Bau 3 Familienhaus gemeinsam mit Mutter

[ThorstenBW]

Hallo zusammen,

ich möchte mich zunächst kurz vorstellen und habe danach einige Fragen zu unserem geplanten Bau- / Vermietungsprojekt. Ich hoffe das Unterforum passt für meine Fragen, falls nicht, bitte verschieben.

Da meine Frau und ich wenn alles klappt irgendwann auch Vermieter sein werden, habe ich mich hier angemeldet, da wir schon jetzt in der Planungs- und Ideenfindungsphase und sicher auch im gesamten Verlauf sehr viele Fragen in dem ganzen Prozess haben werden.

Ich hoffe ihr könnt und wollt mir weiterhelfen, Tipps und Feedback geben und von Denkfehlern und Unsinn abhalten ;-)

Ich freue mich auf den Austausch mit euch.

Zu mir:

Mein Name ist Thorsten, ich bin 39 Jahre alt und wohne mit Frau und Kind in einer 135 m² Eigentumswohnung in Nordbaden. Auf der Wohnung sind noch 15 t€ Schulden, gehen beide arbeiten und haben eine solide Sparquote pro Monat.

Zur Ausgangssituation / unseren Plänen:

Meine Mutter hat geerbt, hat davon im gleichen Ort, wo wir wohnen ein Grundstück gekauft und wohnt aktuell in Miete.
Das Grundstück hat eine Größe von 550 m². Ursprünglich wollte sie einen Bungalow mit etwa 110 m² bauen und dort alleine wohnen. Ihr EK hätte für den Bungalow und das Grundstück gereicht.
Da Ihre Rente allerdings nicht ausreicht, hätte sie den Bungalow im Pflegefall oder bei größeren Reparaturen in etwa 10 – 15 Jahren wieder verkaufen müssen, was emotional eine Katastrophe gewesen wäre.

Daher hat Sie den Plan (aus meiner Sicht zum Glück) verworfen und wir planen seitdem gemeinsam ein ursprünglich 4-5, jetzt 3 Familienhaus (andere Geschichte), in dem Sie die EG Wohnung bekommt, ich (mit meiner Frau) die im 1 OG zum vermieten und Sie die DG Wohnung vermieten kann, so dass sie damit Rückstellungen bilden und ihre Rente aufbessern kann, so dass diese dann ausreicht.

Die aktuell geplante Wohnfläche wird pro Wohnung etwas 100 m² + Terrasse bzw. Balkon betragen, im DG etwa 75 m², inkl. Vollkeller.

Geplant ist der Bau nach ENEV, mit Luft Wasser Wärmepumpe. Terrasse im EG, OG und DG jew ein Balkon mit 4-5 m². Alles soweit es geht standardisiert, keine Schnörkel, um keine vermeidbaren Kosten zu produzieren.

Wir sind mit mehreren Bauträgern im Vorgespräch und haben auch erste Kostenschätzungen für den Bau von etwa 750 – 830 t€ mit allen Kosten, ggf. ohne Pflasterarbeiten für Parkplätze und Wege. Das Grundstück ist voll bezahlt und erschlossen.

Meine Mutter wird mir ihre Wohnung überschreiben, mit ewigem Wohnrecht für Sie. Die Aufteilung ist nach WEG geplant.

Meine Investition soll sich aus der Miete meiner Wohnung decken, die 2 % AfA würde ich für Reparaturen zurückhalten oder als Sondertilgungen einbringen.

Mit Banken habe ich schon Vorgespräche geführt, die haben grundsätzlich genickt, ein Gang zum Steuerberater ist geplant, damit wir hier nichts übersehen, was den Plan zu Fall bringt und wir möglichst optimal vorgehen.

Meine Frau und ich würden für die Finanzierung mit unserem Anteil am bezahlten Baugrundstück und ggf. 50 t€ Eigenkapital einsteigen, sowie den freien Teil unserer Grundschuld auf unsere eigene Eigentumswohnung einbringen. Da nach den ersten Bankgesprächen das Eigenkapital am Zinssatz in der Variante eigentlich keinen Unterschied mehr macht, würde ich die 50 t€ ggf. zurückhalten für unvorhergesehenes und wenn alles gut läuft über Sondertilgungen einbringen.

