Balkonanbau verhindern

[Yoogi]

Hallo zusammen,

ich habe eine ganze Reihe von Fragen, die sich aktuell aus dem Interesse einiger Eigennutzer in meiner WEG (14 Eigentümer) für einen nachträglichen Balkonanbau ergeben.

Es sollen 12 Balkone (2 Wohnungen sind im Dach, die würden keinen bekommen) mit einer Ständerkonstruktion vor das Gebäude (Bj. 1975) gestellt werden. Grob kalkulierte Kosten liegen mit Austausch der Fenster und einem Umbau der Heizung (damit man einen Ausgang schaffen kann) bei 15-20 kEUR pro Einheit.

Das Gebäude ist derzeit ungedämmt und zudem stehen aus meiner Sicht einige wichtigere Sanierungsarbeiten (Großteil der Elektrik noch in Alu auf DDR Standard, Heizung bald 30 Jahre alt, etc.) an, die man aus meiner Sicht erstmal angehen sollte (die IHR würde dafür bei weitem nicht ausreichen). Zudem will die WEG beschließen, dass das nicht als Sonderumlage, sondern als WEG Kredit finanziert werden soll, was für jeden zu 200 EUR mehr Hausgeld pro Monat führt.

Daher folgende Fragen, wie ich das ggf. abwehren kann? Noch sind wir in der Abstimmung und die finale ETV hat noch nicht stattgefunden.

• Erstmal gehe ich davon aus, dass tatsächlich eine offizielle ETV mit Beteiligung der Verwaltung stattzufinden hat. So eine Versammlung von ein paar Eigentümern auf dem Hof wird wohl hoffentlich nicht reichen.
• Braucht man nach dem neuen WEG Gesetz nur die einfache Mehrheit sowas zu beschließen?
• Kann man beschließen, dass alle am Kredit beteiligt werden oder kann ich darauf bestehen, dass ich im Fall des Falls das als Sonderumlage direkt bezahle?
• Die EnEV besagt, dass bei 10% Veränderung der Fassade diese zu dämmen ist. Die Vergrößerung der Fenster wird nicht hier nicht ausreichen, aber ggf. reicht ja schon die Veränderung der Fassade durch die vorgestellten Balkons?
• Niemand weiß, wie sich die Vorgaben der EnEV verändern werden. Und ich hab die Befürchtung, wenn man heute 12 cm Platz für eine spätere Dämmung lässt, dass das irgendwann nicht ausreichen wird.
• Ein Eigentümer hat schon geäußert, dass er den Balkon nicht will und sollte er doch kommen, auf keinen Fall ein neues Fenster will (also auf den Ausgang verzichtet), weil das sein Wohnzimmer beschädigt. Zudem wird er voraussichtlich die nächsten 12 Monate auf den Philippinen verbringen, es würde also ohnehin niemand in die Wohnung kommen. Kann man darauf bestehen, dass die Front nur einheitlich verändert wird.
• Einige Eigentümer diskutieren bereits, dass man die Balkone so vorbereitet, dass jeder diese individuell mit Glas verkleiden kann. Das sieht m.E. einfach Sch ... aus. Darf das jeder ohne Beschluss individuell machen oder erfordert sowas auch einer Zustimmung der WEG?
• Es gibt bisher nur ein Angebot eines Balkonbauers. Kann ich auf Vergleichsangebote bestehen? Was sagt ihr zu den o.g. prognostizierten Kosten?

Was würde Euch sonst einfallen, das Thema zu verhindern? Auch ein paar Argumente für eine Diskussion in der ETV würden mir hier helfen.

Danke fürs Lesen und Eure Tipps!
LG

 

[Andres]

Erstmal gehe ich davon aus, dass tatsächlich eine offizielle ETV mit Beteiligung der Verwaltung stattzufinden hat. So eine Versammlung von ein paar Eigentümern auf dem Hof wird wohl hoffentlich nicht reichen.

Die notwendigen Beschlüsse könnten auch im Umlaufverfahren stattfinden, dann natürlich (vorbehaltlich anderer Vereinbarungen) allstimmig.

