Auswahl und Prüfung eines geeigneten Mieters

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Franz32, 25.03.2014.

  1. #1 Franz32, 25.03.2014
    Franz32

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    Hallo,

    ich habe einen kleines Ladengeschäft zu vermieten. Jetzt habe ich einen Interessenten, bei dem ich etwas Bauchschmerzen habe, obwohl er einen sehr seriösen Eindruck macht.

    Auskünfte wie BWA und Handelsregisterauszug hat er mir schon gebracht. Die Schufa noch nicht, da er sie angeblich noch nie vorlegen musste.
    Geschäftsführer hat mit mir auch gar nicht verhandelt, sondern ein Mitarbeiter. Der Geschäftsführer wird dann aber Vertragspartner.

    Bauchschmerzen bereitet mir folgendes :

    Er betreibt Handel mit Spielautomaten. Bei mir werden die Automaten also zwischen gelagert und evtl. Kleinigkeiten ausgebessert. Werkstatt wird es aber nicht sein.
    Ich habe leider keine Ahnung, ob diese Aussage realistisch ist. Angeblich hat er schon einige Gewerberäume im weiteren Umkreis.

    Eine andere Sache ist der Zeitdruck. Ich habe dem Interessenten zwar schon gesagt, dass ich solche Ad-hoc Mietverträge nicht mag. Ihm gefällt jedoch der Laden und möchte nach Möglichkeit schon in einer Woche rein.

    Insgesamt macht alles einen sehr durchdachten und vernünftigen Eindruck. Jedoch habe ich mit Interessenten, die ähnlich zeitnah die Räume haben wollten schon schlechte Erfahrungen gemacht, trotz umfangreicher Auskünfte. Ich weiß leider nicht, wie ich mich da absichern kann.

    VG Franz32
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Sicher? "Geschäftsführer" klingt nach jemandem mit Prokura für eine Gesellschaft. Der Vertrag wird wohl kaum mit ihm abgeschlossen, sondern eher durch ihn. Sollte man in jedem Fall nochmal klären. Es bringt nichts, wenn die Firma wahnsinnig solide ist, der Geschäftsführer aber über kein pfändbares Vermögen oder Einkommen verfügt. In diesem Fall müsstest du eher den Geschäftsführer überprüfen ...


    Ok, die Räume sollen dann hauptsächlich als Verkaufs- und Ausstellungsräume genutzt werden? Wenn du dabei Bedenken hast, warum nehmt ihr die Art der Nutzung dann nicht einfach in den Vertrag auf? Oder nehmt zumindest einen Ausschluss in den Vertrag auf, nach dem die Räumlichkeiten nicht als "Spielhölle" genutzt werden dürfen.


    Adresse geben lassen, Besuch abstatten. Dann sieht man ja, wie das Unternehmen geführt wird.


    Lass dich nicht drängen. Du trägst einen erheblichen Risikoanteil. Andererseits ist der Mieter nicht schon alleine deswegen schlecht, weil er selbst unter Zeitdruck steht.


    Da du bei einem Gewerbemietvertrag wirklich weitreichende Gestaltungsspielräume hast, würde ich all deine Befürchtungen in den Vertrag aufnehmen. Außerdem eine ausreichende Kaution, sofort fällig, und keine langen Kündigungsausschlüsse.
     
  4. #3 Bürokrat, 25.03.2014
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    Ich stimme Andres zu dass der erste Schritt sein sollte sich diese anderen angemieteten Flächen anzusehen und evtl. den Eigentümer zu ermitteln und dann mit diesem zu sprechen. Wenn die Miete regelmäßig fliest und diese Geschäfte schon länger bestehen sehe ich kein Problem. Momentan muss man mit Gewerbeflächen ja froh sein überhaupt jemand zu haben...
     
  5. #4 Franz32, 25.03.2014
    Franz32

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    Ich habe es etwas verkürzt dargestellt. Natürlich wird der Vertrag mit Firma xx GmbH abgeschlossen, vertreten durch Herrn XXX. Bei einer Gmbh muss der Geschäftsführer überlicherweise auch Privat unterschreiben.