Nettokaltmiete sind etwa 10 bis 11 € bei uns für Neubau realistisch. Die Nachfrage ist hoch / sehr hoch. D.h. ich gehe von einer Kaltmiete von 1.000 € und dadurch einer Tilgung nach Steuern von etwa 800 € pro Monat aus. Sondertilgungen würde ich ggf. aus dem gesparten EK und aus unserem weiterhin gesparten Einkommen einbringen, wenn es kalkulatorisch sinnvoll ist.

Ziele sind, dass meine Mutter sicher bis zu Ihrem Lebensende in ihrem Eigentum leben kann und es nicht veräußern muss. Ich möchte meine Wohnung in etwa 30 Jahren zum Rentenbeginn aus der Miete abbezahlen können, ohne dass ich allzu oft mit Einkommen nachschießen muss. Dass man in 30 Jahren auch mal ordentlich renovieren muss ist mir bewusst.

Wichtig ist, dass das ganze Projekt auf möglichst sicheren Füßen für uns alle steht. D.h. das Kapital meiner Mutter ist sicher/ sinnvoll für Ihre Verhältnisse als Rentnerin angelegt (soweit man das mit Corona und dessen Folgen aktuell vorhersagen kann), und wir unsere Wohnung langfristig aus der Miete tragen können. Der Übertrag der Anteile meiner Mutter auf mich sollte möglichst steuerfrei über die Zeit erfolgen, so dass meine Frau und ich mal eine aufgebesserte Rente aus dem Gesamtobjekt haben und unsere Tochter auch mal etwas von uns erbt.

Das ganze Projekt muss stemmbar sein, d.h. wo wir finanziell optimieren können, wollen/ müssen wir das tun. Momentan sind die Baukosten für mich noch ein Problem. Bei den Mieteinnahmen wollen wir nicht das letzte aus den Mietern „herausquetschen“, es soll sich tragen und uns sind langfristige Mieter lieber, mit denen man ein gutes Verhältnis pflegt und die pfleglich mit unserem Eigentum umgehen, als häufige Umzüge wegen Mieterhöhungen.

Soviel zur Ausgangssituation und unseren Wünschen. Ich hoffe es war soweit verständlich und ich habe nichts wichtiges vergessen? Ich freue mich über jeden aufgezeigten Denkfehler, oder zu viel Optimismus bei dem Projekt, sowie generell über euer Feedback / Gedanken dazu.

Jetzt zu meinen bisherigen Fragen, die ich noch nicht klären konnte:

1. Meine Mutter kann mir alle 10 Jahre steuerfrei 400 t€ überschreiben.
   Wenn ich von Gesamtkosten von etwa 1 Mio. und 275 m² Wohnfläche ausgehe, wäre Ihre Wohnung mit 100 m² grob 364 t€ Wert. D.h. es wären noch 36 t€ „frei“. Gleichzeitig muss ich Ihr den Verkehrswert des Grundstücksanteils meiner Wohnung abkaufen, was etwa 81 t€ entspricht. Kann man das miteinander verrechnen, so dass der Gesamtbetrag von 400 t€ schenkungssteuerfrei bleibt und wir hier nichts an Freibetrag „verschwenden“?
   Falls ich bis dahin keinen Denkfehler habe, wäre mein Plan, dass Sie mir den restlichen Betrag meines Grundstücksanteils mit überschreibt, also gesamt dann 445 t€ für den ich dann 7 % Steuern aus 45 t€ bezahlen müsste, also 3.150 €.
   
