Bald Vermieter ohne Plan

Diskutiere Bald Vermieter ohne Plan im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, vielen Dank schon einmal für das Lesen des Beitrags. Ich bin momentan in einer eher für mich Unglücklichen Situation. Ich werde sehr bald,...

  1. #1 RubenRybnick, 19.06.2018
    RubenRybnick

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    Hallo,

    vielen Dank schon einmal für das Lesen des Beitrags. Ich bin momentan in einer eher für mich Unglücklichen Situation. Ich werde sehr bald, es handelt sich leider nur noch um Wochen im besten Fall, einen Großteil eines Hauses erben. Dieses Haus möchte ich aus sendimentalen Gründen nicht verkaufen, außerdem wohnt meine Mutter in diesem Haus und wird wohl zukünftig auch weiterhin dort wohnen. Es ist daher als gegeben zu betrachten, dass ich dieses Haus besitzen und wohl vermieten werde, die Frage ist nur, wie stelle ich dies bestmölich an. Erst einmal ein paar Zahlen Daten Faken.

    Einfamilienhaus Baujahr 1989.
    Aktueller Wert ca 350.000,-€
    DG kann zur Einliegerwohnung umgebaut werden.
    EG: 100m²
    DG: 110m²
    Zu leistende Auszahlung für andere Erben: 100.000,-€
    Kosten für notwendige Umbauten etc: ca 30.000,-€
    Geplanter Darlehensvertrag 150.000,-€
    Geplante Mieten Kalt:
    EG 500€,- (Mutter), davon bekommt Mutter 300€ wieder auf die Hand.
    DG 700€,-

    Ich bin ein eher pessimistischer Rechner. So nehme ich lieber 20.000€,- mehr Kredit auf als nötig und setze die Miete für das DG unter dem Ortsüblichen Mietpreis an.

    Mein Ziel ist es, dass sich das Haus selbst erhält und irgendwann, wenn ich mal in Rente gehe oder an meine Kinder vererbe, wenn ich denn jemals Kinder haben werde, keinen riesen Rückstau an Investitionen beinhaltet.

    Ich habe nun mehrere Strategien überlegt. Ich tilge den Kredit schnellst möglich, damit der Schuldenberg weg ist, oder ich betrachte das Haus als unabhängiges Investment, welches einfach nebenher läuft und mich in meiner weiteren Lebensentscheidung finanziell nicht behindert. Tilgungen würden ggf. über Sondertilgung stattfinden, wenn ich mal Geld übrig habe. Ich tendiere momentan eher zur Variante 2. Einen Kredit mit möglichst niederiger Tilgung und langer Laufzeit. Eigentkapital etc. besitze ich leider keines, da ich erst seit einem Jahr mit dem Studium fertig bin und noch meine ersten privaten Anschaffungen tätige. Mein Gehalt ist über 60.000€ p.a., so dass ich mögliche Gewinne eh mit absurd hohen Steuern belasten müsste. Mein Gedanke nach ein paar Tagen googeln und recherchieren wäre nun wie folgt.

    Kredit mit 150.000,-€
    Sollzins p.a. 2,5%
    Jährliche Rate: 6.000,-€
    Davon Zins: 3.750,-€
    Davon Tilgung: 2.250,-€
    Laufzeit ca. 40 Jahre.

    Wenn ich dies nun rechnerisch einigermaßen Gegenüberstelle:

    Mieteinnahmen Jährlich: 14.400,-€
    Zinsen Jährlich: 3.750,-€
    Afa Jährlich: 2.000,-€
    Abschreibung für Umbauten Jährlich: 10.000,-€

    Das macht einen Verlust von -1.350,-€ für die nächsten 5 Jahre.

    Afa kann ich, wenn ich es richtig verstanden habe, auf die Anschaffungskosten umlegen. Das wären 2% pro Jahr für die 100.000€ Auszahlung an andere Erben.
    Modernisierung/Umbauten kann ich 5 Jahre lang mit 20% einsetzen. Wäre es ggf. sinnvoll einen kleineren Betrag anzusetzen und immer wieder zu modernisieren um die Abschreibung länger nutzen zu können?

