Bau eines Aufzugs ohne qualifizierte Mehrheit?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von concordia, 24.06.2007.

  1. #1 concordia, 24.06.2007
    concordia

    concordia Neuer Benutzer

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    Liebes Forum,

    wir möchten vor dem Treppenhausfenster zum Müllhof hin einen Außenaufzugs bauen.

    Es soll ein klassischer Außenaufzug mit einem Glasschacht sein. Eine Architektenplanung existiert bereits. Das Gebäude ist denkmalgeschützt, eine erste Voranfrage beim Denkmalschutzamt war bereits positiv, außerdem haben die benachbarten Denkmale bereits Außenaufzüge. Die WE-Gemeinschaft hat 7 Einheiten und 6 Stimmen.

    Leider verfügen wir jedoch auch nach dem neuen WE-Gesetz über keine qualifizierte Mehrheit in unserer WE-Gemeinschaft, denn von insgesamt 6 Stimmen sind 3 dafür (3. und 4. OG), 1 neutral (2. OG) und 2 (EG+1. OG, leider gleichzeitig Verwalter) dagegen, also 3:2, wir würden also unter 75% der Stimmen bleiben.

    Obwohl das EG und 1. OG nicht an den Bau- und Betriebskosten beteiligt werden sollen, sind diese gegen den Bau eines Aufzugs. Sie schieben ästhetische Gründe vor, wären allerdings bereit den Aufzug zu akzeptieren, wenn wir einen 6stelligen Betrag in die Gemeinschaftskasse einzahlen würden (für unseren "Mehrhwert").

    Meine Frage ist: Benötigen wir in diesem Fall möglicherweise gar nicht die Zustimmung von EG und 1. OG, da diese ja durch den Aufzugbau in unseren Augen keine Nachteile hätten (insb. keine Kosten), im Gegenteil: durch die Maßnahme würde das Treppenhaus aufgewertet und die antike Holztreppe würde künftig auch geschont.

    Gemäß WEG § 22 Abs. 1 in Verbindung mit §14 Abs. 1 können bauliche Veränderungen beschlossen werden, wenn daraus für niemanden ein "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus[gehender Nachteil]"erwächst:

    §22 Abs. 1: „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“

    §14 Abs. 1: "Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst"

    Oder wäre es gemäß § 14 bereits ein "über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil", dass die Aufzuggegner künftig einen Glas(!)schacht vor dem Treppenhausfenster sehen? Würde es in diesem Fall die Lage ändern, wenn wir einen Aufzug ohne Schacht (Panoramaaufzug) planen würden (der allerdings erheblich teurer wäre)?

    Wer hat Tipps zur weiteren Vorgehensweise? Wir sind nämlich mittlerweile einigermaßen verzweifelt. Es muss doch in dieser Republik möglich sein, einen Aufzug zu bauen? Ich dachte, das neue WE-Gesetz sollte Investitionsstaus beseitigen...

    Viele Grüße

    concordia
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 27.06.2007
    Martens

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    moin,

    man muß sich einmal grundlegend verdeutlichen, daß einzelne Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft keinen Anspruch auf solche Veränderungen haben.

    Das Haus hatte keinen Aufzug, die Mehrheit ist dagegen, das war's ersteinmal.

    Die einzige realistische Lösung ist, die Meinung der anderen zu kaufen. Ist Euch der Preis zu hoch, gibt es eben keinen Aufzug.

    Im übrigen wird man für eine solche bauliche Veränderung die Zustimmung wirklich aller Eigentümer benötigen, die 75% reichen ab 01.07. nur zur modernisierenden Instandsetzung, um eine solche handelt es sich hierbei definitiv nicht.

    "Veränderungen des außenseitigen optisch-ästhetischen Gesamteindruckes einer Anlage dürften im Regelfalle nachteilig sein und insoweit auch von einer Zustimmung bzw. Genehmigung aller Eigentümer abhängen."
    Deckert, Die Eigentumswohnung 4/248

    Weiterhin rate ich dringend davon ab, hier ohne die Gemeinschaft und den Verwalter tätig zu werden. Der Aufzug wird sich im Gemeinschaftseigentum befinden, er selbst wird dadurch Gemeinschaftseigentum werden, er darf also nur von der Gemeinschaft errichtet und betrieben werden!

    Alles andere wird Prozesse provozieren und das Verhältnis untereinander für Jahre ruinieren.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  4. #3 concordia, 27.06.2007
    concordia

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    Hallo,

    vielen Dank für deine Antwort. Um es gleich vorweg zu sagen: Selbstverständlich muss die WE-Gemeinschaft beim Bau des Aufzugs eingebunden werden, er stellt ja eine bauliche Veränderung dar, und zudem möchte ja die übewiegende Mehrheit am Aufzug nutzen- (und kosten)mäßig partizipieren.