   (Wir hatten auch schon Varianten durchgespielt, in denen Sie mir das gesamte Grundstück überschreibt und auf 400 t€ ,mit Kapital auffüllt, ich alleine baue, Sie ihr gespartes Geld sicher anlegt und mir daraus eine 2/3 Miete für Ihre Wohnung bezahlt, die ich dann ja wieder versteuern muss und damit einen dann sehr großen Kredit tilgen muss, oder das ganze als GbR aufzuziehen, wenn ihr da Infos und Anregungen habt, freue ich mich, mir scheint das im gesamten aktuell nicht vorteilhaft, bzw. zu riskant, lasse mich aber gern belehren)
   
   
2. ENEV vs. KfW. Die KfW Förderungen sind soweit wir es bisher überblicken geringer, als die „Aufrüstung“ auf KfW bei der Erstellung kostet, d.h. das ganze Projekt wird durch KfW 50 etwas teurer in der Erstellung, als wir durch die „Vorzüge“ eines KfW Kredits gespart hätten.
   Gibt es vom Gesetzgeber Planungen, dass man den ENEV Stand in ein paar Jahren auf z.B. KfW 50 aufrüsten muss, oder kann man unter den aktuell bekannten Voraussetzungen davon ausgehen, dass der ENEV Standard so bleiben kann, bis mal irgendwann die Heizung in 20 -30 Jahren das zeitliche segnet o.ä.? Wir möchten nicht in 10 Jahren dastehen und die Hauswand weiter für viel Geld isolieren müssen, was dann vmtl. noch teurer wäre, als es gleich beim Bau mit zu berücksichtigen.
   
   
3. Der Preis für die Erstellung des Gebäudes ist aus meiner Sicht noch (deutlich) zu hoch. Ich vermute, das sieht jeder Bauherr so und die Bauträger haben gleichzeitig gute Argumente, warum sie den Preis aufrufen. Wie schätzt ihr die Kosten (für Nordbaden) ein? Gibt es eine Daumenregel, wie sich die Kosten ändern, wenn man nicht mit Bauträger baut, sondern die Gewerke frei ausschreibt?
   
   
4. Fallen neben der Grunderwerbssteuer auf das Grundstück noch weitere Steuern/ Abgaben für den Bau an? Ich frage deswegen, weil wir beim Kauf unserer Wohnung die Grunderwerbssteuer auf das gesamte Objekt also Grundstück und Wohnung bezahlen mussten und meine Mutter ja „nur“ auf das Grundstück gezahlt hat. Nicht dass Vater Staat auf die Baukosten auch nochmal 5 % möchte.
   
   
5. Haben wir relevante Kosten übersehen? Dass ein paar tausend Euro für Notar und Eintragungen, wegen WEG, Überschreibung, Grundbuch drauf gehen, ist mir bewusst, das würde ich aktuell grob bei 10 t€ taxieren.

Ich freue mich über jede Anregung, Frage, Kritik, aufgezeigte Sparpotentiale und was euch sonst dazu einfällt, wünsche euch allen einen guten Start ins neue Jahr und freue mich auf den Austausch mit euch.

Vielen Dank fürs lesen und viele Grüße

 

[ThorstenBW]

Hallo zusammen,
wir schreiten langsam mit unserem Plan des 3 Familienhauses voran.
Im Moment beschäftigt mich das Pro und Contra eines Waschraums im Keller, zu Anschlüssen in den jew. Bädern. Momentan planen wir mit Waschraum im Keller. Jede Wohnung hat einen Balkon, auf dem man Wäsche auch trocknen kann.
Ich habe schon einige Beiträge im Netz gelesen, mich würde aber eure Erfahrung bei dem Thema interessieren.

Für den Waschraum spricht der eingesparte Platz in den Wohnungen/ Bädern.
Andererseits möchte nicht unbedingt jeder mit seiner Schmutzwäsche durch das Treppenhaus und gerade aus der Dachwohnung in den Keller, macht das vmtl weniger Freude, wenn man den Weg regelmäßig gehen muss.
Zusätzlich benötigen wir dann vmtl eine Hebeanlage im Keller, plus separate Wasseruhren, Strommessung etc. pp, was in der Wohnung entfallen würde.