    Wenn ich nun die Abschreibung außen vor lasse, habe ich Mieteinnahmen von 8.650,-€ pro Jahr. Da ich meiner Mutter Geld zurückschenke, was eigentlich total bescheuert ist aufgrund meines Steuersatzes und ich ka habe warum ich mich dazu übereden lies, komme ich auf reale Miteinnahmen von 5.050,-€

    Auf die theoretischen Mieteinahmen von 8.650,-€ zahle ich nun 3.700,-€ Steuern. Diese werden nun von den 5.050,-€ realen Mieteinahmen abgezogen, so dass ich auf Einnahmen von 1.350,-€ komme. Dem stehen 2.250,-€ Tilgung gegenüber + Reparaturen + Mietausfällen + andere Probleme.

    Wenn ich 10% Mieteinnahme als mögliche Ausfälle oder Kosten bilden würde, komme ich auf 1.440,-€ Abzüge.

    Ich würde also min 2500,-€ Verlust pro Jahr machen. Dank Afa bringt mich das jetzt nicht um. Mindestens, wenn alles super läuft. Ich komme mir ziemlch blöd vor? Das macht komplett keinen Sinn oder? Gibt es irgendwelche Möglichkeiten dies sinvoll zu gestalten?

    Privat habe ich eine Sparrate von 1.000,-€ monatlich. Dieses Geld würde ich aber ungern verwenden. Ich werde also durch das Haus nicht pleite gehen.
     
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  3. Andres

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    Davon abgesehen, dass das gut als Gestaltungsmißbrauch durchgeht, ist der Freibetrag für Schenkungen in dieser Richtung eher niedrig. Nach 5,5 Jahren ist er aufgebraucht. Hier hinterzieht man also auch noch Schenkungssteuer, ggf. zusätzlich zur Einkommenssteuer.

    Wie hoch ist die ortsübliche Miete für diese Wohnung? Ist da noch etwas zu machen? Ist die Mutter nicht auch Erbin? Besteht in diese Richtung die Möglichkeit für eine geeignete Gestaltung? Wir können (und dürfen ...) hier keine Steuerberatung leisten, aber an diesem Punkt sehe ich klaren Beratungsbedarf. Ich würde mich mit dem gesamten Sachverhalt an einen Steuerberater wenden - und zwar bevor weitere ggf. folgenschwere Entscheidungen getroffen werden.


    Selbst wenn das durch den Rückenwind der vererbten ca. 200.000 € finanziell funktioniert, was selbst ohne den "Rabatt" an die Mutter noch nicht selbstverständlich ist: Organisatorisch funktioniert es keinesfalls. Irgendjemand muss sich um das Haus und seine Bewohner kümmern. Bist du dazu in der Lage und auch willens, die erforderliche Zeit aufzubringen? Arbeitsaufwand nur für Werterhalt ist auch nicht gerade jedermanns Sache.


    So macht man sich Freunde. Bei der Bank.


    Der Tilgungsauslauf hat damit überhaupt nichts zu tun. Tilgungen sind steuerlich nicht relevant, nur die Zinsen werden abgezogen. Du zahlst also Zinsen und bekommst (vielleicht) einen Teil davon über die Steuer zurück. Im Ergebnis hast du trotzdem weniger Geld in der Tasche.


    Wir reden also von einer Belastung des Hauses unter 50%. Dafür sollten selbst bei dieser absurd langen Laufzeit (wann wolltest du eigentlich in Rente gehen?) Konditionen mit einer 1 vor dem Komma verfügbar sein.

    Man muss sich einfach mal das andere Extrem vor Augen führen: 130.000 Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung, Rate 700 € mtl., in 17 Jahren bist du schuldenfrei mit einer Immobilie als Sicherheit in der Hinterhand. Wenn nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen drastisch gestiegen sind, hast du schon zwei Drittel getilgt und solltest bei deinem Einkommen die Restschuld auch anders stemmen können.


    Davon ist der (anteilige) Wert des Grundstücks abzuziehen. Im Gegenzug kannst du für den Teil des Erwerbs, der durch Erbschaft erfolgt ist, vielleicht eine Abschreibung des Erblassers fortführen. Dazu wäre zu klären, was dort in der Vergangenheit abgelaufen ist. 1989 gab es noch steuerliche Förderung durch Abschreibung für's Eigenheim, also könnte das Haus auch schon komplett abgeschrieben sein.


    Naja, will man hier wirklich den gesamten Risikozuschlag für den Umbau ansetzen? Bei 6.000 jährlich machst du steuerlich schon Gewinn. Für den entgeltlichen Erwerb ist auch die 15 %-Grenze zu berücksichtigen, die ziemlich sicher gerissen wird. Dann ist der steuerliche Gewinn schon größer.


