Badrenovierung ansetzen

Diskutiere Badrenovierung ansetzen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, folgender Fall liegt vor: Kauf einer 3,5 Zi. Eigentumswohnung mit Selbstbezug in 2004 (Baujahr 1990) für 210.000,--€ im Münchner Raum. In...

  1. #1 sunny272, 13.02.2020
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    Hallo,

    folgender Fall liegt vor:
    Kauf einer 3,5 Zi. Eigentumswohnung mit Selbstbezug in 2004 (Baujahr 1990) für 210.000,--€ im Münchner Raum. In 2017 wurden die Bäder für 30.000,-- € renoviert. Seit 2019 wird die Wohnung vermietet. Die Aufteilung Grund- und Boden/Gebäude lt. BMF Tabelle 60% Gu.B/40%Gebäude, berechnet mit den 210.000,-- inkl. NK, Makler. Die Renovierung der Bäder und weitere kleinere Modernisierungen der Hausverwaltung ändern am fiktiven Baujahr leider nichts.

    Gibt es eine Möglichkeit die Renovierungskosten in der Steuer noch irgendwo zu berücksichtigen, da sie noch während der Selbstnutzung entstanden sind? Erhöhen Sie evtl. die Anschaffungskosten, oder liegt das zu weit zurück?

    Und noch eine heikle Frage:
    Wir hatten in der Wohnung ein Arbeitszimmer, welches über mehrere Jahre anteilig auch über die Afa der Wohnung angesetzt wurde und zwar mit pauschal 30/70. Das Finanzamt hatte bis jetzt keinen Einwand, Berechnung hatte ich mehrere Jahre immer mitgesandt, darin auch "pauschal" vermerkt. In 2004 gab es meines Wissens auch noch keine BMF Tabelle. Und in 2004 war dieses Verhältnis auch noch wahrscheinlich, das hat sich die letzten 15 Jahre geändert und der Wert der Wohnung hat sich verdreifacht. Trotzdem muss man die aktuellen Bodenrichtwerte bei der Berechnung verwenden und nicht die aus 2004, oder?
    Sollte ich, da ich nun eine Berechnung mit der BMF Tabelle durchgeführt habe, das schlechtere Verhältnis direkt angeben,oder mich auf die vorherige, jahrelang, durchgewunkene pauschale Berechnung "wie beim Arbeitszimmer" beziehen?

    Natürlich weiß ich, dass ein Steuerberater bei der erstmaligen Steuer mit Anlage V sinnvoll ist. Dies werde ich noch angehen, trotzdem wäre ich gerne vorbereitet.

    Vielen Dank vorab.

    Sunny
     
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  3. #2 taxpert, 13.02.2020
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    Kurz und schmerzlos: Nein! Für 2017 wäre -soweit nicht schon geschehen bzw. Bescheid noch nicht bestandskräftig- eine Berücksichtigung unter §35a EStG möglich (gewesen)!

    Die Berechnung für das häusliche AZ sind für die Ermittlungen zu den Einkünften aus V+V irrelevant!

    Nein! Die Kaufpreisaufteilung hat AUF den Stichtag (= Datum Kaufvertrag ) zu erfolgen! Das hat natürlich nicht nur auf den BRW, sondern auch auf den angewendeten Baupreisindex und die verbleibende Restnutzungsdauer Einfluss!

    Da diese bisherige Berechnung offenbar grundsätzlich falsch ist, erledigt sich diese Frage von selbst!

    Kann man sicher unter dem ausdrücklichen Hinweis auf den PAUSCHALEN Ansatz machen. Die Kollegen werden dann ggf. entsprechend ändern! Oder man macht sich die Mühe, die Tabelle zutreffend auszufüllen (ausfüllen zu lassen). Dann weiß man zumindest, was auf einen zukommt!

