Balkon-Sanierung doch Modernisierung?

[flexus11]

Hallo zusammen,

ich möchte an einem gekauften MFH demnächst Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen. Dazu gehört u.a. auch die Instandsetzung eines Balkons, der auf Grund eines gebrochenen Geländers nicht zu betreten war und deshalb nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurde.
Gilt dann die Hinzunahme des Balkons in den Mietvertrag wie ein Neubau, der über die Modernisierungskosten umlegbar ist?

Vielen Dank für gute Tipps
flexus11

 

[lostcontrol]

hast du für diese massnahme den sogenannten "roten punkt" gebraucht?

 

[Capo]

Nochmal: Instandhaltung nennt man alle Maßnahmen, die den Vertragszustand wieder herstellen, das soll heißen: Wenn vorher ein Balkon da war, dann ist das Instandhaltung.
Bei einer solchen Maßnahme ist die zusätzliche Dämmung umlegbar. Das Geländer, der Beton und die evtl vorhanden Fliesen sind somit nur Instandhaltung/-setzung und nicht umlegbar. Diese Kosten müssen rausgerechnet werden. Die Dämmung, die vielleicht an die Unterseite angebracht wird, ist dann umlegbar, weil sie eine Verbesserung ist und eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt.

Einfaches Beispiel:
Fenster (Holz-Verbund-Fenster) undicht, schwergängig und zugig.
Maßnahme: Neues Iso-Fenster.
Umlegbare Modernisierung: Kosten neues Fenster minus Kosten neues Holzverbundfensters.
Instandhaltung: geschätzte Rep bzw Aufwand für neues Holzverbundfenster.

Eine Modernisierung hat immer eine Einsparung von Ressourcen oder eine WOHNwertverbesserung zur Folge.

Damit ist deine Maßnahme komplett Instandsetzung.

 

[lostcontrol]

ha!!! capo!! erwischt!

Original von capo
Instandhaltung nennt man alle Maßnahmen, die den Vertragszustand wieder herstellen [...]

Original von capo
Damit ist deine Maßnahme komplett Instandsetzung.

der balkon war aber nicht im vertrag...

 

[flexus11]

das ist ja gerade der Punkt. Wenn der Balkon im Mietvertrag gewesen wäre, hätte ich doch gar nicht gefragt. Ist er aber nicht.
Ansonsten zählt doch ein Balkon, der neu gebaut und der Wohnung hinzugeschlagen wird, als Modernisierung, oder? Ist nicht das gleiche, aber m.E. vergleichbar.
flexus11

 

[Insolvenzprofi]

Original von flexus11
das ist ja gerade der Punkt. Wenn der Balkon im Mietvertrag gewesen wäre, hätte ich doch gar nicht gefragt. Ist er aber nicht.
Ansonsten zählt doch ein Balkon, der neu gebaut und der Wohnung hinzugeschlagen wird, als Modernisierung, oder? Ist nicht das gleiche, aber m.E. vergleichbar.
flexus11

ein Vermieter kann keine Teilvermietung an einer wohnung vornehmen, sofern der Raum nicht seperat begehbar ist, der balkon gehört automatisch dazu (sofern dort einer hing) man sagt ja auch, gemietet wie gesehen... dann ist es instandhaltung und nichts kann nach 559 BGB angerechnet werden, sollte kein balkon dort gewesen sein, so schätze ich es als moderniesierung an, denn der gebrauchs und wohnwert wird erhöht....

ich habe ggf. ein interessante erfahrung gemacht, einer meiner verwandten haben eine wohnung angemietet wo kein balkon war, die tür ging aber komplett auf und man konnte runterfallen, der vermieter hat wenige wochen später eine vom Bauamt auferlegte frist bekommen, dass er den balkon umgehend ansetzen sollte, bzw. die tür so installieren muss dass man da nicht runterfallen konnte, also gitter vor...

 

[lostcontrol]

Original von Insolvenzprofi
ein Vermieter kann keine Teilvermietung an einer wohnung vornehmen, sofern der Raum nicht seperat begehbar ist, der balkon gehört automatisch dazu (sofern dort einer hing) man sagt ja auch, gemietet wie gesehen... dann ist es instandhaltung und nichts kann nach 559 BGB angerechnet werden, sollte kein balkon dort gewesen sein, so schätze ich es als moderniesierung an, denn der gebrauchs und wohnwert wird erhöht....

naja, ich weiss nicht recht...
man muss ja im mietvertrag auch angeben wieviele zimmer eine wohnung hat, und da gibt's normalerweise für balkone auch ein kreuzchen zu machen...

ausserdem: der balkon WAR vorhanden, nur nicht zur benutzung freigegeben, weil das geländer kaputt war.
ich bezweifle stark, dass das als "modernisierung" gilt, wenn man ein geländer repariert...

in jedem falle erhöht sich jetzt aber die wohnfläche, wenn der bakon vorher nicht dazugerechnet wurde - insofern wäre eine entsprechende mieterhöhung doch zumindest theoretisch ja schon machbar (innerhalb des gesetzlichen rahmens) oder seh ich das falsch?
wie macht ihr das denn da mit der grundsteuer in so 'nem fall?
die wird ja normalerweise nach der wohnfläche berechnet, und zu der zählen ja auch balkone...

 

[Capo]

Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Somit ist der Wohnwert nicht erhöht worden, sondern nur wieder hergestellt worden. Das Objekt ist nicht vom Vertrag abhängig, sondern der Vertrag vom Objekt - wenn ihr versteht, was ich meine--
Der Balkon war da. Da er nicht genutzt werden konnte, gabs
1. entweder eine Mietminderung oder
2. eine niedrigere Miete

Jedenfalls wurde der Balkon nicht berechnet. Natürlich kann er, wenn er denn wieder genutzt werden kann, auch wieder die Wohnfläche und damit die Miete erhöhen. Das kommt auf den Vertrag an.

Aber nehmen wir mal an, es war eine Mod. Dann hätte eine Erhöhung nur nach rechtzeitiger Ankündigung der Umbaumaßnahme erfolgen können. Die Mieter hätten ein Kündigungsrecht. Also wieder nix...

Vorsicht - jetzt kommt was Vermieterhaimäßiges: Warum nicht den Balkon per Bügel sperren. Will der Mieter drauf, kann er einen neuen Vertrag unterschreiben, in dem die entsprechende Miete bzw qm angegeben sind.

Nette Vermieter warten einfach, bis der Auszug erfolgt. Schließlich waren die Umbaumaßnahmen auch nicht ganz ohne und hätten auch zur Mietminderung gereicht. Warum also wegen 0,25xBalkongröße den großen Zoff vom Zaun brechen?
Aber eine einsparung der Mieter sehe ich bei einem Balkon nicht. (Vielleicht beim Treppenlaufen um die Januarsonne zu geniesen )

 

[lostcontrol]

aber das mit der grundsteuer und deren umlage steckt mir jetzt immernoch im hals...

angenommen, der balkon wurde nicht zur wohnfläche gerechnet.
dann wurde ja entsprechend die grundsteuer (nach wohnfläche) für ALLE wohnungen im haus anders verteilt als MIT balkon.
das ist ja ein irres gedöns, die entsprechenden prozente jetzt für jede wohnung neu zu berechnen (ok, das vielleicht weniger) und vor allem: DAS den ganzen mietern klarzumachen, warum sie im letzten jahr andere prozente hatten als dieses jahr...

wie löst ihr das problem denn?