Braucht man nach dem neuen WEG Gesetz nur die einfache Mehrheit sowas zu beschließen?

§ 21 WEG. Wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wird, zahlen nur diejenigen, die dafür gestimmt haben - natürlich bekommen dann auch nur die den Balkon.

Außerdem gibt es (als Ersatz für die frühere Rechtslage, die nur eine Vereinbarung und keinen Beschluss zugelassen hat) den § 20 Abs. 4 WEG. Wo die "grundlegende Umgestaltung" beginnt, werden die Gerichte noch klären dürfen. Man könnte sich durchaus auf die Position stellen, dass das für einen Balkonanbau in Ständerkonstruktion bereits zutrifft.

Kann man beschließen, dass alle am Kredit beteiligt werden

Teilweise mit der vorherigen Antwort erschlagen. Der Beschluss eines WEG-Kredits muss im übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Nach meinem Verständnis bedeutet das insbesondere, dass andere Finanzierungsoptionen geprüft und aus Gründen(!) verworfen werden müssen, was bei einer "schöner wohnen"-Aktion eine ziemliche Herausforderung sein könnte. Ich verstehe solche Finanzierungsmodelle eigentlich eher als Notnagel, wenn die Substanz wegbricht und die Eigentümer die notwendigen Mittel nicht aufbringen können.

Die EnEV besagt, dass bei 10% Veränderung der Fassade diese zu dämmen ist. Die Vergrößerung der Fenster wird nicht hier nicht ausreichen, aber ggf. reicht ja schon die Veränderung der Fassade durch die vorgestellten Balkons?

Das weiß ich nicht.

Niemand weiß, wie sich die Vorgaben der EnEV verändern werden.

Angst vor der Zukunft ist kein Argument.

Ein Eigentümer hat schon geäußert, dass er den Balkon nicht will und sollte er doch kommen, auf keinen Fall ein neues Fenster will (also auf den Ausgang verzichtet), weil das sein Wohnzimmer beschädigt. Zudem wird er voraussichtlich die nächsten 12 Monate auf den Philippinen verbringen, es würde also ohnehin niemand in die Wohnung kommen. Kann man darauf bestehen, dass die Front nur einheitlich verändert wird.

Sofern es die WEG beschließt, sehe ich kein Problem darin, dass ein bestimmtes Stockwerk anders gestaltet ist. Und es ist ja schön, wenn dieser Eigentümer seinen Ruhestand genießt, aber wenn Maßnahmen beschlossen werden, die er zu dulden hat, dann muss er den Zugang ermöglichen.

Einige Eigentümer diskutieren bereits, dass man die Balkone so vorbereitet, dass jeder diese individuell mit Glas verkleiden kann. Das sieht m.E. einfach Sch ... aus. Darf das jeder ohne Beschluss individuell machen oder erfordert sowas auch einer Zustimmung der WEG?

Auch eine Frage für den bereits angesprochenen § 20 Abs. 4 WEG. Abhängig davon, wie das in Zukunft ausgelegt wird, könnte es möglich sein, einen solchen öffnenden Beschluss zu fassen.

Es gibt bisher nur ein Angebot eines Balkonbauers. Kann ich auf Vergleichsangebote bestehen?

Ja. Jeder anders gefasste Beschluss wäre anfechtbar.

Was würde Euch sonst einfallen, das Thema zu verhindern?

Sich rechtzeitig rechtlich beraten lassen, alles anfechten, was anfechtbar erscheint. Die fehlenden Vergleichsangebote für den Balkon halte ich für einen Anfechtungsgrund, für die Finanzierung sind ebenfalls Vergleichsangebote einzuholen. Für die Finanzierung sind außerdem Alternativen zu prüfen und ich frage mich weiterhin, ob man für so eine Aktion die WEG mit einem Darlehen belasten darf.

Auch ein paar Argumente für eine Diskussion in der ETV würden mir hier helfen.

