Automatische Verlängerung eines Verwaltervertrgaes

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von HeinrichS, 23.11.2013.

  1. #1 HeinrichS, 23.11.2013
    HeinrichS

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    Unser ETG hat im Juni 2006 einen neuen Verwalter bestellt. Im Juni 2008 wurde der entsprechende Verwaltervertrag unterzeichnet und der Verwalter somit wieder bestellt. Der Vertrag enthält einen eingefügten Paragrafen, wonach der Vertrag und die Verwaltervollmacht eine jähriliche Laufzeit haben und sich automatisch ohne Neubeschluss jeweils um ein Jahr verlängern, sofern sie nicht zum Jahresende mit einer Frist von 3 Monaten von einer Vertragspartei gekündigt werden.
    Meine Frage: Gilt diese Verlängerungsklausel für alle Zeit oder muss in jedem Fall die gesetzliche maximale Laufzeit von 5 Jahren eingbehalten werden. Das heißt also in unserem Fall, hätte der Verwalter im Juni 2013 durch Beschluss der ETV neu bestellt werden müssen? Sind wir jetzt evtl. seit Juni 2013 in einem vertragslosen Zustand und könnten den Verwalter ohne besondere Kündigungsfrist abberufen?
     
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  3. Andres

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    Die Bestellung des Verwalters und der Abschluss eines Verwaltungsvertrags sind zwei weitgehend getrennte Vorgänge. Ein guter Verwalter wird die Formulierung des Beschlusses so wählen, dass zweifelsfrei beide Rechtsgeschäfte vorliegen, aber das ist keine Selbstverständlichkeit.

    Ein Beschluss zum Abschluss eines Verwaltungsvertrages wird meistens als konkludente Bestellung betrachtet, allerdings habe ich für diesen speziellen Fall dabei leichte Zweifel wegen des zeitlichen Ablaufs:

    Warum "wieder"? Wurde er davor abberufen? Oder 2006 nur für 2 Jahre bestellt? Bestand in diesen 2 Jahren kein Vertrag? Irgendwie ist das etwas seltsam ...

    Wann sind welche Beschlüsse in diesem Zusammenhang gefasst worden? Und wenn wir schon dabei sind: Gibt es einen Beirat?


    Beides ;)

    Der Vertrag verlängert sich tatsächlich beliebig oft weiter. Der Verwalter muss aber alle 5 Jahre neu bestellt werden. Wird der Vertrag gekündigt, ist der Verwalter nicht automatisch abberufen, und wird der Verwalter abberufen, dann ist der Vertrag noch nicht gekündigt.

    Das ist in jedem Fall richtig.


    Nein.

    Da er nicht (mehr) bestellt ist, könnt ihr ihn nicht abberufen. Und der Vertrag ist davon unabhängig.
     
  4. #3 HeinrichS, 23.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.11.2013
    HeinrichS

    HeinrichS Neuer Benutzer

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    Ja, es gibt einen Einmann-Verwaltungsbeirat, da unsere ETG nur aus acht Eigentümern besteht. Gem. Recherchen im Internet spricht man in diesem Fall nicht von einem Verwaltungsbeirat sondern lediglich von einem Ansprechpartner. Für diese Aufgabe wurde ich von der ETG gewahlt.

