Bad im Keller und Gartennutzung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Scheiß-WEG, 06.06.2010.

  1. #1 Scheiß-WEG, 06.06.2010
    Scheiß-WEG

    Scheiß-WEG Neuer Benutzer

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    Erst einmal ein Hallo an die Gemeinde, mich würde interessieren wie Ihr über folgende Dinge denkt:

    1. Wir bewohnen eine Wohnung zu der auch 50m² Kellerbereich gehören. Dieser steht im Sondereigentum. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Kellerbereich mit 3 Kellerräumen, 1 Waschküche und einem Bad beschrieben.
    Nun möchten wir die Räume Waschküche und Bad tauschen(Baugenehmigung ist vorhanden), aber alle 2 anderen Parteien sind dagegen, da sie Angst haben ich könnte etwas kaputt machen und es wäre zu laut. Das ist Ihre einzige Sorge, mittlerweile wird nicht mehr diskutiert, da der Gegenseite nicht beizukommen war. Daher bereiten wir gerade eine Feststellungsklage vor.

    Welche Erfolgsaussichten sehen hier die Experten ihr für dieses Vorhaben?
    Nach meinem Rechtsverständnis ist diese Nutzungsänderung zwar eine bauliche Veränderung, aber eine Beeinträchtigung über das in §14 benannte Maß sehe ich nicht.


    2.

    Jetzt wird es spannend:Da sich unsere Anwälte nun gegenseitig anschreiben, wird so manches ans Tageslicht befördert, unter anderem auch folgende Konstellation:

    Der teilende Eigentümer verpflichtet sich gegenüber uns als ersten Käufer Sondernutzungsrechte am Garten im Rahmen der Miteigentumsanteile zu schaffen, wenn eine weitere Wohnung verkauft wird. Bis dahin besitzen wir das alleinige Sondernutzungsrecht.
    Eine weitere Wohnung wurde vor 4 Jahren verkauft, und man sagte uns mündlich, dass wir "die Nutzung wie bisher gestalten". Nach diesem Stress möchten wir jetzt gerne die Kaufvertragsklausel umgesetzt sehen, aber der dritte Eigentümer wehrt sich dagegen und verweist zurecht auf die Teilungserklärung in der zum Garten nichts steht. Somit sei dieser Gemeinschaftseigentum.

    Ich weiss, dass eine Teilungserklärung über dem Kaufvertrag steht, aber der Verkäufer muss doch den uns gewährten Anspruch in irgendeiner Form im weiteren Kaufvertrag absichern, wenn er es nicht macht ist das doch arglistig, oder?

    Was soll man nun in so einem Fall tun?
    unsere angedachten Optionen:
    1. Rückabwicklung
    Wird schwierig und Prozesskosten sind sehr teuer, aber für uns wohl das ideale...
    2. Schadensersatz vom Verkäufer?
    Wenn ja wie viel?
    3. Angebot das Sondernutzungsrecht zu kaufen, da die anderen den Garten eh nicht nutzen.
    Was ist ein vernünftiger Preis dafür (1000m² Grund, davon ca.300m² zu kaufen)?
    Gibt es m²-Preise abhängig vom Bodenrichtwert (260€)?
    Was kostet die Änderung der Teilungserklärung, wird da der gesamte Gebäudewert berücksichtigt?

    So jetzt erst Mal Dank an all denen, die sich hier durchgequält haben, ich bin mal auf Eure Antworten gespannt....
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Für den Einzelfall wird hier niemand bewerten können, ob die Rechte anderer Wohnungseigentümer durch den geplanten Umbau über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Dazu wären hellseherische Fähigkeiten erforderlich.


    Das mag sich im Ergebnis so auswirken, ist aber trotzdem ein Irrtum. Es gibt keine Rangfolge für Verträge. Man wird sich zu der Erkenntnis durchringen müssen, dass es um unterschiedliche Verträge mit unterschiedlichen Parteien handelt.
    Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Kaufvertrag keine Ansprüche gegen die Gemeinschaft ableiten. Aus dem Kaufvertrag ergeben dsich für den Käufer nur Ansprüche gegen den Verkäufer. Erfüllt der Verkäufer seine Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht oder nicht vollständig, entstehen Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer. Da der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlen soll, wäre an eine Kaufpreisminderung zu denken. Da der Fall auch schon einige Jahre zurück liegt, wird man auch die Frage der Verjährung zu prüfen haben.

