Auszug bei Kündigungsausschluss - wann endet Vertrag rechtssicher?

Diskutiere Auszug bei Kündigungsausschluss - wann endet Vertrag rechtssicher? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo an alle Forumsteilnehmer, Folgender Beispielfall wurde diskutiert: Mieter M habe mit Vermieter V in 2017 einen Mietvertrag geschlossen...

  1. heineu

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    Hallo an alle Forumsteilnehmer,

    Folgender Beispielfall wurde diskutiert:

    Mieter M habe mit Vermieter V in 2017 einen Mietvertrag geschlossen (Kaltmiete 290 Euro) mit wechselseitigem Verzicht auf eine ordentliche Kündigung bis zum 30.9.2018.

    M habe dann am 1.4.2018 (kein Aprilscherz!) eine normale Kündigung zum 30.6.2018 an V geschickt, die Wohnung am 31.5.2018 verlassen und dem V die Schlüssel übergeben.

    V habe unter Hinweis auf den Kündigungsausschluss dennoch zur Schadenminderung schnellstmöglich weiter vermietet. Dies ist in der Eile nur unter hohen Abstrichen beim Mietzins möglich gewesen. Nachdem mehrere Interessenten besichtigt hatten, aber nicht bereit waren, für 290 Euro anzumieten, sei eine Weitervermietung ab 1.8.2018 für 250 Euro gelungen.

    V habe alles mögliche versucht, um mit M eine Aufhebungsvereinbarung zu treffen. Weil keine Einigung betreffs der Entschädigung herbeigeführt werden konnte, ist die Sache streitig und des Rechtsverhältnis noch nicht abgewickelt.

    M beruft sich auf die seine Kündigung, will aber auch für den Leerstand überhaupt nicht aufkommen (hat nur bis zum 31.5.2018 Miete bezahlt) und auch nicht den weiteren Schaden bei V wegen geringer erzielbarer Miete dem V bis zur Mindestlaufzeit 31.12.2018 ersetzen.

    Nun stellt sich jetzt die Frage, wie das frühere Mietverhältnis rechtssicher beendet werden kann. Es könnte beide Parteien zwar seit 30.9.2018 kündigen, keiner hat dies aber bis jetzt getan. Wie kommen die Parteien aus dem Rechtsverhältnis rechtssicher raus, wenn sie sich nicht auf eine Aufhebungsvereinbarung verständigen können?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Falls man sich auf den Standpunkt stellen mag, dass das Mietverhältnis überhaupt noch besteht (was man durchaus bezweifeln darf), könnte ...
    • ... V das Mietverhältnis wegen des Mietrückstands und
    • ... M das Mietverhältnis wegen des Entzugs des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache
    fristlos kündigen. Das ist die offensichtlichste Lösung.

    Irgendwie habe ich aber den Eindruck, dass ich die Frage - oder vielleicht eher: das Problem - nicht verstehe.
     
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  4. heineu

    heineu Benutzer

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    Das Problem, wenn ein Mietvertrag nicht rechtswirksam gekündigt ist, hat für beide Seiten eigentlich nur Nachteile - zum Beispiel:

    - M haftet dem V weiter für Mietausfälle

    - V kann über die Mietsache nicht rechtssicher verfügen (M hat noch Rechte aus dem Mietvertrag, solange nicht rechtswirksam beendet, im schlimmsten Fall macht M wieder von seinem Recht auf Nutzung der Wohnung selbst Gebrauch), der neue Mieter ist zwar zwecks Schadenminderung eingezogen und seine Mietzahlungen werden mit entlastender Wirkung für M entgegengenommen (ähnlich wie ein Untermieter von M, der nicht an M, sondern für M an V zahlt)

    Hier müsste eigentlich eine Aufhebungsvereinbarung zum Termin des Einzugs des neuen Mieters geschlossen werden, weile eine Kündigung auch nicht rückwirkend erklärt werden kann. Die Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt hilft auch nur bedingt, da sie sich nur auf die Zukunft beziehen kann.
     
  5. Andres

    Andres
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    Das Thema ist durch. Selbst wenn man sich auf das äußerst schmale Brett begeben will, dass das Mietverhältnis noch besteht, hat M spätestens seit dem 01.08.2019 das Recht, die Miete vollständig einzubehalten. Das ist sogar ein prominenter Minderungsgrund: Es ist der einzige, der explizit im Gesetz steht.


    Ich schreibe es hier immer wieder, eigentlich legt es schon der gesunde Menschenverstand nahe, bei den Juristen heißt das "Treu und Glauben": Man kann sich nicht auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Erklärung berufen - das ist treuwidrig.