    Bei den angegebenen Einkommensverhältnissen: Ja, ganz eindeutig. Es gibt neben der Steuer nur leider auch "echte" Gründe, weshalb man sich nicht immer aussuchen kann, wann man wie viel Geld ausgibt. Wenn die DG-Wohnung jetzt nicht in einem vermietbaren Zustand ist, kann man damit schließlich nicht Jahre warten, bis es steuerlich ins Konzept passt.


    Auch die 2 % AfA sind ja nicht wirklich zu zahlen, also sind es eher 7000 €.


    Gegenrechnen darf man dann, dass wenn solche Umstände eintreten, entweder die Mieteinnahmen sinken oder weitere abzugsfähige Kosten entsehen. Zumindest die Steuerlast sinkt dann.


    Was du Verlust nennst, heißt Cashflow. Wenn man die eben genannten Erwägungen mit einbezieht, ist der Cashflow also irgendwo um Null. Wie schon geschrieben: Du machst ohne Rendite die Arbeit, damit das Haus erhalten bleibt.


    Du findest, dass deine Annahmen vorsichtig sind. Das mag der Plan gewesen sein, aber das Ergebnis ist, dass überhaupt keine belastbaren Zahlen vorliegen:
    • Der Umbau kostet 30.000 oder vielleicht auch 50.000 €? Du baust doch keinen Flughafen! Da du dir das Geld teuer leihen musst, macht das einen riesigen Unterschied. Also fragt man konkrete Bedingungen bei Handwerkern an und kann dann mit 10-20 % Zuschlag kalkulieren.
    • Dann sind die genauen Konditionen der AfA zu klären: Was kann vom Erblasser übernommen werden, welcher Grundstückswert ist für den Teil aus der Erbauseinandersetzung zu berücksichtigen, wie kann man nachträgliche Anschaffungskosten vermeiden? Dann weiß man, was man wirklich steuerlich zu erwarten hat.
    • Die Finanzierung ist auch zu klären: Ich leihe mir keinen Risikopuffer von der Bank. Wenn alle Stricke reißen, vereinbare ich eine zweite Finanzierung. Die Immobilie hat ja einen Wert und du ein gutes Einkommen. Die Laufzeit soll kurz sein und die Zinsen liegen in der Folge etwa bei der Hälfte dessen, was du annimmst. Das senkt die Kosten und hebt die Tilgung immens an.

    Wenn man diese drei Punkte berücksichtigt, sieht die Welt schon besser aus. Das ändert nichts daran, dass die Immobilie grundsätzliche Probleme hat:
    • 350.000 € Wert bei jährlich 14.400 € Mieteinnahmen ist nicht gut. Das ist über Faktor 24 und steht einer wirtschaftlichen Vermietung im Weg. Nun musst du das Haus ja nicht komplett kaufen, aber das grundsätzliche Problem bleibt: Das Haus ist im Verhältnis zur Miete zu wenig wert - oder die Miete zu niedrig.
    • Die Mutter zahlt "offiziell" 500 € kalt für 100 m². Ich schreibe hier im Forum immer wieder: Von 5 €/m² kann man auch in niederpreisigen Gegenden Deutschlands kein Mietshaus erhalten - bis jetzt konnte mich niemand vom Gegenteil überzeugen. Ob die 7 €/m² für die DG-Wohnung funktionieren, ist auch nicht garantiert. EFH sind als Mietshäuser eher schlecht geeignet.
    • Über die tatsächlichen 2 €/m² im EG brauchen wir gar nicht reden. Das kann nicht wirtschaftlich reichen. Ich nehme an, dass die Mutter auch Erbin ist und im Gegenzug für diese Konditionen auf eine Auszahlung aus der Erbmasse verzichtet.

    Ob du bei der Erbauseinandersetzung über den Tisch gezogen wurdest, hängt damit von drei Faktoren ab:
    • Welchen Anteil du für 100.000 € gekauft bzw. welchen Anteil du geerbt hast,
    • wie teuer die anfängliche Investition in die DG-Wohnung wird,
    • wie lange die Mutter noch lebt.
    Es ist grausam, aber genau das ist die Rechnung: Die Mutter bekommt einen Nachlass von 5 €/m² auf die Miete, also jährlich 6000 €. Jetzt kannst du überlegen, welchen fiktiven Kaufpreis du gezahlt hast. Das Haus hätte ich bei einer Miete von 7 €/m² (für alles!) in vermietbarem Zustand samt aller Kaufnebenkosten als Kapitalanlage unter 300.000 € gekauft - alles darüber sind die "sentimentalen Gründe".