Wir fangen doch mal ganz einfach an: Du willst die Maßnahme nicht, der Dauerurlauber will die Maßnahme nicht, die beiden Dachwohnungen haben nichts davon. Wenn du jetzt noch einen weiteren Eigentümer findest, der die Maßnahme nicht will, oder die genannten 4 Einheiten bereits 50 % der MEA halten, tragen nur noch diejenigen Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben. Dadurch steigen die Kosten für die anderen auf einen Schlag um fast die Hälfte pro Nase. Wie ist jetzt die Meinungslage in der Gemeinschaft?

Als nächstes könnte man mal vorsichtig darauf hinweisen, dass der Umgang mit Geld leicht problematisch anmutet. Man kann also einen kleinen fünfstelligen Betrag nicht als Sonderumlage aufbringen? Stattdessen stottert die WEG die Kosten über die nächsten 10+ Jahre ab und durch die übliche Mechanik des Hausgelds tragen die solventen Eigentümer das Risiko für alle? Das ist nun auch nicht so viel anders als der sprichwörtliche Hartzi, der den neuen Flachbildfernseher mit 0,0-%-Finanzierung über 96 Monate an die Wand hängt und sich bei Bedarf in die Privatinsolvenz rettet.

Danach noch Hinweise auf die bereits genannten rechtlichen Bedenken. Letztendlich führen vernünftige Argumente aber nicht zwangsläufig zum Erfolg. Ich schreibe das hier gelegentlich: Wenn man einer WEG angehört, sollte man die grundsätzliche Bereitschaft mitbringen, die anderen Eigentümer zu verklagen. Wenn die Vernunft nicht über die Mehrheit siegt, muss eben ein Gericht nachhelfen. Nochmal der Hinweis: Rechtzeitig zum Anwalt gehen, die Anfechtungsfrist ist kurz und die Beratung sollte bereits vor dem Beschluss stattfinden.

 

[Yoogi]

Lieber Andres,

vielen lieben Dank für diese Menge an wertvollen Informationen, die mir sehr weiterhelfen. Ich werde jetzt mal versuchen, die Kontaktdaten der anderen Eigentümer herauszufinden, die der Maßnahme kritisch ggü.stehen. Leider hab ich die noch nicht.

Und der Tipp mit dem Anwalt ist auch sehr gut. Ich werde das frühzeitig vor einer nächsten ETV angehen. Und das ein oder gute Argument für die Diskussion hast Du mir ja jetzt schon geliefert. Ich hoffe mal nicht, dass die Verwaltung (leider sehr faul) das jetzt im Umlaufverfahren klären will. Aber ich hab Dich anderseits so verstanden, dass es dann allstimmig zu erfolgen hat (?).

Vielen Dank nochmal an dieser Stelle!

 

[Andres]

Ich hoffe mal nicht, dass die Verwaltung (leider sehr faul) das jetzt im Umlaufverfahren klären will. Aber ich hab Dich anderseits so verstanden, dass es dann allstimmig zu erfolgen hat (?).

Grundsätzlich ja. Die Eigentümer können diese Anforderung per Beschluss senken, z.B. auf eine einfache Mehrheit. Sofern das nicht erfolgt ist, gilt für Umlaufbeschlüsse die Allstimmigkeit.

 

[Yoogi]

Ich finde immer gut, wenn man am Ende auflöst, wie die Sache letztlich ausgegangen ist. Daher an dieser Stelle die Info, wie die ETV lief.

Nachdem ich auf die Agenda die mittelfristigen Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen gesetzt hatte und davon nur einige aus meiner Sicht relevante Punkte angesprochen hatte, war relativ schnell klar, dass sich die meisten einen Balkonanbau schlichtweg nicht leisten können. Die Verwaltung wurde stattdessen damit beauftragt, einen Sanierungsplan zu erstellen.

Vielen Dank noch mal an dieser Stelle für eure zahlreichen Tipps! Das hat mir sehr geholfen.

 

[Andres]

Ich finde immer gut, wenn man am Ende auflöst, wie die Sache letztlich ausgegangen ist.

Ich auch. Vielen Dank!