    Oben wollte ich nichts dazu schreiben, weil es m.E. etwas am Thema vorbeigeht, aber da diese Gedanke nun wiederholt geäußert wurde: Die Idee, dass ein Schaden durch den Versuch der Schadenminderung entsteht, ist ... mindestens etwas befremdlich.

    Die ganze Idee der Schadenminderung setzt darauf auf, dass überhaupt Schadenersatz zu leisten ist. Die Grundannahme hinter einer Überlegung zur Schadenminderungspflicht ist also, dass das Mietverhältnis beendet ist. Nur dann könnte ein Schaden entstehen, der möglichst zu mindern wäre: der Leerstand. Andernfalls ist schlicht die Miete geschuldet.


    Wenn man den Klammerzusatz einmal weglässt (weil er unsinnig ist - V ist ein rechtlich völlig selbständiges Mietverhältnis eingegangen und der neue Mieter zahlt für eigene Rechnung), bleibt eine durchaus richtige Einschätzung: Mit der Neuvermietung hat V hauptsächlich M einen Gefallen getan. Schlimmer als 40 € für jeden Monat bis zum ersten regulären Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses wird es für M nicht.


    Meine bescheidene Meinung: Das ist längst passiert. M hat die Absicht geäußert, das Mietverhältnis zu beenden. Da die Kündigung zu diesem Zeitpunkt nicht möglich war, darf man das in das Angebot eines Aufhebungsvertrags umdeuten. V hat sich so verhalten, als wäre das Mietverhältnis beendet. Das ist die konkludente Annahme des Angebots von M. Über den Zeitpunkt der Beendigung kann man vielleicht noch ein wenig diskutieren.


    Und das ist nur wenig besser geworden. Sofern es tatsächlich um Rechtssicherheit geht, wird wohl eine der beiden Parteien in den sauren Apfel beißen müssen und die andere Partei auf [irgendetwas] verklagen. Dann wird ein Gericht schon feststellen, in welchem Zustand sich das Mietverhältnis derzeit befindet und wie es dazu gekommen ist.

    Man könnte eine Feststellungsklage probieren, aber irgendwie zweifle ich doch am Feststellungsinteresse. Ich halte das alles für ein eingebildetes Problem. Wenn M oder V konkrete Ansprüche stellen wollen, dann sollen sie das doch einfach tun.
     
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  6. heineu

    heineu Benutzer

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    Ein konkludentes Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung kann nach dem Sachverhalt nicht erkannt werden, weil die Verhandlungen wegen Uneinigkeit ausdrücklich erfolglos endeten mit der Auffassung der Parteien, dass keine Aufhebungsvereinbarung zustandekam.

    Da eine Kündigung inzwischen auch nicht erfolgt ist, besteht das Mietverhältnis zwischen M und V noch (auch wenn V mit dem neuen Mieter ein Vertragsverhältnis parallel begründet hat, um M einen Gefallen zu tun). Damit wäre schlicht von M die volle Miete von 290 Euro für die Zeit von 1.6. bis 31.7.2018 zu zahlen (2 Monatsmieten à 290 Euro) und darüber hinaus monatlich die Mietdifferenz von 40 Euro wegen seiner Nichteinhaltung des Mietvertrages durch M. Hätte V dem M den Gefallen mit der Ersatzvermietung nicht getan, wäre M weiterhin die vollen 290 Euro schuldig.
     
  7. #6 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Warum entzieht VM dann M die - dann ja weiterhin geschuldete - Nutzung der Mietsache? Was macht VM, wenn M morgen wieder Anspruch auf die gemietete Sache erhebt?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 06.04.2019
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    @heineu
    In deiner Argumentation sind mehrere Denkfehler.
    Z.B.:
    Prüfe doch mal den Begriff "konkludentes Handeln" und welche Folgen die Schaffung von Tatsachen, hier von M und V, haben.

    Das ist Unfug.
    Der Kündigungsauschluß war zeitlich befristet. Eine Kündigung ist von M erfolgt, wenn auch vor Ablauf der Bindungfrist. Hier verschiebt sich lediglich der Zeitpunkt des Kündigungstermins, die Mieterkündigung wird aber nicht ingsgesamt unwirksam.
    Im günstigsten Fall für V besteht ein Schaden von 40 Euro monatlich für genau die Zeit zwischen mieterseitigerm Kündigungstermin und dem frühest möglichen Kündigungstermin.