    Das wurde mündlich geklärt und wird auch mit Einverständnis des Interessenten in den Vertrag aufgenommen.

    Das sagt leider gar nichts (betrifft auch die Nutzung). Trotz eng gefasster Verträge haben wir leider schon mehrfach schlechte Erfahrungen gemacht. Dazu gehören formal richtige, faktisch aber falsche Vor-Vermieter Bescheinigungen. Auch bei den bisherigen Standorten bin ich eigentlich immer. Ein gut geführter Standort sagt aber auch hier nichts.

    Das ist mein Problem.

    Vielen Dank. Ich habe es schon oben angedeutet. Das machen wir alles und in den schlimmen Fällen hat es uns nichts gebracht. Umfangreiche Kaution, umfängliche Auskünfte, alte Betriebsstätten besichtigt und trotzdem hat es lange Prozesse gebraucht und viel Geld gekostet.
    Wir haben aufgrund unserer Verträge meistens gewonnen, jedoch ist es inzwischen für mich kein Schutz mehr. Es ist mehr eine notwendige Absicherung.
    Ich prüfe liebe die Plausibilität und lasse auch mal einen Mieter gehen.

    Vielen Dank erst einmal.

    @Bürokrat
    Vielen Dank. Bisher sehen die anderen Betriebsstätten in Ordnung aus. Es sind halt Spielhallen. Sogar sauber geführt.

    Bauchschmerzen bereitet mir immer noch die Zeit.
    Es ist meistens ein schlechtes Zeichen, wenn man ein "Lager" so schnell braucht.
    Außerdem die Frage, ob die Spielhallen Branche üblicherweise Zwischenlager braucht.
    Auch die Frage, ob im Zwischenlager mit Lärm zu rechnen ist. Denn ansonsten bekommen ich Ärger mit meinen Wohnungsmietern.

    VG Franz32
     
  6. #5 immodream, 25.03.2014
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    hallo Franz,
    du scheinst ja auch schon länger Vermieter zu sein.
    Und wenn du jetzt schon " Bauchschmerzen " hast, würde ich mich nicht drängen lassen.
    Immer wenn ich in den letzten 30 Jahren gegen mein Gefühl und auf die Schnelle gehandelt habe, ist es letzten Endes schief gelaufen.
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 Franz32, 25.03.2014
    Franz32

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    Noch nicht so lange. Meine Erfahrungen beruhen vor allem auf Erlebnisse bei befreundeten Vermietern, wo ich relativ eng beteiligt war. Einige eigene Erfahrungen habe ich auch schon gemacht. Aber die jahrelange Erfahrung fehlt eben trotzdem.

    Das Problem ist, dass ich zwiespältig bin.

    Die Verhandlung lief eigentlich sehr gut. Die Vorstellungen der Interessenten waren vernünftig, nicht unterwürfig aber auch nicht überzogen. Alles sehr sachlich und konstruktiv. Also eher untypisch für meine negativen Erfahrungen und damit positiv.

    Leider habe ich jedoch keine Erfahrung in der Branche der Interessenten. Machen die Aussagen Sinn ?

    Leider habe ich die Erfahrung gemacht, dass harmlose Vorkommnisse sowohl positiv, als auch negativ sein können. Ich will daher weder blauäugig, noch pingelig sein.
    Bürokrat hat es richtig gesagt. Gewerberäume vermieten sich nicht gerade von selbst.

    Das ist aber auch wieder negativ zu werten. Wenn es Gewerbe als Lager an jeder Ecke gibt, wieso haben sie es bei mir so eilig (oder wollen es zeitnah).

    Einen zuverlässigen Mieter voreilig zu verlieren ist jedoch auch nicht so schön.

    VG Franz32
     
  8. Pharao

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    Hi,

    wer klärt mich mal auf ? Was ist ein Ad-hoc Mietvertrag :?
     
