Bank-Notar 100% Trick

Diskutiere Bank-Notar 100% Trick im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, Ich bin neu hier. Kurz zu meiner Person. Ich bin im Besitz von zwei Eigentumswohnungen 1. ETW vor 9 Jahren gekauft, Festzins 15...

  1. #1 Hanskanns, 31.07.2019
    Hanskanns

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    Hallo zusammen,

    Ich bin neu hier.
    Kurz zu meiner Person. Ich bin im Besitz von zwei Eigentumswohnungen

    1. ETW vor 9 Jahren gekauft, Festzins 15 Jahre, 2.4%
    2. ETW vor 2 Jahren gekauft, Festzins 20 Jahre, 2,7%
    Beide sind zusammen 250.000 € wert.

    Bei dem Kauf der beiden Wohnungen (in unterschiedlichen ETGemeinschaften) habe ich keine "Tricks" angewendet und möchte das auch nicht bei zukünftigen Käufen machen.

    Aber nun zum Thema:
    Ein Bekannter (er auch Immobilienmakler, hat aber meine nicht vermittelt) sagte es gibt einen Trick beim Kauf von Immobilien, wenn man kein EK hat.

    Der Trick gibt wie folgt.
    Der Verkäufer einer Immobilie möchte 100.000€ erhalten. Ihr habt euch geeinigt und mit Handschlag beschlossen.
    Nun bespricht man mit dem Verkäufer das Vorgehen.

    Bei der Bank und dem Notar sagt man, dass der Verkäufer nicht 100k sondern 120k haben möchte. 20k € hat man aber schon im Vorfeld in Bar beglichen. Das ist mit dem Verkäufer abgesprochen, wird aber offiziell nicht bezahlt.

    Mit der Bank bespricht du nun, dass du 100% finanzieren möchtest, also nur die Kauf-NK übernimmst. Die Bank gibt Dir also 100% deiner Immobilie als Hypothek.
    Also 120k €.
    Davon kannst du jetzt die 100k für den Verkäufer zahlen und die 10-15% Kaufnebenkosten und musstest garnicht an dein Privatvermögen rangehen.


    Habe ich es korrekt erklärt? Wisst Ihr was ich meine?
    Könnt ihr euch vorstellen, dass die Banken dabei "mitmachen" bzw. das alles glauben oder ist das vom bekannten Immobilienmakler doch stark geflunkert?

    Ich würde mich über zielführende Antworten freuen.
    Danke
     
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  3. Andres

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    Guter Start. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam, da sie die in D geltenden Formerfordernisse für den Übertrag von Immobilien nicht erfüllt.


    Durch Notar und Bank sollten nun eine Geldwäscheverdachtsmeldung erfolgen. Die Chancen, dass wenigstens eine dieser beiden Stellen ihre diesbezüglichen Pflichten ernst nimmt, stehen gar nicht mal so schlecht.

    Außerdem wird nun natürlich Grunderwerbsteuer auf den höheren Kaufpreis fällig. Bei 20.000 € macht das je nach Bundesland etwa einen Tausender aus. Im Gegenzug macht man sich auch noch der Steuerhinterziehung strafbar, wenn man den höheren Kaufpreis zur Berechnung der AfA heranzieht - und wenn nicht, werden an diesem Punkt Fragen des FA aufkommen.

    Durch den höheren Kaufpreis steigen die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist nicht wahnsinnig viel, aber wenige hundert Euronen ist man da schon wieder los.


    Ändert aber nichts an dem beurkundeten Kaufpreis. Wenn der Verkäufer plötzlich genau diesen Kaufpreis fordert, kann man dagegen absolut nichts unternehmen. Die Vereinbarung "unter der Hand" war an sich unwirksam und die Zahlung kann man nicht nachweisen, weil sie ja nie erfolgt ist.


    Nein. Erstens sind Hypotheken an sich heute selten geworden, zweitens lohnt es sich gerade bei solchen Modellen dann doch, die Worte etwas sorgfältiger zu wählen. Die Bank gibt dir ein Darlehen. Ein Teil davon ist durch eine Grundschuld abgesichert, ein Teil nicht. Für alles, was jenseits von - in diesem Fall - ca. 60.000 - 70.000 € liegt, geht die Bank nicht davon aus, dass die Immobilie eine ausreichende Sicherheit bieten wird. Aus der internen Sicht der Bank gibt es also zwei Zinssätze: Einen für den besicherten Teil der Immobilie und einen für den unbesicherten Teil. Der Zinssatz für den besicherten Teil liegt derzeit bei rund 1 %. Wie viel du für den unbesicherten Teil zahlst, kannst du dir selbst überlegen, denn du kennst das Ergebnis:
    Das sind die kombinierten Zinssätze.

    Wenn du dir auch die Nebenkosten leihen willst, dann frage doch einfach deine Bank danach. Auch solche Finanzierungen werden angeboten - zu entsprechenden Konditionen, aber das scheint dich ja nicht abzuschrecken.