    Da ich selbst im Juni 2006 noch nicht in der ETG war, kann ich mich nur auf ein Protokoll der ETV vom Juni 2006 berufen, nach dem damals der Verwalter bestellt wurde. Der neue Verwalter war der Rechtsnachfolger des vorherigen (bisherigen) Verwalters. Lt. Protokoll entspricht der neue Verwaltervertrag dem der "abgewählten" Hausverwaltung (Firma erloschen). Unser zur Zeit vorliegender Verwaltervertrag trägt das Datum der Bestellung (Juni 2006) durch Beschluss der ETV auf der Titelseite, wurde dann jedoch erst im Juni 2008 vom Verwatlungsberat und vom Verwalter ulnterzeichnet. Hierzu gibt es einen Beschluss der ETV vom Juni 2008 wonach der bisherige Verwalter weiterhin gewählt und bestellt wurde und sich der Vertrag automatisch jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht mit einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende gekündigt wird. Meine Frage war, gilt diese Verlängerung um jeweils 1 Jahr grenzenlos, oder muss die Wiederbestellung trotzdem nach 5 Jahren erfolgen. Diese Wiederbestellung, falls sie erforderlich wäre, erfolgte aber im Juni 2013 nicht. Ehrlich gesagt, wollen wir uns jetzt schnell von unserem Verwalter trennen und uns ist nicht klar, ob wir die 3-monatige Kündigungsfrist zum Jahresende einhalten und somit noch ein Jahr mit ihm auskommen müssen.
     
  5. Andres

    Andres
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    Da du die beiden Rechtsverhältnisse noch immer nicht trennst, möchte ich auf meinen allerersten Satz hinweisen:

    Diesen Satz bitte lesen und verstehen. Wenn du dabei Schwierigkeiten hast, kann dir sicher geholfen werden - du musst halt fragen.


    Ein Verwaltungsbeirat besteht aus mindestens 3 Personen. Das solltet ihr bei nächster Gelegenheit auch so wählen, sonst macht das einfach keinen Sinn.


    Außerdem kannst du die Beschluss-Sammlung einsehen und solltest das auch tun. Auf welche Dauer wurde der Verwalter 2006 bestellt?


    Das habe ich doch schon beantwortet:


    Noch einmal der Hinweis: Es handelt sich um zwei unabhängige Rechtsgeschäfte.


    Der Verwalter ist nicht mehr bestellt, d.h. ihr seid derzeit verwaltungslos. Ihr könnt sofort einen neuen Verwalter bestellen. Wie das abläuft, hängt davon ab, ob alle Eigentümer hinter deinem Ansinnen stehen. Zur Auswahl stehen die Wahl eines Verwalters im Umlaufverfahren (nicht empfehlenswert, erfordert außerdem Einstimmigkeit), die Einberufung einer Versammlung durch alle Eigentümer (gut, wenn alle mit dem Verfahren einverstanden sind) und die Einberufung durch einen Eigentümer mit gerichtlicher Ermächtigung (kostet, geht aber auch ohne Einstimmigkeit). Bei den beiden letzten Varianten erfolgt dann die Bestellung des neuen Verwalters per Mehrheitsbeschluss.

    Der Verwaltervertrag ist von diesem Prozedere unabhängig. Er muss also separat gekündigt werden und ihr zahlt bis zum Ende der Laufzeit zwei Verwalter.
     
  6. Ursleo

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    Verwalterwahl

    Hallo,
    ja richtig zwei Verträge!

    Eine Neuwahl ist dringend zu empfehlen!
    Einberufung einer Eigentümerversammlung ist vom Verwalter zu tätigen!
    Fehlt ein Verwalter, wie in Eurem Fall, oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, kann die Versammlung gemäß
    § 24 Abs. 3 WEG auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seinem Vertreter einberufen werden. In Eurem Fall darf der alte Verwalter keine Versammlung mehr einberufen.
    Vorschlag:
    Um Kosten zu sparen, könnt Ihr den bisherigen Verwalter befristet mit einem neuen Vertrag, ohne Vertragsklauslen wiederwählen. danach seid Ihr auch vom jetzigen Vertrag frei und könnt neu wählen!
    Ursleo
     
  7. Andres

    Andres
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    Nein, keine zwei Verträge. Die Bestellung zum Verwalter ist kein Vertrag.