    Die Gestaltung mit "Kickback" würde ich nur in Erwägung ziehen, wenn die familiären Verhältnisse absolut und unumstößlich bruchsicher sind. Du bist ansonsten auf viele Jahre erpressbar.


    Sofern die Erbauseinandersetzung nicht bereits erfolgt ist: Ich würde das zu diesen Konditionen nicht machen.
     
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  4. #3 RubenRybnick, 21.06.2018
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    Da hast du natürlich vollkommen Recht. Lassen wir dies einfach mal außen vor.


    Die Ortsübliche Miete beträgt momentan zwischen 6 bis 8€/mm² für "vergleichbare" Wohnungen. Wohnungen sind hier in der Gegend momentan kaum Verfügbar. Ich denke mit 7€/mm² ist erstmal eine gute Grundlage zum Kalkulieren gegeben. Die Erbsituation sieht im Prinzip wie folgt aus. Entweder ich werde die oben genannte Konstellation antreten, sprich ich nehme die 200.000€, zahle den Onkel aus, lasse meine Mutter dort wohnen und vermiete oben, oder ich erbe nichts. Das ist Fakt und leider so gegeben.


    Ich werde mich wohl um das Haus kümmern müssen, komplett selbst. Dies habe ich momentan im prinzip schon komplett übernommen, da der Besitzer dazu nicht mehr in der Lage war.

    Ich plane in genau 40 Jahren in Rente zu gehen. Ich bin momentan einfach sehr zwiegespalten. Vermutlich wäre eine höhere Tilgung sinvoll. Ich dachte allerdings diese Tilgung eher über Sondertilgungen vorzunehmen oder ist dies nicht praktikabel? Ich wollte lieber einen niedrigeren monatlichen Satz ansetzen und dann Ende des Jahres etwas hereinpumpen. Aktuell könnte ich Privat Jährlich noch einmal 20.000€ beisteuern, aber bringt mir dies wirklich mehr? Ist es eher sinvoll schnell zu tilgen, mittelfristig oder eher langsam?


    Dies müsste noch geklärt werden. Ich schätze diesbzezüglich sollte ich demnächst wirklich einen Steuerberater aufsuchen. Den Anteil mit dem Grundstück habe ich leider nicht berücksichtig, da muss überprüft werden wie dies ggf passt.


    Die DG ist eigenltich in einem guten Zustand. Es sind kleinere Verschönerungsmaßnahmen sinvoll, außerdem sind die Fenster nicht mehr aktuell. Diese würde ich direkt austauschen um mir den Stress mit dem Mieter zu Sparen. Ansonsten passt alles, da kann sich keiner beschweren.




    Da habe ich Eindeutig noch weiterbildungspotential. Ich werde mich wohl privat weiterbilden müssen. Macht Sinn, ich mache keinen Verlust, sondern negativen Cashflow




    VIelen Dank für diese Hinweise. Ich werde dies mit den Handwerkern schnellstmöglich abklären. Eine zweite Finanzierung ist wohl auch viel sinvoller. Ich habe mittlerweile gelernt lieber ein paar Monate mehr zu denken und Notfalls die Kosten zu tragen als zu schnell zu agieren



    Dass das Haus so weit kein perfektes Investitionsprojekt ist, stimmt wohl. Aber ich habe die Wahl zwischen ich nehme das Haus und damit die 200.000€ oder sie sind weg. So ist das leider. Von daher muss ich wohl damit leben.



    Inwiefern welchen Anteil? Ich erbe im Prinzip das Haus und muss dafür jemanden Auszahlen. Andere Vermögenswerte außer dem Haus bestehen nicht. Das verstehe ich nicht ganz?

    Die Investition soll ich möglichst gering für die DG halten? Ich hätte lieber einigermaßen "Gründlich" renoviert und ein paar Jahre ruhe gehabt. Ist dies das falsche Konzept? Eher so wenig wie möglich?