    Aber es ist das Problem des V, wenn er im Anschluß eine geringere Miete für die gleiche Wohnung erzielt.
    V hätte auch auf den nächsten Mieter warten können der bereit ist 250 € zu zahlen. Das ist ganz normales Vermieterrisiko. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis, und manchmal wohl auch die Angst vor Leerstand.
    Vs Unvermögen seine Wunschmiete zu erzielen, kann man aber nicht dem Ex-M anlasten.


    Wenn du nach wie vor Zweifel an der Denkweise hier hast (sind ja nur unverbinddliche Laienmeinungen), dann wirst du ein Gericht für die Klärung deiner Frage bemühen müssen. Ein Richter beantwortet deine Frage dann rechtssicher, spätestens in der 3. Instanz.
     
  9. heineu

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    Genau das ist das Hauptproblem, was sich nur durch rechtssichere Beendigung des Mietvertrags mit M behoben werden kann.
     
  10. #9 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Nochmal: Selbst wenn es aktuell noch einen Mietvertrag gäbe (woran ich nach dem Vortrag Zweifel habe) wäre der Mieter zu einer 100-%igen Mietminderung berechtigt, da der Vermieter ihm die Nutzung der Mietsache vorenthält! Andersrum wäre der Vermieter hier sogar schadensersatzpflichtig, sofern der Mieter einen Schaden nachweisen kann.
     
  11. #10 heineu, 06.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2019
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    Das würde dann bedeuten, dass aufgrund des gültigen Verzichts auf eine ordentliche Kündigung bis zum 30.9.2018 die am 1.4.2018 ausgesprochene Kündigung zum 30.6.2018 dann automatisch eine Kündigung zum 31.12.2018 wird? Das hätte zur Folge, dass für die Monate Juni und Juli 2018 der M jeweils die 290 Euro schuldet und für die Monate August bis Dezember 2018 (maximal?) die 40 Euro.

    Sicher hätte V auch über den 1.8. hinaus spekulieren können, ob nicht vielleicht doch noch ein Ersatzmieter für 290 Euro einzieht. Aber nach den monatelangen Vermarktungsaktivitäten war es nicht erkennbar, dass sich jemand kurzfristig findet. Unter den ca. ernsthaft verbliebenen, solventen Interessenten der vorherigen Monaten waren waren abschlusswillige Leute da, die nicht mehr als 250 Euro Miete auszugeben bereit waren, teilweise erst mit späterem Einzugstermin. Was hätte den M gesagt, wenn V nicht das wirtschaftlich beste Angebot genutzt hätte?
     
  12. #11 heineu, 06.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2019
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    In Konsequenz hätte V also erst für die Zeit nach dem 31.12.2018 vermieten sollen?
    Und M hätte bis dahin mtl. 290 Euro zahlen müssen. Das wäre doch gegen die Interessen von M.
     
  13. #12 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Rechtssicherer wäre das gewesen! Im Gegenzug würde ich jetzt den Mieter nicht mit irgendwelchen Forderungen von VM-Seite konfrontieren, er könnte sonst evtl. anwaltlichen Rat einholen und wenn der Anwalt gut ist dreht er erst mal den Spieß um!
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 06.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2019
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    Was sagt V denn, wenn man als M mal den Verdacht auf Mietwucher in den Raum stellt?

    Angenommen die 210,-- entsprechen der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann sind 250,-- hauchzart unter 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
    Durchaus möglich, dass damit der Vertrag mit M insgesamt nichtig war.


    Wie war nochmal die Kündigungsfrist bei Mietwucher und bei nichtigen Verträgen?

    Ausnutzung einer Notlage von M ist zumindest nicht völlig abwegig, wenn kein andere Interessent bereit ist, seine Miethöhe unverändert zu übernehmen.
    Und im nachfolgenden Mietvertrag auf 16% weniger Mieteinnahmen eingehen...
    Ja, ich denke das wirft doch einige Fragen auf, die ein halbwegs versierte Anwalt ziemlich gut ausschlachten könnte...


    Selbst unter der Annahme das Mietwucher knapp verfehlt wurde, steht dennoch der Verdacht auf deutlich überhöhte Miete von 250,-- im Raum. Durchaus möglich, dass ein Richter zu der Ansicht gelangt, dass hier M Schadenersatzansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen, über jeden einzelnen Monat während der Vertragslaufzeit.

    PS:
    Sry, bin von ursprünglich 250 und reduzierter Miete von 210 ausgegangen. Mit den korrekten Werten von 290 zu 250 vorher/nachher-Miete ändern sich die %-Angaben etwas.
     