Evtl. Nachteil in der Wohnung, wäre bei einem Wasserschaden durch die Waschmaschine, der größere Schaden und ggf. Mietminderung, bis die Baustellen getrocknet wären.
Wir hatten auch überlegt beides anzubieten, damit man es sich aussuchen kann, aber das kostet mehr Geld.

Ich würde mich sehr über eure Erfahrungen und Meinungen freuen.

Danke und viele Grüße

 

[klinkerstein]

Hi,
die Waschmaschinen lieber in die Wohnung, vlt gibt es auch die Möglichkeit den Anschluss in eine Abstellkammer zu legen und trotzdem den Hauptstrang mit zu nutzen.
Bzgl. Wasserschaden: Die meisten Waschmaschinen haben einen Wasserstop. Problematischer ist ein fehlerhafter Anschluss, der dann dauerhaft und unbemerkt tropft.

Man kann sich zusätzlich absichern wenn man in die Hausordnung oder den Mietvertrag Bedingungen wie diese rein schreibt:
- Waschmaschinen nur mit Wasserstop
- Anschluss nur durch Fachunternehmen
- Mieter ist verantwortlich für Hausrat- und Haftpflichtversicherung

Teilweise sind diese Bedingungen nicht rechtssicher zu vereinbaren, aber der normale Mieter sollte da eigentlich mit gehen.

 

[Hutchinson Hatch]

Ich persönlich halte einen Waschkeller für sinnvoll, da dort erfahrungsgemäß mehr Platz zur Verfügung steht. Zudem gibt es immer noch Leute, die keinen Trockner besitzen und die Wäsche in der Wohnung trocknen -> der Wegbereiter für ein Schimmelproblem.

 

[Newbie15]

Ich denke, das ist einfach eine persönliche Frage. Ich mag lieber die Waschmaschine in der Wohnung, weshalb wir beim Umbau unseres Hauses in jeder Wohnung eine kleinen Raum (ca 4 m²) als Aufstellort für Waschmaschine und Trockner sowie Regal/Schrank für die Lagerung von Utensilien und Aufstellen eines Wäscheständers vorgesehen haben. Dieser befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bades, man kann also die Leitungen einfach nutzen. Es kann keine Unterstellungen von Stromklau, Klau von Waschmittel usw. geben.

Ein Balkon, auch überdacht, ist im Winter ja nur suboptimal für die Wäschetrocknung. Wenn man im Keller einen Trockenraum schaffen kann, würde man zumindest das Trocknen im Wohnraum vermeiden und würde eher für einen gemeinsamen Waschraum im Keller sprechen. Plant ihr eine kontrollierte Lüftungsanlage? Zumindest für die Räume, in denen Wäsche getrocknet werden soll, könnte man über eine feuchtegesteuerte Lüftung nachdenken, wenn man keine zentrale Anlage hat. Sowohl bei Räumen in den Wohnungen als auch im Keller.

Ansonsten ist es Geschmackssache, ich denke, die meisten Mieter akzeptieren beides. Mit Kindern (wenn die Wohnungen für Familien ausgelegt sind) würde ich klar die Variante in der Wohnung in einem separaten Raum bevorzugen.

Ich persönlich halte einen Waschkeller für sinnvoll, da dort erfahrungsgemäß mehr Platz zur Verfügung steht. Zudem gibt es immer noch Leute, die keinen Trockner besitzen und die Wäsche in der Wohnung trocknen -> der Wegbereiter für ein Schimmelproblem.

Von einem Trockenraum wurde aber bisher nicht gesprochen. In einem Neubau würde ich aber vermuten, dass die Schimmelprobleme nicht so groß sind, mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung noch weniger.