    Ein paar "kleine" Anmerkungen:
    1. Bevor überhaupt ein Verwalter gewählt werden kann, sind erst andere Hindernisse zu überwinden. Das ist hier das Hauptproblem.
    2. Warum sollte man einen Verwalter wählen, den man sowieso lieber heute als morgen loswerden will?
    3. Was ist ein Vertrag ohne Vertragsklauseln? Ein leeres Blatt Papier?
    4. Warum sollte der bisherige Verwalter einem geänderten Vertrag zustimmen? Noch dazu wenn seine Bezahlung auch ohne Arbeit vermutlich bis Ende 2014 gesichert ist?
    5. Der Abschluss eines neuen Vertrags beendet nicht den bestehenden, jedenfalls solange das nicht vereinbart ist. Neben dem Einwand unter 4. entsteht damit das neue Problem, dass man dann 3 Verwalter bezahlt ...
     
  8. Ursleo

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    Verwalterwahl

    gut, keine zwei Verträge sondern zwei Probleme, mein Fehler!

    zu meinem Vorschlag, ein Vertrag besteht nicht nur aus Klauseln, sondern auch aus Fakten die einem Verwaltervertrag unter anderem auch durch das WEG vorgegeben werden. Und ein solcher Vertrag ist außerhalb dieser vorgegebenen Fakten durchaus verhandelbar, demzufolge wieder Klauseln, ohne diese geht es wohl doch nicht!

    "der Vertrag und die Verwaltervollmacht eine jährliche Laufzeit haben und sich automatisch ohne Neubeschluss jeweils um ein Jahr verlängern, sofern sie nicht zum Jahresende mit einer Frist von 3 Monaten von einer Vertragspartei gekündigt werden"

    Zu dieser oben beschriebenen Klausel, ich glaube sie ist rechtswidrig, da sie dem WEG widerspricht, das sollte anwaltlich abgeklärt werden.
    Dieser Vertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr, und seit dieser Zeit steht Ihr rein rechtlich ohne Verwalter da!

    Ursleo
     
  9. Andres

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    Nein. Das WEG legt vielleicht (dazu gleich noch) fest, was man wirksam vereinbaren kann, und ist damit der Rahmen für die Verwaltung. Es ist aber nicht Bestandteil des Vertrags und es "generiert" auch keine Vertragsbestandteile.

    S. Punkt 4 meiner Aufzählung. Selbst wenn etwas verhandelbar ist (und die sofortige Aufhebung der Verwaltervertrages wäre es mit Sicherheit), heißt das noch lange nicht, dass der Verwalter einer für ihn erheblich nachteiligen Vereinbarung zustimmt.


    Die "Klausel" ist gar nicht im Wortlaut bekannt und zumindest für die Vertragsbeziehung zwischen Gemeinschaft und Verwalter steht das WEG der vermutlichen Vereinbarung nicht entgegen.

    Da der Beschluss zur Bestellung nicht bekannt ist, bin ich mal so mutig zu sagen, dass diese Aussage falsch ist.
     
  10. Ursleo

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    Verwaltervertrag

    Hallo Andres,
    um unserer Diskussion eine Grundlage zu geben, hier einige Zitate vom Bielefeld "Der Wohnungseigentümer" (empfohlene Literatur)
    Kap. 15.5 Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters:
    Die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters richten sich im Einzelnen nach
    - den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes,
    - den Reglungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung,
    - den zusätzlichen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer,
    - den Beschlüssen der Wohnungseigentümer und
    - den Vereinbarungen im Verwaltervertrag.

    Kap. 15.2.5 Bestellungszeitraum
    Die Bestellung eines Verwalters darf gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der Erstbestellung auf maximal drei Jahre. Nach Ablauf dieser Frist endet die Bestellung automatisch, ohne dass es hierzu einer besonderen Kündigung bedarf. Automatisch wirkende Verlängerungsklauseln sind unwirksam.
    Allerdings wird die grundsätzliche Wirksamkeit einer Verwalterbestellung nicht dadurch berührt, dass der Verwalter für einen längeren Zeitraum als drei bzw. fünf Jahre bestellt wird. Die Bestellung endet allerdings in einem solchen Fall automatisch von Gesetzes wegen nach drei bzw. fünf Jahren, wenn nicht vorher eine Wiederbestellung erfolgt.