    VIelen Dank für die direkte Einschätzung. Diese hat mir sehr geholfen. Gibt es irgendwelche Literatur um mich passend einzulesen? Sinvolle Strategien oder vorgehensweise? Mein Bankberater erzählt mir ja was für ihn das beste ist, sonst hilft mir leider keiner. Ich bin gerade erst aus dem Studium und bin wirklich noch sehr blauäugig. Ich habe einfach genau 0 Erfahrung und im Freundes und Familienkreis keinen mit Ansatzweise ahnung. Wie kann ich dies am ändern? Irgendwie einlesen?
     
  5. dots

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    Mit ein bisschen Glück hätte sich der Besitzer gar nicht darum kümmern müssen - er hätte das auf den Eigentümer abwälzen können.
    Ist dir der (feine, aber manchmal richtig wichtige) Unterschied zwischen Besitz und Eigentum geläufig?

    Eine Finanzierung, die die Möglichkeit zur Sondertilgung einräumt, ist in der Regel / oft / meist teurer, als eine Finanzierung ohne Sondertilgungsmöglichkeiten.

    Schnell!
    Unterm Strich ist das am günstigsten - wenn man denn das Geld zum tilgen (übrig) hat.
    Je länger man sich Geld leiht (und je mehr), um so teurer wird es in der Regel.
    Alternativ kann man ja versuchen, mit dem Geld mehr zu verdienen, als man durch die schnelle(re) Tilgung sparen würde.
     
  6. #5 dots, 21.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 21.06.2018
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn der Mieter eine Wohnung mit nicht mehr aktuellen Fenstern mietet, hat er keinen Grund, sich zu beschweren - er bekommt, was er gemietet hat: Eine Wohnung mit nicht aktuellen Fenstern.

    Sofern die Fenster technisch in Ordnung sind und ihren Zweck erfüllen, würde ich mir mindestens 3 mal überlegen, ob sich ein Austausch lohnt. Mehr Miete bekommst du meier Erfahrung nach deswegen nicht. Also mindern die neuen Fenster deine Rendite und lohnen sich deswegen meist überhaupt nicht.

    Ja, unter Umständen.
    Das Geld muss man erst mal haben. Oder sich leihen - damit kostet die "gründliche Renovierung" direkt noch mehr.
    Kann man nach der Renovierung eine höhere Miete erzielen? Was gibt der (örtliche) Markt her? Wie lange muss man vermieten, um die Renovierungskosten wieder rein zu bekommen (durch die höhere Miete)?

    Scheinbar erbt der, den du auszahlen musst, auch einen Teil (des Hauses?). Sonst müsstest du ja nicht auszahlen.

    Hier im Forum lesen, fragen, mitdiskutieren.
    Aktueller ist kein Buch! ;-)
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 21.06.2018
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    Es gibt unendlich viel Literatur zu diesen Themen.
    Geh einfach mal in eine Buchhandlung, schnapp dir ein paar Bücher, lies sie an und schau, welches dir sprachlich gut zusagt.
    Das kannst du dann zum mal drin schmökern einpacken und dir ein paar Grundbegriffe daraus aneignen.

    Lies hier im Forum nach und mit.
    Es werden immer wieder Fragen um deine Themenkomplexe gestellt. Die Antworten kommen i. d. R. aus der Praxis.
    Vor allem kannst du hier auch einige recht typische "Ersttäterfehler" nachlesen und wie man (hoffentlich) noch die Kurve kriegen kann, dass es kein ganz böses Erwachen gibt.

    Stell hier Fragen, wenn dir etwas unklar ist und habe keine Angst vor evt. manchmal etwas ironischen Antworten.
    Besser du lernst hier gratis, als durch (Anfänger)Fehler.

    Bücher können dir den Einstieg in das Thema erleichtern. Mit dem Wissen in einem guten Forum mit Fachleuten aus vielen Bereichen können sie aber nicht mithalten. Auch unsere "alten Hasen" lernen immer wieder Neues oder bekommen Tipps in einem Bereich, der nicht zu ihrem Kernthema gehört.

    Eine Rechtsberatung bekommst du hier zwar nicht, aber dafür praxisbezogene persönliche Meinungen und Tipps.
    Das ist oft mehr Wert, als § runter beten zu können.
     
  8. #7 RubenRybnick, 21.06.2018
    RubenRybnick

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    Der Unterschied ist mir geläuft, es war natürlich Eigentümer gemeint. Man verzeihe mir den Fehler.

    Ok, dies ist wohl zu beachten. Das werde ich beim Angebote einholen wohl vergleichen müssen.