    Sofern die Bank verantwortungsvoll prüft, wird sie dir womöglich nicht die gewünschten 120.000 € leihen. Wenn die eigene Wertermittlung vom Kaufpreis stark abweicht, soll das schon vorgekommen sein ...

    Nebenbei: Auch an diesem Punkt macht ihr euch mal wieder strafbar, diesmal wegen Betrugs, mit Glück auch nur wegen Kreditbetrugs.


    Hoffentlich. Die Alternativen für den Mann sind "Idiot" und "Krimineller". Such' dir was aus. Der Makler verdient an diesem Geschäftsmodell übrigens prächtig. Das mag einer der Gründe sein, warum er solche Geschichten erzählt.
     
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  4. #3 SaMaa, 31.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2019
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    Zumal ich vermute, dass wenn bankbeauftragte Begutachtet kommt und den Wert festlegt, eh feststellt das der Wert bei zb 100.000€ und nicht bei dem höheren Betrag liegt und somit auch nicht mehr Geld zur Verfügung stellt. Wenn überhaupt

    Update : schließe mich @RP63VWÜ an
     
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  5. #4 RP63VWÜ, 31.07.2019
    RP63VWÜ

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    Ich empfinde es als befremdlich, dass @Hanskanns seinen ersten Beitrag für solch halbseidene Anfragen missbraucht.
    Ich jedenfalls halte mich raus und finde, @Andres hat alles gesagt!
     
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  6. #5 Hanskanns, 31.07.2019
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    Hallo RP63VWÜ (btw, was bedeutet das?)
    Danke für deinen Beitrag.

    Es hat mich einfach Interessiert. Das Risiko ist mir nun auf jeden Fall nochmal höher dafür bei jeder Bank auf der schwarzen Liste zu stehen.

    Danke für eure Worte.
    LG
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 31.07.2019
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  8. #7 Fremdling, 01.08.2019
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    Das habt Ihr allerdings nicht erledigt.
    :90:
     
  9. dots

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    Was? Das mit der Zielführung, oder das mit der Freude?
     
  10. #9 taxpert, 01.08.2019
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    Das Ganze ist ein "alter Hut" und so, wie es beschrieben wurde eher einer der plumpen Versionen! Habe ich schon deutlich eleganter gesehen!

    Die von @Andres angesprochenen strafrechtlichen Problematiken sehe ich jedoch nicht, da weder Bank noch Notar in die "Barzahlung" involviert sind. Da die meisten von Euch wohl kaum ihre Immos mit einer 100%-Finanzierung laufen haben, sollte es etwas ganz normales sein, dass ein Teil des Kaufpreises aus dem privaten Vermögen abfließt! Ich sehe da im Moment keine Meldepflicht nach §43 GwG!

    Auch für den Straftatbestand des Kreditbetruges sehe ich wegen §265b Abs.3 StGB keinen Raum!

    Bleibt eine tatsächliche Steuerhinterziehung von wahrscheinlich 100 - 120 € im Jahr! Ich kann mir nicht vorstellen, dass die BuStra da einsteigt!

    Ob sich das Ganze unter Berücksichtigung der anfallenden höheren Kosten unterm Strich wirklich lohnt, bleibt fraglich!

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  11. Andres

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    Ja, aber als Barzahlung?


    Die Bundesnotarkammer sieht Barzahlung im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften "allgemein als verdächtig" an (Seite 5). Ich halte den Kauf von Immobilien mit Bargeld für einen absoluten Klassiker der Geldwäsche. Jeder Versuch, diese Zahlung ernsthaft zu hinterfragen, muss auch fast zwangsläufig zu Unstimmigkeiten führen, da die Zahlung tatsächlich ja nicht erfolgt ist.


    Das mag sein, aber dann wird es eben der einfache Betrug, der sogar eine höhere Strafandrohung hat. Hier liegt zumindest der Versuch vor, die Bank über die Höhe der Sicherheit zu täuschen, was zu einer günstigeren Berechnung des Zinssatzes führt.


    Ich auch nicht, aber würdest du das ausprobieren wollen? Als "Kunde" meine ich ... ;) Dass die Hinterziehung tatbestandlich vorliegt, sind wir uns ja zum Glück einig.
     
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  12. #11 Melanie123, 01.08.2019
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    Für den Makler schon :150:
     
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  13. #12 taxpert, 02.08.2019
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    Nicht nur der Makler, auch der Notar, ggf. der Darlehensvermittler und sogar der Fiskus!

    Deshalb hatte ich geschrieben ...
    Ich kann Dir versichern, dass Anzeigen der Banken eher die Ausnahme sind! Die Banken sind da ganz anders drauf, sowohl in Bezug auf die gemeldeten Sachverhalte, als auch auf Betragshöhen!

    Was aber nicht zwingend zu einem Vermögensschaden führt. Ich habe nicht nachgerechnet, ob 2% auf 15 Jahre oder 5% auf 6 Jahre (Konsumentenkredit) mehr oder weniger Zinsen ausmachen.