    Woraus sollte sich denn wohl die Verpflichtung zur Absicherung irgendwelcher Ansprüche ergeben?
    Arglist erfordert Vorsatz und dies hätte der Käufer zu beweisen. Soweit erkennbar, ist dem Verkäufer hier aber erst mal nur ein Fehler unterlaufen.

    Wir sind nicht bei wünsch dir was... Für einen Anspruch auf Rückabwicklung sehe ich keine Grundlage. Der Mangel dürfte viel zu geringfügig sein.

    Schadenersatz kommt in Betracht. Da hier im Forum niemand eine funktionierende Glaskugel haben dürfte, wird die Höhe nicht vorhersehbar sein.


    Ein Sondernutzungsrecht kann nur von der Gemeinschaft eingeräumt werden. Wenn nur ein einziger Wohnungseigentümer nicht zustimmt, ist der Fall gescheitert.


    Da auch ein mit einem Sondernutzungsrecht belegter Grundstücksteil Gemeinschaftseigentum bleibt, werden die lokalen Grundstückspreise allein kein vernünftiger Maßstab für eine Preisfindung sein können.
     
  4. #3 Scheiß-WEG, 08.06.2010
    Scheiß-WEG

    Scheiß-WEG Neuer Benutzer

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    Zunächst erst Mal danke an RMHV, dass er sich dieses Themas angenommen hat.


    Das ist mir schon klar, ich hätte vielleicht besser beschreiben solllen, dass ich Meinungen suche. Der Einschnitt ins Gemeinschaftseigentum ist marginal, es muss lediglich ein Anschluss an die vorhandene Entwasserung erstellt werden, d.h. im Klartext ein Bodenablauf muss verlegt werden.

    Vielleicht sollte ich es so ausdrücken: Mir fallen keine Gründe ein, die eine Ablehnung dieses Vorhabens rechtfertigen...

    Zur Verjährung:
    Unser Anwalt hat uns 5 Jahre genannt, ich unterstelle, dass er weiß was er macht.

    Da es sich um den teilenden Eigentümer gehandelt hat, der beide Wohnungen verkauft hat (innerhalb von zwei Monaten), kann man meiner Meinaung nach Vorsatz unterstellen, da er von der Klausel gewusst hat und trotzdem eine weitere Wohnung verkauft hat. Somit kann man wissen und wollen, sprich Vorsatz, unterstellen. Erschwerend kommt hinzu, dass der Verkäufer auch in der ETV kein Interesse hat einen dem Kaufvertrag entsprechenden Zustand herzustellen.

    Deiner Argumentation folgend kann Vorsatz mit Arglist gleichgestellt werden, somit ist die Frage der Geringfügigkeit nicht zu stellen, das scheint mir sicher ausgeurteilt.

    Auszug aus BGH-Urteil:
    In diesem Falle gebe es keine Beschränkung des Rücktrittsrechtes auf erhebliche Mängel, der Verkäufer sei bei Arglist nicht schutzbedürftig (BGH, Urteil vom 24.03.2006, Aktenzeichen V ZR 173/05).

    Das ist sehr schade, kann mir jemand bitte mal sagen, wo ich so eine funktionierende Kugel bekomme? :gehtnicht

    Zum Thema Preise und Schadenersatzforderungen:

    Ich suche hier nicht die rechtsverbindliche Forumsauskunft, ich bin an Einzelmeinungen interessiert, da ich im WEG Recht absoluter Laie bin und ich hoffe, dass hier erfahrenere Menschen als ich, wie z.B. Verwalter, Makler und Großgrundbesitzer einen Erfahrungswert bieten....
    Oder platt gefragt: Wie viel würdet Ihr für eine alleinige Sondernutzung eines Gartens ca.500m² in einer WEG-Anlage mit 3 Eigentümern und 4 Wohnungen bezahlen?
     
Thema: Bad im Keller und Gartennutzung
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