Badezimmer-Renovierung als Erhaltungskosten bei Kurzzeit-Vermietung?

[membersound]

Hi Leute,

wir vermieten unser Dachgeschoss via Airbnb und Co (keinerlei Eigennutzung!).
Das kleine Bad (4qm) ist aber noch aus den 90ern, daher würde ich das gerne grundentkernen und renovieren.

Soweit ich weiß, kann man Handwerkskosten unter 4000 € netto immer zu 100% als Erhaltungsaufwand absetzen, also 1:1 gegen die Einnahmen rechnen.
Weiß jemand, ob das unabhängig von der ausgeführten Leistung ist? Also würde das auch für eine solche Badezimmer-Renovierung zutreffen?

Falls ja, was passiert, wenn ich einen Teil der Renovierung im Dezember diesen Jahres durchführe (mit Abrechnung), und einen Teil erst im Januar.
Kann ich dann für beide Jahre bis zu 4000 € Erhaltungsaufwand ansetzen? Oder müsste ich das trotz unterschiedlicher Jahre zusammenrechnen, weil es der selben "Maßnahme" zugeordnet wird?

Danke und LG

 

[taxpert]

Soweit ich weiß, kann man Handwerkskosten unter 4000 € netto immer zu 100% als Erhaltungsaufwand absetzen, also 1:1 gegen die Einnahmen rechnen.

Ja, R21.1 Abs.2 Satz 2 EStR.

Weiß jemand, ob das unabhängig von der ausgeführten Leistung ist? Also würde das auch für eine solche Badezimmer-Renovierung zutreffen?

Grundsätzlich ja. Ausnahme könnte z.B. sein, dass Du -rein zufällig natürlich!- nach der Renovierung nicht mehr vermietest, sondern selber nutzt.

Falls ja, was passiert, wenn ich einen Teil der Renovierung im Dezember diesen Jahres durchführe (mit Abrechnung), und einen Teil erst im Januar.
Kann ich dann für beide Jahre bis zu 4000 € Erhaltungsaufwand ansetzen? Oder müsste ich das trotz unterschiedlicher Jahre zusammenrechnen, weil es der selben "Maßnahme" zugeordnet wird?

Es gilt das Abflussprinzip des §11 EStG. Du kannst jeweils die Kosten steuerlich geltend machen, die im jeweiligen Jahr bezahlt wurden.

taxpert

 

[membersound]

Was im R21.1 leider nicht steht: muss für den Erhaltungsaufwand alles auf eine einzelne Rechnung laufen?
Oder kann ich auch die Materialien bei unterschiedlichen Händlern einkaufen, Montage vom Sanitärfachmann, Fliesenleger. Und dann alles zusammenfassen als Erhaltungsaufwand?

Was passiert, wenn ich im laufenden Jahr GWG Anschaffungen wie Wasserkocher, Staubsauger, Bettwäsche, Staubsauger u.ä. für die Ferienwohnung getätigt habe. Muss ich dann den Erhaltungsaufwand entsprechend um diese Beträge kürzen? Oder zählen diese Anschaffungen als zusätzliche Werbungskosten wegen geringwertigem Wirtschaftsgut?
> Ich frage, weil auch Erhaltungsaufwand unterm Strich ja als Werbungskosten angesetzt wird.

 

[Ferdl]

Vorweg, ich bin steuerdoof.
So wie ich es verstehe sind diese 4000 € eine Vereinfachungsregel. Alles darunter gilt, unter bestimmten Vorraussetzungen, ungeprüft als Erhaltung. Daraus folgt mM nicht, dass Renovierungen über 4000€ zwingend Herstellungsaufwand sind. Sprich wenn ich ein Bad 1:1 erneuere dann können auch 10 oder 20.000€ Erhaltungsaufwand sein. Dies ist zumindest mein Kenntnisstand.

 

[membersound]

Sprich wenn ich ein Bad 1:1 erneuere dann können auch 10 oder 20.000€ Erhaltungsaufwand sein. Dies ist zumindest mein Kenntnisstand.