 

[Hutchinson Hatch]

Zum grundsätzlichen Plan hätte ich noch eine ergänzende Frage: Euer Projekt scheint solide durchdacht und gut finanziert zu sein. Habt Ihr Euch auch schon Gedanken gemacht, dass gerade das Vermieten im eigenen Haus auch eine große emotionale Belastung sein kann? Nicht jeder Charakter eignet sich für so ein Vorhaben. Ich mußte in den letzten 15 Jahren viele Situationen durchleben, an die ich niemals zu träumen gewagt hätte. Deine Mutter ist als Einzelperson sogar in der Unterzahl gegen die anderen 2 Parteien, auch wenn du gegebenenfalls schnell vor Ort sein kannst. Man kann es nicht oft genug betonen, eine Vermietung ist keine klassische Altersversorgung, es ist eine unternehmerische Tätigkeit mit teils enormen Risiken!

 

[Hutchinson Hatch]

Von einem Trockenraum wurde aber bisher nicht gesprochen. In einem Neubau würde ich aber vermuten, dass die Schimmelprobleme nicht so groß sind, mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung noch weniger.

Von einer Lüftungsanlage wurde aber bisher ebenfalls nicht gesprochen Aber ich gebe Dir Recht, mit einer (gut gewarteten!) Lüftungsanlage sind die Schimmelprobleme voraussichtlich geringer.

Im Luxusneubau von mir gegenüber gibt es dennoch Familien, die Ihre Wäsche grundsätzlich auf dem Balkon trocknen, trotz moderner Lüftungsanlage.

 

[ThorstenBW]

[QUOTE="Newbie15, post: 279320, member: 16339" Plant ihr eine kontrollierte Lüftungsanlage? Zumindest für die Räume, in denen Wäsche getrocknet werden soll, könnte man über eine feuchtegesteuerte Lüftung nachdenken, wenn man keine zentrale Anlage hat. Sowohl bei Räumen in den Wohnungen als auch im Keller.[/QUOTE]

Hallo,
ja je Wohnung sollen 2 Lüfter mit Wärmerückgewinnung eingebaut werden im Waschraum im Keller ebenfalls.

 

[ThorstenBW]

Zum grundsätzlichen Plan hätte ich noch eine ergänzende Frage: Euer Projekt scheint solide durchdacht und gut finanziert zu sein. Habt Ihr Euch auch schon Gedanken gemacht, dass gerade das Vermieten im eigenen Haus auch eine große emotionale Belastung sein kann? Nicht jeder Charakter eignet sich für so ein Vorhaben. Ich mußte in den letzten 15 Jahren viele Situationen durchleben, an die ich niemals zu träumen gewagt hätte. Deine Mutter ist als Einzelperson sogar in der Unterzahl gegen die anderen 2 Parteien, auch wenn du gegebenenfalls schnell vor Ort sein kannst. Man kann es nicht oft genug betonen, eine Vermietung ist keine klassische Altersversorgung, es ist eine unternehmerische Tätigkeit mit teils enormen Risiken!

Über das Vermieten im eigenen Haus haben wir uns viele Gedanken gemacht und machen sie uns jetzt noch.
Meine Mutter hat es akzeptiert und hat selbst ihr Leben lang in Miete gelebt, so dass es funktionieren sollte. Ich selbst ziehe ja nicht mit ein, wohne aber selbst (als Miteigentümer) in einem 4 Parteienhaus.
Meine Mutter wollte ursprünglich einen Bungalow bauen, den hätte sie aber nicht länger als etwa 10 - 15 Jahre unterhalten können. Durch das 3 Fam Haus wird der Gesamtplan pro qm etwas günstiger, sie bekommt von Ihrer vermieteten Wohnung Mieteinnahmen, die sie für Rückstellungen und einen kleinen Teil für Konsum ausgeben kann. Bei allen anderen Kosten, die über die Zeit anfallen, bin ich dann mit meiner Wohnung ja mit mind 1/3 für den Unterhalt mit verantwortlich, wodurch es sich auf mehrere und tragfähigere Schultern verteilt.
Daher ist es aus der Gesamtbetrachtung und den Alternativen, die meine Mutter akzeptiert hätte aus meiner Sicht die bestmögliche Lösung. Klar, dass es immer wieder zu Problemen kommen kann, ist mir bewusst, soweit man das ex ante einschätzen kann.