  9. #8 Franz32, 26.03.2014
    Franz32

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    Ich meine damit Verhandlungen und Mietverträge, der wie auf einem Basar abgeschlossen werden.

    Meistens wird diese Art von Verhandlung von einer bestimmten Personengruppe geführt und läuft nach immer ähnlichem Muster ab.

    Kaution kein Problem. Habe Geld. Kann alles zahlen. Gebe Dir morgen die Unterlagen und dann machen wir Vertrag. Übermorgen. Gewerberäume wollen Sie kaum sehen und ist natürlich alles kein Problem.

    Das wäre ja nicht das Schlimmste.
    Häufig geht das mit zweifelhaftem Gewerbe einher bzw. es ist schwer abzuschätzen und wenn dann der Mietvertrag geschlossen wurde, dann wird bei "jeder" Unstimmigkeit behauptet, dass das alles nicht bekannt oder gewollt war und natürlich völlig anders besprochen wurde. Behauptet wird das natürlich, obwohl der Mieter ausführlich informiert wurde und obwohl es auch genauso im Mietvertrag steht.

    VG
     
  10. #9 Papabär, 26.03.2014
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    Na, aber holla.

    20-50 Automaten stellt man sich ja nicht mal vorübergehend im Wohnzimmer ab. Allerdings würde ich mir dafür doch kein "teures" Ladengeschäft - sondern eher eine preiswertere Garage o.ä. aussuchen (falls es so etwas in der Gegend gibt).



    Wir hatten mal direkt neben unseren Clubräumen ein solches Lager (in einer Garage - ehem. Kasernengelände) mit Werkstatt. Vereinzelt hat man zwar mal etwas gehört - aber nicht wirklich schlimm.
     
  11. #10 Franz32, 26.03.2014
    Franz32

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    Die machen auch Service und Wartung. Ich gehe also davon aus, nicht nur für die eigenen Geräte, sondern auch für fremde Spielotheken.

    Daher zielte meine Frage darauf ab, ob so viele Geräte ständig kaputt gehen oder gewartet werden müssen.

    Bei mir wird allerdings keine Werkstatt sein, nur Lager und etwas Verwaltung. Wäre es da nicht sinnvoller, Werkstatt und Lager an einem Platz zu haben ? So werden die Geräte (egal woher) erst zu mir gebracht und dann verteilt ?
    Täglich (oder fast) soll ein Sprinter kommen ein paar Geräte bringen und ein paar wieder abholen. Bei mir wird aber nicht (oder nur oberflächlich) gearbeitet und so groß sind die Räume auch nicht. Nicht für ein riesiges Lager.

    Bei der ersten Verhandlung wurde mir übrigens schon mitgeteilt, dass nicht viel Wärme benötigt wird. Die Mieter wollen also nur überschlagen heizen.
    Die Geräte sollen also frostfrei und nicht in kalter, feuchter Umgebung stehen.

    Das hört sich doch schon mal gut an. Danke.

    VG Franz32
     
  12. Andres

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    Nach wie vor finde ich es etwas seltsam, dass ein Ladengeschäft als Lagerraum oder Werkstatt benutzt werden soll. Dafür gibt es billigere Lösungen.
     
  13. #12 Franz32, 26.03.2014
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    Keine Ahnung. Vielleicht liegt es daran, dass hier in der Gegend die Ladenräume evtl. nur wenig teurer als Lagerräume sind.

    Ich frage mich auch, ob die Räume überhaupt geeignet sind. Es sind ca. 80m² ohne Nebenräume, die er nicht braucht und von den 80m² sollen auch noch 10-15m² als Büro genutzt werden. Diesen einen Schreibtisch könnten sie aber sicher auch woanders integrieren.

    Wenn das alles nichts mit mir und einem sauberen Mietverhältnis zu tun hat, wäre es mir ja egal. Aber so.

    VG Franz32
     
  14. Andres

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    Im Zweifelsfall halte ich es wie immodream: Bauchgefühl ...
     