    Dies beantwortet meines Erachtens nach alle Fragen von HeinrichS

    Gruß Ursleo
     
  11. Andres

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    Exakt das ist das Problem: Es gibt nicht eine Grundlage, es gibt zwei. Die zweite hast du in deinem letzten Beitrag leider völlig ausgeblendet. Dafür hast du dich in ein Thema verbissen, das - zumindest für den praktischen Sachverhalt hier - sehr einfach und völlig nebensächlich ist:

    Der Verwalter ist aktuell nicht mehr bestellt. Das war von meiner allerersten Antwort (vorletzter Satz) an völlig unbestritten. Dein Beitrag wäre vielleicht hilfreich bei der Frage, seit wann der Verwalter nicht mehr bestellt ist: Vielleicht war er nie bestellt, vielleicht bis '07 ('06+1), bis '09 ('08+1), bis '11 ('06+5) oder sogar bis Juni 2013 ('08+5). Das ist aber im Moment eine rein akademische Diskussion.

    Folge: Der Verwalter darf die Gemeinschaft derzeit nicht vertreten, die Gemeinschaft ist verwalterlos.


    Ein völlig anderes Thema ist der zivilrechtliche Vertrag zwischen Verwalter und Gemeinschaft, grob umrissen eine Vereinbarung "Verwaltungsdienstleistung gegen Bezahlung". Das WEG macht keine Vorschriften, ob und wie diese Vereinbarung befristet werden darf.

    Das ist das Hindernis beim Vorhaben, den Verwalter vollständig loszuwerden, da sich das andere Rechtsgeschäft (Bestellung) bereits erledigt hat.


    Dann solltest du vielleicht die Beiträge von HeinrichS noch einmal sorgfältig lesen. Dass der Verwalter die Gemeinschaft nicht mehr vertreten darf, ahnt er vermutlich schon im ersten Beitrag.
     
  12. Ursleo

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    Verwaltervertrag

    Hallo Andres,
    hier nun auch die Meinung in der Rechtsprechung zum Verwaltervertrag:
    Zitat: grundsätzlich gilt, dass ein Mehrheitsbeschluss, durch den ein Verwaltervertrag gebilligt wird, dessen Reglungen gegen Bestimmungen des WEG, des BGB oder gegen die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordung verstoßen oder inhaltlich unklar bzw. unbestimmt sind, ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder sogar nichtig ein können.

    das sollte bei HeinrichS anwaltlich geprüft werden, so in meiner 2. Antwort.
    Ich denke, der Vertrag widerspricht mit dieser Klausel, sollte sie über 5 Jahre weiter gültig sein, ordnungsmäßiger Verwaltung und hebt den Vertrag nach 5 Jahren auf.

    Gruß Ursleo
     
  13. #12 HeinrichS, 01.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 01.12.2013
    HeinrichS

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    Hallo Andres und Ursleo,
    vielen Dank für eure aufschlssreichen Ausführungen. Nach anwaltlicher Beratung werden wir eine außerordentliche Eigentümerversammlung veranstalten und dort den Beschluss zur Abberufung des bisherigen Verwalters und zur Bestellung eines neuen Verwalters fassen. Der damalige Bestellungsbeschluss lautete: "Die Bestellung erfolgt auf jeweils ein Jahr und verlängert sich automatisch, wenn nicht die Eigentümergemeinschaft oder die Verwaltung mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende der Bestellung widersprechen". Kein Wort von einer Höchstdauer von 5 Jahren, nach deren Ablauf in jedem Fall eine Neu- bzw. Wiederbestellung erfolgen muss. Wir schließen uns nach anwaltlicher Beratung der letzten Antwort von Ursleo vom 30.11.13 an.
     
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