    Ich bin noch ein wenig Skeptisch wegen schnell. Momentan habe ich ein sehr gutes Einkommen und kann monatlich wenn ich möchte ungefähr 1000€ auf die Seite legen ohne einbußen in der Lebensqualität zu haben. Jedoch planen ich und meine Freundin in 1-2 Jahre Kindern, dadurch würde ihre Einkommensquelle bedingt wegfallen. Daher bin ich ein wenig skeptisch direkt mein Privatvermögen zur Tilgung einzusetzen. Ggf einen Kredit mit möglicher Änderung der Tilgungsrate wählen?

    Die Fenster sind bei Wind nicht dicht. Mich hat es, als ich noch dort gewohnt habe, nicht gestört. Allerdings weiß ich leider nicht, wie ein Mieter reagieren würde. Dabei handelt es sich um zwei Balkon Fenster. Ich hätte die lieber ausgetauscht und meine Ruhe oder soll ich einfach mal mögliche Mieter darauf ansprechen und schauen was passiert?

    Ich verstehe. Das sind alles Punkte, die es zu betrachten gibt. Nur machen was nötig, außer die Miete kann erhöht werden.


    Das stimmt. Ich werde mich diesbezüglich mit einem Steuerberater abstimmen, bevor ich irgendeine Form von Auszahlung oder Kredit vornehme.

    Ich bin schon fleissig am lesen. Vielen Dank für die Hinweise.
     
  9. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Neee. lass das mal sein. Ist doch klar was passiert. Jeder Mieter hätte gerne das beste, neueste, schönste, ... was aktuell möglich ist - und gleichzeitig will jeder Mieter möglichst wenig zahlen.

    Die Entscheidung würde ich mir als Vermieter nicht aus der Hand nehmen lassen. Es ist und bleibt dein Eigentum, warum sollte der Mieter darüber entscheiden dürfen? Würdest du eine Entscheidung des Mieters, die dir nicht gefällt, trotzdem akzeptieren?
    Wenn ich mich dann entschieden habe und es nur noch um Nebensächlichkeiten geht, wie grün oder rot, dann kann man den Mieter fragen (sofern aus Vermietersicht sowohl grün als auch rot okay wäre).

    Das ist eine - meist langfristig nicht nachhaltige - Möglichkeit.
    Ich ziehe es vor, das zu machen, was sich "lohnt".
    Wenn ich die Wasserhähne vergolden lasse und die Kosten nach X Jahren durch die höhere Miete wieder drin sind, mach' ich das. Sonst halt nicht.
     
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  10. Andres

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    Die meisten offenen Fragen haben die Vorschreiber ja schon erledigt. Ich hätte noch folgendes:

    Es ging um die Frage, ob die Konditionen angemessen sind. Der Onkel, der ausgezahlt wird, erhält 100.000 €. Welcher Anteil des Hauses wird damit abgelöst? Wenn der Onkel ansonsten Alleinerbe eines 350.000-€-Hauses wäre, ist das ein gutes Geschäft. Wenn dir ohnehin das halbe Haus als Pflichtteil zustehen würde (was es nach deiner Schilderung nicht tut), wären 100.000 € doch eher hoch gegriffen.


    So war das nicht gemeint. Der Onkel löst hier ein Risiko ab: Er bekommt auf jeden Fall 100.000 €. Was du dafür bekommst (d.h. in welchem Zustand das Haus ist, was gemacht werden muss, die damit verbundenen Planungsrisiken, ...) ist nicht ganz klar. Auch wenn dieses Risiko nicht direkt in Bargeld umgerechnet werden kann: Es hat einen Wert und mindert die Erbmasse.
     
  11. #10 RubenRybnick, 22.06.2018
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    VIelen Dank für die Antworten. Die helfen mir sehr. Ihr habt natürlich recht. Was sich lohnt wird gemacht, ich betreibe dies ja nicht zum Spaß.