  15. #14 Bürokrat, 26.03.2014
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    Nun ja, manchmal befindet man sich in Zugzwang. Ich verstehe dein Begehren trotz zweifel zu vermieten. Bei mir steht auch mein Gewerbeobjekt seit einem 3/4 jahr leer, monatlich laufen da Kosten von 1000.- auf. Da verliert man die Lust allzu genau hinzusehen.

    Deine zweifel ob vielleicht nicht doch eine spielhölle eingerichtet wird kann ich, glaube ich zerstreuen: Die bedarf der Zustimmung des Landratsamtes, auch die Gemeinde muss informiert sein, der Genehmigungsprozess dauert hier gute 3 Monate. Würde er dies planen müsste er dich informieren.
    (Hätte gerne eine Spielhölle, leider wurde mir hier von der Gemeinde ein Strich durch die Rechnung gemacht)

    Die Zuverlässigkeit des Mieters kann ich natürlich nicht vorhersehen, in dieser Wirtschaftssparte gehen Mietverträge aber wirklich schnell und auf die Höhe der Miete kommt es diesen Leuten nicht so sehr an weil viel Geld in dem Markt steckt.
    Nichtsdestotrotz kannst du meiner Meinung nach fast sicher damit rechnen dass in deinem Laden auch repariert wird und dies dürfte auch der Grund sein einen Laden anzumieten. Die Mitarbeiter benötigen ja ein WC und eine Heizung (die Geräte letzteres natürlich auch)

    Fazit: Bevor du sändig hohe Kosten tragen musst würde ich es einmal probieren. So hoch kann der evtl. schaden ja nicht sein. (Kaution)

    Anders sieht es aus wenn deine laufenden Kosten für den Gewerberaum (ist ja recht klein) nicht so hoch sind, deine Mieteinkünfte von den Wohnungen viel höher und Probleme mit den Wohnungsmietern vorprogrammiert sind.
     
  16. #15 Pharao, 26.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2014
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    Hi Franz32,

    erstmal danke für die Aufklärung :smile007:

    Ansonsten, für mich ist der persönliche Eindruck schon sehr wichtig, dann erst kommen die Fakten. Letztlich muss aber beides irgendwie passen und wenn mein Bauchgefühl trotz "passt eigentlich alles" weiter rumort, dann lass ich es eben lieber mal und warte auf den nächsten Mietinteressenten.

    Ansonsten, natürlich gibt es Mietinteressenten die am liebsten beim Besichtigungstermin sofort einen Mietvertrag unterzeichnen wollen. Aber etwas "bedenkzeit" sollte man jedem evtl. Vertragspartner einräumen. Allerdings kannst du auch von keinen Mietinteressenten erwarten, das er Monate auf deine Entscheidung wartet. Unter Druck setzen lassen, würde ich mich aber auf garkeinen Fall.
     
  17. #16 Franz32, 27.03.2014
    Franz32

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    @Bürokrat

    Vielen Dank für die ausführliche Schilderung.

    Die laufenden Kosten halten sich bei mir in Grenzen. Nur etwas Grundsteuer, ein paar Gebühren und vor allem der Mietausfall.

    Um eine Spielhölle mache ich mir weniger Sorgen. Die Interessenten haben selber angeboten, entsprechendes in den Vertrag aufzunehmen und auch die Art hat gepasst.

    Meine Gewerberäume stehen auch schon etwas länger leer, da sie etwas abgelegen (aber gerade noch ok.) liegen. Das zieht dann leider auch etwas zwielichtige Gestalten an.
    Es gab Anfragen wegen z.B. Juwelier und auch so eine Art Cafe.
    Die Art der Verhandlungsführung hat mir beide Male große Bauchschmerzen beschert.

    Auch hier lief die Verhandlung meiner Meinung nach vernünftig ab. Werkstatt nein aber oberflächliche Arbeiten sollen wohl vorkommen. Solange es keinen größeren Lärm macht und die Räume nicht leiden (Öl), wäre mir das auch egal.