Ich werde den Grundriss des Badezimmers leicht verändern (eine Wand raus, was zu +2qm führt). Damit ich da später nicht mit dem FA über Erhaltungs- und Herstellungsaufwand diskutieren muss, wollte ich unter 4k im Jahr bleiben, sicherheitshalber.

Oder ist das eine so geringe Verbesserung, dass es immer noch als Erhaltungsaufwand zählen sollte, weil ja kein komplett neues Bad entsteht, sondern nur ein bereits vorhandenes umgebaut wird?

Bei Fenstern zB zählt auch eine Vergrößerung des Fensters noch zum Erhaltungsaufwand. Erst wenn man ein Fenster einbaut, wo vorher keins war, wäre es Herstellungsaufwand.

 

[immodream]

Hallo membersound,
muß denn dein Handwerker so eine detaillierte Rechnung schreiben, das Jeder beim Finanzamt sofort merkt, dass du etwas Neues ( größeres Badezimmer ) geschaffen hast ?
Grüße
Immodream

 

[Ferdl]

So ein pöhser Bub du

 

[membersound]

muß denn dein Handwerker so eine detaillierte Rechnung schreiben, das Jeder beim Finanzamt sofort merkt, dass du etwas Neues ( größeres Badezimmer ) geschaffen hast ?

Naja, auf der Rechnung wird wohl oder übel drauf stehen müssen, dass 3 Laufmeter Trockenbauwand gezogen wurde, 2 Vorwandelemente installiert wurden und eine neue Duschtasse (momentan nur ne Wanne drin). Da kommt es dann drauf an, ob das FA nur auf den Endbetrag schaut, oder auch auf die Posten.

Ich hab hier aber etwas gefunden, was dafür sprechen würde, dass mein Vorhaben KEINE Herstellungskosten sind, sondern nur Erhaltungsaufwand: BMF - Amtliches Einkommensteuer-Handbuch - EStH 2018 - Abgrenzung von Anschaffungskosten,…
Keine zu Herstellungsaufwendungen führende Substanzmehrung liegt dagegen vor, wenn:
- Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters oder
- Versetzen von Wänden.

Zudem erhöhe ich den Standard des Bades ja nicht. Ich hab jetzt mittleren Standard (alles drin was halt rein gehört, alles gefliest), und so wirds hinterher auch wieder sein. Nur eben 2qm mehr, damit man sich nicht mehr die Birne stößt

Aber wie gesagt, ich möchte mit denen notfalls nicht diskutieren müssen, und werde versuchen daher noch dieses Jahr einen Teil abzurechnen, und den Rest nächstes Jahr.

Und daher rührte auch meine Frage, ob GWGs, welche dieses Jahr schon angefallen sind, zu den 4000 netto Erhaltungsaufwand zählen würden, oder nicht. Weil unterm Strich ist ja alles Werbungskosten.

 

[taxpert]

Die 4.000 € sind tatsächlich eine Verwaltungsvereinfachungsregel um den Innendienst zu entlasten. Ich müsste zwar noch nach schauen, aber der Betrag dürftige seit 20 Jahren nicht mehr angepasst worden sein. Von daher wird heute auch bei mehr als 4.000 € die wenigsten Kollegen neben der Belegvorlage noch in die Prüfung einsteigen, ob AHK vorliegen (außer natürlich §6 ABS.1 Nr.1a EStG!).

Es gibt theoretisch viele Wege zu nachträglichen AHK zu kommen, z.B. wie schon gesagt §6 ABS.1 Nr.1a EStG, aber auch §255 HGB oder die objektive oder subjektive Funktionsuntüchtigkeit. Bisher bin ich davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall nie und nimmer AHK vorliegen, aber bei diesem Satz …

, damit man sich nicht mehr die Birne stößt

… sind bei mir dann doch die Warnlampen angegangen!

Und daher rührte auch meine Frage, ob GWGs, welche dieses Jahr schon angefallen sind, zu den 4000 netto Erhaltungsaufwand zählen würden,

Nö, weil es jeweils um die Baumaßnahmen geht und nicht um den Gesamtaufwand an Wk!

taxpert

 

[membersound]

Bisher bin ich davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall nie und nimmer AHK vorliegen, aber bei diesem Satz …
… sind bei mir dann doch die Warnlampen angegangen!