    Dann hoffe ich mal, das es nur im rahmen der Überschusseinkünfte und nicht bei den Gewinn Einkünften anzusetzen war! Sonst gibt es noch ein böses Erwachen wegen der Versteuerung der stillen Reserven!

    taxpert
     
  4. #3 sunny272, 13.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 13.02.2020
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    Formatfehler, sorry nochmal
     
  5. #4 sunny272, 13.02.2020
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    Vielen, vielen Dank für die rasche ausführliche Antwort.

    wurde 2017 berücksichtigt, allerdings nur bis zur machbaren Grenze, 30.000,-- € waren nicht möglich.
    Das ist mir bewusst, aber die Afa der Wohnung konnte ich anteilig beim Arbeitszimmer mitangeben und dafür musste ich auch den Grund und Bodenanteil wegnehmen. Letzlich wäre hier schon eine ausführliche Berechnung notwendig gewesen, die Pauschale wurde aber aktzeptiert.

    Das ist interessant, das wusste ich nicht. Leider sehe ich nicht wie die BMF Tabelle rechnet. D.h. ich muss mir den BRW von 2004 besorgen, wenn dies überhaupt noch möglich ist? Im Kaufvertrag wurde leider, wegen damaliger Unwissenheit, keine Aufteilung festgehalten.
    Hört sich vernünftig an.

    Ja, es war nur im Rahmen der Überschusseinkünfte.
     
  6. #5 taxpert, 13.02.2020
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    :finger010:


    Der Wert Grund und Boden ergibt sich aus qm x BRW.

    Der Wert des Gebäudes ergibt sich aus der Wohnfläche, den typisierten Normalherstellungskosten 2010 über den Baupreis-Index reduziert auf 2004 und unter Berücksichtigung der Alterswertminderung 1990-2004 ermittelt.

    Der Gutachterausschuss beim LRA/KVR sollte den noch haben. Die Auskunft ist in den meisten Fällen jedoch kostenpflichtig!

    Alternativ kannst Du einfach mal eine Schattenrechnung mit der Excel-Tabelle machen!

    Im Jahr 2004 war die Immo-Welt noch leidlich in Ordnung! Soweit Du unterstellst, dass ihr nicht überteuert, sondern zum Verkehrswert erworben habt, reicht grundsätzlich auch die Berechnung des Gebäudewertes für eine erste Einschätzung aus! Hierfür die Tabelle bis auf den BRW komplett ausfüllen (Grundstücksart, Wohnfläche Baujahr, Kaufdatum, Grundstücksgröße, MEA, etc.). Den BRW kann man dann zunächst mit 1 E angeben!

    Das Ergebnis ist dann ein "richtiger" Gebäudewert" und ein -natürlich!- falscher GuB-Wert. Über die Zielwertsuche in Excel oder auch einfaches Ausprobieren kann man den BRW bis zum tatsächlichen Kaufpreis hochrechnen. Das so ermittelte Ergebnis zeigt einem zumindest, wo der Hase hinläuft!

    Nur zur Info: in der heutigen Immo-Blase klappt das nicht mehr, da die Verkaufspreise deutlich über dem Verkehrswert liegen!

    taxpert
     
  7. #6 sunny272, 13.02.2020
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    Wow, vielen Dank. Das musste ich jetzt direkt ausprobieren.
    Bei den ermittelten Einzelwerten ergibt sich bei Gebäude unabhängig davon ob oben 1 oder 1500 BRW eingetragen wird 106.290,-- €, das würde dann etwa 50/50 ausmachen.
    Die Wohnung wurde damals sicher nicht über Wert gekauft, wir konnten sogar noch nach unten handeln, die Immo-Welt war also noch in Ordnung.
    Eine letzte Frage noch, zum besseren Verständnis. Die Quote von 1,4 über die ich hier im Forum gelesen habe darf ich nicht mehr anwenden, oder? Dann wäre ich nämlich ungefähr bei meiner 30/70 Aufteilung, die 2020 im Münchner Raum sicher unrealistisch ist, aber 2004 vielleicht schon noch so war.

    Wie dem auch sei, ich werde den BRW am LRA erfragen und danke vielmals für die kompetente freundliche Auskunft.

    Schönen Abend,
    Sunny
     
  8. #7 taxpert, 13.02.2020
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    Das wäre mein nächste Hinweis gewesen, insbesondere wenn die Kollegen in München den Regionalisierungsfaktor (so heißt das Ding!) nicht von selbst berücksichtigt hätten!

    taxpert
     
  9. #8 sunny272, 14.02.2020
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    Tausend Dank! :wink005:
     
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