Ich belese mich aktuell auch gerade in Mieten und Vermieten für Dummies, und viel hier im Forum, um möglichst viele Fallstricke vorher zu bedenken, aber klar, wo Menschen miteinander leben, kann es immer zu Problemen kommen.

 

[Hutchinson Hatch]

Über das Vermieten im eigenen Haus haben wir uns viele Gedanken gemacht und machen sie uns jetzt noch.
Meine Mutter hat es akzeptiert und hat selbst ihr Leben lang in Miete gelebt, so dass es funktionieren sollte. Ich selbst ziehe ja nicht mit ein, wohne aber selbst (als Miteigentümer) in einem 4 Parteienhaus.
Meine Mutter wollte ursprünglich einen Bungalow bauen, den hätte sie aber nicht länger als etwa 10 - 15 Jahre unterhalten können. Durch das 3 Fam Haus wird der Gesamtplan pro qm etwas günstiger, sie bekommt von Ihrer vermieteten Wohnung Mieteinnahmen, die sie für Rückstellungen und einen kleinen Teil für Konsum ausgeben kann. Bei allen anderen Kosten, die über die Zeit anfallen, bin ich dann mit meiner Wohnung ja mit mind 1/3 für den Unterhalt mit verantwortlich, wodurch es sich auf mehrere und tragfähigere Schultern verteilt.
Daher ist es aus der Gesamtbetrachtung und den Alternativen, die meine Mutter akzeptiert hätte aus meiner Sicht die bestmögliche Lösung. Klar, dass es immer wieder zu Problemen kommen kann, ist mir bewusst, soweit man das ex ante einschätzen kann.

Ich belese mich aktuell auch gerade in Mieten und Vermieten für Dummies, und viel hier im Forum, um möglichst viele Fallstricke vorher zu bedenken, aber klar, wo Menschen miteinander leben, kann es immer zu Problemen kommen.

Ich finde es gut, wie du die Sache insgesamt angehst. Einen Denkfehler hast du dennoch drin. Als Mieter kann man einem unangenehmen Menschen durch Wohnungswechsel entfliehen, als im Haus wohnender Vermieter ist dies nicht ohne Weiteres möglich.

Mir persönlich wäre eine solche Wohnkonstellation zu heikel, da ich in einem 3-Parteien-Haus noch nicht mal den § 573a Kündigungsjoker besitze. Nach einem wirklich heftigen Streit konnte ich mit Hinweis auf diesen Paragrafen eine Situation befrieden, die sonst womöglich in einem Rechtsstreit geendet hätte.

 

[Duncan]

Einen Denkfehler hast du dennoch drin. Als Mieter kann man einem unangenehmen Menschen durch Wohnungswechsel entfliehen, als im Haus wohnender Vermieter ist dies nicht ohne Weiteres möglich.

Dieses Problem lässt sich umgehen, VM wird der nicht mit im Haus lebende Sohn. Verwandtschaftsverhältnisse muss man ja den Mietern nicht offen legen - und wenn Muttern als so was wie die Else Kling vom Dienst eh Zugehfrau o.ä. fungiert muss das nicht schlecht sein. Ich selbst wohne in einer Wohnanlage mit 3-stellig Eigentumswohnungen von denen mehrere "mir sind" und die entsprechend vermietet sind, die aller wenigsten meiner Mieter wissen, das ich ihr Vermieter bin auch wenn wir uns bald täglich im Flur begegnen...