    Zwei -sehr wichtige- Dinge sind jedoch in deiner Aussage nicht richtig dargestellt:

    (1) die Mehrheit der WE-Gemeinschaft ist für einen Aufzug (nur EG und 1. OG sind dagegen, wie meistens), etwa 2/3 der Miteigentumsanteile/Stimmen sind dafür

    (2) das neue WG-Gesetz soll ja gerade Investitionsstaus auflösen, die durch eine Blockade einzelner Eigentümer hervorgerufen werden.

    In der Pressemitteilung des Bundesjustizministeriums wird der Bau eines Aufzugs sogar als konkretes Beispiel einer Maßnahme zur Anpassung an den "Stand der Technik" (WEG §22) genannt, für den der qualifizierte Mehrheitsbeschluss eingeführt worden ist. Ich glaube, das ist völlig unstrittig, oder?

    "Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich." (Quelle: http://www.bundesjustizministerium....d0933303334/Presse/Pressemitteilungen_58.html)

    Viele Grüße
    concordia
     
  5. #4 Martens, 27.06.2007
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    moin Concordia,

    wie sagte mein Kumpel mit den spitzen Ohren immer? Faszinierend!

    Da schreibt also die Presseabteilung, daß der Einbau eines Fahrstuhles eine Anpassung an den Stand der Technik wäre... Ja, warum werden dann noch immer Treppenhäuser gebaut, wenn doch der Stand der Technik ein Aufzug ist?

    Meine flapsige Formulierung macht den Konflikt deutlich, ein Aufzug IST eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG und bedarf der Zustimmung ALLER Eigentümer.

    Unstreitig oder streitig ist hier gar nichts, das Gesetz ist ja erst in vier Tagen in Kraft - also wird sich erst in der Rechtsprechung der nächsten Monate zeigen, wie es zu interpretieren und anzuwenden ist.
    Dabei wird die vorliegende Erklärung der Presseabteilung vermutlich eher niedrigen Rang haben.

    Du hast gute Argumente für die doppelt qualifizierte Mehrheit - aber... s.o.

    Es müssen hierfür übrigens 3/4 der Miteigentümer sein, das geht nach dem Kopfprinzip, bei sechs Eigentümern sind das also fünf, die dafür sein müssen, weil vier unter 3/4 sind.


    Ich halte die Sache weiterhin für problematisch, wurde ja wohl deutlich.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  6. #5 concordia, 27.06.2007
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    Hallo Herr Martens,

    generell gebe ich dir Recht, dass naturgemäß noch keine Erfahrungen mit dem ab dem 1. Juli geltenden Gesetz vorliegen, aber...

    Das konkrete Beispiel des Fahrstuhls wird auch im besonderen Teil (also in der Begründung) des Gesetzesentwurfs zum WEG explizit angeführt:

    "Absatz 2 Satz 1 der Neufassung regelt - zusammen mit Absatz 1 Satz 1- die
    Voraussetzungen und inhaltlichen Grenzen der Mehrheitskompetenz.
    Die Wohnungseigentümer haben die Mehrheitsmacht für Maßnahmen, die über
    die Instandhaltung oder die Instandsetzung, auch die modernisierende, hinaus
    gehen, und die - dies ist Folge des entsprechend anzuwendenden Begriffs der
    Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB - der nachhaltigen Erhöhung des
    Gebrauchswerts, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der
    Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Die Mehrheitsmacht erfasst dabei
    kleine, mittlere und größere Vorhaben, etwa das Aufstellen eines Fahrradständers,
    das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder auch den Einbau
    eines Fahrstuhls
    ."
    (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und
    anderer Gesetze, S. 69)

    Dies ist aber nun wirklich eindeutig und auch eine hinreichende Autorität, oder?

    Ob wir im konkreten Fall eine qualifizierte Mehrheit erreichen, steht natürlich auf einem anderen Blatt.

    Viele Grüße
    concordia
     
  7. #6 Martens, 27.06.2007
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    moin,

    nach den mir voliegenden Informationen gibt es Widersprüche zwischen dem Gesetzestext und den verschiedenen Erläuterungen... das wird sich erst durch die Rechtsprechung erledigen.

    Weiterhin steht in meinen Unterlagen, daß durch die modernisierende Instandhaltung oder die Herstellung des Standes der Technik der Charakter der Anlage NICHT verändert werden darf.