  15. heineu

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    Dazu würde M auf den Mietspiegel verweisen können, um den Nachweis zu führen, das die Miethöhe von 290 Euro in der Spanne liegt. Der Umstand, dass unter allen aktuellen Bewerbern trotz umfanfreicher Werbung nicht zeitnah ein Ersatzmieter zum üblichen Preis gefunden werden kann, spricht doch nur dafür, dass V sich bemüht hat und im Rahmen der derzeitigen Möglichkeiten auch gehandelt hat.
     
  16. heineu

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    Noch unklar:

    1. Woher ergibt sich übrigens eine automatische Umdeutung einer Kündigung auf den nächstmöglichen Termin, wenn dies nicht in der Kündigungserklärung ausdrücklich erwähnt ist?

    2. Wenn ein genereller Kündigungsverzicht bis 30.9. vereinbart ist: kann dann auch eine Kündigung formal korrekt überhaupt bereits am 1.4. formuliert und versandt werden, die dann als später erfolgte Kündigung gilt?
     
  17. GJH27

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    Am allerunklarsten: wenn es dem Vermieter so wahnsinnig wichtig ist, dass unter keinen Umständen auf keinen Fall garnienicht ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag zustandekommt, warum um alles in der Welt
    1) behält er die ihm zwecks Wohnungsrückgabe übersandten Schlüssel,
    2) nimmt er die Wohnung wieder in Besitz,
    3) vermietet er die Wohnung anderweitig neu?

    "Durch das Handeln von Herrn Vermieter durfte mein Mandat als sicher annehmen, dass Herr Vermieter nun doch mit der Aufhebung des Mietverhältnisses einverstanden ist." W. Inkel, Advokat
     
  18. heineu

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    zu 1) weil die Schlüsselrücksendung böswillig gewesen wäre
    zu 2) weil mit unangeforderte Schlüsselübersendung per Post der Besitz an der Wohnung vom M aufgegeben ist und zu V übergegangen ist.
    zu 3) weil V die Vermarktung als gebotene Pflicht ansieht, um dem M nicht zu schaden bzw. im Fall von Rechtsstreitigkeiten sich um möglichst wenig Miete zu streiten.

    Ein Mietaufhebungsvertrag besteht üblicherweise nicht nur aus der einvernehmlichen Feststellung, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt X beendet ist. Dort sind sinnvollerweise viele andere Dinge zur regeln. Ausserdem wird - wenn für eine Kündigung die Schriftform gefordert ist - dieses Schriftformerfordernis genauso bei einem Aufhebungsvertrag gelten.
     
  19. #18 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Wo steht das? Der gravierende Unterschied ist, dass eine Kündigung ein einseitiges Rechtsgeschäft ist, der Aufhebungsvertrag aber eben nicht!
     
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  20. #19 heineu, 06.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2019
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    Wenn die Kündigung, die ein einfache Erklärung beinhaltet, die vom Vertragspartner nur empfangen werden muss, um gültig zu sein, bereits schriftlich erfolgen MUSS. Wieso sollte dann ein viel umfassenderer Vertrag zwischen den Parteien, der ebenso der Beendigung des MV dient, plötzlich sogar mündlich bzw. nur durch schlüssiges Handeln erfolgen können? Sinn der Schriftform ist doch die zweifelsfreie Nachweisbarkeit und rechtliche Klarheit. Ohne dass irgendwo im Mietvertrag steht, dass Aufhebungsvereinbarungen "auch mündlich" erfolgen dürfen, ist dies meiner Meinung nach im allgemeinen nicht wirksam.

    Im konkreten Beispiel ist aber ausdrücklich zwischen M und V bei Verhandlung einer angedachten Aufhebungsvereinbarung kein Einvernehmen hergestellt worden.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 06.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2019
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    Welche Dinge denn, die nicht schon im BGB geregelt sind?

    Ich habe noch keinen Vertrag gesehen, in dem sowas steht. In den Vorlagen steht i.d.R. dass VertragsÄNDERUNGEN der Schriftform bedürfen.
    Eine Vertragsaufhebungsvereinbarung ist zunächst keine Änderung eines laufenden Vertrags, sondern beendet ein Vertragsverhältis zum Tag X. Bis zu diesem Tag gilt unverändert der bestehende Vertrag.
    Nur weil man in einer Aufhebungsvereinbarung auch eine Vertragsänderung aufnehmen kann, muss das nicht so sein.

    Deine persönliche Sichtweise steht dir natürlich zu. Überzeugender wird sie, wenn du sie mit sachkundigen Quellen untermauern kannst.
     
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