    Die Konditionen sind irgendwie okay, irgendwie nicht. Ich bin noch nicht ganz schlüssig. Rein Rechtlich hat mein Onkel einen Anspruch auf seinen Pflichtteil. Sprich 1/4 des Hauses. Dies sind 87.500,-. Er möchte aber unbedingt 100.000,-€, wenn nicht ist er wohl auf Lebenszeit verärgert. Er sieht dies als Prinzip. Ist eine sehr komische Sache. Er sieht mich aktuell als Teilerben für sein Vermögen. Er hat 1 Kind, mit diesem ist er allerdings zerstritten, daher hat er mich als 50% Erben für sein Vermögen eingesetzt. Dieses ist über 1 Mio. Generell müsste er nicht ausgezahlt werden, er lebt Glücklich mit großem Vermögen vor sich hin, erwartet allerdings einen, aus seinem Standpunkt gesehen, angemessenen Erbteil. Wenn ich Ihm die 100.000€ auszahle, dann wird er mich aufjedenfall als 50% Erben einsetzen. Das ist alles total banane und ich komme mir manchmal vor wie in einem schlechten Rorman, aber 13.000€ für ein Anteil am Millionen Erbe? Selbst auf die Gefahr, dass ich Ihn irgendwann auf andere Art verärgere, die Wette gehe ich 100%tig ein.

    Das Ganze ist einfach extrem Abstruß, aber so sind die Menschen leider nun einmal. Er könnte mir das Geld einfach jetzt schon schenken.... Wäre aber zu einfach.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 22.06.2018
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    Bei dir geht es nicht um die rein rechtliche Frage. Ich denke die menschliche Sicht ist da wichtiger zwischen deinem Onkel und dir.


    Ich spekuliere mal etwas zu den Gedanken deines Onkels. Ob ich richtig liege weiß ich nicht, aber vielleicht hilft es dir seine (möglichen) Gedanken besser zu verstehen.

    Er weiß, dass er mehr als ein kleines Taschengeld irgendwann vererben wird.
    Er möchte das nicht einem Zufallsprodukt, sprich Kind übergeben, weil er meint dieses Kind hat es nicht verdient oder kann das Vermögen nicht halten.
    Der eingesetzte Haupterbe soll dieses Vermögen auch in irgendeiner Form wert sein und das Vermögen erhalten können. Dafür möchte dein Onkel eine Art Nachweis, dass er bei dir nicht auf das falsche Pferd setzt.
    Daher denke ich, das dein Onkel dich mit seinem Wunsch nach 100.000 € ein Stück weit testen möchte.

    Er macht dir den Einstieg als Eigentümer und Vermieter in diesem Haus zwar finanziell etwas schwerer, aber du sollst dich ja auch beweisen und durchkämpfen, dass du mit Geld (auch einer Durststrecke) und der Verantwortung als zukünftiger Immohai umgehen kannst.
    Es klingt bekloppt, aber es ist gar nicht so leicht, wenn man auf einmal ein größeres Erbe erhält, das auch zu erhalten und nicht durch Unwissenheit oder Leichtsinn zu verlieren. Man kennt zwar den Umgang mit Geld, aber in anderen Dimensionen. Sehr schnell kann dann der Überblick verloren gehen. Freundliche Berater, die bevorzugt ihre Taschen füllen, geben einem dann schnell den Rest.

    Es gibt ein altes Sprichwort dazu:
    Die 1. Generation baut auf, die 2. Generation erhält die Werte, die 3. Generation bringt das Vermögen durch.
    Leider trifft das auf die meisten Familien zu. Ich tippe auf deinen Onkel in der 1. oder 2. Generation.
     
  13. Bovary

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    Ich sehe das nicht ganz so positiv, wie @ehrenwertes Haus, der Onkel wolle nur testen etc. pp.

    Aber Erpresserspielchen sind bei zukünftigen Erblassern nicht ganz ungewöhnlich. Man muss nur für sich selbst entscheiden, ob man das mitmacht / mitmachen will.
    Die Spekulation auf ein angeblich großes Erbe hat schon so manches Leben eher behindert als befördert. Ob am Ende nicht doch alles der örtliche Tierschutzverein erbt, weiß man dann zur Testamentseröffnung. Insbesondere wenn der zukünftige Erblasser sich mit seinem leiblichen Kind derartig zerstritten hat, dass er es enterben will, würde ich etwaigen Versprechungen eher mit Misstrauen begegnen. Aber das Verhältnis zum Onkel kann natürlich nur der TE selbst beurteilen.

    Ich verstehe nicht ganz, warum der TE sich auf diese Konditionen einlassen muss/soll, weil er ansonsten nichts erbt? Was ist denn, wenn man Onkel/Mutter nicht auszahlt? Der eigene Erbanteil am Haus ist doch erst einmal vorhanden. Oder gilt die Rückzahlung an die Mutter i. H. v. 300€/Monat für 3/4 am Haus?
     