    Wenn ich also bisher in den 5. Stock nur per pedes komme und dies durch eine Fahrt mit dem Aufzug ersetzen will, IST das meiner Ansicht nach eine Veränderung des Charakters der Anlage und somit eine bauliche Veränderung nach §16 Abs. 1.

    natürlich kann ich mich irren, ich meine allerdings, daß ich Recht habe. :)
    Christian Martens
     
  8. #7 concordia, 27.06.2007
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    Hallo Herr Martens,

    es handelt sich jedoch nicht um einen Innenaufzug, sondern um einen Außenaufzug, so dass der Charakter der Anlage doch erhalten bleibt, oder?

    Viele Grüße
    concordia
     
  9. Capo

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    Wie soll das gehen? Wenn du VOR dem Objekt stehst und dann keine Veränderung eingetreten ist (nach dem Ein/Anbau), dann wäre das zutreffend.
    In deinem Beispiel müßte dort ein Schacht bereits vorhanden sein. ein Aufzug müßte auch bereits vorhanden sein. (Treppenlaufen gehört auch zum Charakter eines Objektes).

    Also ist es definitv eine bauliche Veränderung. (Bautechn könnte man hier sogar mit NEUEN Fundamenten argumentieren, aber das lassen wir mal..)

    einbau ist in diesem zusammenhang nicht auf den Ort des einbaus gezielt, sondern meint vielmehr die nachträgliche ausrüstung des Objektes mit einem Aufzug. Dann ist auch ein Anbau eben ein Einbau.
     
  10. #9 concordia, 27.06.2007
    concordia

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    Hallo capo,

    es ist unstrittig eine bauliche Veränderung, aber eine, die das Gemeineinschaftseigentum auf den "Stand der Technilk" (§22 WEG neu) bringen würde.

    Es soll im übrigen ein Aufzug ohne Schacht sein (Panoramaaufzug), bei dem sich nur die Kabine nach oben und unten bewegt.

    Er würde das Gebäude insgesamt aufwerten.

    Hat jemand einen Tipp, wie wir das Vorhaben durchsetzen können?

    Viele Grüße

    concordia
     
  11. #10 Martens, 28.06.2007
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    moin,

    wir diskutieren im Kreis.

    die Neuerrichtung eines Aufzuges ist im juristischen Sinne eine bauliche Veränderung, über diese ist nach §16 Abs. 1 zu beschließen, siehe oben.

    Ob das Gebäude dadurch aufgewertet wird oder nicht, ist relativ, als EG Eigentümer habe ich kein Interesse an einem Aufzug und sehe nur die "Verschandelung" der Fassade. Irgendeine Halterung braucht der Aufzug, die sieht man immer...

    Man kann das Vorhaben nicht durchsetzen, vergiß es.
    Es gibt keinen juristischen Anspruch gegen die übrigen Eigentümer.

    Wenn man die übrigen Eigentümer nicht für das Projekt begeistern kann, wird man sie überreden müssen, nötigenfalls eben mit Geld. siehe oben.

    Versetze Dich einmal in die übrigen Eigentümer, die haben eine Wohnung in einem Haus gekauft, so, wie es jetzt steht. Es war allen Erwerbern - auch Euch - klar, daß ein Aufzug nicht vorhanden ist. Nun kommt jemand - Ihr - an und will einen Aufzug und meint, er hätte Rechte und die anderen müssen zustimmen.

    Ich weiß nicht, ob es im vorliegenden Falle so gelaufen ist, ich kenne solche Geschichten aber (auch) so - und dann geht es eben nach Hinten los.

    bis denn,
    Christian Martens
     
  12. #11 concordia, 28.06.2007
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    Na ja, Teil des Kaufexposés war eine von der WE-Gemeinschaft vermeintlich bereits genehmigte Aufzugplanung...

    Und nur 1 (!) Eigentümer, der zwei Stimmen kontrolliert und gleichzeitig Verwalter ist, stellt sich auf den Contra-Standpunkt mit dem klaren Ziel, Geld einzusacken.

    Übrigens: Herr Dr. Deckert hat mir gerade bestätigt, dass Aufzüge mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit ab dem 1. Juli genehmigt werden können.

    concordia
     
  13. #12 Kölsch, 27.07.2007
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    Ich fürchte da hat Herr Dr. Deckert sich ein wenig weit aus dem Fenster gelehnt :tuschel Wie hat er das den bestätigt? Hast du das schriftlich?

    Fakt ist das derzeit eine Rechtsunsicherheit besteht. Die Zeit wird zeigen wie die Gerichte entscheiden werden.
     
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