    Da habe ich leider ganz andere Erfahrungen gemacht. Eine Kaution ist nur wenig Wert.
    Neben dem Mietausfall kommen ja noch zusätzliche Kosten auf mich zu (Rechtsanwalt, Gerichtskosten, evtl. Nachforschung, Schäden an der Mietsache). Das kann schnell das 10-20 fache der Kaution ausmachen und den Vermieter auch mal schnell in finanzielle Bedrängnis bringen.
    Eine Verwaltung macht nur ihren Job aber als Eigentümer kommt noch der Ärger dazu, der den Vermieter vielleicht wieder von anderen Aufgaben abhält.

    @Pharao
    Die Interessenten machten wirklich einen guten Eindruck.

    Aufgrund von Erfahrung bin ich jedoch über Unternehmensform und Führung nicht ganz glücklich. Es ist eine GmbH (ok). Ich habe mit einem Mitarbeiter verhandelt, der wohl beauftragt war aber keine rechtliche Befugnisse hatte. Der GF der GmbH wird nur zum Vertrag kommen. Das habe ich aber nur so nebenbei erfahren und ich musst erst einmal klären, wer später der Ansprechpartner und Befugte sein würde. Von den möglichen und schon erlebten GF Wechsel dich Spielchen ganz zu schweigen.

    Ganz meine Meinung. Ich halte es immer so. 1. Termin für die grundsätzliche Eignung. Wenn möglich 2. und 3. Termin für mich als Absicherung, damit der Mieter später nicht behauptet, von einigen Dingen nichts gewusst zu haben. Mit den zu erbringenden Auskünften sage ich den Mietern dann immer, dass der Vertrag (ab 1. Termin) in ca. 3-4 Wochen realistisch wäre. Wenn der Mieter in kürzeren Abständen besichtigt auch etwas früher.

    Vielleicht mache ich mir auch zu viele Gedanken. Hier in der Gegend gibt es genügend Gewerberaum. Sie haben also nicht nur bei mir angefragt und sind vielleicht schon anderweitig fündig geworden.

    VG
     
  18. #17 Pharao, 27.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2014
    Pharao

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    Hi Franz32,

    also ob GmbH oder Privatperson, darin sehe ich erstmal kein erhöhtes Risiko. Wichtig ist, das der Mietvertrag inhaltlich passt und gerade bei Gewerbemietverträgen ist man da ja ziehmlich frei, was den Inhalt angeht.

    Ansonsten, 3 Termine und 1 Monat zum Entscheiden, das finde ich schon ganz schon etwas heftig. Also mir reicht 1 persönlicher Termin und sobald alle Fakten vorliegen 1 Tag völlig aus, um eine Entscheidung zu treffen. Und einen Mietvertrag hab ich auch in paar Minuten erstellt, sodass ggf. max noch 1 Tag dazu kommt, falls der Anwalt drüber gucken soll. Je nach dem wie schnell der Mieter seine Unterlagen abgibt, ist eine Vermietung in 2-7 Tagen durchaus machbar, ohne das ich auf "Sicherheit" verzichten muss.
     
  19. #18 Franz32, 28.03.2014
    Franz32

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    Prinzipiell nicht. Jedoch muss man seinen Vertrag darauf anpassen. Es ist nicht immer leicht zu vermitteln, dass man eine Schufa haben möchte oder man muss genau aufpassen, wer verantwortlich ist und auch später verantwortlich sein wird.
    Auch eine BWA oder Bilanz ist ja häufig mit etwas Vorsicht zu genießen.

    Ich weiß nicht, ob ich falsch informiert bin. Man hat eine große Vertragsfreiheit. Diese ist jedoch lange nicht mehr so groß wie früher. Es gibt viele Fallstricke.
    Die Vertragsfreiheit bringt auch relativ wenig, wenn sich der Mieter nicht daran hält und ist für mich daher nur eine Absicherung, um nicht völlig unterzugehen.

