogramme mal außen vor gelassen.
     
  20. Andres

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    Der BGH spricht in Urteilen zu diesem Thema (z.B. VIII ZR 88/13) seit einiger Zeit immer von "fälligen" Maßnahmen als Erläuterung davon, was man unter dem Gesetzeswortlaut "erforderlich" verstehen darf. Nun ist es so:

    Nur weil die Anlage voll funktionsfähig ist, scheidet eine Instandsetzung nicht automatisch aus. Die Definition in § 555a BGB kennt ja sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung, also sowohl vorbeugende Maßnahmen als auch Reparatur bzw. Austausch. Es genügt also, wenn die Heizungsanlage zum Zeitpunkt der Modernisierung irgendeine Instandhaltungsmaßnahme vertragen hätte, egal ob dies nun zwingend erforderlich gewesen wäre. Dass man z.B. am Kessel einer Anlage, die jetzt nicht mehr weiter betrieben werden darf (Eröffnungsbeitrag), nicht irgendwo ein bisschen Rostansatz findet, halte ich für eher unwahrscheinlich.

    Auch wenn die Aussage von @ehrenwertes Haus grundsätzlich schon stimmt, würde es mich doch sehr wundern, wenn das hier wirklich so läuft.
     
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