Also §6 ABS.1 Nr.1a EStG fällt weg, weil wir vor 7 Jahren hier eingezogen sind.

Meinst du, nur weil ich ein unter der Dachschräge liegendes Badezimmer 50cm weiter in den Raum hinein versetze, könnten HK statt Erhaltungsaufwand Anwendung finden?

Zumindest in der oben verlinkten Seite des BMF steht ja drin, dass Versetzen von Wänden nicht zu HK zählen würden.

 

[immodream]

Hallo membersound,
meinst du, wegen deinem popeligen Badezimmerumbau nimmt sich ein Mitarbeiter des Finanzamtes einen Bauplan und berechnet die Fläche deines alten Badezimmers und stellt fest, das in diesem Badezimmer keine 3 m lange Trockenbauwand sondern max. 2 m Trockenbauband und statt zwei Vorderwandelemente nur ein Vorderwandelement verbaut sein können.
So geistige Taten schaffen nicht einmal die meisten Handwerker.
Nichts gegen die Mitarbeiter des Finanzamtes, aber man sollte nicht glauben, das man dort so viel Zeit mit der Überprüfung deiner Steuererklärung vertrödelt, außer du bist natürlich schon einmal beim Mogeln aufgefallen.
Grüße
Immodream

 

[braut]

Hast du denn schon ein Angebot? Ohne Eigenleistung bist du schnell bei fünfstelligen Beträgen. In welchem Zustand sind die Rohrleitungen? Die sollte man vielleicht gleich mit erneuern.

 

[membersound]

Das Bad ist relativ übersichtliche 3qm. Später dann 5qm.
Grundentkernung, Elektro und Ständerwerk mach ich selbst. Natürlich lass ich den Sanitärfachmann auch alle Leitungen direkt mit erneuern.

Muss also im Endeffekt "nur" Material, Sanitärarbeiten und Fliesenlegern einkaufen. Denke dass ich dabei so bei 5-6k raus komme.

 

[braut]

90er sollte von der Substanz her nicht so schlecht sein - aber du hast angefangen mit der Annahme von Kosten unter 4000 wegen der Steuergrenze.. Nun gehst du schon von 5-6k aus. Ich weiß nicht, wie schnell das erfolgen soll. Womöglich kannst du tatsächlich aufsplitten, dass du in diesem Jahr die Sanitärfirma mit 4000 ausnutzt, erst im nächsten Jahr Fliesenleger für die restlichen tausend. Ansonsten kannst du nicht aufsplitten in 4k direkt, Rest per Abschreibung, was als eine Arbeit anfällt.

 

[membersound]

Exakt das ist der Plan: Materialankauf und Teilabrechnung mit Handwerkern dieses Jahr bis 4k, um nächstes Jahr mehr Puffer zu haben. Daher ja auch meine ganzen Überlegungen hier mit der 4k Grenze.

 

[taxpert]

Exakt das ist der Plan: Materialankauf und Teilabrechnung mit Handwerkern dieses Jahr bis 4k, um nächstes Jahr mehr Puffer zu haben. Daher ja auch meine ganzen Überlegungen hier mit der 4k Grenze.

Du verkünstelst dich hier m.E.n. unnötig!

Solange Du wirklich nur eine Wand „verschiebst“, das Bad also zu Lasten anderer bestehender Flächen „wächst“, liegt keine Erweiterung im Sinne §255 HGB vor. Die Warnlampen sind bei mir angegangen, weil eine Änderung des Daches -z.B. der Einbau einer Dachgaube- schon zu einer Erweiterung im Sinne des §255 HGB führen.

taxpert

 

[membersound]

Ich verstehe, danke! Tatsächlich war der Ursprungsgedanke mal eine Gaube. Aber das hab ich verworfen, nicht nur wegen den Kosten, sondern auch weil das dann immer HK sind.

 

[membersound]

Weiß jemand, ob Werkzeuge, die extra für die Renovierung angeschafft werden, auch in die Erhaltungsaufwendungs-Pauschale von 4000 € mit einberechnet werden können? Oder müssen Werkzeuge *immer* gemäß Afa abgeschrieben werden?