    Die 3 Termine sind meistens nur ein Vorschlag. Er soll klar machen, dass alles Relevante vor dem Vertrag zu besprechen ist. Die 2-4 Wochen kommen häufig auch durch die Mieter zustande (Bedenkzeit, Auskünfte einholen, usw.)
    Es ist natürlich auch innerhalb von ca. 1 Woche möglich. Bedenken kommen jedoch dann wieder, wenn der Mieter es unbedingt in 1 Woche braucht. Vor allem in Richtung Monatswechsel. Da hatte ich nämlich schon die Fälle, dass die Mieter woanders unbedingt raus mussten.

    Ich weiß nicht, wie Du "Sicherheit" definierst aber in Anbetracht, dass man einen widerspenstigen Mieter nur mit viel Zeit, Stress und Geld wieder los wird, geht für mich eine Menge Sicherheit verloren, wenn die Plausibilität nicht passt.
    Man muss natürlich die Kirche im Dorf lassen. Ich sage mal, es zählt das Bauchgefühl und es muss plausibel sein.

    Keine Ahnung, nach welchen Kriterien andere Vermieter gehen.

    VG Fraz32
     
  20. Pharao

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    Hi,

    m.E. nicht, denn es giehn um`s Risiko, falls zB mal die Miete ausbleibt, ect.

    Meines Wissen bist du bei fast allen Verträgen ziehmlich frei, was deren Inhalt angeht. Nur bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es sehr viele Einschränkungen.

    Aber im Notfall geht man eben mit dem Vetrag mal schnell zum Anwalt und lässt den drüber gucken.

    Naja, das Risiko ist aber m.E. auch gleich groß, egal ob jetzt GmbH oder Privatperson. Eine 100% Absicherung gibt es nicht.

    Naja, also einen Mietvertrag lässt man i.d.R. ja gerne zum 1. beginnen. D.h. wenn´s jetzt nicht klappt, dann vergeht evtl. ein weiterer Monat und es kann ja sein, das die Räume schnell vom Mieter gebraucht werden.

    Also das alleine sehe ich jetzt nicht negativ. Anders, wenn ein Mieter bei der Besichtigung (ohne Bedenkzeit) gleich einen Vertrag unterzeichnen will.

    Dein Risiko = deine Entscheidung

    So einfach ist das ;) Ich kann dir deine Entscheidung nicht abnehmen, ich kann nur meine Meinung dazu schreiben oder ggf. wie ich das Handhabe.
     
  21. #20 Franz32, 28.03.2014
    Franz32

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    Ziemlich frei sicherlich, allerdings haben die Gerichte da auch schon deutliche Grenzen gezogen. Für mich bedeutet das, sobald ein Mieter an Kosten oder Aufgaben beteiligt wird, muss auch ganz klar die Gegenleistung in den Vertrag. Oder es muss sauber dokumentiert sein, dass es genau auf diese Weise ausgehandelt war, wobei die Vertragsunterzeichnung eben kein Aushandeln ist.

    Das ist bei mir eigentlich kein Problem. Die Verträge beginnen zu jeder Zeit. Manchmal werde ich gefragt, ob man schon früher in die Räume könnte (z.B. bei eigentlichem Beginn zum 1. ) Dann sage, ich das nicht geht aber man könne den Vertrag z.B. etwas früher beginnen lassen und die restliche Zeit bis zum 1. ist dann mietfrei.
    Ich sage mir immer, wenn jemand 2 Wochen vor Räumung seines alten Ladens noch keinen neuen hat, dann ist wohl etwas schief gelaufen.
    Es gibt für mich wenig Gründe, dass man genau zum 1. rein muss. Dafür gibt es hier zu viele freie Gewerberäume. Den Rest gestalte ich über Mietfreiheit, wenn jemand z.B. den neuen Laden für sich anpassen möchte und im Alten noch tätig ist. Ich sage dann aber auch, dass ich diese Übergangsphase (oder Beginn) möglichst mieterfreundlich gestalte.
    Darum ist der 1. des Monats selten ein Thema. Ist das doch kritisch, kann ich mir meistens denken wieso. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen. Das muss aber da Verhalten der Mieter passen.

    VG Franz32
     
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