Zum Waschmaschinenraum: hurra, eine weitere Dreckecke mit viel Streitpotential und Miete zahlt sie auch keine...
So meine bisherige Erfahrung, da ich ja Objekte mit und ohne vergleichen kann.
Wenn ich alleine im Haus lebe möchte ich einen Wasch- und Wirtschaftsraum haben, im MFH will ich die WM in der Wohnung haben. Ich bestücke die häufiger auch noch mal gen Mitternacht vor dem zu Bett gehen und stell den Timer, da bin ich halt meist schon nicht mehr präsentabel bekleidet und mein "Nachtgewand" geht die Nachbarn nix an. - Nach Messung und Test mit Befragung kann ich aufgrund günstiger Lage und guten Schallschutzes die WM auch nachts laufen lassen, ohne wen zu stören,- Ich befürchte es könnte mit erschießen sich ebenso verhalten. Soweit der persönliche Kram.
Objektiv: teurer Raum der erstellt werden muss, der ausgestattet sein muss(E-Zuleitung aus der Wohnung/vom Zähler) und der viele Mieter dazu einlädt es nicht so genau zu nehmen, da wird auch mal die Hunde- oder Pferdedecke ausgeschüttelt bevor, die in die WM kommt und das Gelump bleibt liegen, gibt ja einen Reinigungsdienst/Putzwoche haben ja die anderen gerade. Och, da ist ja Platz, da können wir für die Renovierung ja mal dies unterstellen. Was für 2 Tage noch ok sein mag, wird dann schnell zur Dauereinrichtung, wenn man da nicht sofort bei geht...
"Ich nutz den Raum ja gar nicht, ich bring ja meine Wäsche immer zu Mammi/Freundin/... ich will die Reinigungs-/Nebenkosten für diesen Raum nicht tragen!"
Das Ausgussbecken im WM-Raum ist gefühlt 200-mal so oft verstopft wie alle anderen Ausgüsse und Abflüsse im gesamten Immobilienbestand...
Eine ausgelaufene WM hatte ich bisher auch nur im WM-Raum, Flusensieb nicht ordentlich geschlossen. Muss man da in unbequemer Pose mit 83 ja auch alleine rumfummeln Tochter und Enkelin gucken ja nur mindestens jeden 2. Tag vorbei, gerade für solche Sachen, die alleine nicht mehr gut von der Hand gehen (Ich habe auf jeglichen weiteren Kommentar verzichtet.).

 

[ThorstenBW]

Danke Hutchinon Hatch für den Hinweis auf §573 a.
Das Risiko, dass man in Streit gerät, besteht natürlich. Ganz ausschließen kann man das nicht, da aus meiner Sicht, aber wie bereits geschrieben die Alternativen eher schlechter sind, müssen wir dieses Restrisiko tragen und durch möglichst gute Vorbereitung minimieren.

Dieses Problem lässt sich umgehen, VM wird der nicht mit im Haus lebende Sohn. Verwandtschaftsverhältnisse muss man ja den Mietern nicht offen legen - und wenn Muttern als so was wie die Else Kling vom Dienst eh Zugehfrau o.ä. fungiert muss das nicht schlecht sein. Ich selbst wohne in einer Wohnanlage mit 3-stellig Eigentumswohnungen von denen mehrere "mir sind" und die entsprechend vermietet sind, die aller wenigsten meiner Mieter wissen, das ich ihr Vermieter bin auch wenn wir uns bald täglich im Flur begegnen...
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Duncan, danke für den Hinweis. Wie meinst du, dass ich als VM auftreten soll? Bei den Gesprächen/ Auswahl mit den Mietern etc bin ich selbstverständlich dabei.
Muss im Mietvertrag als Vertragspartner nicht meine Mutter stehen, damit Sie auch die Miete erhält, oder lässt sich das umgehen, ohne dass dies auch steuerlich nicht zu Problemen führen kann? (Sie soll ja die Miete und Afa für die DG Wohnung bekommen. Wenn ich auch im Mietvertrag stehen kann, wäre es natürlich ideal, da ich ohnehin für beide Wohnungen Ansprechpartner für Abrechnungen und Probleme sein werde und meine Mutter dann insoweit für die Mieter raus wäre.

 

[Hutchinson Hatch]

Dieses Problem lässt sich umgehen, VM wird der nicht mit im Haus lebende Sohn. Verwandtschaftsverhältnisse muss man ja den Mietern nicht offen legen - und wenn Muttern als so was wie die Else Kling vom Dienst eh Zugehfrau o.ä. fungiert muss das nicht schlecht sein. Ich selbst wohne in einer Wohnanlage mit 3-stellig Eigentumswohnungen von denen mehrere "mir sind" und die entsprechend vermietet sind, die aller wenigsten meiner Mieter wissen, das ich ihr Vermieter bin auch wenn wir uns bald täglich im Flur begegnen...