    Bei mir hängt da noch ein wenig mehr dran, als beim "Normalbüger"!

    @Hanskanns übersieht wahrscheinlich auch, dass er natürlich bei der Sachverhaltsschilderung für die 20.000 € keinen Schuldzinsenabzug geltend machen kann!

    taxpert
     
  14. #13 immobiliensammler, 02.08.2019
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    Wobei meines Wissens für den Straftatbestand schon die Vermögensgefährdung reicht, der Vermögensschaden selbst muss nicht einmal eingetreten sein!
     
  15. #14 taxpert, 02.08.2019
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    Und worin liegt die Vermögensgefährdung, wenn in 15 Jahren für das Immo-Darlehen MEHR Zinsen gezahlt werden, als in 5 Jahren für ein Konsumentendarlehen gezahlt werden? Die Rückzahlung der Darlehnssumme ist doch nicht gefährdet, denn der durch die Bank geprüfte Beleihungswert ist ja offensichtlich 120.000 €, sonst würde das Darlehen nicht so ausgereicht! Und wenn der Beleihungswert 120.000 € beträgt, wird die Bank kein Problem haben ein Immo-Darlehen von 100.000 € und zusätzlich ein Konsumentendarlehen 20.000 €auszureichen, denn der Darlehensnehmer hat sich ja nicht solventer dargestellt, als er ist,oder? Also ist der Nachteil, den die Bank hat, hauptsächlich im Faktor "Zeit" zu sehen, den man m.E.n. jedoch nicht unter §263 StGB subsumieren kann. Ich bin aber nur Steuer- und kein Strafrechtler!

    taxpert

    edit Antwort #12: Das erste Banken muss natürlich Notare heißen!
     
  16. #15 immobiliensammler, 02.08.2019
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    Immer wenn Du beim Kreditantrag falsche Angaben machst unterstellt die StA eine Vermögensgefährdung.

    Mal als Beispiel: Ich gebe beim Kreditantrag ein monatliches Einkommen von 10.000 Euro statt von 5.000 Euro an und erhalte das Darlehen. Vermögensgefährdung oder nicht? Glaub mir, die StA sagt ja.
     
  17. Andres

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    Der Beleihungswert ist niedriger, bei einer Bestandsimmobilie setzen die Banken so etwa 60-80 % des Verkehrswerts an. Bei solchen "kleinen" Darlehen, wird das nicht in aller Ausführlichkeit geprüft. Genau da liegt die Täuschung: Bei den tatsächlichen 100.000 € Kaufpreis hätte die Bank vielleicht 60.000 € Beleihungswert vermutet, bei 120.000 € wären es schon 72.000 €. Das bedeutet, dass 12.000 € zum niedrigeren Zinssatz verliehen wurden. Das ist ein Vermögensschaden.

    Bei voller Kenntnis aller Umstände hätte die Bank für die letzten 20.000 € vielleicht einen noch höheren Zinssatz festgelegt. Finanzierte Kaufnebenkosten sind auch nicht gerade der Favorit der Banken ...
     
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  18. #17 taxpert, 02.08.2019
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    Mit der Argumentation bin ich bei Dir, denn dann entsteht tatsächlich ein Vermögensschaden! Mir ist bisher nur die Variante mit Finanzierung der ANK über einen „teuren“ Konsumentenkredit bekannt gewesen. Dann wäre ein Vermögensschaden zumindest fraglich.

    @immobiliensammler : In deinem Fall ist ja bereits wegendes geringeren Einkommens die Rückzahlung in Frage zu stellen! Deshalb m.E.n. nicht vergleichbar!

    taxpert
     
  19. #18 dabescht, 02.08.2019
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    ich habe gerade einen mieter der praktisch ohne eigenkapital ein haus kaufen möchte. er hat ein relativ hohes nettoeinkommen und damit bei einem finanzvermittler tatsächlich ein finanzierungsangebot erhalten. ich durfte es zwecks einschätzung einsehen. drei darlehen: 2,4%, 0,85 (kfw) und der rest (knapp 20% des kaufpreises inkl. nebenkosten) als verbraucherkredit zu 6,5%. ergo: es ist ganz legal möglich 110% zu bekommen. nur halt sehr teuer. ratsam aus meiner sicht keineswegs.
     
  20. dots

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    Warum?
    Solange es einem den "Preis" wert ist ... und die Alternative wäre, auf die Erfüllung eines Traums (oder so) zu verzichten ... und man die gleiche Leistung nirgendwo günstiger bekommt ...undan unbedingt ein Haus haben will (koste es, was es wolle) ... und man sich das leisten kann ...
     
  21. #20 dabescht, 02.08.2019
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    der traum war.in diesem fall eine 150000 euro abrisshütte aus 1950 im originalzustand. er meinte sie mit 30000euro "sanieren" zu können, wobei er handwerklich noch dazu nix kann... soche "träume" gibs wie sand am meer. auch noch in ein-zwei jahren wenn er das ek hat um vernünftige konditionen zu bekommen
     
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