  14. #13 taxpert, 24.06.2018
    taxpert

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    Mal ist vom Miferbe des Onkels die Rede, dann wieder von einem Pflichtteil! Bitte mal genau klären, was nun vorliegt, denn das sind erbrechtlich zwei total unterschiedliche Rechtsansprüche, die auch steuerlich zu total unterschiedlichen Folgen führen!

    Ist der Onkel tatsächlich Miterbe, ist er Miteigentümer des Grundstücks und kann seinen Anteil verkaufen wie er will. Im schlimmsten Fall betreibt er die Erbauseinandersetzung im Wege der Zwangsvollstreckung!

    Hat der Onkel jedoch "nur" einen Pflichtteilsanspruch, weil er eben trotz eines gesetzlichen Erbabspruchs durch Testament nicht Erbe geworden ist, hat er "nur" einen Anspruch in Geld gegen den Erben. Das Erbe umfasst dabei natürlich nicht nur das Grundstück, sondern alle Gegenstände, die der Erblasser hinterlässt, also auch das Auto des Erblassers, der (anteilige) Hausrat, die Briefmmarkensammlung, ja letztendlich auch die letzte benutzte Unterhose! Zwar wird das Grundstück das Haupterbe sein, aber so kann der Anspruch von 100.000 € ohne weiteres gerechtfertigt sein, auch wenn der Anteil am Grundstück "nur" 87.250 € beträgt!

    In diesem Fall sind die 100.000 € Zahlung an den Onkel aber auch keine Anschaffungskosten und die Zinsen auf das Darlehen entsprechend auch nicht steuerlich geltend zu machen! Für die AfA bleibt es bei den ursprünglichen Anschaffungskosten, die nachzuweisen wären.

    Die 8 €/qm Miete der Mutter liegen verdammt nahe an der 66%-Grenze des $21 Abs.2 EStG, so dass es leicht zu eoner weiteren Kürzung der Werbungskosten kommen kann! Dies gilt insbesondere bei einer "Rückzahlung" an die Mutter, die ich auch wie @Andres als Gestaltungsmissbrauch im Sinne des $42 AO sehe!

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  15. #14 ehrenwertes Haus, 24.06.2018
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    Ich habe das so verstanden, dass es sich um 2 völlig verschiedene Erbfälle handelt.

    Der 1. jetzt bei dem der Onkel Miterbe ist an den der Immo, der "Onkelanteil" aber evt. zum VK an den TE steht.
    Der 2. wenn der Onkel selbst irgendwann verstirbt und sein Nachlass verteilt wird. Pflichtteil dann an sein Kind, Haupterbe der TE.
     
  16. #15 taxpert, 24.06.2018
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    Es sind grundsätzlich zwei Erbfälle. Einer jetzt und ein zweiter wenn der Onkel stirbt! Aber @ RubenRybnick redet davon, dass der Onkel JETZT einen Pflichtteilsanspruch hat. Da gi t es eigentlich nur die Möglichkeit, dass der Grußvater/die Großmutter verstirbt und den Enkel (Kind von Sohn 1, verstorben) als Alleinerben einsetzt und vermögende Sohn 2 leer ausgeht und daher einen Pflichtteilsanspruch hat. Bei allen anderen Kombinationen hätte nicht der Onkel, sondern die Mutter einen Pflichtteilsanspruch.

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  17. #16 ehrenwertes Haus, 24.06.2018
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    Stimmt.
    Das es auch beim jetztigen Erfall um ein evt. Pflichtteil beim Onkel geht, hatte ich überlesen.
    Das ist natürlich ein großer Unterschied ob Miterbe oder Pflichtteilberechtiger.
     
  18. Berny

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    Taxpert, Tipp: setze § statt $.:038sonst:
     
  19. #18 Petra_44, 25.06.2018
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    Nur ein kurzer Input meinerseits: Wenn Wohnungen bei euch in der Gegend derzeit "kaum verfügbar" sind, kannst du zwar mal mit EUR 7,- pro m² kalkulieren, solltest bei der tatsächlichen Vermietung dann aber EUR 8,- verlangen.
    Das hat zwei Vorteile: 1. höhere Mieteinnahmen für dich und 2. weniger Anfragen. Wenn man 50 Anfragen für eine Wohnung hat, dann hat man den Preis zu niedrig angesetzt.
     
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