Ich glaube kaum, dass diese Methode auf ein 3-Parteien-Haus anwendbar ist. Bei einer großen Immobilie läßt es sich leichter in der Anonymität wohnen als in einer doch intimeren 3er Konstellation.

Im übrigen gebe ich Duncan recht, es kann natürlich auch alles wunderbar funktionieren, doch hier spielt eine glückliche Hand bei der Mieterwahl die absolute Hauptrolle.

Duncan, danke für den Hinweis. Wie meinst du, dass ich als VM auftreten soll? Bei den Gesprächen/ Auswahl mit den Mietern etc bin ich selbstverständlich dabei.
Muss im Mietvertrag als Vertragspartner nicht meine Mutter stehen, damit Sie auch die Miete erhält, oder lässt sich das umgehen, ohne dass dies auch steuerlich nicht zu Problemen führen kann? (Sie soll ja die Miete und Afa für die DG Wohnung bekommen. Wenn ich auch im Mietvertrag stehen kann, wäre es natürlich ideal, da ich ohnehin für beide Wohnungen Ansprechpartner für Abrechnungen und Probleme sein werde und meine Mutter dann insoweit für die Mieter raus wäre.

Das habe ich mich ehrlich gesagt auch gerade gefragt. Es ist natürlich möglich, dir die Verwaltungstätigkeit aufzubürden; ich halte es aber dennoch für nicht sehr wahrscheinlich, dass der Dachgeschoßmieter nichts von der Eigentumssituation erfährt.

 

[Duncan]

...Wie meinst du, dass ich als VM auftreten soll? Bei den Gesprächen/ Auswahl mit den Mietern etc bin ich selbstverständlich dabei.
Muss im Mietvertrag als Vertragspartner nicht meine Mutter stehen, damit Sie auch die Miete erhält, oder lässt sich das umgehen, ohne dass dies auch steuerlich nicht zu Problemen führen kann? (Sie soll ja die Miete und Afa für die DG Wohnung bekommen. Wenn ich auch im Mietvertrag stehen kann, wäre es natürlich ideal, da ich ohnehin für beide Wohnungen Ansprechpartner für Abrechnungen und Probleme sein werde und meine Mutter dann insoweit für die Mieter raus wäre.

Im Vertrag steht dann halt:
Vermieter: Elfriede Hugendubel
vertr. durch Thorsten Hugendubel
Karl-Mayer-Weg 78
98765 Hintertupfingen/BW

Die Namensgleichheit fällt vielen nie und einigen erst sehr spät auf. Auftreten in Verhandlungen halt nur du als VM(-Vertreter) und/oder ggf. Makler.
Eine (auch schriftliche) Vollmacht sollte entsprechend vorliegen. Der Bevollmächtigende muss eindeutig identifizierbar sein, die Adresse wird dazu nicht unbedingt benötigt.

Bitte auch Zugänge und Vollmachten für Konten bedenken, auch über den Tod hinaus, nicht das es da zu mittleren Katastrophen kommt.
Hatte praktisch mal einen Fall da kamen der Tod des Eigentümers und VM, Winter mit fast -20 °C und Heizungsausfall zusammen, damit 25 Mietparteien ohne Heizung und keiner der (potenziellen) Erben flüssig um mal schnell eben den Heizungsmonteur in die Spur zu bringen. Da ist so schon genug Driss, dass sollte man vorher klären. Aber diese Erbengemeinschaft hatte eh Potenzial für eine Vorabendserie und ein halbes juristisches Lehrbuch.

 

[ThorstenBW]

Hallo Duncan,

alles klar. Jetzt habe ich es verstanden.
Danke für den Hinweis mit Vorsorge / Kontovollmacht etc. Das kommt sofort in meine immer größer werdende "Todo" Liste.

Viele Grüße